歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
黃宣慈主任(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)吳緯庭 (Tina #235)
房產新聞
產業新聞
台塑推動總部都更,集團已啟動臨時辦公室評估計畫,日前集團總裁王文淵更實地考察北市商辦大樓。 房地產業者指出,以台塑集團的員工人數與辦公需求,未來選擇南港、內湖的機會最高,每年承租辦公室的租金花費約3億元。
台塑總部分為前棟、後棟,台塑四寶的營業、採購、財務等行政單位均在此,關係企業包括福懋、台塑生醫,甚至是海外工廠聯繫辦公室也座落於此,目前共計有4,000餘名員工。
雖然目前尋覓的辦公室為臨時性質,但考量集團門面、員工上班等因素,台塑目前鎖定北市東區,包括南港與內湖的商辦,日前王文淵親自出馬考察數棟辦公樓。 商辦仲介業者評估,目前包括台北企業園區以及寶豐隆興業的V5大樓,其樓地板面積足以容納台塑集團員工,按照內湖商辦每坪出租行情1,000元至1,700元推算,台塑集團所需樓地板面積約2.5萬坪,等於將來支付年租金逾3億元。
興富發集團總裁鄭欽天昨表示:「未來10年,低利環境都回不去了!支撐房市邁向首購市場,尤其這3至4年,首購市場的購買力會非常強。」興富發集團會全面轉向以總價1000萬元以內的2房產品為主。另外,興富發接下來也會擴大投資台中、高雄的辦公室、飯店及社區型百貨等商用不動產,全面多元化經營。
今年截至9月初為止,興富發建設和潤隆建設整個集團,總計已大手筆砸進82億元,採「遍地開花」之勢,從台灣頭買到台灣尾總計6筆土地,鄭欽天霸氣的說:「我們興富發才是最愛台灣的企業啦!」如果有價錢便宜、覺得適合的土地,會繼續買進來放,「因為我們不是神啦,不可能每一次都買到最便宜,反正房市不可能一直那麼壞下去!」 都會區首購需求極強 談到今年逆勢進場大「掃」地,是否看到未來幾年房市需求,鄭欽天直言,「現在房市最主要是台北市的買氣較差,還有大戶高總價產品,我們只要不賠,能清掉就盡量清掉。
不過,其他都會區首購需求都非常強!」像台南,2房總價4至500萬、3房600多萬元房子,雙薪家庭都負擔得起,興富發都是鎖定工廠旁邊推案,客源是生產線上的作業員、而不是主管級或老闆,所以興富發這幾年推案成績都相當好。 鄭欽天表示,依目前全球都是印鈔票的情況來看,未來10年,低利環境都回不去了!因此房地產相對保值,也支撐房市邁向首購市場;尤其這3至4年,可看到的是首購購買力會非常強。所以,興富發集團未來會轉向以總價1000萬元以內的2房產品為主。
集團布局方面,會繼續「愛台灣」,盡量在台買地推案也會在高雄跨足到飯店和社區型百貨。 鄭欽天:2房產品為主 鄭欽天表示,集團將擴大投資在台中和高雄的商用不動產,像台中辦公大樓「NTC國家商貿中心」、「時代廣場CBD」等已出現強勁的自用和投資置產型買盤,租金報酬率起碼在4%以上。 。
宜蘭市公所將原本屬於公所、卻由國軍使用的「振興段七百二十五號」兩百多坪土地爭取回來;市長江聰淵表示,未來將建立「黎明社區多功能里民活動中心」,提供里民使用。
「振興段七百二十五號」原為舊黎明國小校址,民國三十三年黎明國小搬遷後,翌年國民政府來台,就交由國軍使用,長年以來歷經多項用途,從鼠疫疾病隔離區開始,到臨時兵營、軍方油庫、復興電臺等,最後建置為國情局辦公室。
