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房產新聞
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房地合一 排富門檻全國一致
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北市舊市議會大樓 24日開標
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3鐵共構優勢 台北、板橋、左營房價2年漲3成
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台中重劃區吸睛 交通加持前景俏
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高雄首購案撐盤 外圍區塊受矚目
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高鐵沿線購屋 注意發展動態
產業新聞
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國泰起家厝 蔡鎮宇111億買下
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高鐵站區土地 要還交部
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華固四案齊發 成績亮眼
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攜手誠品 裕隆新店開發案啟動
1房地合一 排富門檻全國一致
作者記者林淑慧╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年9月22日 上午5:50
工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
立院本會期財委會今(22)日首度召開,房地合一課稅方案備受關注。財政部規劃,自用住宅一戶免稅優惠,將按出售總價訂定排富條款,但為求稅制簡便,排富門檻全國一致,不因南北房價有落差,訂定不同標準。
立院財委會今召開,討論財政部、金管會等解凍案並備詢答;攸關房市走向的房地合一稅改,引發藍綠立委矚目,預料成為質詢重點。
財政部規劃,房地合一的優惠設計,除了一戶免稅優惠之外,也確定自用住宅2年內重購退稅的優惠不變;但考量社會觀感,一戶免稅要加設排富門檻比較公平,且不會比南韓的2,870萬元門檻更寬鬆,擬訂在3,000萬至5,000萬元。
財委會新任召委林德福表示,財政部推動房地合一稅改,是不動產稅制的重大變革,不能在未取得社會共識下強行推動,他已向財政部長張盛和表達,希望廣邀不動產相關的專家及業界人士,召開公聽會凝聚共識,以免步上證所稅後塵。
另名新任召委薛凌指出,政府近年稅改動作頻頻,除了增裕國庫稅收,也應看到國際投資環境的改變,稅制變革不應造成資金外流的危機,將召集各界賢達召開公聽會,釐清房地合一稅改對國內經濟發展的影響。
薛凌表示,房地合一稅改方向未定,若是分離課稅、累進稅率課稅方案上路,奢侈稅也應一併退場,免得稅負過重,反而傷害國內的經濟動能。
立委賴士葆表示支持財政部的大方向,強調課稅方案設計必須「細膩」。他認為,一戶自用住宅應該免稅,以消除廣大庶民的反彈力道,而第二戶以上的非自用住宅,以及非農民持有的農地農舍買賣,則可按20%單一稅率分離課稅,以維公平。
他說,針對第2戶以上的自用住宅,政府應給予長期持有打折優惠,例如持有10年以上減半課稅,持有20年以上再減半,稅負等於只有4分之1,以此爭取廣大民意的支持。
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2北市舊市議會大樓 24日開標
作者記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年9月22日 上午5:50
工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
被視為台北市「四大天王」地上權招商之一、位於最炙手可熱的台北車站商圈的台北市舊市議會大樓原址,將在本周24日正式開標,存續年限為50年,權利金底價為60億元;據悉由於每單位容積價格僅57萬元,為「四大天王」地上權案最具誘因的開發案,已有多家壽險公司和投資法人積極評估,成功脫標機率頗高。
