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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
國泰人壽今年不動產投資首度開胡，昨（4）日一口氣標下高鐵局三筆土地，以31.2億元拿到位於高鐵桃園站二筆、新竹站一筆土地，共約3,222坪，加上先前桃園產專區、台中烏日站地上權及一筆土地，國壽已搶下高鐵沿線逾8.2萬坪土地。
高鐵局昨天標售桃園、新竹、台中及台南四車站周邊土地，但多數是住宅用地，國壽無預警出手搶地，以20.5億元拿下桃園站二筆緊鄰的商用土地，共2,033坪，及10.7億元標下新竹站1,189坪的土地，都只比底價多出數千萬元，溢價率為2.8∼5.7％。
國壽甚至標地時已「自帶租約」，已有客戶承諾只要國壽標到桃園站土地，就會承租國壽興建的整棟大樓。國壽發言人林昭廷表示，租金年收益率預估有2.5∼3％，算是不錯的投資。 由於高鐵桃園站鄰近台北，前往桃園國際機場又極便利，因此國壽搶下桃園站另一塊土地，將興建自用辦公大樓，提供國壽桃園區的員工辦公，國壽在此區塊也已標下6.6萬坪的地上權，即目前已開業的outlet商場華泰名店城，年底第二期商場也將開業，2∼3年內四期商場都會開發完成，複合式商辦大樓則會在2021年前完工。
國壽表示，高鐵桃園站的交通便利性加上周邊陸續開發，已有不少廠商有意承租辦公大樓或商場，國壽看準此商機投資，未來幾年將逐步增加在此區的固定收益。 至於新竹站部分，則是國壽首次布局，同樣也是看好交通便利性，加上客戶承租商辦的意願，因此將興建部分自用、部分出租的商辦大樓。
林昭廷說，出租部分的年化收益率預估也有2.5∼3％。 國壽在前年及去年已布局高鐵台中烏日站，有1.1萬多坪的地上權及一筆上千坪的土地，分別要做倉儲物流中心及自用辦公大樓，當時預估收益率可有5％。 以不踫住宅用地，且儘可能取得土地所有權的二項投資準則而言，國壽表示，高鐵站附近的大塊優質土地已有一段時間未釋出，所以昨天才一口氣標下三筆，且都已規劃好用途；同一時間其他大型壽險公司都未出手競標，因此國壽僅比底價高一些，以每坪90~103萬元不等的價格，就取得三筆土地。
台北市地政局公布今(105)年6月住宅價格指數，並且進行不動產價、量動態分析。6月全市交易量共988件，較上(5)月減少10.43%；交易總金額隨交易量下降至221.05億元，較上月減少9.94%；住宅價格指數110.06，則是較上月小漲0.74%。
6月全市住宅價格指數110.06，比去(104)年同期下跌5.56%，但較上月小漲0.74%，標準住宅總價1,377萬元、每坪50.65萬元；大樓住宅價格指數113.54，較去年同期下跌8.12%；公寓住宅價格指數107.03，較上月微漲0.19%，較去年同期下跌4.82%。
地政局表示，全市近3月住宅價格月線、季線、半年線交疊，跌勢趨於和緩，大樓月線連2月下滑，影響季線、半年線走跌；公寓月線雖略有回升，季線、半年線已連8個月以上走低，中、長期價格動能仍顯不足。
以建築型態區分，仍以住宅大樓為購屋主流，占總交易量49.80%，較上月減少3.06%；公寓占比26.01%，較上月增加2.17%；套房占比19.84%，較上月增加0.80%；商(廠)辦占比2.23%，較上月微幅增加0.05%；店面占總交易量比重最低為2.12%，也較上月微增0.04%。
在12行政區交易量部分，增加最多的是文山區，交易件數125件，較上月增加17.92%，減幅最大的是南港區，交易件數僅36件，較上月減少49.30%；交易熱區則是中山區，以138件重回冠軍寶座。