市公所自一○三年十月起,結合黎明社區、縣籍立委與多位民意代表,邀集國防部等單位開會協調;江聰淵指出,經過近一年努力,去年九月終於收回該土地,並於今年完成整地,將興建「黎明社區多功能里民活動中心」,至於國軍被拆除的國情局辦公室,公所會協調在其他地方建立。
江聰淵說,公所近年來積極盤點市內可活化及再生的土地、空間,期望「振興段」這塊土地的收回,除設置活動中心,也能結合社區力量,開闢成民眾休憩與運動的場所。 。
雖然央行陸續解除選擇性信用管制區,被視為房市大利多,但根據房仲統計發現,除北市萬華、桃園龜山因交屋潮挹注,其餘各區交易量全衰退,而價跌超過1成的有6個行政區,其中甚至包括北市蛋黃區大安區、信義區。 央行去(2015)年8月13日、今年3月24日陸續解除選擇性信用管制區,但全國不動產統計2014年與2016年1-7月內政部資料發現,33個管制區在央行解除信用管制半年後,交易量除萬華、龜山外,其餘全呈現衰退,並有25個行政區房價並無起色。
全國不動產企研室主任張瀞勻指出,尤其受到房屋稅加稅衝擊,33個管制區的房價相較於2014年高點呈現下跌趨勢,其中以新北市八里區價跌最多,今年前7月均價為19萬元,較2014年下跌19%,全國不動產八里龍米加盟店店長游瑩琪表示,八里區產品單價落差非常大,今年以來低單價的中古屋大樓、公寓非常多,導致整體均價下滑。 在跌幅前10名的管制區中,除了下跌幅度第2大的桃園市龜山區下跌16%外,其餘都在雙北市,甚至還包括傳統的北市蛋黃區大安區、信義區,房價分別下跌15%、13%,居下跌幅度第3、第5名。
不過,33個管制區中也有6個行政區房價呈現微幅上揚趨勢,包含台北市萬華區、新北市蘆洲區、林口區、鶯歌區,以及桃園市桃園區、中壢區,漲幅2-8%,張瀞勻表示,推測是受到新成屋交屋、區域建設話題拉抬,尤其2014年房市大多頭,預售屋買賣熱絡,絕大多數在今年交屋,造成各行政區均價混亂。
張瀞勻分析,近一年房價從盤整、回穩到下跌,主因是房地合一上路前,部分多屋族對於稅制不清楚,因此心生恐懼,願意平賺或少賺出售,但央行3月解除所有管制區、調降利率,銀行業開始為了搶業績祭出優惠房貸,買氣一度回穩,卻也強化了賣方信心,價格從盤整趨於平穩。 全國不動產總經理石吉平也表示,價格修正後,以往價不可攀的蛋黃區也浮現買點,且在建商帶頭讓利的情況下,預期第4季中古屋將會連動調整價格,交易量可望回升。
央行房市「緊箍咒」鬆綁,也難救房地產「價跌量縮」趨勢。房仲業者統計,大台北地區33個行政區信貸措施陸續解禁半年以來,31個地區交易量縮,其中11個區域量縮逾4成,25個行政區房價走跌,6個區域房價下修逾1成,新北市八里區房價跌幅甚至近2成。
央行於去年8月及今年3月陸續解除選擇性信用管制區,目前大台北地區(北北桃)33個行政區已全數鬆綁,但政策鬆手、調降利率、銀行優惠房貸,似乎無法挽回崩壞的房市買氣。
全國不動產統計大台北33個管制行政區,在央行政策鬆綁半年以來,今年前7月與2年前相較,除萬華、龜山區受惠交屋潮挹注,交易量仍逆勢成長之外,其餘31個行政區全部量縮。其中,新北五股區量能衰退52%最多,北市松山、大安、文山、信義、南港、士林、中正、大同、內湖、新北鶯歌等區,交易量皆較2年前下滑超過4成。
