|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)吳緯庭 (Tina #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
風光一時、人潮絡繹不絕的台北時尚地標忠孝東路四段一帶，在逐年高漲的租金壓力下，迫使許多店家移往西門和信義等商圈，房產分析師認為，房東讓利才是讓東區商圈回春的活路。 德天國際資深分析師吳孟璇表示，過去房產景氣年代，忠孝東路4段一帶第一排的店租一路高升，更罕見出售店面，在極稀少釋出的機會下，房價往往是天文數字，更對房租上漲再添一把火。
但這兩年經濟不景氣，民眾荷包縮水，許多名店難以支撐高房租，紛紛退居巷弄或是二樓、三樓；同時，西門商圈、信義計畫區快速崛起的劇烈競爭下，讓東區不再是時尚精品旗艦店、餐飲服飾業的展店首選。 吳孟璇指出，導致繁華一時的東區商圈漸漸失去人潮，更進一步促使許多店面空置，面臨招租困難閒置狀態，而店面空置又更難以吸引人潮，於是形成各家店營運的惡性循環。
她分析，店面價格主要取決於區位、人潮、廣告效益及租金投報率。在經濟不景氣、房價發展趨緩、捷運挹注各商圈可及性、特色型商圈崛起的種種考驗下，讓東區店東處於四面楚歌、租售皆難的窘境。 但矛盾的是，這些店主入手的時間相當早，多年來的高租金收益已讓他們難以下修租售價格，更不願意破壞區域行情，因此若無資金壓力，多數店主降價求租/售的意願並不高，甚至調漲租金導致更多房客紛紛搬離，能夠承擔高租金的品牌與業者在經濟發展趨緩下愈來愈少，造成東區店面的空置情況越演越烈。
她說，目前東區商圈的租金行情每坪約1.6萬元到2.5萬元，目前空置率約10%；西門商圈租金每坪約2萬元到3萬元，信義商圈租金每坪約2萬元到2.5萬元，但店面空置率卻分別僅0.5%和2%，在同樣的租金，但店面滿租，容易形成聚落吸引人潮，反而是營運的良性循環。
她強調，未來若東區店東仍不願讓利，商圈人潮縮減的負面連鎖效應將持續發酵，品牌名店、特色餐飲業將轉往其他交通便利、人潮匯聚的商圈開店設點，東區商圈逐漸失去獨特地位，更不利於店東，不如讓利一些，總是勝過空置毫無進帳，靜待景氣循環。
國產署表示，本案土地面積約924坪，權屬分別為國有845坪及高雄市有79坪，都市計畫為第四種商業區及第四種住宅區，位於高雄市鼓山一路與萬壽路交叉口，地上國有房屋即金馬賓館為3層樓建築，樓地板面積約915坪，係少數存有金門、馬祖軍旅記憶之建物，極具保存再利用的潛力及價值，與高雄市政府共同開發進行整體規劃利用，發揮最佳活化運用效益。
高雄市政府規劃以出租方式辦理招商，預估可吸引民間投資金額0.55億元，創造總產值5.5億元，提供100個就業機會。 國產署進一步表示，為配合相關目的事業主管機關推動產業發展政策，該署積極透過合作或委託方式辦理國有非公用不動產改良利用業務，建立由該署提供國有不動產，目的事業主管機關辦理產業規劃及後續招商，民間廠商提供資金及專業創新能力之共同開發模式，以創造共贏局面，帶給民眾有感的施政績效，提供更多就業機會及優質生活環境，讓政府與民間共享活化國有資產的果實。
南台灣金額最高的地上權招標案─龍華國小舊址地上權案，在大幅調降權利金近30％、租金設定天花板等多重利多之下，因梅姬颱風延至今（29）日截止投標，消息人士透露，此次二度招標，已吸引多家壽險公司詢問，其中，以富邦人壽（金控）及興富發與宏泰人壽的組合，兩大團隊態度最積極，預估此一高雄鑽石地段的商用不動產地上權，脫標希望濃厚，可望為高雄帶來300億元的資金和建設。 其中一組被視為競標團隊的興富發建設，在颱風梅姬來襲前夕召開董事會，決議授權董事長「投資開發高雄地區土地」，高雄的房地產市場繪聲繪影認定興富發可能跟長期的合作夥伴宏泰人壽合組經營團隊，參與龍華國小舊址地上權開發案。