據悉,被市場封為台北市「四大天王」的四大指標地上權招商案,其中信義計畫區A25的50年地上權土地、南京東路和復興北路口長春段70年地上權土地,都成功標出,但權利金底價和單位容積價都有相當高的門檻,而廣慈博愛園區50年地上權土地,則以「槓龜」收場。
只有台北市舊市議會大樓原址地上權案,權利金底價60億元、相對平易近人,且平均每單位容積成本罕見的誘人,因此「賣相」不錯。
仲量聯行董事總經理趙正義表示,從地段條件、權利金底價60億元、總樓樓地板面積1萬402建坪來評估,每建坪容積單價約57萬元,就「四大天王」和幾個指標大案相較,依舊市議會大樓的立地條件來看,可謂誘因十足,市場預期,該案成功脫標呼聲頗高。
高力國際董事李日寶表示,就舊議會大樓權利金底價、容積單價來看,條件相當不錯,可謂是近幾年招標底價最「合理」的,不會像有些招標案是高不可攀;不過要注意的是市府對於文化觀光產業的認定,投資人最好依據容許項目和組別來開發,以減少政策風險。
據悉,最近中國人壽、國泰人壽、三商美邦人壽等大型機構買家,都由董事會決議通過置產大台北都會區不動產;市場預期,這些口袋深的買家,極有可能會參與競標舊市議會大樓原址地上權的招標案。
該案由台北市財政局主導招標,八月公告招標「臺北市中正區公園段三小段1地號等13筆市有土地設定地上權案」,地點位於中山南路、忠孝西路及青島西路口,土地面積約2,025.24坪,都市計畫使用分區為文化觀光專用區(建蔽率60%,容積率560%)及第四種商業區(建蔽率75%,容積率800%)。
但限制條件是,得標人未來須就文化觀光專用區提供至少40%的總樓地板面積,作為文化觀光使用。
台北市舊市議會大樓原址的地上權案,存續期間為50年,權利金底價訂為60億元,預計民間投資金額約102億元。
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3 3鐵共構優勢 台北、板橋、左營房價2年漲3成
ETtoday – 2014年9月20日 下午5:39
▲桃園青埔房市。(圖/記者林信男攝)記者林信男/台北報導
高鐵自2007年1月5日開通以來,除創造全台1日生活圈外,各站點周邊房價也跟著受惠。據房仲業者觀察,在全台8個站點中,具備高鐵、台鐵、捷運3鐵共構優勢的台北、板橋及左營站,近2年房價漲幅至少達3成,由此可見交通利多對房價的加分作用。
有巢氏房屋副總經理劉炳耀表示,各地區交通建設不斷發展,由於高鐵貫通台灣人口最密集的西部走廊,南來北往只須90分鐘,因此成為商務、旅遊、返鄉時,最方便的交通工具,更是購屋人心目中的指標性利多。
劉炳耀指出,桃園高鐵站周邊房價平均約24.6萬元,新竹則約23.3萬元,比起台北車站的74.8萬元、板橋車站的61.2萬元,相對親民許多,且桃園縣將在2014年底升格直轄市,加上桃園高鐵站未來會與桃園機場捷運相連,有助帶動沿線購屋熱潮;新竹則因竹科2013年營業額年增近7%,工作機會穩定、生活機能完善,區域房市前景看好。
台中烏日方面,劉炳耀說,當地房價基期低,又有高鐵特區台74線加持,讓通往市中心的交通時間大幅縮短,外加台中捷運綠線已開始動工,往來南北非常便利,且房價維持1字頭,潛力備受期待。
台南高鐵站距離市區較遠,劉炳耀說明,目前以中正南路二段推案較熱,該路段介於高鐵站及長榮大學間,區域內容積低,多採低密度開發,周邊生活機能有待發展,但近2年來房價仍有24.8%的漲幅。
至於高鐵左營站,劉炳耀強調,包括左營、台北、板橋,都具有3鐵共構優勢,被視為房市長期發展利多區,左營因為已發展了一陣子,近年周邊房價飆漲,不少建案都有3字頭行情,區域房價後勢仍可期待。
在購屋挑選上,劉炳耀建議,高鐵特區多為重劃區,除台北、板橋、左營外,其他站點在高鐵興建前,都較為荒涼,應多方了解區域開發狀況與進度;此外,購屋地點不要太靠進站區,雖然離高鐵越近越方便,但住處不要直接面對高鐵,以避免人潮過多及高鐵進出時產生的噪音。
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4台中重劃區吸睛 交通加持前景俏
2014-09-20 10:11
﹝記者朱語蕎/專題報導、攝影﹞今年928檔期,中南部推案量明顯不如以往,台中市初估有400億元案量釋出,因大型建商推案時間延後,導致今年台中案量縮減,整體仍以首購市場為主力,外圍區塊如子、太平、新光段等區案量較多,市區較無新建案推出。
台中縣市合併後,範圍更加遼闊,但因今年適逢7合1選舉,多空交會下,建商推案保守許多,熱度不如以往。台中市建商公會理事長魏嘉銘表示,台中市截至8月份,推案量達1100億元,預估928是今年最後一波推案潮,多數大型個案選擇延至明年推出,避開年底選舉,讓今年台中928推案銳減。
市區七期重劃區大多是舊案續賣,包括大陸建設「「宝格」、寶輝建設「寶輝秋紅谷」、國泰的「層峰」、聚合發「獨秀」等,都已在上半年推出,不少都是低調潛銷,由於市場混屯不明,豪宅去化速度緩慢。