在房價方面,有25個行政區房價較2014年高點呈現下跌走勢,其中,新北八里價跌最多,均價從2年前的23.5萬元,下跌至今年的19萬元,房價跌幅19%。另外,桃園龜山、北市大安、信義區、新北新店、泰山區,也都下修超過1成。 33個解除管制行政區中,只有北市萬華區,新北蘆洲、林口、鶯歌區,以及桃園市桃園區、中壢區,因新成屋交屋拉抬,房價上漲2%∼8%。 全國不動產八里龍米加盟店長游瑩琪指出,八里區產品單價落差大,今年以來低單價的中古屋大樓、公寓交易多,導致整體均價下滑;而桃園龜山區房價下修,推測應是受到合宜住宅單價拖累。 至於新案市場,住展雜誌企研室經理何世昌表示,整體雙北市近1年房價都是跌,不管是不是鬆綁區,但是林口是唯一房價相對穩定的區塊,主因是捷運共構與豪宅案領軍下,成交價未再進一步下探。
全國不動產總經理石吉平認為,房價修正後,以往房價高不可攀的蛋黃區也浮現買點,且在建商帶頭讓利下,預估今年第4季中古屋將連動調整價格,交易量可望回升。 。
本報掌握遠雄日前向北市府所提公安報告內容,遠雄已向台北市長柯文哲開價賠償,若後天(八日)走向終止契約,北市府將面對今年為止大巨蛋總投資額四百億元賠償,該報告也將大巨蛋評估成賠錢貨,指五十年僅三八○億元稅後淨利;環團得知消息質疑遠雄騙人、大打哀兵政策。不過,遠雄、北市府昨受訪皆留下和解伏筆,遠雄還指「不排除有商討的空間」。
知情人士轉述,遠雄所提一一四頁公安報告多在質疑市府七項公安基準,另於附件提出分析表,指大巨蛋本體總投入成本為四七一億元,是台北101大樓權利金的二.三倍,但101商業面積是大巨蛋的一.六二倍。 遠雄也在報告表示,以做公益的心情投入大巨蛋,「不僅沒賺錢,只為政府打工,能否回收都不知道」,指十年前投資計畫書估五十年稅後淨利八○六億元,如今房屋稅大漲四倍、地租因公告地價調高也漲了六倍,雖然所得稅減少一八九億元,但稅後淨利暴減四二六億元,僅剩三八○億元。
對此,松菸護樹志工團政策組組長游藝質疑遠雄唬爛,指遠雄二○一一年巨蛋取得建照後投資執行計畫書定稿,五十年稅後淨利達七八四億元,已低估獲利,如巨蛋停車場每小時收卅元,旅館以每晚五二○○元計算,如今比照每晚一、兩萬元的W Hotel,收益怎麼可能減少?且馬市府圖利遠雄案正在偵辦,若為弊案,市府不用賠這麼多。
遠雄企業團發言人楊舜欽則表示,不能說四百億元是開價,遠雄還未計入未來營運及訴訟損失,詳細金額要經過訴訟確定;但誰來接手都是賠錢,遠雄不會同意市府的公安改善方案,大砍五、六千坪商業面積,但還在努力溝通,「雙方不排除有商討的空間」。 副市長鄧家基則說,八日早上將開記者會對外說明,預計會後就發函給遠雄終止契約,但市府會等到最後一刻,只要接受七月十九日市府提出的公安改善建議方案、遵守七項公安基準,市長還是樂意來談,大家可以彈性處理。
台大竹北分部有新進展了!繼新竹生醫園區醫院這個月將上網公告招標,台大昨晚宣布,竹北分部廿二公頃校園整體規劃已獲教育部審核通過,除預定明年將興建進修推廣學院,配合世大運闢建的足球訓練場已決標,也同意將退縮勝利七街段校區,擴大開放綠帶。 興里集會所,召開竹北分部發展說明會,由台大行政副校長張慶瑞、財務副校長李書行、台大醫院副院長江伯倫等人說明,多名議員等地方人士與會關心。
新竹縣副縣長楊文科表示,台大竹北分部及新竹生醫園區醫院相關建設,縣民期待已久,很高興現有具體進展,縣府將全力配合,共創台大、縣民及縣府三贏的局面。 張慶瑞表示,竹北分部將發展與整合生物醫農及尖端科技相關領域的教育訓練與學術研究,與生醫園區相輔相成;為此,該校將發展跨領域研究中心、產學合作中心及教育訓練中心,以醫學、工學、電機資訊、生命科學及管理等五大學院為主。 在具體進程上,校方表示,新竹生醫園區醫院總開發金額為六十七億元,已取得建照、土地租借及資金,正辦理招標作業,第一期醫療大樓希望在一○八年六月竣工。