觀察四個次分區指數趨勢，大安信義中正區月線漲幅較大，進而帶動季線回升，半年線中止連19月跌勢；中山松山南港區月線、季線、半年線趨勢與上月相同，均呈小幅下滑；士林內湖大同區月線、季線呈現微幅上漲趨勢，半年線持平，價格表現相對穩定；至萬華文山北投區因月線跌幅深，季線、半年線持續走低，短、中、長期價格走勢趨弱。
台中營造商、建商近年來瘋蓋企業總部！其中，晨禎營造昨日宣布，以1.6億買下興農集團位於中市梅川路上近英才路口的舊企業大樓，預計再砸2億元興建為企業總部；另陸府建設、沅林建設則於單元2重劃區公益路上購地，分別打造陸府美學館與沅林企業總部；理和建設則於台灣大道二段建置概念會所「孵空間」。
晨禎營造集團總經理王水樹表示，舊興農大樓土地約250坪，預計整棟大樓打掉重蓋地下2層、地上7層的企業總部。他強調，「台中市特色建築法」可望於明年4月通過，提供容積獎勵，晨禎企業總部將打造成綠建築，明年8月動工興建「夢想辦公室」。 王水樹表示，晨禎企業總部預計挪出2層樓約300坪空間，打造提供「晨式家族」客戶免費使用的會館，附設如瑜珈教室、Spa館、健身房、廚藝教室等設備，還將規劃興建特色圖書館。 以營造業起家的晨禎營造集團，今年接獲約25億工程，如台中精機位於精密機械園區的企業總部案就由晨禎營造興建，今年營收上看20億元，年增率達3成。 晨禎營造集團幾年前投入建築業、成立麗晨建設，目前建案為北屯區「麗晨卓爾」案，規劃3房與4房產品，每坪單價逾20萬元，總銷近10億元，銷售率已達6成，這也是麗晨建設第1個住宅大樓案；明年第4季預計於中市三民路、林森路口推出第2個建案。
此外，在台中市單元2重劃區擁有多筆土地的沅林建設，看好單元2的發展潛力，砸下數億元購地打造企業總部，目前正趕工興建中，預計年底前啟用。 而深耕客服的陸府建設擁有忠實的「陸府家族」客戶群，陸府不定期提供藝文、美學等免費課程供陸府家族充電。隨著陸府位於單元2公益路上的美學館即將完工，這也是繼8期與11期之後，陸府在台中新增一座美學館。 台中營建業者不僅瘋蓋企業總部，多家上市櫃建商近來也紛紛搬遷企業總部！其中，富宇建設將企業總部搬遷到7期辦公大樓；櫻花建設則砸下近5,000萬於英才路上購置企業總部；除自用外也分租給寶佳機構旗下的和築、佳泰、佳福、 鼎佳等4家建設公司共同使用。
最近地價鬆動，建商也重返土地市場獵地，帶動第3季土地交易爆量3倍，達422億元，擺脫上半年單季只有百億的窘境；不過反觀地上權土地市場，第3季卻呈斷崖式的量縮，首度「掛蛋」，標售案全數摃龜、零成交，主要關鍵是卡在公告地價大幅調高、房屋稅不斷提升的持有稅未爆彈。 戴德梁行昨（4）日公布第3季不動產市場的土地交易金額，達422億元，較上季大增3倍；主要買盤大多來自建商出手獵地，預期建商對於房地產後市的恐慌感，已經稍微緩解。
不過商用不動產市場，戴德梁行協理薛惠珍表示，還是一片冷清，單季只有105億元，較上季萎縮6成。 值得注意的是，地上權土地交易市場，第3季則是首度「零成交」。戴德梁行估價師事務所所長楊長達表示，主要關鍵，是來自地價稅和房屋稅的問題，未來地租可能大漲的潛在風險，讓投資人卻步，並不是在於權利金的高低，最後導致地上權屢屢流標。仲量聯行最新調查指出，在進行台北市60多棟辦公大樓地毯式調查之後發現，第3季台北市辦公室租賃市場平均每坪月租行情，比上季小跌0.1％，至2,647元，平均空置率略增至10.0％。總體來說，租賃市場表現平穩，全年租金行情可望上上揚2∼3％；但商用不動產市場的投資溫度，不如預期好，累計第1∼3季成交總額僅403億元，為最近8年次低點。
仲量聯行董事總經理趙正義表示，總體來說，「商用不動產市場還是要等待春天。」至於第3季土地市場，相對活絡，主要買盤是來自於建商、企業自用等買盤的需求，尤其是興富發建設和關係企業，單季購地手筆就高達62億元，主要買進南港、高雄和台中、台南等；這也顯示買進為長期還是看好房市，認為有機會進場，因此頻頻出手購地。趙正義表示，除了建商積極重返購地市場買地之外，現在金融壽險業手中游資還有4.2兆元，現在還是很多家保險公司很積極看適當的商用不動產，伺機進場。
