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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
知情人士透露，內政部近日已向金管會溝通關於社會住宅、防災型都更等相關不動產融資，希望可以排除在銀行法第72條之2的規範之外，金管會已初步同意開善門，近期將發出新的函令，以行政解釋的方式鬆綁，先將社會住宅融資排除在銀行法第72條之2的計算範圍。
據悉，在金管會開善門後，社會住宅1,500億元的融資需求可望獲銀行金援，預期金管會最快應可在下月就發出新的函令解釋。 相關人士指出，由於防災型都更需要鬆綁的金額需求還不是非常明確，因此將放在第2階段，第1階段先以社會住宅的融資鬆綁為主。 據了解，內政部政次花敬群日前向金管會主委丁克華、副主委桂先農溝通，除了銀行法第72條之2的鬆綁，社會住宅融資平台建置已快完成，原則上由於社會住宅畢竟是長天期計畫，與一般政府的短期標借不同，因此，利率會先由內政部為各地方政府談妥，將訂在1％。
至於整個融資持續期間，大約會在40年或50年，大致每3～5年一個周期，到期再以續借的方式，來完成整個融資計畫。 目前對於社會住宅的融資需求，六都已陸續開出所需求的金額，其中以台北市達900億元最高，占整個六都需求金額的6成，另外新北市、桃園市也各開出數百億元的資金需求，合計六都目前已開出2016～2020年的社會住宅融資需求，就已經有1,500億元。 為避免銀行法第72條之2成為政策執行的「路障」，金管會因而同意先行鬆綁，將社會住宅排除在銀行法第72條之2，即是所謂不動產放款合計不能超過該銀行存款加計金融債券總量的30％限制，社會住宅可免列入計算範圍。
行庫指出，事實上，對於銀行法第72條之2，金管會在先前馬政府執政時期，對於林口、浮洲的合宜住宅興建，金管會就曾把合宜住宅的土建融、房貸排除在銀行法第72條之2的限制範圍；且近幾年多家公股行庫的不動產放款占總存款比重都處於27～28％的高檔，若不鬆綁，行庫恐無力配合執行政策。
台北市大直新興辦公商圈的百萬單價「豪辦」交屋了，興富發建設最新完工交屋、總銷達240億元的「台北時代廣場CBD」，實價登錄資訊揭露顯示，每坪最高達128萬元、身價已直追信義計畫區。 位於大直樂群二路、台北萬豪酒店旁邊的興富發「台北時代廣場CBD」辦公大樓，占地面積達3,253坪，樓高10層，最近完工交屋，並陸續揭露實價登錄資訊，每坪身價傲人，躋身「豪辦」之列。
實價登錄揭露資訊顯示，「台北時代廣場CBD」至少已揭露40筆。每坪單價最高在9樓，104年11月登錄的162.45坪，總價2.08億元，平均每坪辦公室達128萬元，刷新大直和內湖身價最高的紀錄。 根據揭露資訊顯示，「台北時代廣場CBD」已成交且揭露完成的樓層，1∼9樓統統都有，平均單價落在103萬∼128萬元之間。至於最頂樓10樓，則被興富發建設保留，作為自有企業總部大樓，因此沒有登錄資訊揭露。 市場人士指出，大直豪宅每坪行情已站穩百萬大關，隨著內科園區逐漸飽和，大直新興商業區逐漸興起，加上台北市政府針對商業娛樂用地，嚴格取締不准拿來蓋豪宅，只能依據使用分區蓋商業或辦公，並嚴格審查建照和使照，因此反而促使區內形成新興辦公商圈的氣勢。
像大直辦公大樓「豐匯」，每坪最高也有123萬元行情，與「台北時代廣場CBD」，雙雙躋身豪辦之列。 對照地籍資料發現，買下「台北時代廣場CBD」辦公室的買家，從房地產業、科技業到投資公司，統統都有，包括：甲山林機構、智豐科技、茂利投資、恆隆置業、太天興業、卓妍公司、黃崇仁等。 興富發建設副總經理廖昭雄表示，「台北時代廣場CBD」預售迄今已售6成多，目前每坪開價120∼130萬元。 至於，台北市辦公大樓成交行情最高紀錄者，則是信義計畫區「遠雄金融中心」10樓辦公，創下每坪185萬元的新天價。