竹北分部於八十九年獲行政院同意設立,但僅九十八年落成碧禎館一棟大樓,台大表示,正籌備規劃兩千坪的進修推廣學院,首期經費約一億元,預計明年八月興建;而除了已開辦的三項在職專班及學位學程,第四項生物科技管理在職學位學程也獲准增設,預計明年二月招生。 配合二○一七台北世大運,台大規劃在竹北分部設立足球訓練場,工程費約七千七百萬元,原訂七月動工,目前則已決標。楊文科對此表示,縣府將配合儘速完成都計審議及環評審查。 另外,校方繼開放光明六路東一段及莊敬北路側的綠帶,也同意勝利七街側將退縮四米,由台大支應約七百萬元,供新竹縣政府建置人行道及自行車道。
統一集團美麗事業董事長高秀玲頻頻出招,啟動康是美有史以來最大規模改裝,兩年內將投入逾億元改裝近400家門市,將以風格與風采兩大主題門市,讓康是美小橘招牌全面換裝,以全新面貌、特色風格與屈臣氏一較高下。 康是美今年持續推展原創四大風格店,台中首家風格店昨(5)日進駐台中一中街商圈,是全台第八家風格店。高秀玲規劃與命名的「四大風采店」也同步啟動改裝,位在北市西門町的紫色風采店昨天開張,預期今年將改裝100家門市。
目前國內藥妝通路龍頭是屈臣氏,國內店數超過500家。在康是美積極展店、改裝既有門市的壓力下,今年也將改裝上百家店,預期到年底全台店數目標為550家,要拉開康是美急追的腳步。 康是美總經理張聰本說,改裝依照門市大小、商圈特性規劃成風格店或風采店,風格店門市營業面積較大,容納較完整的商品;風采店有時尚紫、質感黃、建康綠與生活藍,針對商圈特性決定商品主題,全台已有30多家風采店。
高秀玲接掌美麗事業後,去年初試啼聲在全台四家店推出四大風格門市,做為大規模改裝前測試,將百貨公司陳列模式引進藥妝店,並嘗試增加飾品等新商品。改裝後帶動單店業績成長二至三成,今年在又增加風采店,並啟動全面改裝計畫。 康是美今年營運動能強勁,上半年稅後純益達1.7億元、年增55.7%。
過去兩年透過改裝、門市人員證照提升、加強美妝獨家進口產品比重等策略調整體質,今年繳出亮麗成績單,今年總店數將突破400店大關。 統一美麗事業整合旗下藥妝、百貨與運動服務業,包括康是美、統一時代百貨、統一佳佳與統一藥品等,均由高秀玲擔任董事長,各事業雖交由專業經理人操盤。但在營運策略、門市改裝上,高秀玲都參與甚深,去年美麗事業群整體營收已突破300億元。
宏達電投資VR內容不手軟,宏達電VR內容夥伴之一的美國VR遊戲業者Steel Wool Studios,宣布獲得宏達電投資500萬美元,而該公司以美國太空總署的火星探測計畫為基礎開發的VR遊戲Mars Odessey,獲得宏達電董事長王雪紅高度讚賞,應是宏達電出手投資的關鍵。
不論是透過「打群架」的方式、還是當「孵化器」,宏達電投資與扶植VR內容不手軟,今年初宣布斥資1億美元進行的VR加速器計畫Vive X、VR投資聯盟VRVCA,都有不少金額投資在VR內容新秀上,而回到宏達電本身的VR內容投資案,繼投資VR醫療業者Surgical Theater約1100萬美元後,遊戲開發商Steel Wool Studios也宣布完成500萬美元的A輪籌資,由宏達電一家全數認購。
