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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
今年地上權招標情況冷清，財政部國產署為紓解公告地價調漲對國有地上權案的衝擊，地上權年租金擬從原本以公告地價為基準，改為「部分固定、部分浮動」，新制最快在9月中旬上路，且不會溯及既往。 國產署強調，舊案因不可溯及既往的規定，只能依照舊制繳交年租金。
因應內政部要求，今年公告地價僅澎湖縣跌了0.22%，其餘的地方政府皆大幅調升，全國平均漲幅達30.5%，最高為宜蘭縣118%，高漲幅連帶影響地上權租金，台中西屯區一地上權住宅案，租金就飆升了5.1倍。 今年地上權租金大幅提高，使廠商對參與國有地設定地上權招標的意願大減，加上房市不景氣，上半年國有地設定地上權標脫率僅26%，預算達成率僅三成三。
國產署認為，過去公告地價多年未調整，未適時反映土地市價變動，即使今年公告地價最多翻五倍，因年租金基數低，五倍依然還是合理漲幅。但地上權租金的大幅調漲，使地上權住宅的住戶租金不斷上揚，也讓招標熱度受到嚴重影響，國產署為解決此問題，已召開多場座談會匯集各界意見，初擬方案為「部分固定、部分浮動」，就是將現行隨公告地價浮動的地上權租金，改為一部分是以決標當年的公告地價來計算，另一部份維持現行制度，按照公告地價漲幅逐年調整。
由於地方財政出現黑洞，財源不足導致債台高築，也無法建築公共建設施慧於民，地方政府今年調整過去偏低的公告地價，以提高地價稅收入，今年全國平均調幅約30.54%，因此地價稅今年也可望創新高，財政部預估全年約為775億元。 根據內政部資料顯示，今年公告地價調幅六都平均皆超過三成，台中市最高達38.25%，以全國來看則是宜蘭縣達到118％，財政部官員解釋，近來宜蘭農舍超限或違規使用情形嚴重，而由田賦改課地價稅，2016年公告地價以趨近同區段內建築用地的公告地價評定，因此調幅較高，對於一般供合法農業使用的農地，仍維持課徵田賦且目前田賦停徵，並不會有影響。
官員說，過去各地方公告地價都在低點，因此若是地方政府自主財源不夠，就容易舉債過高或是導致地方公共建設不足，人民權利就會受到影響，因此在各地調整公告地價後，地價稅也將隨之升高。整體來看，11月將開徵的地價稅，今年稅收將會高於去年，全年預算數為775億元。 此外從男女比例觀察也可發現，雙北地主逾半是女性。若進一步觀察近年來男女持有土地比例，男性土地持有者占比由2008年55.2％逐年下降至去年的54.1％ ，女性占比則由44.8 ％逐年上升至45.9 ％。
各縣市來看，去年地價稅開徵戶中，台北市及新北市的女性納稅人比重高於男性，其餘縣市則男性占比較高，顯示都會區女性在財產稅的規劃越來越多。 今年地價稅開徵日期為11月1日至30日，以8月31日為納稅義務基準日，土地登記所有權人，須繳交當年度地價稅，不論持有時間長短，皆須繳納全年度地價稅，因此官員也提醒，若有移轉需求，須在8月31日前移轉土地並已辦竣土地登記，則當年度的地價稅是由新所有權人負繳納地價稅。
金管會今年元月底宣布接管朝陽人壽，至今已近7個月，保險安定基金昨公告標售朝陽人壽，將採公開招標，概括讓與朝陽的資產、負債及營業，預計10月31日標售；值得注意的是，此次標售仍以賠付金額做為得標與否的考量，賠付金額越低越好，而且也會搭配行政寬容措施。 朝陽人壽前經營團隊昨發出聲明抗議，強調「不是說不會用公帑賠付嗎？」強調對標售辦法及內容深感不解、遺憾，也無法接受。