農林（2913）在台北車站前亞洲廣場地下一樓至三樓的租約至7月15日到期終止，農林原另尋新租戶，近來評估策略轉向由租轉賣，預計3個樓層出價不會少於當時購買價格51億元；農林表示，目前已有2∼3組壽險集團洽談中。
農林上半年合併營收3.97億、淨利2.04億、EPS為0.27元，差於去年同期；農林站前亞洲廣場地下三個樓層的一年租金收益為3.58億元，自租約到期後即無租金收益挹注，也使得一年固定的租金收益打了一半折扣，估計下半年在租金收益短少下，恐怕衝擊到全年獲利，法人分析，一旦由租轉賣成功，預計可挹注大筆資產處分收益。
法人分析，稍早評估的租方至少有3組人馬，均看好地下一樓至三樓連通台北捷運站與北車等地利優勢，但在租金談判上一直沒有共識，農林傾向直接賣出去，以回歸目前全台展開的老茶廠轉型與新茶廠擴廠的本業製造與茶葉供應零售。 北車站前亞洲廣場全棟樓業主除了農林（B1∼B3）外，還有龍巖（3∼4樓）、國寶（5∼8樓）與新壽（1樓）、中信壽（2樓）等，據稱目前農林洽談買方也包括壽險業者，農林在2011年以51.24億買下，在底價部分不會少於51億元，由於租金投報率均在3∼4％，加上與捷運地下連通，目前有興趣者還包括對岸陸資等。
嘉義市東市場綜合大樓內有攤商及數個政府單位辦公廳舍，附近有傳統商圈，洽公、購物人潮川流不息，但三樓停車場幾度招標都流標，閒置至今，周邊停車位難尋，違停情形嚴重，造成交通壅塞，飽受詬病，行政院雲嘉南區聯合服務中心副執行長徐文志認為，市府若能設法讓停車場重啟營運，「市民一定有感。」 附近違停嚴重 停車場卻流標閒置 市府都市發展處代理處長黃世賢說，已在辦理第四次招標作業，之前流標是因停車場升降梯故障，修復成本估約六十萬元，契約營運期兩年，有廠商評估「不划算」而卻步，新招標條件調整為三年一簽，採ROT（整建、營運、移轉）方式，要求廠商更新升降梯，維修費用可從權利金扣除。
廠商評估維修升降梯 不划算而卻步 都發處都市計畫科長吳垂楊表示，東市場綜合大樓三樓停車場有四十三個汽車停車位，民國八十六年啟用，後因出入口的升降梯故障，營運廠商認為有安全疑慮，去年四月合約到期就未續約，一年多來封場禁停，本月底前上網公告招標，目標九月完成發包，年底前整修妥善並恢復營運。
議員：若招標不成 市府應負責修好 民族里長劉宗源說，這一停車場是機械式，多年前曾有駕駛開車卡在升降梯內，因潛藏危險與不便，所以多數民眾會改騎機車來洽公、買菜，或走遠一點，把車停在民族國小、市政大樓停車場，也有兩人一起出門，其中一人開車顧車、一人下車採買或洽公的情形。 市議員戴寧建議，廠商若不願意維修停車場升降梯，市府應編列預算修好，恢復停車服務功能。
美河市案仲裁效應擴大，北市府持續對七大捷運聯開案開鍘，積極向開發商「要錢」。以往權配比率為6（建商）：4（市府），經過市府重新估算，翻轉成4：6；若北市府追討成功，包括美河市案在內的八大聯開案建商恐吐回135億元予北市府。 北市府與日勝生在「美河市案」爭議剛落幕，這一把權利分配不均的火，持續延燒至七大捷運聯合開發案上；幾近完工的七大聯開案，如「希望城市」、「聯邦育樂大樓」、「潤泰京采」、「美麗台北」、「敦南捷境」、「徐匯廣場」、「冠德捷世」全都要重談權配。 目前「敦南捷境」確定與北捷協調破局，明年初將與北市府正式進入仲裁；其他六大捷運聯開案現正協商、協調程序中，其中，希望城市原先比率為地主39.5%、開發商分回60.5%，經北市捷運局重新試算，北捷初估自身可分回65.078%，建商降至34.922%，差了25.578個百分點。
據了解，北市府將要求開發商再上繳51.16億元，成為七大聯開案追討金額最大宗的案子。 台北市捷運工程局主任秘書王偉表示，北市府當初與開發商所簽的權配比率，「是建商單方面所提，只是雙方權配底線，並非拍板定案版本」；根據合約內容，北市捷運局將在工程圖說、工程預算書之後進行估價，後續才知道聯開案權配比率。 若以北市捷運局重新估算後的權配比率來算，加計美河市案，總計八大案建商恐上繳高達135億元予北市府。住展雜誌企研室經理何世昌表示，雖然以市府主張新權配比，想討回約135億元，但通常仲裁庭「各打五十大板」的模式較高，預估北市府最終可討回金額僅約百億元，要達到135億元機率極低。