太平、大里等 2字頭房價誘人
但外圍區塊因房價平實,首購型產品成為市場主流,若產品規劃得宜,多半能吸引自住客進場,像是特4號快速道路沿線、太平、大里等地,因聯外道路逐步完工,磁吸不少區外客移入,魏嘉銘表示,台中首購產品以35~45坪為主力,2字頭房價較能吸引自住買盤進場。
丰閣建築研究室主持人許瑞生表示,台中今年928檔期,沒有指標大案登場,新推案案量較小,讓整體推案量跟著減少。單元二內有興富發25億元新案即將公開,另外還有京佑建設、聖家鑫建設和德聚建設等,單元二多規劃透天別墅產品,目前主力總價都在5000萬元以上,大樓產品現有國聚建設的「國聚花園御所」,因臨近七期重劃區,被稱為下個豪宅新據點。
聯外道路成型 歌劇院等案將完工
另外在單元三、12期、太平等地,都有零星小個案推出。許瑞生表示,今年單元重劃區比市中心亮眼,交易狀況也較市區佳,台中市聯外道路串連整個大台中生活圈,包括4號生活圈、74號快速道路沿線,讓外圍區塊機能大躍進;未來包括大都會歌劇院即將完工、鐵路高架化後將成為捷運紅線等,都是台中未來發展焦點。
魏嘉銘則認為,台中市是3大都會區中,房價最平穩的地方,也是五都中人口數最高,雖然今年市況不如前幾年好,但上半年首購產品建案,成交都有過6成,目前房價較難大幅下降,但有購屋需求的民眾不妨積極進場、大膽議價,魏嘉銘說:「台中最差的狀況就是現在了,選後一定比現在好。」
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5高雄首購案撐盤 外圍區塊受矚目
2014-09-20 10:07
﹝記者朱語蕎/專題報導、攝影﹞高雄今年928檔推案量比去年減少2~3成,主因是多數大型開發商已在去年推案,導致今年總銷案量不若以往,而指標建案如「京城帝寶」,推案時辰也一再延後,讓高雄928檔期遜色不少,也因政府政策變數多,買氣有待推升,整體呈價穩量縮狀態。
根據高雄市調協會統計,今年高雄大樓推案量200億元,約1800戶,以鳳山、楠梓、小港為主要推案區域,首購產品為大宗。高雄市市調協會理事長謝俊正表示,高雄農曆7月市況冷淡,多數建商期待緊接而來的928檔期能帶來一波買氣,商品仍以30~50坪的首購型占多數,搶攻自住市場。
楠梓、小港等區域為主力戰場
透天產品部分,根據申報開工時間推算,預計有65個建案將完工,總戶數近600戶,總銷金額約75億元,以楠梓、仁武和小港為主力戰場,由於地價年年攀升,大型基地取得不易,推案仍以20戶以下小型個案為主。
謝俊正表示,今年少了大型建案加持,總銷金額和推案量都少了亮點,政府打房態勢依舊,讓豪宅買氣直落,金字塔頂端客戶較重視政策和政治層面,應會等選後局勢穩定後才出籠,目前仍以首購市場當道。鳳山區有龍騰建設的「上河園」登場,案量18.3億元;華友聯的「H匯館」,案量也約10億元左右。小港區則預計有吉松建設的「哲園」及五群建設的「新灣36」進場。
左營區以龍騰建設的「SO GO新光城」為指標案,分兩塊基地推出,基地面積逾千坪;城揚建設的「帝景」也預計在928檔期公開,基地位博愛路29期內,基地面積1217坪,40~70坪產品。城揚建設在博愛路還有商辦案「總裁廣場時代」推出,是高雄少見的商辦案,總銷約16億元。
走出氣爆陰霾 買氣漸恢復
謝俊正表示,不少人認為之前的氣爆事件造成高雄買氣下滑,其實只是氣爆時間點剛好落在鬼月和暑假期間,傳統買氣本就低迷,並不是單一事件造成,高雄仍有不少個案表現亮眼,像是「Super One」、小港區「毓秀」、鳳山區的「亞會館」等,反應都很熱絡。
高雄知名建商城揚建設今年推案量也比去年多,該公司副總經理陳靜儀表示,城揚都採先建後售,依照計劃相繼推出,沒有因市場景氣而延後,產品多以首購和首換為主,今年也有大坪數新案即將登場。位農16的「帝品苑」,就規劃53~100坪,總銷約60億元;同樣位左營區的「帝景」則規劃40~70坪產品,總銷34億元。城揚建設下半年預計有4~5個案計劃推出。由於高雄近年土地和營建成本不斷墊高,房價很難下跌,高雄房價與北部和中部相比,漲幅明顯平緩,由於非跳耀式上漲,因此不會急漲急跌,建議消費者喜歡就可出手。未來高雄仍以外圍區塊較受矚目,像是小港和鳳山區,小港區經台88快速道路就可到高雄市區,鳳山區與左營區僅有10分鐘車程,都是近市中心房價相對平實的地方,在這些外圍區仍可找到1字頭房價。
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6高鐵沿線購屋 注意發展動態
中央社 – 2014年9月20日 上午9:10