興富發則表示，興富發購地需求較大，一直在全台各地物色適當土地，高雄是其中之一；如果有機會找到價格還可以或者便宜的土地，興富發可以買下來開發，目前有幾塊正在洽談中。 據指出，高雄龍華國小舊址地上權這次招標吸引眾多團隊詢問，甚至有人「連怎麼寫標單，都問了」，最主要的原因是，該項投資的投資報酬絕對高於金管會規定壽險業投資不動產報酬率2.375％的門檻。
除了權利金就一口氣從110.09億元，降到77.82億元、降幅達29.31％之外，據了解，調整招標條件之後的3％租金，其中的2％採固定模式，1％變動，合計1年才3,000萬元，如果未來10年消費者物價指數上揚超過10％，變動租金才跟著調漲10％，變成3,300萬元，以10年調漲租金一次來看，該案包括權利金77.82億元、加上70年租金，合計也不會超過100億元，根本是物超所值。 房地產業者說，在財務成本的風險降低之後，這個位於農16特區的高雄市精華地段，「將是絕無僅有的鑽石地」，「未來15年，很難再找到這麼好的地點了」。
又見建商大手筆購地！皇鼎建設（5533）逆勢進場購地，昨（27）日砸進12億6千萬元，加碼新北市汐止6,202坪土地，土地來源都是陸續向國產署、台灣金聯資產管理公司買進；這是今年下半年以來，繼興富發（2542）、潤隆（1808）等上市建商進場購地之後，再次見到逢低買進的大手筆買地紀錄。
皇鼎建設長期耕耘內湖、汐止一帶的科技廠辦市場，未來下一個10年計畫，重心將轉移到汐止，準備投入占地2萬坪以上、總銷上看200億元以上的大型科技廠辦開發案。 昨天皇鼎建設宣布陸續向台灣金聯資產管理公司、財政部國有財產署，買下新北市汐止區保安段389地號等11筆土地，買進面積達6,202.58坪，每坪取得成本約20.38萬元，總計投入12億6,238萬元購地。 皇鼎建設董事長劉信雄表示，目前皇鼎是本業、業外同步布局，往年皇鼎是上市櫃營建股中「廠辦三雄」之一，興建完成的科技廠辦大樓棟數，僅次於遠雄建（5522），光是在內湖，皇鼎就興建完成30多棟科技廠辦大樓。
皇鼎表示，最近皇鼎重心已轉移到汐止的廠辦市場，正規畫新台五路和大同路之間的10年計畫，計畫分為5期開發，目標總銷估約200億元，迄今取得土地已2萬坪以上。 這兩年，積極轉戰汐止科技廠辦的上市建商遠雄建、國揚（2505），都加碼科技廠辦大樓，分別推出的「遠雄U-TOWN」第1期和「國揚雲端」等廠辦大樓，都創下銷售佳績；接下來皇鼎計畫加碼的200億元廠辦開發案，可望是下一個汐止地標。 皇鼎目前全台待售住宅餘屋，只剩下台南案，待售廠辦大樓，還有內湖瑞光路環球科技大樓(總銷未定)、汐止環宇科技大樓（總銷約20億元），兩棟都在2016年年中完工，預計明（2017）年銷售。 皇鼎每年EPS約在3∼3.5元水準，2015年僅2.18元；2016年上半年稅前盈餘約2.28億元，EPS達0.64元；累計前8月營收達11.62億元，較去年同期衰退約44％。 劉信雄表示，希望皇鼎未來每年營收有7成來自房地產本業，3成來自富信連鎖飯店的貢獻，富信飯店主要都是向皇鼎承租 自有土地資產，因此成本低。
台北市永春都更案延宕十六年，昨早舉行開工典禮，台北市長柯文哲、都發局長林洲民、森業營造董事長黃成琮及永春都更同意戶自救會均出席；不同意戶王家未現身抗議，開工典禮順利。森業營造表示，新建樓高廿一層、共二八二戶，工期預計三年半到四年。 位在台北市忠孝東路、松山路口的永春都更案，二○○○年劃為都更範圍，但原有四戶不同意，導致全案卡關十六年；經磋商，僅剩一戶王家不同意，但今年七月森業營造取得強制拆除執照後，進場強制拆除。
