歐亞不動產估價師聯合事務所
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• 2016年度六都自用住宅地價稅額預估統計
地價稅將於下月開徵,財政部統計,全國自用住宅平均每戶要比去年多繳404元,至於六都地價稅全面上揚,平均漲幅約3成,以台北市每戶增加近1,300元最傷荷包,台中市增加不到200元,在六都中最低。 六都今年公告地價調幅,全部高達30%以上,宣告地價稅「有感狂飆」時代來臨;一位居住在台北市的王姓民眾便指出,收到稅單嚇一跳,要繳的地價稅竟較去年增加43%。 財政部表示,自用宅地價稅計算方式,是以公告地價打8折後申報,乘上面積後,按千分之2稅率計算。今年各縣市政府公告地價僅澎湖縣略減0.22%,其餘平均漲幅逾3成,平均每個地價稅納稅戶要比去年多繳404元。 繳納金額增加最多的是北市,平均每戶開徵5,168元,較去年增加1,296元,稅額從3字頭變成5字頭,最傷納稅義務人荷包;新北市增加378元、至1,406元,平均漲幅高達37%;高雄市則增加324元、至1,442元,名列第3。
不過最有感的重災戶,便是地上權、BOT等商辦大樓投資人,房地雙稅大漲後,估計將吃掉4~6成的租金收益。 仲量聯行董事總經理趙正義表示,台北市房屋稅新制實施後,估計吃掉租金收益的1成,至於2016年起調高後的公告地價,將使地價稅提高3成多,2014年7月之後完工的新大樓,估計房地雙稅同步暴增後,恐怕會吞噬商辦大樓租金收益4~6成。 以統一集團太子建設的台北市政府轉運站,由於今年度台北市公告地價大幅調漲3成,這筆地上權地租也從原來的每年1.2億元,大幅飆漲到1.6億元,增幅高達33%。
財政部統計,今年全國開徵戶數約800萬戶,至於應納稅額部分,官員表示,由於去年實徵淨額為711億元,以公告地價漲幅推估,今年可望收到950億元,接近千億大關。 (中國時報)
台中市都發局昨(27)日宣布,今年底將在北屯區北屯段推出第4處自建社會住宅,預估總工程費5.17億元,將以「台中市住宅基金」向銀行貸款方式籌措經費,明年先融資3,000萬辦理工程發包,並期盼市議會支持,完工後將可提供220戶社會住宅。
都發局說,市府積極評估符合「三好一公道」的社會住宅興辦地點,繼豐原區安康段、大里區光正段及太平育賢段等3處自行興建案後,今年底在北屯區推出第4處。另外,市府委託民間參與的社會住宅案,還包括西屯區惠來厝段。 都發局說,北屯區社會住宅基地為長安新村其中1塊土地,鄰近台鐵太原站、北屯國小、三光國中,及三光黃昏市場等設施,生活機能十分便利。且經評估北屯區社會住宅需求強度較高,加上基地屬無償撥用國有土地,開發條件單純,成為市府優先推動的主因。 (工商時報)
配合捷運三鶯線開闢,新北市政府新訂三峽麥仔園都市計畫區,擬以區段徵收開發周邊一百三十公頃土地,民眾質疑,三鶯線行經路線與機廠用地設置,未取得地主同意,居民昨至市府抗議,痛批市長朱立倫假借捷運開發,強取豪奪人民土地,淪炒房工具。城鄉局回應,全案暫緩執行,將持續與地方溝通。 三峽龍埔里麥仔園自救會成員劉秉峰說,當地從七十四年起,因台北大學特定區、國家教育研究院、農改場、聯外道路等公共建設,多次被徵收土地,大家生活在恐懼中,他們不反對興建捷運,但行經路線與機廠設置,皆未告知居民,許多地主不知道家園被劃成機廠用地,等設計、公告完成後,市府才跟地主商量,分明是強搶民地。
三峽區礁溪里長董耀琮質疑,捷運不走人潮密集的老街、祖師廟,反而從人口稀少的麥仔園農地行經,當地人口數僅一千多人,甚至兩公里設三個站,沒有服務到需要的人,名義上蓋捷運,實際上炒地皮,土地徵收利益龐大,動機可議。 市議員林銘仁表示,依據捷運三鶯線財務計畫,因自償性不足,其中四億八千萬元預算來自麥仔園開發經費,為了四.八億元,居民被迫遷離家園,結果市府和財團聯合炒地皮,讓人情何以堪? 自救會訴求立即停止施工計畫,與被劃入捷運機廠用地居民展開民主協商程序,並要求市府承諾不會以捷運開發包裹都市計畫,擴大徵收麥仔園土地。