(中央社記者韋樞台北20日電)近年高鐵沿線各站附近的房價漲幅不小,房仲表示,桃園、新竹、左營等站近年漲幅約3成,建議購屋人先了解區域發展動態與進度,再決定購買與否。
有巢氏房屋副總經理劉炳耀指出,挑選高鐵沿線房屋時,建議購屋人先了解區域發展動態,高鐵特區多半為重劃區,除了台北、板橋、左營,其他在高鐵興建前為荒涼區域,建議多方了解區域開發狀況與進度。
其次,不要選太靠近站區,雖然住得離高鐵越近越方便,但建議不要直接面對高鐵,避免人潮過多及高鐵進出產生噪音,影響生活品質。
劉炳耀表示,統計桃園高鐵周邊房價,目前每坪約24.6萬元,新竹約23.3萬元,比較台北車站周邊均價74.8萬元、新北市板橋車站61.2萬元,桃竹房價約為3成,房價相對親民。
桃園縣將在今年底升格直轄市,加上桃園高鐵未來與桃園機場捷運相連,帶動沿線購屋熱潮:新竹則因竹科去年營業額年增近7%,工作機會穩定、生活機能完善,高鐵周邊南來北往方便,區域房市一樣強強滾。
劉炳耀說,相較之下,台中烏日站周邊房價基期較低,再加上高鐵特區台74線加持,通往市中心的交通時間大幅縮短,近年來不少北客看好未來發展,加上台中捷運綠線已開始動工,未來烏日高鐵站區七期新市政中心、新光百貨商圈連結,往來南北非常便利,且房價維持1字頭,想要進場發展潛力區的民眾可參考。
台南高鐵站則因地點較荒涼,距台南市區較遠,目前以中正南路二段推案較熱,這個路段周邊生活機能有待發展,近兩年來房價仍有24.8%漲幅。
高鐵左營站挾三鐵共構優勢,被視為房市長期發展利多區。從左營站搭乘捷運向外1、2站內,可省下不少房價,像是高雄生態園區生活圈在高鐵左營站、捷運巨蛋站間,走路20分鐘內就可達高鐵左營站及漢神巨蛋、新光三越百貨公司,生活機能便利,且左營站周邊房價自2012年起漲幅超過3成,區域房價後勢仍可期待。1030920
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1國泰起家厝 蔡鎮宇111億買下
國泰金控(2882)昨日將位於台北市敦南大樓部分樓層(包括敦南誠品),用111.6億元賣給以蔡鎮宇為代表的寶豐隆興業,加計寶豐隆去年2月買入的該棟部分樓層,蔡鎮宇正式擁有這棟國泰集團蔡家「起家厝」的完整產權。
敦南大樓為地上12層、地下5層商辦大樓。目前敦南誠品進駐該棟1、2樓及地下1至3樓,租期到2020年;新光銀行則租用1樓年,3至11樓為辦公使用,地下4、5樓為停車場。
敦南大樓為國泰信託起造,被視為是國泰的起家厝,之後流入新光人壽手中。新壽2011年出售敦南大樓不動產資產信託,也就是第3至11樓,約9217坪,占大樓約63%面積,由國泰人壽以96億元買下。
去年2月,新壽再度標售敦南金融大樓37%所有權,僅有寶豐隆興業1家出標,以88億元、高於底價1.8億元,標走地下3樓到2樓及12樓,等於蔡鎮宇與國泰金董事長蔡宏圖,兄弟聯手買回國泰集團發源地。
事實上,國泰金處分不動產有跡可尋。國泰金董事長蔡宏圖年初就說,國壽的不動產投資策略將更靈活,只要地點好,評估適合就會買進或賣掉,還強調「不要愛上你的投資」,被視為房地產居高不下反轉指標。
國泰金先前標下敦南大樓部分樓層,當然有拿回「起家厝」的戰略意義,最好的算盤當然是標下整棟建物的完整產權,未料後來金管會下令壽險業禁止投資不動產,國泰金無法親自出手標下其他樓層,改由蔡鎮宇「代打」上陣。
扣除當年取得成本,國泰金處分敦南大樓部分樓層,預估收益將超過10億元。根據雙方契約及付款條件,寶豐隆興業將分4期付款,而根據兩位不動產估價師鑑價,金額分別為103億元及110億元,成交價相對為高。
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2高鐵站區土地 要還交部
經濟日報╱記者楊文琪/台北報導】
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2014.09.22 05:05 am
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台灣高鐵公司目前擁有桃園、新竹、台中、嘉義、台南等五大站區共30.23公頃的商業區土地,計畫全數還給交通部,也就是說,台灣高鐵未來將不再負責站區開發事宜,專注高鐵本業經營。
據指出,台灣高鐵公司16年前與交通部簽訂「台灣南北高速鐵路興建營運合約」和「台灣南北高速鐵路站區開發合約」,在國內外環境丕變下,兩大合約都將修改,高鐵經營特許期延長後長達75年,且由政府主導經營權;原本有50年的土地開發權,也將全數歸還給政府,高鐵民間參與投資BOT案於合約修改後,正式宣告全球第一大BOT案以失敗收場。