事隔兩個月，基地完成整地，昨早舉行開工典禮。 「經過十六年等待，今天在台灣都市更新的歷史是一個里程碑」，柯文哲致詞表示，議員曾抨擊北市府擺爛此案十餘年，他上任後，努力當問題解決者，成立專案小組研究中央、地方的都更法令，並參酌同意戶、不同意戶意見；另外，今年三月通過《台北市都市更新實施辦法》解決公辦都更問題。 根據上開辦法，民辦都更案若符合公共利益，遇上釘子戶可委託市府強力介入代拆。 114戶同意戶 將返回居住 森業營造表示，新闢樓高廿一層、共二八二戶，分別有十四坪、廿二坪、卅六坪、五十坪及五十七坪等房型，預計工期三年半到四年；完工後，原本一一四戶同意戶都會返回居住。 永春都更同意戶自救會長劉德玢說，歷經十六年風風雨雨，「我們終於等到了。」
鴻海收購日本企業夏普後，在新社長戴正吳的授意下，今完成與NTT簽約，將耗資138億日圓將已出售給NTT的田邊大樓購回。 原本夏普在大阪市阿倍野區有兩棟大樓，除了較為外界熟知的舊總公司大樓，在對面還有一棟面積更大的田邊大樓。
因虧損連連先後出售，目前舊總公司大樓所有人是宜得利家居（Nitori），田邊大樓的所有人是日本NTT集團。在阿倍野區土地出售後，今年7月將本社搬移到大阪府堺市。
鴻海集團的戴正吳上月就任夏普社長後，授意將兩棟大樓購回，今日與NTT完成簽約，將耗資138億日圓購回田邊大樓，下個月11日完成所有權移轉。未來田邊大樓可能做為先端技術開發據點或是新事業處使用。
配合台北市西區門戶計畫，國光客運台北西站原址將改為公園。雖遭遇梅姬颱風襲台，台北西站Ｂ棟十四條新竹以南的中長程客運路線，昨仍按照原訂時程遷移至台北轉運站；不過，仍有部分乘客不知道站點遷移資訊，跑錯地方搭車，國光客運加派人員指引，並未造成衝突。
Ａ棟等候車亭完工 十月中搬遷 國光客運台北西站分為Ａ、Ｂ棟，Ａ棟為新竹以北及往返機場的路線，Ｂ棟則是新竹以南的台中、彰化、嘉義、台南、高雄及屏東等中長程路線，Ｂ棟前日停止營運，Ａ棟路線則待台北車站周邊的候車亭完工，預計十月中旬才會搬遷。 民眾跑錯地方 客運迷拍照留念 台北市公共運輸處表示，Ｂ棟路線搬遷至台北轉運站，和其他中長程路線一起營運，增加乘客辨識，不會兩地跑。不過，昨調整Ｂ棟路線乘車站點首日，仍有許多民眾跑錯地方搭車，要前往台中的張姓爺爺昨走到台北西站Ｂ棟原址才知道路線調整，由站務人員引導至台北轉運站。
此外，昨天也有客運迷至台北西站Ｂ棟拍照留念。郭姓民眾說，學生時期常在台北西站搭車，充滿回憶，當時連站務人員都熟識，他感謝客運駕駛辛苦開車，看到台北西站結束營運，難免有些感嘆。
鴻海集團積極投資新創事業，開拓硬體與軟體、虛擬與實體整合多元發展。據了解，鴻海董事長郭台銘力挺新創項目，近期精挑細選十六家新創企業投資，雖未公開名單，但昨天公告加碼投資專精行動旅遊服務的Mango逾卅九億元，也讓投資新布局浮上檯面。 Mango國際集團是知名香港新創旅遊手機服務供應商Tink Labs的母公司。
市場解讀，由於鴻海集團深耕行動市場，藉由加碼投資新創，延伸布局行動旅遊的整合新創服務。而負責鴻海與Mango國際集團交涉的富智康強調，相關投資可促進集團在手機生態系統擴張，落實「整合–創新–設計–製造及市場行銷」業務模式。
蘋果近期申請多款新專利，其中，最受矚目的是人機介面新突破，使用者可以透過雙眼，「隔空」操控桌上型電腦或電視，亦即所謂的眼球追蹤技術。 外界推測，蘋果將把眼球追蹤新專利應用於PC，甚至是蘋果未來推出的電視上，此技術也有望成為蘋果新產品吸引買氣的新賣點，進一步刺激銷售量，蘋果iMac桌上型電腦組裝廠廣達、鴻海等可望受惠。 國外媒體報導，美國專利商標局近期批准蘋果新專利，總計達48項，內容涵蓋人機界面等相關領域，尤其是多用戶交互界面。
據了解，其中一個編號為「9454225」的專利特別引人矚目，該專利名為「凝視的顯示操作」，此專利透過接收使用者的眼部影像，確定用戶凝視的方向，進而根據凝視的方向，找尋到在電腦螢幕上的相應區域，並針對該區域內的內容進行操作。 蘋果此專利在2013年第3季便提交相關申請文件，但直到今年9月才批准，專利的署名是蘋果先前所收購的以色列PrimeSense公司工程師。