保險安定基金表示，此次將採公開標售，對象還是以金控、銀行及保險等金融業者為主，預定10月31日標售，且投標人應提出員工安置計畫書，承諾保障員工權益，必須留任超過一半的朝陽人壽員工，且保障至少一年工作期。 保險安定基金說，當初說不用公帑賠付，應該只是「期待」而已，屆時得標與否是看投標人出的賠付金額而定；若從朝陽人壽淨值約為負21億元來看，保險業一年安定基金提撥金額約有30幾億元，是否還需要再跟銀行借錢，要看業者出的賠付金額是多少。
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】國產署與宜蘭縣頭城鎮公所為推動觀光旅遊休憩產業，已報奉財政部同意，近日雙方將簽訂合作改良利用契約，共同開發宜蘭縣頭城鎮大坑罟段國有與鎮有土地，進行整體規劃利用，發揮最佳功效，帶動周邊地區觀光服務機能及商業活動，提供優質旅宿設施與觀光遊憩新亮點，吸引觀光客駐足消費。
國產署表示，本開發案國有與鎮有土地面積約511坪，屬都市計畫住宅區，位於宜蘭縣頭城鎮青雲路三段(台2線)旁，交通位置良好，鄰近蘭陽博物館及烏石港等熱門旅遊景點，是發展觀光旅宿設施的絕佳地點。宜蘭縣頭城鎮公所規劃以設定地上權方式辦理招商，預估可吸引民間投資金額2億以上，創造總產值15億元，提供40人以上就業機會。
國產署進一步表示，為積極活化國有資產，協助促成目的事業主管機關所規劃重要建設或產業，除本案外，該署目前與目的事業主管機關共同開發44處國有土地，面積達192公頃，其中28處已完成招商作業，開發類型包括觀光旅館、電影商城、產業專用區、文創園區等，可創造永續財源收入，提供就業機會，帶動民眾有感的施政績效，讓政府與民間共享活化國有資產的甜美果實。
加工出口區也能都更！經濟部與電子大廠光寶（2301）昨（15）日宣佈全台首項「週轉基地計畫」，光寶以舊廠1.4公頃土地換取2.6公頃新地，採「先建、後搬、再拆」模式，不衝擊廠商既有營運。另容積獎勵高，廠商可興建高樓層廠辦。經濟部次長沈榮津表示，若此一模式成功，未來可擴及科學園區。 全台最早的加工出口區為前鎮，民國55年啟用，到今年剛好50年。
另包括屏東、楠梓、台中港、潭子等，都已逼近40年。進駐廠商所蓋的產線設施，多屬低矮或老舊不堪。為活化土地效益，楠梓加工區與光寶合作，由光寶以1.4公頃舊廠土地，換取2.6公頃新地，光寶將投資100億元在新地興建廠房及營運中心，預計創造逾千個工作機會。 光寶集團董事長宋恭源表示，旗下汽車電子事業部在楠梓加工區原本就有廠房，取得新址後，將於2017年開始動工。第1期將於2019年投產、第2期於2021年竣工；全數投產後，這項逾百億的投資計畫未來將可創造200億元年營收。
沈榮津表示，全台加工出口區現有371公頃土地均已滿租，一地難求；啟動此項「週轉基地計畫」，概念類似「都市更新」，由加工出口區管理處騰出新土地，讓區內廠商先在新址蓋廠房，蓋好後再把舊廠土地還給經濟部，提供下一個廠商週轉之用。 光寶總執行長陳廣中表示，目前光寶在楠梓的廠房有兩處計1.4公頃，主要生產汽車電子，產品包括車用照明、安控攝影機、電動車馬達控制器、抬頭顯示器等。