城鄉局副局長汪禮國回應,本案暫緩執行,市府會蒐集民意、持續溝通,未和居民取得共識前,不會貿然開發,至於暫緩是否有期限?他強調:「沒有既定時間表。」 捷運局副局長李政安表示,三鶯線行經路線與站體八十%位於道路中央的公有地,未坐落麥仔園都市計畫範圍內,且麥仔園都市計畫審議尚未通過;三鶯線LB05站站體部分設置北大聯外道路上,另機廠與出入口約十四.三公頃用地,涉及土地徵收,納入「變更三峽都市計畫(第三次通盤檢討)案」討論。
基隆市信義與安樂兩地政事務所昨召開一○六年土地公告現值說明會,在兩稅合一等打房政策下,基隆不動產交易量與價仍微幅成長,其中交通便利、商業活動熱絡的安樂區,預估明年市價漲幅六.九二%居冠;基隆新站去年啟用後帶動中山一、二路周邊房價上揚,中山區明年市價是少數漲幅上升的區域。 此外,基隆最貴的區段在仁愛區廟口周邊愛三路四十九巷至九十八巷口,市價每平方公尺三十八萬元,較今年三十七萬七千元微幅成長,廟口小吃街正對面的大四美百貨,可望蟬聯地王。
基隆市信義與安樂地政事務所昨天分別召開說明會,地政事務所根據不動產成交實價登錄的實例資料分析,受兩稅合一等政策影響,各地房市不景氣,基隆市一○四年九月至今年八月土地與建築物交易量有一萬九千五百多件,比上一年同期一萬七千五百多件增加了二千件,交易量成長一成多;基隆房價與鄰近的台北和新北市相對較低,今年不動產成交價格略有上揚。
預估各區明年房地產波動的情形,安樂區因聯外交通便利、商業活動熱絡,又有新成屋陸續交屋,推估明年市價漲幅六.九二%居全市之冠,跟今年漲幅七.九一%相較,漲幅趨緩。基隆新站去年啟用後帶動中山一、二路周邊房價上揚,推估中山區明年市價漲幅平均約三.八一%,是少數漲幅上升的區域。 七堵區、信義區在新成屋帶動下,交易行情也有上揚,明年約有四%至五%的成長;仁愛區老舊市區飽和,成長幅度低,僅一至二%左右。 由於基隆山坡地多,約有七成屬於山坡住宅,基隆地政士公會理事長余淑芬和市議員張漢土等人建議,車輛無法抵達、附近也沒有開發行為的山坡住宅,不應再微幅調漲,以符合居住正義。
市府地政處地價科長張欣怡說,今年會針對山坡地住宅重新檢討,使其公告土地現值更合理。 明德里長許文杰與市議員莊榮欽針對公園街與自來街老舊社區,又受鐵路與三十一號橋阻隔,越趨沒落,近來出現市價比公告地價還低的離譜現象,公告土地現值不應再調漲。 張欣怡表示,該區域從民國九十三年起就逐年微幅調降,從一○三年開始持平,鄰近火車站南口廣場即將完工,相當有潛力,會將民眾的意見提供地價評議委員會參考。
台北市政府計畫在文山區興建十二處公共住宅,缺乏交通配套與評估挨罵。交通局昨上午赴市議會進行專案報告,交通局長張哲揚說,未來配合公宅各基地加強公車接駁、調整道路配置或開放公宅停車空間等,降低衝擊,市議員抨擊,市府蓋公宅先選地再考量交通,沒考慮基地條件是否適合,完全是本末倒置。 下午北市都委會也審議辛亥路四段憲兵營區滯洪池興建公宅案,藍、綠議員也批評公宅黑箱、缺乏交通評估。對此都發局回應,文山區公宅容積率陸續砍半,且半數會優先提供當地居民居住,因此不會造成嚴重交通衝擊。 在民代、北市府奔走下,國防部無償釋出辛亥路四段的憲兵營區,供北市府作為滯洪池;為了更有效使用土地,北市府都發局計畫在滯洪池上興建七百戶公宅。 此舉引發在地里民、議員反彈。民進黨議員簡舒培及國民黨議員厲耿桂芳、王欣儀昨日列席北市都委會重轟公宅規劃黑箱,並且缺乏交通評估。 對此都發局表示,滯洪池公宅容積率已從公展的三百五十%調降為兩百廿五%,戶數也從七百餘戶減為四百戶;其中,半數優先提供文山區居民申請居住,因此不會帶入過多外來人口。