據悉，蘋果今年5月已申請類似的人機介面新技術，當時獲批的23項專利，主要集中在手指操控方面。 市場預期，在蘋果今年取得這兩項專利下，未來蘋果在iMac或者在電視上，就能夠發展以手勢、眼球凝視的方式，隔空控制螢幕，例如控制聲音大小，或是選擇頻道等功能。業內人士認為，隨著未來電玩市場持續蓬勃發展，相關領域如虛擬實境（VR）等，也可應用此技術。
看好印度市場成長潛能，Google準備在印度的購物中心、咖啡店等公共場所推出名為「Google Station」的無線網路服務熱點，及離線優先的Youtbue Go觀賞影片程式。 隨著智慧型手機普及，印度上網人口迅速增加，預估2020年印度上網人口就可破5億，因此Google從去年12月以來積極布局印度市場，在火車站設置Wi-fi高速無線網路服務，預計在400個火車站架設網路熱點，目前已有50個火車站架好網路熱點。 Google現在更把這項專案升級，擴大成「GoogleStation」，在購物中心、咖啡店、公車站、市中心等公共場合也設有無線網路服務熱點，試圖讓印度人在日常生活中離不開網路，增加Google網路服務的用戶以爭取更大網路廣告大餅。
此外，Google也宣布，在印度推出離線優先的Youtube Go行動裝置程式（App），讓人們可以不論是在低寬頻環境或沒有網路時，仍可使用這個程式觀賞想要觀賞的影片。
「今日郵報」（Mail Today）報導，目前，Google公司已在印度15個城市對Youtube Go的效能進行研究與測試，Youtube副總裁萊特（Johanna Wright）說，將在未來幾個月於印度繼續尋找更多測試者進行測試，並取得回饋以改善這項服務。 Google還特別為普遍只有2G行動網路環境的印度，設計一組能透過Chrome瀏覽器離線使用的Google助理「Hindi」等應用程式，讓用戶可在網路匱乏的地方讓網頁內容倍速載入，同時也能支持影片瀏覽，幫助用戶節省67%的流量。
印度已經超越美國，成為第2大使用網路人口的國家，僅次於中國大陸，但印度網路滲透率僅約15%，仍有很大成長空間，導致Google、臉書（facebook）等跨國網路企業相當重視印度市場。1050928
必翔（1729）營運大見轉機，繼高階電動輪椅、代步車和出動力電池出貨激增外，該公司開發的電動車，也通過ARTC（車輛中心）檢測後，正力拚明年初上市，由於該車種將以50萬∼60萬的「庶民經濟」價格銷售，而備受關注。 法人表示，必翔電動車是由國人首部自行研發的電動車，指標意義濃厚，隨著節能減碳已成趨勢，各國政府紛紛祭出獎勵政策下，必翔電動車亦將獲政府補助，而有於未來的銷售。 必翔總經理蔣清明表示，必翔電動車已獲ARTC包括撞車、車體拉力、大梁結構與吸震撞擊等測試，其中吸震撞擊更取得全球專利，檢測已全數過關，目前正申請核發執照中。 蔣清明表示，必翔研發的都會型電動車有二種車款，分別可跑100公里和150公里，每次充電只須2∼3個小時即可，預計明年上路後應可望有不錯的業績貢獻。
已啟動獲利機制的必翔，今年受惠於高階電動輪椅及代步車出貨比率提升，而重要轉投資磷酸鋰鐵電池事業的車用動力電池，也有重量級客戶訂單加持，該公司前8月營收達12.1億元，年成長率31％，上半年稅後淨利0.36億元，EPS為0.19元。 法人表示，必翔目前除了本業營運成長外，轉投資必翔電能投入磷酸鐵鋰電池開發已近10年，由於接獲大陸雙鹿集團3年共36億元電池訂單，並自今年起開始出貨下，激勵必翔電能今年已開始出現獲利。
房地產一直是大陸金融業的最愛。陸媒報導，截至今年中期，大陸上市銀行的自有「涉房固定資產」可能超過6兆元人民幣（下同）。 綜合陸媒報導，大陸上市銀行的自有「涉房固定資產」淨值約為5,500億元，原值接近8千億元。即使保守估計，這部分資產的真實市價也將達到4兆元；如果估價再大膽一點，可能超過6兆元。與之相比，大陸上市銀行2015年合計的淨利潤僅為不足1.3兆元。 報導指出，事實上，在近3千家A股上市公司參與的房屋及建築物類固定資產排名「TOP 10」當中，作為龍頭的國有4大行（中、農、工、建）分別佔據了第2位、第3位、第4位和第8位。