新址完工後，除汽車電子外，光寶積極發展的新事業部如工業自動化及雲端運算等研發製造都將納入，「把量少質精的高附加價值產品留在台灣。」 楠梓加工出口區管理處表示，30-40年前招商，廠商蓋的廠房僅有2、3層樓，土地效益較低，首宗「基地週轉計畫」法定容積300%，廠辦最高可蓋到9層樓左右，空間利用更有效。廠商不只能擴展，也有空間容納行政研發、健身房、停車場等各項設施，「我們希望土地活化同時，也推廣新式廠房的概念。」
為了整治茄苳溪，桃園市政府徵收蘆竹區茄苳溪橋下游至桃園區仁德橋上游周邊的部分土地，市府水務局下午舉行第二場公聽會，有約40名地主到場，許多人質疑，水務局要請不動產估價師評估徵收價格，但土地已被變更為河川用地，徵收價格是否真能彌補實際損失？ 經高速公路、五楊高架橋兩次徵收，前兩次徵收都有不小價差，他不是不願配合公益，但價格應該要合理，不能讓地主損失過多。
「欺負我們做田人！」有地主不滿地說，自己從事農業賺得不多，土地若被徵收，全家生計將受到影響，徵收價格也未必能彌補損失，讓他欲哭無淚。 水務局表示，估價師會依市場正常交易行情估價，遇特殊情形時會轉知估價師納入考量，若地主仍不同意，會再舉辦地價評議委員會，邀請地主參加、陳述意見。
房市冷清，房地產「原料」土地交易也滯銷！統計今年前5月實價資料，雙北市土地交易總金額較去年同期大減164.2億元，其中，台北市僅剩81.8億元、年減25％，新北市剩221.2億元、年減38％，預估在建商優先出清餘屋前提下，下半年土地交易量也難有明顯起色。
全國不動產統計今年前5月實價資料，大台北地區近2年土地交易總金額節節下滑，台北市從去年的108.9億元，衰退至今年的81.8億元、新北市則從358.3億元減少至221.2億元。 在主要行政區中，台北市文山區從11.5億元降至1.2億元，大減9成之多，新北市三重區也從61.7億元衰減至8.7億元，兩行政區成為土地交易重災區；但北市南港區及新北汐止區逆勢成長，分別增加2.5億元及9.1億元。 全國不動產企研室主任張?勻表示，住宅、土地交易環環相扣，住宅受到加稅衝擊，買賣雙方對於價格認知差距過大，造成交易冷清，連帶影響「原料」土地滯銷，而去年已出現結凍現象，今年萎縮幅度加劇。
張?勻認為，房市冷清，建商及企業主大多無立即開發的計畫，加上土地價格節節攀升，對建商缺乏吸引力，即便推案，消費者也可能不買單，因此建商目前首重出清餘屋，以避免沉重的囤屋稅及利息壓力接踵而來。 逆勢成長的南港區、汐止區則因南港車站及樟樹國中附近土地交易，總金額分別為3.1億元及5.5億元拉抬，據當地房仲指出，建商認為價格符合行情，最快明年推案。 張?勻指出，稅賦問題已成房市交易殺手，全年土地交易量減幅可能會相當驚人。
超商雙雄統一超商、全家便利全面搶攻一年有近200億的自有品牌商機。統一超宣布以雙品牌出擊，推出品項數共300項，內部評估今年業績可望達到75億元，期望兩年內達成百億目標。全家則聚焦真食材、熟齡商品、聯名操作、生活小確幸等四大開發策略，推估可帶動業績成長2成。 據台灣尼爾森統計，去年國內通路市場自有品牌總值約上看190億元，7-11占近4成，台灣平均每人每年會到7-11購買10次自有品牌商品。統一超表示， 7 SELECT經過1年全面調整後，正式一分為二，食品飲料及日用品分別以「iseLect」、「UNIDESIGN」品牌為主，代工廠商除了國內大廠外，更加入在日本、韓國的冷凍食品、爆米花、文具紙品等龍頭大廠為台灣7-11量身打造的商品。