都發局也補充,都發局也撤回文山區華興段、興隆段二處(景美運動公園一期、景美女中調車場)都市計畫變更案,建蔽率維持法定四十五%、容積率自四百五十%砍半剩兩百廿五%。 對此交通局長張哲揚在場證實,根據上述規劃,交通局認為可維持原先交通服務水準。 最終北市都委會主席、副市長林欽榮裁示,考量全案爭議大,本案經討論仍無法做任何決定;請都發局彙整資料,並會同相關單位,一起跟當地再多說明。
| 地價稅十一月開徵,民眾已陸續收到稅單,有人看到稅單金額嚇一大跳,怎麼多了好幾倍,漲了這麼多?縣議員陳鴻禧說,民間怨聲載道,怨氣沖天。副縣長吳澤成強調,農地未農用才會被比照建地課稅,平均漲幅二三七%,農地農用免田賦,真正農民不會被課稅。 宜蘭縣今年公告地價建地平均調漲二十九‧三%,自用住宅用地平均每戶地價稅增加二一九元,農地平均調漲兩百三十七%。縣府表示,宜蘭是農業縣,大部分均為農地,地價稅平均漲幅為一一八%,成為全國最高,但這樣的算法是扭曲的,應該農地與建地拆開才符合全貌,事實上,真正農地農用的農民,完全不會被課稅。 「反映稅捐公平性與合理性。」縣稅務局指出,近幾年來農地未做農用情形相當普遍,甚至還將農地當作工商住宅等建地使用,但農地的公告地價僅是甲種建築用地地價的三分之一到五分之一,以此課徵的地價稅相當低,未能符合公平原則,因此將農地公告地價調整到甲建七成左右,並以此標準課稅。
宜縣稅務局長呂莉莉說,地價稅計算方式為課稅地價乘以稅率,未達累進起點按照基本稅率千分之十徵收,超過累進起點則按照稅級別課徵,以鄰近宜蘭市、面積八百平方公尺、非農用的違規農舍為例,原本地價稅每年約九百元,經過這次調漲,須繳交一千六百元左右的稅金。 縣議員陳鴻禧指出,不少民眾收到稅單後發現漲這麼多,有的甚至漲四倍、五倍,其中有人地價稅從一萬元漲到三萬元,氣到跳腳,這都是縣府一意孤行,造成民眾莫大壓力。 「真正的農民不會被課稅。」副縣長吳澤成親上火線澄清,他說,農地農用維持田賦不課稅,全縣有七‧四一%非農用的農地才被改課地價稅,例如用於工廠、餐廳、民宿、非農用農舍等,縣民收到稅單後,如果認為自己是農地農用卻被課稅,都可以向地方稅務局查明更正。
北市大同區的「蘭州、斯文里」整建住宅,因當地弱勢戶多、開發限制高,扁馬郝均嘗試整合改建。柯市府上台後,此處都更、開發成本改由北市府全額出資,並承諾安置弱勢戶。都發局昨早召開記者會指出,全區共四個單元區,已有一區整合意願,預計明年底可動工;另為了降低住戶負擔,近千席車位擬採公營,不另行分配。 政府早年為了安置公共建設的拆遷戶,在大同區興建蘭州、斯文里整宅,規劃一二一五戶小坪數房型,讓拆遷戶得以低價購買並在此安身。整宅屋齡迄今逾五十年,扁、馬、郝三任市長曾嘗試整合,但均失敗收場。礙於都更遙遙無期、坪數致使空間不足,住戶自行違規外拓,令整區住宅「前凸後翹」。 對此都發局分析失敗原因不外乎,產權零碎、違建林立、航高四十七至六十公尺限制等導致開發受限,建商不願投入成本整合。
都發局長林洲民表示,柯市府上任後,都發局附屬基金「都更基金」編列廿億八千萬元連續性預算辦理都更,全區分為四個單元、分期進行;同時,都發局都更中心投入人力蹲點,深入了解弱勢居民需求,並承諾安置。 都發局都更處長方定安補充,全區容積率自三百%提升為四百五十%,四個單元將分別興建十四至十六層樓(樓高約五十公尺),共兩千戶新宅及九五三席車位。現已有一個單元有整合意願。 方定安透露,當地居民盼能降低都更後的負擔,期待「只要有安身立命空間」即可;因此考量居民負擔能力,權利變換原則仍維持「產權一坪」換「室內一坪加公設」,但停車位擬採公營,不會配予住戶。但更細緻方案及安置規劃等預計明年才出爐。
• 全球半導體業近年併購交易一覽