Steel Wool Studios成立於2011年,不少員工來自於知名動畫業者皮克斯,也有一些是原本在喬治盧卡斯成立的遊戲公司LucasArts任職,Steel Wool Studios先以推出手遊為主,2014年才將重心轉往VR,今年初已成為宏達電VR內容合作夥伴之一,首款VR遊戲Quar: Battle for Gate 18,深受宏達電賞識,是宏達電對外界展示Vive能耐的內容之一。
而隨著Steel Wool Studios針對Vive設計的第二款VR遊戲Mars Odessey即將在9月上市,這款新遊戲以美國太空總署發射的火星探測漫遊者號為基礎開發,玩家將被派到火星上執行修理機器人的任務,漫遊者號所在位置則根據太空總署發佈的資料而定,讓宏達電董事長王雪紅對這款新遊戲讚不絕口,王雪紅並認為,Steel Wool Studios的作品將能大幅提高VR接受度,更是宏達電決定投資的關鍵。
台股昨(5)日大漲102點重返9千點大關,元大證金融交易部表示,業績佳個股更具漲升力道,台化(1326)及大立光(3008)業績閃閃發光,不妨可以權證代替現股,獲取更豐碩獲利。 台化受惠低原料成本,預期台化獲利可超越市場預估,帶來潛在評價提升空間。雖受到第3季獲利動能減緩及市場氣氛轉弱影響,台化近期股價疲弱,但法人依然樂觀看待該股,係因第3季獲利可望優於預期,產業長期展望穩健,評價具吸引力。
在第2季財報佳績後,台化獲利動能已因第3季歲修而減緩,但法人認為該公司第3季獲利將可以超越市場預期,預估第3季EPS為2.01元。 管理層表示,在政府限制擴產及需求回溫下,中國石化產品供給過剩高峰已於2015年觸頂。市場預估乙烯供給吃緊情況將於2017到18年緩解,主因全球有較多新產能,將降低下游產品原料成本,將有利台化2016到17年營運。
股王大立光昨強漲65元收在3,700元,外資及法人近期齊力買超,花旗環球對大立光評等為買進,目標價為5,100元,德意志證券對大立光評等為買進,目標價為4,050元等,內外資齊看旺,大立光後市不可小覷。 大立光昨日公布8月合併營收48.21億元,續攀今年單月新高、亦創去年11月來新高,月增5.01%,惟年減9.12%;累計前8月合併營收277.01億元,年減20.64%。展望9月,大立光在客戶新機持續拉貨挹注下,9月營收將較8月持續成長。8月各產品出貨比重,1000萬畫素以上鏡頭占營收比重首度超過6成,800萬畫素占2到3成,500萬畫素則維持1到2成。
法人指出,蘋果iPhone 7即將推出,iPhone7Plus據傳將搭載1,200萬畫素雙鏡頭,iPhone7相機將搭載2,100萬畫素高畫質相機等,都對大立光有利。 元大證金融交易部表示,台化及大立光是熱門權證標的族群,建議投資人可利用股價修正拉回時用認購(售)權證短線多空來回操作,優先選擇造市品質穩定的發行券商,再挑選買賣價差比小、適合實質槓桿,且流動性佳權證進行操作。
元大證金融交易部說,投資人若看好台化及大立光等個股後市表現,可利用認購權證來參與個股行情,投資人可自行選擇喜愛權證來進行交易。權證篩選可用元大權證網「快搜123」或「進階搜尋」,幫股票三秒速配權證。
麗寶集團旗下麗寶樂園昨(5)日宣布,總投資金額逾20億元的Outlet Mall暨道之驛購物中心訂今年底試營運,麗寶樂園也將轉型首創「國道服務區3.0」,明年營收挑戰60億元,成長五倍。