譬如，北京的金融街是很多大陸上市銀行總部或北京分行的駐紮地，且房地產也以金融機構自有為主。以相對建成較晚的北京市金融街B7大廈（即現北京銀行和中國人壽大樓）為例，其在2005年出售時價格約在每平方公尺1.46萬元，如今市價據附近的地產仲介估計，「能夠達到10萬元以上，而且有價無市」。
另一方面，即使大陸A股的表現平淡，但房市卻是火熱，讓不少大陸上市公司在近期紛紛變賣手中房產套現，美化帳面業績，以求公司不被打入ST股，甚至是被勒令退市。例如，繼*ST寧通B、雲賽智聯賣房套現後，高鴻股份、綠庭投資、*ST新梅等公司也相繼加入賣房的行列。 *ST新梅先前發佈公告稱，其控股子公司擬將所持有的新梅大廈部分辦公用房，出售給公司關係方上海鑫兆房產發展有限公司。這8層整層辦公用房產權將以單價不低於1.6萬元，總價不低於1.5億元的價格出售給鑫兆房產。初步估算交易完成後，將大幅增加上市公司的利潤，達5,500萬至7,500萬元。
台灣兩大網路購物業者，今年進軍東南亞等海外市場有成，網家將推動旗下拍賣平台露天市場，在香港掛牌；而富邦媒總經理林啟峰也透露，泰國的合資公司明年度也將推動在當地上市櫃。 2016年IMPACT論壇昨（28）日邀請多家台灣電商業者及東南亞網路公司執行長（CEO）進行論壇，台灣兩大網路購物平台－網家董事長詹宏志及富邦媒總經理林啟峰均應邀發表演講。 詹宏志表示，網路家庭成立迄今已20年，目前網路家庭的主要業務，包括24小時網路購物，這是B2C（企業對消費者）業務。
而B2B2C的業務則是獨立成立了商店街；此外，還有C2C露天市場及Skype等業務。 網路家庭及商店街都已是台灣上櫃公司，今年度網路家庭將推動旗下拍賣服務露天市場在香港上市。露天市場現已是台灣最大的拍賣平台，擁有100萬賣家、1,000萬買家，而刊登商品則高達1.27億個。平均每位台灣民眾擁有6個刊登物品，此比例也是全球之冠。 富邦媒總經理林啟峰則表示，2004年成立momo時是以電視購物為主，公司的核心是提供物美價廉的產品；但到了2008年時，決定要加入網路購物的行列，當時成立了「海納百川」計畫。
隨著網路發展快速，富邦媒的網路事業也一路攀升，並超越了電視購物。在B2C業務之外，並成立了摩天商城，提供品牌商進駐，此乃B2B2C業務。 富邦媒也積極拓展海外市場，在2010年時則是赴大陸成立電視購物，雖不成功，但林啟峰認為，這個經驗也讓富邦媒學習到不少事情。爾後到了2014年時則是與泰國JVD業者成立合資公司，同時經營電視購物及網路購物。林啟峰表示，在泰國市場已獲初步成果，也將啟動上市櫃計畫，最快明年度可以上市。
台化彰化廠是台塑企業王家的重要起家厝，雖然這幾年都虧損，但由於是台化的起家厝，台化不願意關廠，仍是希望留下來，但台化今年申請換發新許可證，被彰化縣政府連退31次，面臨關廠危機，到時候很可能近千名員工失業，台化董事長王文淵也相當無奈。
《上報》報導，彰化縣長魏明谷態度強硬，認為台化必須要符合環保的法規，才會讓他們換發新許可證，若沒通過環保審查，「我就是不會發給許可證 」。 不過台化為了搶救「起家厝」，王文淵也積極備戰中，台化副董事長洪福源強調，合法合理的事項絕對會做到，但不合法合理的就沒辦法。
彰化縣府環保局認為，台化提出降低排放量的承諾，但卻沒講如何達成，沒具體作法，所以縣府才會沒同意發展延許可。不過若彰化縣府最後不核發許可證，王文淵打算將依法提出行政訴訟、法律救濟，確保員工及股東權益。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。