美國手機晶片龍頭高通(Qualcomm)周四大手筆斥資470億美元(含負債),收購荷蘭汽車晶片製造商恩智浦(NXP),寫下高通公司史上和半導體產業最大併購交易,並為近年的半導體整併潮增添最新案例。 恩智浦股價累計大漲20% 周四美股開盤,高通股價大漲3.8%,報70.79美元。恩智浦股價揚升1.39%,報100.04美元。自9月29日媒體報導高通洽談收購恩智浦以來,恩智浦股價至周三止累計上漲20%。 高通將以每股110美元收購恩智浦,較後者周三收盤價溢價11.5%。高通同意出價390億美元將恩智浦納入麾下,計入負債後交易總價值達470億美元,預計2017年底前完成交易。高通打算以手頭現金外加發行新債為此筆交易籌資。
高通收購恩智浦寫下半導體產業最大筆併購交易,改寫2015年安華高(Avago)以370億美元現金加股票收購通訊晶片業者博通(Broadcom)締造的紀錄。 汽車晶片業務是最大誘因 恩智浦的汽車晶片業務是高通出資收購的最大誘因,分析師表示,高通有意為自駕車供應晶片。本交易將重塑高通事業版圖,讓高通的業務從手機晶片拓展至汽車晶片,一舉成為車用晶片最大供應商。 恩智浦甫於去年12月完成收購飛思卡爾(Freescale)事宜,讓公司成為全球大型汽車晶片業者,並將汽車相關業務的營收比重拉升1倍至40%。
高通周四表示,雙方合併後的年營收可望超過300億美元。高通預期本交易一完成便能立即提升調整後獲利,並在交易完成2年後達到每年節省成本5億美元的目標。 據研究機構IHS數據顯示,以營收計算,高通為2015年全球第3大晶片業者,恩智浦則排第7。 半導體產業自2015年初起掀起一股整併潮,迄今宣布的收購與合併交易金額超過2,000億美元。 (工商時報)
安定基金標售朝陽人壽,27日進入倒數,有意出價的投標者必須繳交1億元押標金,目前傳出三雄呼聲最高,即富邦人壽、南山人壽與三商美邦人壽,預計31日上午決標,即可確定朝陽人壽花落誰家。 原本也有意參加競標且有參與實地查核的幾家無壽險子公司的金控,在資格審查時即因可能投入成本過高、在經營能力上恐不若現有壽險公司純熟等理由,並未能走到最後階段。
1月26日被無預警接管的朝陽人壽,是近年第四家退場的壽險,但也是四家中規模最小,資產僅361億元,若以標售基準日3月31日來看,帳上淨值缺口21.39億元,但到第二季底擴大到21.7億元,加上安定基金保留部分訴訟中資產未標售,缺口近22億元。同時因為在接管中,由安定基金代管,投資較為謹慎,資金成本約4%上下的朝陽人壽,上半年稅後虧損4.47億元。
金管會這次開出標售的行政寬容,即海外投資優惠,朝陽人壽自有部分若投資海外信評A級以上債券,可運用資金5%額度內,可不計入海外投資限額,若是得標者是壽險公司,則5%或新台幣250億元取低者,例如南山人壽可運用資金的5%即近新台幣1,700億元,富邦人壽也差不多的金額,兩家公司就只能有250億元投資海外A級債是不計入海外投資45%的限額,這部分優惠可長達10年。 (工商時報)
| 屏東今年有六家汽車零組件公司進駐大慶汽車專區,總投資金額逾一百二十億元,產業聚落逐漸成形。 位於高屏大橋南側的大慶汽車專區,近來可見新廠房陸續興建,在不景氣中獨樹一格。今年有六家汽車零組件公司進駐屏東,在專區內購地投資,並已對外招募人力。 巧新科技投資八十億元,生產世界頂級車輛專用鋁圈;隆興鋼鐵投資十億元,生產汽車油桶;福展企業投資二.五億元,生產汽機車底盤零組件;富惟公司投資八億元,生產汽車排氣管、消音器、儀表板;鈺陞公司投資四億元,生產汽車底盤;鼎耀公司投資六.五億元,生產汽車鋁圈;春兆公司投資十億元,生產汽車螺絲。 日本本田在大慶汽車專區的生產線也於二○○三年投產,加上六家零組件企業進駐,該專區儼然成為汽車產業聚落,至少創造一千五百個就業機會。