香港樓價終於確認止跌回升，銀行估價緊隨大趨勢，根據全香港十大指標屋苑的最新銀行估價，發現個別屋苑估值較本年2月時已有反彈，當中被喻為「炒家樂園」的天水圍嘉湖山莊，三間主流銀行對其估價一致調升，幅度高達5.2%。業界人士表示，個別單位創新高成交，成交量增加，甚至有搶盤情況，足見樓市已回穩並開始反彈。
銀行相應調高估價，故預計本季個別屋苑估價有機會再升最多5%。 由香港差餉物業估價署所編制的樓價指數，最新連續兩個月回彈，銀行估價亦隨之調整。當中，天水圍嘉湖山莊樂湖居4座中層H室，實用面積557方呎，三間銀行對其估值由371萬元（港元，下同）至384萬元不等，較今年2月時的估值調升1.1%至5.2%，使其與去年3月時的成交價415萬元差幅收窄。 除上述嘉湖山莊外，荔枝角美孚新?、觀塘麗港城、沙田第一城的取樣單位估值亦獲調升，幅度分別達0.5%、2.4%及3.4%。雖然屋苑估值下調個案仍佔大多數，不過下調幅度已見收窄，多個屋苑估價調幅半年間跌不足1%，而以紅磡黃埔花園為例，近半年間恒生對其估值維持不變為553萬元。
香港理工大學建築及房地產學系教授許智文指，最新兩個月樓價指數反升，銀行為反映物業價值，故跟隨大市調升估價，倘估價低於市場則難吸引生意。展望下半年，市場仍存在不明朗因素，但相信銀行估價不會出現大波動，因為香港經濟基調良好，5月出口貨量上升，最新第2季失業率維持不變，對市民置產仍屬支持因素。 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，今年第2季樓市按季顯見改善，住宅成交稍增，成交價亦見止跌回穩，故銀行的估價亦緊貼大市調升，估計估價調整仍會持續，到9月末左右個別屋苑或有3%至5%的提升。然而到年底前大市仍未明朗，除了由於美國仍有機會加息，而英國脫歐對資金流向仍有不確定性，年底的住宅估價走向仍存在變數。
新政府力推五大創新產業，其中，國防產業盼「國機國造」。根據波音公司最新預估，未來20年總產值可望提高至183兆元，經濟部著眼於未來航空產業商機，透過各項科專計畫輔導業者，盼能從航太零組件加工看到台灣科技與產業實力。 經濟部指出，長榮集團2012年成立長榮航宇精密，負責航空製造領域，公司投資建置精密機械加工、特殊製程及組裝生產線，目前已進入量產階段；長榮正式跨足航空製造組裝範疇後，從零組件到航運公司，成為國際上首家提供完整「一條龍」服務的集團。
經濟部政次沈榮津表示，航太零組件加工代表一個國家之技術能力，因航空業高門檻需取得認證，不過，一旦獲得認證後，整合國內相關產業供應鏈，其附加價值立刻提昇，且「接訂單是穩定且長期的」，過去幾年經濟部利用科專計畫支持，終於看到國內業者成為航太升級轉型之典範。 長榮航宇副董事長劉禎氣表示，航太屬龍頭工業，若不推展，無法帶動整體經濟，更難與國際市場競爭，其實長榮航宇投資初期，利潤不高，但全廠仍堅持超過3分之2機台為MIT（台灣製造）。
去年國內航太產值僅900餘億元，據波音公司最新預估，未來20年全球航空產業產值高達5.57兆美元，約新台幣183兆元，顯見很有發展空間。 工業局指出，透過各種科專計畫，引進國外最新航空供應鏈管理技術，並協助長榮航宇建立創新研發中心，研發新一代高效能發動機關鍵技術。因應未來航空產業商機龐大，經濟部將協助廠商開發關鍵技術與拓展國際市場，強化航空產學合作，促進業界技術升級轉型。
