|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
台北市針對高級住宅開徵囤房稅，這一波房屋稅新制最高竟出現房屋稅暴增30倍的的案例，而且「稅遺子孫」。台北市不動產開發商業同業公會理事長陳春銅昨（8）日表示，現在很多建商房子完工了，都不敢去領使用執照，因為必須要繳交3.6％囤房稅。他喊話：「政府應出手救救不動產業！」建議取消加價項目與高級住宅加成，取消或降低路段率。 陳春銅昨表示，為了爭取合理的不動產持有稅，不動產開發公會曾動員全台各縣市理事長拜會立法院院長蘇嘉全，希望政府好好檢討豪宅稅加成項目、路段率重複計入地價因素、建商為何要適用3.6％囤房稅等，不過陳情以來，一直沒下文。現在很多建商房子蓋完，都還不敢去領使用執照，因為一領了、就要繳3.6％囤房稅。
台北市不動產開發公會提出七大建議：首先，取消加價項目與高級住宅加成；第二，取消、或降低路段率；第三，起造人不應適用囤房稅率3.6％；第四，重新檢討耐用年數與殘值；第五，包括協議合建在內的都更案應檢討房屋稅課稅基礎並納入「獎勵係數」據以折減；第六，公告地價調幅應以「租金漲幅」為調整依據；第七，房地稅雙殺，城市建設恐停滯不前，商業受阻，建議參照土地法第185條（建築改良物得照其估定價值，按年徵稅，其最高稅率不得超過千分之10），及第187條（建築改良物為自住房屋時，免予徵稅）立法精神，降低房屋稅負，並減除地價部分，避免與地價重複課稅。 (工商時報)
市長柯文哲於文山區推動九處公共住宅基地，位於辛亥路的興德營區雖獲得國防部同意釋出用地，但該處的滯洪池及公共住宅共構案卻頻受阻；市議員反對的論點包括辛亥路交通服務水準Ｄ（偏差）、Ｅ（差）級，不宜設置。都發局、工務局昨早於市政會議報告工程進度，未料，柯文哲碎念，指附近五百公尺內有三處民間都更案，在交通方面的要求就比照議員的交通標準，統一處理。 •
文山區公宅資訊表
一、 議員︰憲法保障 市府豈可限制
國民黨市議員徐弘庭說，文山區公宅基地鄰近道路交通服務水準為Ｃ（偏佳）至Ｆ（最差）級，交通未改善前，沒理由興建公宅。藍營市議員王欣儀則說，文山區只有辛亥路、木柵路、羅斯福路，沒有捷運南環線、解決交通問題，市府施政不能順序顛倒，無限上綱蓋公宅。對於市長準備將周邊都更案比照公宅標準辦理，徐弘庭與王欣儀表示，民間都更是憲法保障的財產權，市府豈可限制。
二、 都發局︰都市發展 無兩套標準
不過，都發局長林洲民晚間受訪時滅火，指都市發展不會分公共工程及民間自辦的標準，「因為我們就是相處在同一個城市裡面」，審議程序完全一樣，就如都委會委員沒有分民間跟公共工程，不會有兩套標準。 談到興德公宅爭議，王欣儀強調，興德滯洪池工預算程五．八億元，預計明年完工，好不容易爭取，要解決文山區水患，但市府大玩兩面手法，將公宅基地與滯洪池工程綁在一起，並追加二．三億元預算試圖闖關，違反預算使用規則。
三、 文山區滯洪池案 總經費維持5.8億 工務局昨於市政會議報告文山區滯洪池興建及周邊排水改善工程，並指檢討後要重修展延預算案，該滯洪池上方不考慮施作建物，且將原地下避難空間改做滯洪功能使用，總滯洪量可維持四．六萬立方公尺，總工程經費維持五．八億元，但預算執行年度需延至二○一八年，全案於市政會議通過。 與會者指出，由於市議員反對公宅的論點包括辛亥路交通服務水準僅Ｄ、Ｅ級，柯文哲於市政會議詢問林洲民，興德營區附近有多少民間都更案？林回應有三處，且建商會將交通計畫送至都發局。未料，柯文哲碎念指，都更案的相關交通要求就比照議員的標準，統一處理。 民進黨市議員王閔生說，文山區缺乏長遠都市計畫、遠景思考，盼柯文哲好好規劃說明，將公宅與民間都更案一起做思考。綠營市議員阮昭雄說，希望公宅可落實居住正義，不要有太多外圍或政治影響力，導致討論失焦。
內政部次長花敬群昨晚表示，宜蘭縣若針對全縣地價，再召開地價評議委員會，重新評議地價，可能有違「三年一次公告地價」的規定，但若針對九百戶農舍用地，重新評估有問題的地價，則依平均地權條例的授權，是可以更正公告地價。 花敬群說，依平均地權條例的授權，訂有「辦理更正公告地價公告土地現值作業注意事項」，依此規定，可以經由農業部門的複查，更正公告地價。