投資規模最大的巧新科技,是歐美頂級汽車品牌的重要供應商,今年初原本準備在苗栗擴廠,五月南下屏東視察後,決定轉進大慶汽車專區,目前已取得廠房建照,預計明年投產。 屏東縣工策會總幹事邱名璋表示,全台各地的工業用地不易取得,屏東土地相對充裕,尤其大慶汽車專區交通便捷,縣府也成立單一窗口排除投資障礙,廠商紛紛南進屏東。 邱名璋透露,隨著產業聚落成形,目前還有幾家汽車組裝與零組件企業南下評估,購地投資的機率頗高。 上述企業已陸續對外徵才,多數職缺月薪三十K起跳,除了標榜福利優渥,還祭出全新別墅透天的員工宿舍,在企業搶人的情況下,薪資待遇可望拉抬。
• 1969 BLUE SKY HOTEL藍天飯店,昨日正式開幕。圖/業者提供
看好東南亞自由行與商務客的住房商機,加上台中市舊城區的不動產價格親民,佳和資產管理集團一口氣購入中區兩棟舊旅店拉皮改建,陸續打造2家文創旅店,總投資額逾8億元。其中,走工業風路線的「1969 BLUE SKY HOTEL藍天飯店」昨(27)日開幕,另位於中華路、成功路口的二館則預計2017年底營運。 佳和資產管理董事長郭宜書表示,集團還在尋找適合的舊飯店,將持續下手收購改建文創旅店,尤其是舊城區將是重點目標。 此外,逢甲商圈也是旅宿市場一大亮點,郭宜書說,集團已在逢甲商圈購地卡位,伺機進場與興建文創旅店。 值得一提的是,藍天飯店平均住房價100美元,試營運期間平均住房率達6成,近5成旅客來自全球20多個國家,在陸客退燒的旅遊市場中開創一片新藍海。 其中,港、澳、星、馬約占50%;而歐、美客占18%;至於日本、陸客分占15%;10月初登場的「台中自行車周」,就吸引許多歐美客入住。 郭宜書表示,中區是台中市最早的商業發源地,他本身就是中區在地人,對中區有極深的情感,加上「中區的地價被低估」,因此,佳和資產管理2年前陸續收購中區的舊旅店或舊商業大樓,重新拉皮改造為極具個性風格的文創旅店。
以藍天飯店為例,由台中市商業會興建經營,自1969年創立至今,見證了中區的繁榮與沒落;佳和資產管理於2014年購入後,將80多間客房重新改造為61間寬敞舒適的客房;造型各異其趣的燈座、螺帽、五金零件讓客房充滿工業風,獲選為2017年「台中市藝術亮點」,總投資金額約3億元。 郭宜書表示,國外修道院、教堂改建的飯店,頗受深度旅遊者喜愛,住房價也很高,激發佳和資產管理打造個性旅店的興趣,鎖定的就是深度旅遊的自由行旅客。 他強調,「絕不複製成功經驗」,因此,台中二館將規畫150間客房,裝潢風格與藍天飯店截然不同,總投資額約5億元,預計明年底前開幕營運。 (工商時報)
因應金融服務數位化趨勢,中華郵政今年起啟動調整部分營業據點設置計畫,首波在5月整併4據點,第二波則在昨日宣布將於11至12月整併9家據點。
第二波整併從北到南都有,包含11月14日屏東復興郵局併入屏東民生路郵局、11月19日北投復興崗郵局併入北投豐年郵局、11月20日苗栗大坪頂郵局併入中苗郵局、11月21日高雄蓬萊路郵局併入鼓山郵局、11月26日新港中洋郵局併入新港郵局、12月10日基隆西定路郵局併入新民郵局、12月17日臺南南小北郵局併入臺南成功路郵局、12月18日官田營區郵局併入官田隆田郵局、12月24日梧棲臨港郵局併入梧棲郵局。 中華郵政首波5月時的整併,包含5月7日桃園龍潭新新郵局併入龍潭核研所郵局、5月8日臺北南港聯勤郵局併入南港昆陽郵局、5月9日高雄空軍官校郵局併入岡山仁壽路郵局、5月15日臺中建國路郵局併入臺中民權路郵局。
由於中華郵政共有上千家據點,初步規畫,近幾年內將有近百家據點調整,主要針對距離近、業務量低、使用率低、面積小等條件才會整併,至於偏遠地區的郵務、儲匯工作,一定會維持「一鄉一郵局」的標準,「愈偏鄉的郵局,愈不可能裁撤」。
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