嘉市審計室昨天提出一○四年度嘉市總決算審核報告，其中「湖子內區段徵收」開發進度落後，被審計室糾正因工期延宕六年，衍生額外利息費用，墊高開發成本，建議市府加強債務舉借管理，以降低開發成本；議員吳上明怒批，「工期延宕六年太離譜，市府每月須多付利息錢二百多萬元。」對此，市地政處長饒嘉博表示，第三標工程預計明年四月完工，今年年底前將先行辦理第一、二標公有地標售，以獲得開發效益。
嘉市審計室主任黃森裕說，該案因工期延宕，未能成就撥款條件，以致市府部分貸款未獲財政部核撥，而轉向利率較高的金融機構申貸，衍生增加利息費用，開發所需經費以舉借債務支應，延宕歷時六年，墊高開發成本，浪費人民納稅錢。 年底前標售1、2標公有地 市地政處重劃科長張曉琴說明，該案開發成本經費約五十五億五千萬元，工程延宕部分，市府尚未支付工程款，估算成本並沒有增加，目前每月利息錢約二百多萬元，一年約三千萬元；今年年底前，先行辦理公有地標售，包括第一標住宅區九筆土地、面積約○．二九公頃，以及第二標住宅區十三筆、商業區九筆、休閒專用區三十七筆以及乙種工業區二筆土地，面積共約四．八五公頃，以優先償還開發成本。
審計室審核結果也指出，審定歲入一百一十四億四千三百三十一萬餘元，歲出一○七億七千八百四十八萬餘元，歲入歲出相抵餘六億六千四百八十三萬餘元，經償還債務四億五千○四十三萬餘元後，計收支賸餘二億一千四百三十九萬餘元，惟市府預算籌編及執行情形仍欠周延，建議檢討改進，以提升預算執行績效。 議員陳幸枝、黃秋澤、蔡永泉等人則痛批，針對市府潛藏負債、公共工程品質、市政中心北棟大樓興建案以及北港路兩側土地區段徵收案等，審計室都缺乏具體建議與查核，也未追究相關失職人員責任，質疑審核功能失效。黃森裕解釋，審查報告都有提相關意見，查核工程發現缺失也有依法處分，督促市府研謀改善。
台灣人口老化速度又急又快，屏東縣政府計畫開發以老人為主體的生活園區，在參考挪威、日本的長照經營模式後，縣府選定於屏東麟洛鄉隘寮營區，以BOT模式推動民間資源參與長期照顧服務產業，目前已上網招商，最快明年底就能動工。 已屬於縣府土地的隘寮營區在莫拉克風災後成為閒置空間，縣府提出長照園區計畫獲得軍方支持，同意由縣府處理地上物，面積達三‧七公頃的園區，未來將分成照顧機構、長樂會館兩部分，投資者必須設置總床數至少一百八十八床，長樂會館部分則由投資者彈性設計，以旅館概念，提供適宜高齡者、眷屬等來訪時可以住宿與休憩。
投資門檻約5億 契約50年 縣府表示，投資門檻約需五億元，BOT契約期間為五十年，民間機構可以獨立投資，也可以透過合作聯盟共同投資，已有不少民間機構表達投資意願，未來將針對民間機構提出的收費標準進行審核，希望園區能以好的品質、合理的收費提供長照服務。 縣府社會處長劉美淑說，有別過去長照機構把長輩們「關」起來的刻板印象，屏東BOT長照園區引進民間資源參與，能夠更活潑、更有彈性的規劃，並結合屏東的觀光與農特產。
劉美淑表示，目前屏東與高齡者相關的長照BOT案共有兩處，包括招標中的隘寮營區「高齡者多元照顧產業」，以及審核中的屏東市海豐里「失智多層級照顧園區」，透過民間機構的資源，讓屏東的長照系統更完善。 縣府副縣長吳麗雪指出，經過多方考察，屏東擁有充足的陽光、綠地與休閒資源，相當適合建構高齡者長期照護園區，但縣府資源有限，透過民間的創意與力量，可以營造出兼具度假與照護的園區。
市長柯文哲繼推出房屋稅新制草案後，為了提高都市更新意願，昨再由副市長林欽榮宣布，九月卅日已發函內政部，將《都更條例》第四十六條所規定的「更新後地價稅及房屋稅減半徵收兩年」，經縣市主管機關視縣市發展趨勢及財政狀況，減半至多可延長為四年；並適用公辦及民辦都更。