相關人士透露,交通部已原則同意收回台灣高鐵公司的土地開發權,未來由高鐵局自行辦理招商開發,而土地經鑑價後的金額,估計約200多億元,全數用來抵償高鐵公司承諾要給政府的回饋金。
台灣高鐵擁有開發權益的五大站區土地,全部緊鄰高鐵車站四周,具有極高的開發利基,但多年前為解決高鐵財務問題已抵押給銀行團,高鐵公司若要開發,須徵得銀行團同意。高鐵局將土地移轉給台灣高鐵六年多以來,因債權掌握在銀行團手裡,造成開發上極大的困難,故迄今都難以招商引資。
為了解決高鐵公司持有的土地無法進行開發的困境,高鐵公司決定乾脆還給政府,而土地在鑑價後,用來抵償高鐵公司承諾給政府的回饋金,經初步估算,五大站區土地開發利益約有200多億元。至於台灣高鐵公司已和廠商簽約要在新竹站區開發影城部分,將由高鐵公司研究處理。
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3華固四案齊發 成績亮眼
經濟日報╱記者陳美玲/台北報導】
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2014.09.22 04:14 am
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華固建設董事長鍾榮昌。
(本報系資料庫) |
今年房市受到政策打炒房力道一波波,購屋買方觀望氣氛轉濃,但華固(2548)董事長鍾榮昌認為,今年市場還看不到跌價的空間,惟量能持續萎縮,是否會撼動房價,明年才是關鍵。華固仍會按照既定計畫前進,不受干擾。
鍾榮昌指出,今年房市受到年底九合一選舉影響,外部政策干擾愈來愈大,但過去10多年的多頭,已厚植建商口袋深度,加上現階段不少區域個案推案價格仍創區域新高,因此今年不容易看到房價下修的情形。
他強調,華固已在業界占有一席之地,更是指標建商之一,華固過去七年中,有六年獲利都賺逾一個資本額。
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4攜手誠品 裕隆新店開發案啟動
經濟日報╱記者邱馨儀/台北報導】
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2014.09.20 04:30 am
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裕隆集團董事長嚴凱泰(左)和誠品集團董事長吳清友成合作夥伴,將共同規劃開發裕隆新店的商場,該商場將在2020年成為新北市地標。
(本報資料庫) |
裕隆公司針對新店土地開發,昨(19)日與誠品公司簽署合作暨租賃意向協議書,裕隆公司發言人蕭明輝表示,裕隆新店開發計畫中最重要的商場,將由誠品負責招商、營運管理,未來將陸續公布合作夥伴,計畫2020年營運,宣示新店廠開發正式啟動。
蕭明輝強調,裕隆計畫將新店土地開發為新店的地標與商業、生活機能中心。誠品在兩岸知名度都相當高,具有足夠吸引力,將藉誠品在文化與文創的差異性與規劃能力,將新店的商場發展為大台北南區的人文生活休閒中心。
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圖/經濟日報提供
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裕隆集團新店土地開發計畫,已在元月提出建照申請,目前正在審照中,預計明年第2季才能取得核准。在此期間,裕隆與誠品合作,進行細部動線規劃,誠品的經營團隊也將開始投入。整個計畫預計在2016年第1季動工,2020年第1季取得使用執照,同年第4季營運。
裕隆新店土地開發計畫,保守估計容積達10萬坪,開發案將興建為兩棟超高大樓,成為新北市地標,其中一棟為純住宅大樓,另一棟為住商大樓,包括辦公室、飯店等都將納入這棟大樓內。
這兩棟大樓中,近宏達電總部大樓的一棟將做為住商大樓;另一棟面湖的則是純住宅大樓,對照新店周邊土地推案每坪已在70萬元以上,未來開發潛在利益十分驚人。
蕭明輝表示,有關新店土地開發的細部規劃,已與國外建築事業所簽約,商場營運合作對象在與誠品簽定合作意向書後,也大致底定,除商場外的相關規劃目前與多家業者洽談、評估中,後續將陸續公布合作對象。
【2014/09/20 經濟日報】@ http://udn.com/
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2014-09-20 01:45
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中國時報
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黃琮淵/台北報導