台塑集團前進越南河靜開拓鋼鐵版圖之際，在土地、港口建設均有保留、儲備未來加碼投資石化基地規畫。不過，如今，台塑河靜鋼鐵投資受挫，加上越南基礎建設發展仍待提振，石化需求市場仍未成形，台塑集團石化加碼焦點轉向集中美國。 此外，台灣三秒膠創始德淵今年因越南、東協市場需求不如預期，家具出口呈趨緩走勢，壓抑業務推進力道，也對南向政策增添疑慮。 台塑越南河靜鋼廠建廠之際，核心基礎建設的「山羊港」，港域面積1500公頃（台灣麥寮港470公頃）， 吞吐量比麥寮港的7,000萬噸大幅放大，達1.19億噸；尤其，規畫水深24至27米，超級油輪均可進入，為集團未來煉油、石化投資先行打下基礎。 據悉，台塑越南鋼廠投資動土附帶的，還包括在越南蓋煉油廠與乙烯廠一貫化的石化專區的投資空間；其中，鋼鐵廠土地約1,700公頃， 石化預定空間為1,400公頃。
相對台灣麥寮石化專區實際使用土地約2,100公頃規模，顯見台塑集團對越南布局的重視。 不過，在河靜鋼鐵廠營運風險攀升干擾，加上越南石化市場尚未成形，台塑集團海外石化擴展聚焦美國。 看好美國頁岩油發展，台塑集團現正推動計畫包括台塑美國德州以乙烷進料的乙烷裂解廠（0L-3），年產乙烯120萬噸，台塑、南亞獨資興建HDPE、EG及汽電共生廠，投資規模近30億美元；台塑、南亞各取得33％、21％的0L-3股權投資，完成上下游一貫布局。 台塑集團現正申請的美國路易斯安那州石化一貫投資由台塑化、台化主導，兩家公司除將擔當石化上游及既有PP廠興建投資外，還會將營運觸角各自延伸至PE、EG領域，二階段布局總投資額達94億美元。
光寶科技董事長宋恭源今（15）日將宣布在台灣投資逾百億元，在高雄加工出口區興建新廠，未來聚焦車用電子、網路、生技等產業，這是新政府上台後，企業在台灣第一個重大的投資案。
據了解，光寶應客戶要求在台灣製造，決定在高雄加工出口區投資，計劃三年總投資金額逾百億元，擴建在台灣的第三個生產基地，生產少量多樣，高附加價值的產品，主要是車用電子為第一優先的擴充項目。 光寶去年車用電子營收已突破百億元，集團副董事長暨總執行長陳廣中上周在法說會指出，光寶車用在2018年達到占集團營收10%的時程和目標不變。
近年不少台商鮭魚返鄉或招商引資時，都碰到企業土地取得的難題，一家企業主說：「連新北市五股一坪都要100萬元，土地成本太貴了。」光寶在高雄加工出口區擴建生產基地，可望掀起帶頭作用，同時也是以行動支持「台灣製造」。
光寶2016年要為集團轉型雲端、LED照明、車電、生醫與工業自動化等五大IoT應用領域總動員，要擺脫純代工模式，針對生醫及車用等產業進行「養小雞」，其中汽車電子化趨勢成型，光寶車用電子跑最快，2015年光寶在車用相關產品營收已逾100億元。宋恭源表示，光寶在汽車電子已投入超過20年，目前一線大廠有80%都是光寶的客戶。
騰訊科技引述印度媒體報導，中國手機企業小米為拓展當地市場規模，將攜手富士康，由後者負責在印度新建2座工廠並專職生產小米產品。這2座新廠並非由富士康和小米合資，但是存在特殊的財務安排。 報導稱，小米印度業務負責人簡恩（Manu Jain）表示，小米尚未敲定新工廠的選址，目前正在與印度多個地方政府進行談判，敲定工廠的用地和其他事宜。 他強調，該工廠並非合資企業，所有權屬於富士康，並由富士康負責運營，但將只專職生產小米的產品。
兩家公司間有其特定的財務協議，但他並未進一步透露協議內容。 隨著中國的智慧型手機市場逐漸飽和，包括小米在內等多家中國手機廠商也開始搶攻印度。去年8月起，小米已與富士康一同在印度安德拉邦Chittoor建設了工廠，組裝手機。由於印度提高了消費電子產品的進口關稅，當地製造不僅可以降低成本，而且可快速供應市場。 Jain還表示，在今年冬季到來之前，小米可能在印度推出空氣淨化器。他稱，印度的大霧和煙塵會造成霧霾，也讓這類產品的市場需求正在增長，小米預計在今年內推出相關產品。