另外,占地200公頃的麗寶樂園,配合水陸雙樂園、福容大飯店、Outlet Mall、摩天輪及F3國際賽車場陸續啟用,將發展成為全台最大休閒度假區「麗寶樂園度假區」,並規劃股票上市。 麗寶樂園園長王永豪表示,「國道服務區3.0」就是園區3,500個停車位開放高速公路駕駛免費停車,成為全台最大開放型高速公路休息站區,搶食高速公路休息站每年三、四十億元商機。
王永豪強調,麗寶樂園Outlet Mall有多項競爭優勢,距離高速公路僅5分鐘車程,商場複製日本經驗、打造寵物友善商場環境,並搭配亞洲第二大摩天輪。 麗寶樂園去年吸引85萬人次入園,營收7億元,今年隨著OutletMall試營運,預估入園數可達135萬人次、營收10億元;明年度假區來客數上看800萬人次,營收挑戰60億元,可望成為全台民營主題遊樂園區龍頭。 麗寶樂園昨天舉行「道之驛」招商說明會,王永豪與日本PROD株式會社社長田中紘之主持,台糖、麥當勞、肯德基、統一、全家、小林煎餅、春水堂、這一鍋、西雅圖咖啡、陳允寶泉、OOGO歐歐二輪等上百家業者出席。 。
陸客來台人數連四個月縮減,促使零售商場台北101、昇恆昌加速轉型。台北101籌劃在紀念品店導入VR(虛擬實境)劇院,吸引他國旅客駐足。昇恆昌則自創珠寶品牌,預計本月底上路,採完稅商品,跨出過去需要出境旅客才能購買的限制,欲補上陸客之缺。 零售業者觀察,下半年陸客來台人數消退且無止血跡象。
過去常被列為陸客團來台第一站的台北101,或是常被列為陸客團來台最終站的免稅店昇恆昌,營運備感壓力,陸客團貢獻的業績銳減,促使台北101及昇恆昌加速轉型及調整營運,開拓新客源。 昇恆昌經理曹惠鈞表示,昇恆昌的創新發展採雙軌並行,「網路衝量、珠寶衝價」。進軍電商成立免稅預購網,採取可團購、寄買的方式以擴增客源。本月底推出的昇恆昌珠寶自有品牌,以台灣玉、珊瑚為材料,表達出阿里山日出、淡水紅毛城風貌等原創設計品,定價最高逾百萬元。
印尼總統佐科威特使翁俊民日前率團訪台,昨(5)日參加台灣、印尼企業洽談會,據悉,印尼招商重點在造船、石化鋼鐵、食品等3大產業;包括國營事業董座與金融界大老皆出席,盼能在兩國貿易結構互補性強下,搶攻新南向商機。 經濟部今年8月曾與印尼召開貿易投資聯合委員會議,建立雙方定期經貿對話機制,同時召開首屆局長級「台灣印尼貿易投資聯合委員會」,當時雙方設定合作議題包括電子商務、造船、綠能、智慧校園、海運、農產食品加工等。
因台灣與印尼雙邊貿易及投資關係密切,經濟部目前正規畫,今年10月再組經貿團訪問印尼,強化企業投資交流,共同協助促成雙方業者合作。經濟部次長王美花也於昨晚設宴接待這一特使團。 據了解,翁俊民所率領特使團此次訪台,主要幫台灣、印尼未來可合作項目「再推一把」。印尼擁有豐富天然資源,近年經濟穩定發展,對能源、石化、資通訊等相關產品服務需求大增。
另佐科威擔任總統後持續推動「海洋工業」,顯見當地造船產業未來發展之重要性。 為鎖定印尼不容小覷之商機,據透露,國營事業包括中油、台鹽、台糖、中港等董總高層都親赴台、印尼企業洽談會,瞄準營造工程、造船與食品加工等產業合作機會。 值得注意的是,高雄煉油廠自去年停產後,中油有意將五輕以「整廠輸出」方式賣給印尼,盼能將國內產業鏈一併帶過去。
國貿局副局長徐大衛表示,這次來台訪問的印尼總統特使團,除官方代表,還有幾家印尼石油公司,他們除進行貿易洽談,應該也會和中油洽談購買五輕一事。看準投資越南的成功經驗,印尼也力邀台糖前去設糖廠,希望能與印尼當地業者一起投資。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。