柯文哲於台北醫學大學活動受訪說，近期中央召集各縣市召開會議，北市府確實有提議延長為四年；由於房屋稅及地價稅變動較大，北市府不樂見老屋都更後，房屋稅突然增加很多，以前房屋稅法等於是「反都更稅法」，應該要修正。 台北市財政局副局長游適銘記者會上也不諱言，若中央同意，適用範圍不只是私人都更案，還包括公辦都更案；意即南機場、斯文里整宅、或納入公辦都更的地上權案也可適用優惠，如台大紹興社區地上權案、大直北安段、捷運科技大樓站瑞安段、南港轉運站東側商業區土地都更。
台北市地上權案，已設定公告地價漲幅上限，其調幅上限為前一年的六％，若再獲得房屋稅減半延長優惠，市府官員坦言會再增投資誘因。 財政局表示，去年十一月已透過立委提出修法建議，但因立委任期屆滿，草案退回；因此近日再發函中央。營建署署長許文龍表示，目前《住宅法》已經送至立院審議，屆時逐條審議時，將邀請北市府相關人員列席，可親自向委員解釋。
三星集團旗下的三星生物製劑公司（Samsung BioLogics）周二宣布將在韓國進行首度公開發行股票（IPO），估計籌資最高20億美元，將寫下韓國第3大IPO案。 三星生物製劑周二申報監管機關文件指出，該公司擬發售1,650萬股，每股價格在11.3萬韓元（102.5美元）到13.6萬韓元之間，籌資17億到20億美元，公司估值最高達82億美元。 三星生物製劑預料於10月28日宣布最終每股定價，11月10日在韓國主要證交所掛牌上市。
三星生物製劑46.8％的股權由該集團金雞母三星電子持有，51％股份由三星物產持有。此次三星生物製劑發行的1,650萬股，其中550萬股來自三星電子。 此外，三星生物製劑子公司Samsung Bioepis也表示，已向歐洲醫藥品管理局呈交暢銷乳癌藥Herceptin的仿製藥核可申請，這也是該公司向歐洲當區提出申請的第5款生技仿製藥。 歐洲醫藥品管理局今年已核可三星2款類風溼性關節炎的仿製藥。
Samsung Bioepis今年5月已向美國食品暨藥物管理局（FDA）提交Remicade生技仿製藥，被視為進軍美國市場的第一步。 三星生物製劑表示，此次IPO取得的資金，其中7,800億韓元將作為建造第3座廠房所用，另外4,000億韓元將投資於Samsung Bioepis。三星生物製劑握有Samsung Bioepis 91.2％的股份。 Samsung Bioepis主要開發藥品專利已到期或即將到期的生技仿製藥，母公司三星生物製劑則為生技藥代工廠，為必治妥施貴寶（Bristol-Myers Squibb）和羅氏藥廠（Roche Holding）等生產藥品。
元太、宏達電旗下提供病患照護數據資訊服務之健康醫療事業部，與全球藥品包裝解決方案領導廠商Palladio集團宣布合作，三方將結合電子紙顯示技術與物聯網數據應用與分析，透過智慧藥盒包裝機制來協助病患遵照醫囑並改善用藥習慣。 元太研發出與智慧型手機應用結合的智慧藥盒標籤，可以顯示並傳遞重要的個人化資訊給病患，提供一個讓病患能遵照醫囑用藥的溝通介面。結合E Ink電子紙的低功耗、高對比度、與類紙質特性，病患透過智慧藥盒標籤可以接收到「藥盒內的藥量」、「服藥時間提醒」、「記錄病患取用藥物的時間」。
運用電子紙技術的智慧標籤可以應用在藥盒的內包裝與外包裝，包括紙板、紙箱、預充式注射器、與藥劑分裝盒等。元太ESI事業部總經理甘豐源表示，這個技術已經成熟且具備許多功能，可以用來協助病患與健康照護者改善用藥習慣。E Ink的智慧藥盒標籤能顯示的訊息包括四維條碼、QR條碼、多國語言文字訊息和圖形，同時支援許多無線通信協議，如：低頻藍牙通信協議（BLE）、WiFi與ZigBee等。 在成功開發出具隱私保護功能的用藥管理軟體後，宏達電實現了APP軟體能即時追蹤用藥、揭露症狀及副作用資訊和評估治療結果。病患可以獲取有關其健康狀況的詳細訊息，與由醫師、個案經理、藥師組成的照護小組進行雙向溝通，同時還可透過此平台補充處方籤藥品。