統一超表示，iseLect的品項涵蓋飲料、冷凍品、零食、杯湯及及水類，共5大類別，約120種商品。而UNIDESIGN則有紙品、服飾、棉織品、雨具等8大類、180種日用品。此波商品結構加入Fruity Water加味水、冷高壓果汁，推出不到2個月分別熱銷200萬瓶及80萬瓶；檸檬紅茶還賣贏冰鎮及雀巢。 7-ELEVEN表示，投入自有品牌已逾20年，因應外部消費氛圍、流行趨勢、供應鏈等調整商品結構及品牌定位，差異化經營是帶入新來客的重要策略。在去年以前，訴求「平價時尚、正在流行」,品牌以「通路」角度出發。今年則顛覆過去想法，訴求「價值、風格、設計」，品牌改以「顧客」角度出發。
統一超表示，由於選擇性及價位多元，滿足不同客層的各種生活所需，尤其是受到上班族、年輕人、大學生等青睞，因此光去年總銷售量突破2.24億個。去年7-11自有品牌的業績約在70億元，今年預計可成長5％，挑戰75億元，若加計國際採購商品則可突破100億元。 全家則表示，自有品牌FamilyMart collection目前品項數超過200項，其中多以飲品、零食為主。今夏重點商品「冷壓鮮萃茶」上市3個月熱銷超過80萬瓶。 此外，受惠天氣因素，瓶裝水銷量最佳，FamilyMart collection瓶裝水系列去年就銷售超過2,000萬瓶，而統計至今年7月止，瓶裝水銷量就比去年同期增加45％。
微風集團董事長廖鎮漢今天表示，今年上半年的景氣確實比較「冷一點」，由於有南京及信義兩個新店加入，整體業績比去年成長3至4成，下半年則「審慎樂觀」。 看好台北信義區美食商圈的消費力，微風集團旗下「阿舍乾麵」與香茅廚各出資一半，在微風松高推出泰式麵食餐廳「香茅小廚」，今天正式開幕，用餐時間嘗鮮人潮不斷。 廖鎮漢表示，信義區百貨餐廳林立，看好磁吸效應，各家強打停留經濟或約會經濟，讓消費者多留一點時間，市場大餅也持續做大。
他說，餐飲成為兵家必爭之地，目前餐飲占微風集團整體業績比重約3成，其中以微風南京占比近一半最高，微風松高餐飲業績占比則約35%，並預計在下半年引進SNOOPY餐廳，但餐飲比例過高，也會排擠到其他業別，「就不好玩了」，因此微風內部還在找尋最合適的「黃金比例」。 他認為，集團的整體餐飲占比最高拉升至35至40%，會持續以特色餐飲吸引消費者，而他也看好泰式料理在台灣的發展，近期為了試吃「香茅小廚」料理，還變胖了。
香茅廚董事長林育達表示，「香茅小廚」以麵食為主打，特別選用阿舍食堂的家常麵為麵體，打造6道麵食料理，要挑戰消費者味蕾，預估一個月可創造新台幣200萬元的業績。 他說，年底前將再開一家店，型態會以地點為評估重點，還是會與微風集團合作。
因應電動車大廠特斯拉（Tesla）擴產，中鋼（2002）持股近25%的富田電機董事長張金鋒昨天表示，富田將進駐竹科所屬銅鑼科學園區設廠，建立國內最大的電動車動力系統生產基地。 目前富田的年產能約30萬顆各類電動車動力馬達，其中供應特斯拉逾10萬顆。而銅鑼園區新廠一旦全部完工投產，預計五年內年產能可達150萬顆目標，增加四倍。 科技部科學園區投資審議委員會已審核通過富田入區投資案，張金鋒說，富田將使用7.5公頃土地分二期建廠，總投資金額約12億元，並邀請相關供應鏈廠商「作伙」進駐，第一期廠投資6億元，預計明年底完工投產。