小米目前在印度的業務，高達90％的銷售皆通過線上管道。小米正計畫自家品牌的實體零售店鋪，並希望在未來幾個月內，將線下實體業務營運擴大1倍。 Jain曾表示，單一品牌零售店牌照將是小米拓展印度市場的另外一個機會。在印度，廠商如果需要籌建自家品牌的實體零售店，必須向政府提出申請。 小米近期在印度推出了紅米3S和紅米3S Prime，價格分別為6,999盧比（約合695元人民幣）和8,999盧比（約合993元人民幣）。這些手機最初將通過Mi.com和Flipkart等網站銷售。目前，小米在印度每季的手機銷量超過100萬部。
行政院敲定擴大裝置智慧電表方案，2024年目標達300萬具，預計投資數百億元，並將帶動能源管理顧問等相關產業商機，創造上千億元產值，電子業、通訊業及系統供應商等廠商，都將受惠。 為解決供電吃緊、降低尖峰用電量負擔，新政府希望擴大裝置智慧電表，行政院長林全親自緊盯，不斷要求台電提前時程後，日前終於敲定，近日對外說明方案內容。
有關官員昨（14）日表示，目前大型百貨公司、工廠等高壓用戶已裝有智慧電表（2.4萬具），低壓用戶也曾有1萬具試辦，但因技術等因素成效不佳，未來將優先鎖定一般商店、餐廳、美容院等低壓用戶，預計明年將裝20萬具，2020年100萬具，2024年目標是300萬具，占用電量的八成。 智慧電表搭配時間電價，尖峰用電將可大幅減少，以100萬具為例，約可減少275MW（百萬瓦），相當一個火力發電廠的一半，或核一廠一個機組的一半。 初估加速擴大裝置智慧電表方案，總投資金額約數百億元，其中智慧電表費用部分，一具約5,000元，300萬具就要150億元，依據政院初步規劃，裝置費用由台電吸收，用電戶不用花錢。
電表製造商及零組件等電子業，以及通訊業、系統供應商等廠商，都將受惠。 除此，智慧電表配合需量反應，也將帶動能源管理顧問服務等新興產業商機。政院官員表示，例如透過智慧電表，可知道台北市大安區哪個時段用電多少，多餘的用電空間可讓出來，新的商業行為就產生，美、德及英國都有這類能源管理顧問服務產業。
有用戶某個時間不用那麼多電，就可跟能源顧問公司登記，用電權力讓出來，能源顧問公司手上有一、二萬個用戶不用電，可移給台電，台電就可少蓋電廠。能源顧問公司從中賺取費用，甚至可以將整個服務系統輸出，賺取外匯。官員表示，尤其電業法修正通過後，整個市場發展規模會更大。
藝術金融市場商機無限，元大金控和帝圖科技公司策略聯盟，透過帝圖負責藝術品鑑定、元大負責藝術品貸款融資，為財富管理客戶提供多樣化服務，在國內藝術金融領域，別具特色。 帝圖亞洲藝術經濟研究中心執行長石隆盛表示，在國際上，銀行端高資產客戶的資產配置，除了股票、債券、房地產，還包括藝術品收藏。高資產客戶關注藝術品在國際市場的行情變化與投資機會，長期下來，藝術品的報酬率，不輸房地產。
石隆盛指出，銀行的財富管理客戶，除了投資藝術，融資也是市場需求急迫的服務。一個實際案例是，2000年左右，高雄某企業集團為了周轉現金，只好把珍藏的四川美術學院院長羅立中的油畫拍賣變現，沒想到五年後，市場價格漲了十幾倍。 鴻禧集團也曾經因為發不出員工薪水而變賣收藏品，石隆盛表示，國內如果能夠建立藝術融資市場，可減輕公司資金周轉不靈而倒閉的風險。 藝術品融資是國外非常興盛的金融服務。美國花旗銀行就開辦藝術品融資業務，利率接近無擔保放款。
中國大陸的山東濰坊銀行，除了設立濰坊銀行藝術金融研究中心，也進行藝術品融資。 濰坊銀行還推出預購人制度，當借款人違約時，因為藝術品早有認購的買家（預購人），銀行可分散呆帳風險，預購人則是可以低於市價行情買入藝術品，創造雙贏局面。 藝術融資市場要活絡，定價是門大學問。世新大學財金系副教授郭迺鋒指出，1988年美國紐約大學兩位教授梅建平及邁克爾．摩西，以經濟學模型為基礎，運用300年來世界著名拍賣行的藝術品拍賣數據（包括中國大陸當代油畫在內的八大類藝術商品）創立梅摩藝術品指數。 全球知名藝術保險公司AXA，採用梅摩指數對藝術品進行評價，且被安聯保險、摩根史坦利、美林、瑞士信貸、花旗等國際大型
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