宏達電健康醫療事業部總經理張智威博士指出，宏達電的人工智慧技術是此平台的骨幹，主要目的在改善用藥治療效果，最終的目標是在不久的將來實現個人化的用藥解決方案。 Palladio集團執行長Mauro Marchi則說明，該集團專精於藥盒包裝服務，PhutureMed即是著眼於未來的用藥需求而開發的創新包裝解決方案，是個智慧包裝系統，能協助病患監測並遵照醫囑用藥。
社群網站龍頭臉書（Facebook）當初成立目的是「讓世界更開放和連結」，但人們近來開始以另一種使用臉書的方式，那就是買賣東西。臉書順水推舟，再次推出市集功能。 根據英國「每日郵報」（Daily Mail）報導，在每月逾4.5億人造訪「買賣社團」下，臉書最新推出有助於貨暢其流的「市集」（Marketplace）功能，允許17.1億用戶刊載登錄或搜尋附近待價而沽的商品，和eBay和Craigslist等對手一別苗頭。 今天起，英、美、澳、紐4國的臉書手機用戶可在螢幕下方看到商店的圖示。臉書這項市集功能將在未來幾個月擴及更多國家，並且推出桌機版。
臉書產品經理總監Mary Ku在最新部落格貼文分享說，「市集讓你更容易找到喜歡的東西，並替準備揮手說掰掰的東西找新家。」 「我們將繼續打造新選項和功能，俾以打造人們最佳的經驗。」 臉書的市集交易平台會根據距離遠近展示商品照片，使用者可調整地點並搜尋特定商品或類別如衣服、家居用品和電子產品等。 買賣雙方可以互通訊息，出價或接受競標，並安排出售物品的送貨。
目前臉書的市集功能不收費，但這個新平台未來可能讓臉書因為旗下龐大的全球用戶而大賺其錢，而且留住用戶。 事實上，這是臉書繼2007年進軍線上市集踢到鐵板後，第2度挑戰。近年來，臉書測試「購買」鍵，用戶按下此鍵，可以立即購買銷售商品。 法新社報導，臉書今年9月推出最新線上支付系統，允許商家透過Messenger軟體直接銷售。
臉書的主要營收和獲利主要來自網路廣告，但近年來也逐漸轉向提高服務營收，並開始出售Oculus虛擬實境硬體裝置。 臉書過去曾因為允許槍枝在其平台上販售而招致批評，今年稍早已經宣布禁止涉及武器的私下交易。臉書表示，該公司要求用戶以真實姓名登錄，以防杜匿名的非法物品交易。（譯者：中央社劉淑琴）1051004
Alphabet公司旗下的Google今天在發表會上推出取名為「Pixel」的新智慧型手機，致力向消費者推銷自家品牌裝置，在全球有4000億美元產值的高端市場挑戰蘋果公司（Apple）。 路透社報導，谷歌（Google）主管表示，新手機起跳價649美元，Google在美國只與威瑞森通訊公司（Verizon Communications）合作。 分析師發表會前預測，舊金山產品發表會也將展示Google其他硬體技術，包括語音控制播放系統Home，挑戰亞馬遜公司（Amazon.com Inc.）Echo裝置，以及展示頭戴式虛擬實境裝置Daydream。
Google硬體主管歐斯特羅（Rick Osterloh）在發表會開始後不久宣布Pixel手機，並表示其擁有目前智慧型手機中最好的相機。 Google表示，Pixel手機充電15分鐘可以使用7小時。 Pixel手機將有黑色、藍色和銀色三種顏色，螢幕有5吋和5.5吋（12.7公分和14公分）兩款。 儘管蘋果以外的廠商大多採用Google的Android作業系統，Google多年來想方設法試圖打造自家硬體，但不疏遠其他製造商。 Google從2010年以來販售由合作伙伴代工、安裝Android系統的「Nexus」系列手機，但是在智慧型手機龍頭老大三星主導的市場，未受到市場歡迎。