富田去年營收12.48億元、年增55.3%，稅後純益3.23億元、年增229.8%，每股稅後純益11.35元。 中鋼持有富田24.97%股權，在七席董事中占有二席，中華開發也是大股東；富田並訂明年底前登錄興櫃，2018年掛牌上市。 「富田產能到明年底都沒有問題」，張金鋒說，富田電動車動力馬達最大產能為每年30萬顆，面對市場快速成長，預估今年出貨在18萬至20萬顆上下，明年將達到30萬顆。 張金鋒透露，未來富田的產品除了供應特斯拉，還包括電動大巴、電動越野車等。另為分散風險，富田也把目光瞄準汽車製造重鎮的歐洲及日本，將全力展開電動車新客戶的布局。
華邦電（2344）今日舉行5年期新臺幣120億元之聯合授信簽約典禮，簽約典禮由華邦電子董事長焦佑鈞及臺灣銀行董事長李紀珠共同主持。華邦電表示，挹注後的資金將於興建廠房暨購置機器設備及完成中科廠的製程技術提升及產能擴充。本次聯合授信案是由臺灣銀行、中國信託商業銀行、第一商業銀行、台新國際商業銀行、星展銀行、彰化商業銀行及合作金庫商業銀行共同主辦，共計十七家經營績效良好之金融機構踴躍參與，因超額認購，最後以新臺幣120億元結案，顯示各銀行對華邦之良好債信和經營前景均予以高度肯定。
華邦電表示，資金主要用途為興建廠房暨購置機器設備、償還銀行借款暨充實中期營運週轉金所需；預計隨著資金的陸續到位，華邦將可順利完成中科廠之製程技術提升及產能擴充，達到獲利穩定成長的營運目標。華邦為全球利基型記憶體解決方案的領導供應商，專注於利基型記憶體、行動記憶體、快閃記憶體三大產品線，長期耕耘高附加價值產品，並持續以優化的產品組合、嚴格的品質管理及靈活的產能配置建立競爭優勢，滿足世界級品牌客戶需求。
錸德持續活化資產，中壢廠處分案完成簽約，總交易金額新台幣15.3億元，預計獲利5億元，將在第3季入帳。 錸德本業積極轉型，光碟產品捨棄低門檻的消費型產品，轉向醫療、100G藍光等高門檻產品，並以自身光學技術，發展半導體精微製具、奈米及蛾眼結構光學產品，其中心血管疾病檢測光碟已出貨給歐洲客戶，出貨逐步放大中。
錸德第2季合併營收27.79億元，稅後淨損4.13億元，單季每股稅後淨損0.24元，累計上半年合併營收55.19億元，稅後淨損8.91億元，每股稅後淨損0.52元。 法人表示，由於出售中壢廠的處份利益將在第3季入帳，加上第3季進入光碟產業旺季，錸德第3季有機會挑戰單季轉虧為盈。
儘管樂視在美國投資的電動車廠計畫日前傳出遭受阻礙，樂視並未停下推動「樂視超級汽車」項目。樂視日前宣布，將投資近200億元人民幣（下同），在浙江湖州德清的莫干山經濟開發區建設超級汽車工廠和汽車生態小鎮，預計年產40萬輛整車。 根據浙江省政府與樂視的雙方規畫，樂視超級汽車生態體驗園區第一階段規畫用地約4,300畝。
其中，一期工程預計年產20萬輛整車，並擁有汽車生產製造的4環節：沖壓、焊接、塗裝、總裝，以及電池和電動機等系統配套工廠；到二期工程完工後，工廠將具備年產40萬輛產能。 汽車製造外，體驗園將以樂視超級汽車先進製造、觀光體驗為特色，融入樂視體育、樂視音樂和影視生態元素，打造全球的汽車整車製造基地和主題遊樂旅遊園區。此外，浙江省和樂視還將在智慧汽車產業基金、互聯網金融等項目進行戰略合作。 視頻網站起家的樂視，近年涉足手機、體育、VR，以及汽車事業，欲打造「生態系」。
「樂視超級汽車」項目是在2014年底提出，並被列為樂視未來5年發展的重點戰略之一。樂視在其後先後投資電動汽車初創企業Faraday Future，並在今年初與豪華汽車生產商Aston Martin宣布合作研發互聯網智慧電動汽車。
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