鴻海集團自動化技委會總經理戴家鵬表示，鴻海布局工業4.0，掌握大方向、擴散式進行、反映市場3要素，銷售Foxbot機器人看來不是賺錢的方法，鴻海要打造機器人系統整合解決方案。 觀察全球工業4.0布局，戴家鵬指出，工業4.0是一個作為進步和創新的代名詞，各國藉此推動再生，進行工程再造（re-engineering）。 他指出，在工業4.0趨勢下，物聯網和雲端運算都是必然發展的趨勢，例如軟銀（Softbank）先前收購安謀（ARM），就是為了物聯網。
戴家鵬強調，製造業的基礎要打好，基本功就要做好。他指出，講工業4.0的人很多，但是知道該怎麼做的人很少；其中作秀的人也有，知道實際有效應用的人更少。 戴家鵬指出，鴻海集團布局工業4.0，掌握大方向、擴散式進行、反映市場這3大要素，要同時考量設備、製程、管理這3個環節。 談到Foxbot機器人應用前景，戴家鵬指出，集團重視機器人布局的靈活性，持續找機會切入八大智慧生活。 他表示，Foxbot機器人外售的比重不高，目前看來銷售機器人並不是賺錢的方法，鴻海集團要打造的是機器人系統整合解決方案。 對於人工智慧（AI），戴家鵬形容深度學習（DeepLearning）等屬於人工智慧的大智慧範疇，鴻海集團主要鎖定工具處理數據、產生效益的各種方式，鎖定小範疇的大數據處理。
對於鴻海集團在中國大陸各廠區工業機器人和產業自動化的布局，戴家鵬形容，鴻海集團開發自動化和工業機器人是「推」的動作，各次集團或使用單位是「拉」的動作，儘管「拉」的動作方式和時間點程度不一，但大方向都是往前走，主要是為了提升產品品質。
速食業龍頭麥當勞正研擬縮減公司業務規模和提高利潤，其中出售中國市場的特許經營權、加速拓展三、四線城市可能將成為選擇。 中國大陸中央人民廣播電台的「中國之聲」今天報導，麥當勞目前在中國大陸市場上擁有2200家連鎖店，其中麥當勞自營連鎖店數量比例65%，麥當勞出售連鎖店特許經營權預計將帶來15億至20億美元的收入。
報導說，麥當勞同時還可以從這種期限為20年的特許經營權的協議當中獲得預計5%至7%的銷售收入。麥當勞將持有這些連鎖店的少數股份，同時降低運營成本。 麥當勞中國的首席執行長張家茵表示，麥當勞還希望在中國大陸的三、四線城市加速發展。她說，出售特許經營權可以讓公司在面向市場時，具有更大靈活性和更快速度，能夠更加迅速的回應消費者需求。
路透社今年初曾報導，麥當勞研擬出售北亞地區業務，包括中國大陸、香港及南韓等2800家分店，潛在買家包括華潤集團、貝恩資本（Bain Capital）、安博凱及TPG資本等。 麥當勞計劃改變亞洲的經營模式，以特許經營方式引入合作夥伴，長遠目標把95%分店轉為特許經營。1051005
法國奢侈品牌「酩悅軒尼詩－路易威登集團」(LVMH)今天(4日)宣佈，以6.4億歐元(7.16億美元)，取得德國高檔行李箱品牌RIMOWA的八成股權。 位於科隆的RIMOWA公司以鋁製輕量行李箱聞名，未來仍將由創辦人的孫子莫爾斯策克(Dieter Morszeck)負責營運，並持有部分股權。
LVMH執行長阿爾諾(Bernard Arnault)在聲明中表示，「我們與莫爾斯策克對於創新有相同的熱情，並且都希望提供來自歐洲工匠傳統、非常高品質的產品」。 預計在明年1月完成80%的股權收購後，阿爾諾的兒子亞歷山卓(Alexandre Arnault)將加入RIMOWA擔任共同執行長。RIMOWA現有員工3,000人，透過將近150間門市與代理商在65國銷售商品。
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