宜蘭重新召開地價評議委員會，評定更正的情形，仍應陳報內政部，完成核備。 花敬群表示，地價評議委員會評議公告地價，權責是在地方政府，如果地方政府認為哪幾筆土地的地價評議有瑕疵，可以重新查估、複查，地方政府是有再調整的空間。
內政部地政司官員也說，宜蘭今年元旦公告地價結果，部分農地公告地價漲了百分之二百卅七、全縣公告地價漲了百分之一百一十八，當時內政部就已掌握宜蘭縣政府的想法，是希望找出「假農舍」、真住宅用地，因為如果是真農舍用地、農地農用，就沒有稅賦問題，但如果將農舍用地當做住宅用地使用，調高公告地價，就沒有什麼好更正的。
為解決文山區遇雨易淹的問題，北市府斥資5.8億元，在辛亥路四段憲兵營區興建滯洪池，去年11月已動工，市府原規畫在滯洪池上興建公宅，引發當地居民不滿，質疑會造成交通衝擊。不敵當地里民、議員的反對聲浪，公宅興建計畫確定先暫緩。 負責興建的北市水利處表示，在滯洪池上方不考慮施作建物的前提下，將維持原滯洪池設計，預計明年6月前完工。 為達成市長柯文哲「4年2萬戶」的公宅目標，北市都發局積極找地興建，相中文山區滯洪池的土地，打算在滯洪池上蓋公宅。
為興建公宅，滯洪池深度要再加深，工務局為此再編列約2.3億元工程經費，今年8月通過市政會議。 但興建公宅消息傳出，立刻引發當地居民不滿，質疑市府「先斬後奏」，未溝通就貿然決定，恐對當地交通造成衝擊。 為此，都發局決定暫緩公宅計畫，水利處也重新檢討施工方案，決定以滯洪池上方不考慮施作建物及確保結構安全前提下，縮小梁、柱斷面，原地下避難空間則改作滯洪使用，並於原用地東側擴建，總滯洪量可維持4萬6千立方公尺。 水利處表示，全案昨已於市政會議通過，預計明年6月前完工。 至於未來是否還會再興建公宅？都發局主秘羅世譽表示，持續和居民溝通中，但全案已暫緩實施，也未編列相關預算，目前還在評估中。
一、 捷運萬大線LG04站，以及LG04站至LG05站之間的上下行潛盾隧道工程昨決標，預計明年1月開工，工期7年4個月。
圖／北市捷運局提供
捷運萬大線植物園附近的LG02站2年前開工後，LG04站（東園街、長泰街間）及LG04站至LG05站之間的上下行潛盾隧道工程標案，昨也決標，預計明年1月開工，工期7年4個月。 北市捷運局表示，萬大線在北市共有4個站點，LG01（南門市場）、LG03（南機場）預計本周五發包，若一切順利，明年將同時開工，工期也是7至8年左右。 捷運萬大線中和到樹林段第一期工程，全長約9.5公里，由捷運中正紀念堂站起，一路沿著南海路，接西藏路轉萬大路，經地下穿越果菜市場及新店溪，至新北市保順路、保生路轉中山路、連城路至金城路，全線採地下化、中運量設計。
捷運局表示，萬大線第一期工程有9個車站、1座機場，其中北市部分有4個站點，分別是LG01、LG02、LG03和LG04。 LG02站因下方有植物園遺址，工程耗費時間較長，已於2年前先行開工；LG04站昨天決標，將設計為地下3層車站，且有3個出入口，分別位在東園國小共構大樓內、天主教玫瑰堂及東園街土地開發大樓內，另還將在東園、長泰街增設連通道，方便東園生活圈民眾。 至於站體設計，捷運局表示，將融入果菜市場的蔬果色系，並去除天花板裝修，直接呈現捷運運行管線，預計成為車站視覺焦點。 捷運局表示，LG04站開工後，可能對華中橋及萬大路交通產生影響，鼓勵民眾盡量使用大眾運輸系統，也會加派交通指揮人員，盡可能降低交通衝擊。
| 麥當勞進駐台灣逾三十個年頭，見證台灣經濟發展轉型及數波房市起伏，當初除經營速食本業外，更善於投資自有資產。根據房產業調查，目前麥當勞在台灣自有店面坪數超過四千坪，合計估值超過百億元，其中以台北市蛋黃區的六間店面最值錢，估值超過四十億元
麥當勞在台北市蛋黃區的自有燙金店面
根據「富比士地產王」調查，麥當勞至少有六個自有店面坐落在北市蛋黃區的大安、信義、松山及中正區等行政區，其中以中正區館前路八號的店面價值最高，該店面鄰近新光三越，是在一九八六年買進，約二○五．三四坪，若以每坪九百萬元概估，這店面價值近二十億元，可稱為麥當勞最值錢的黃金地。
商仲業者分析，台灣麥當勞早年採購買資產、直營方式進行展店，可達到資產增值與營收成長的雙贏目標。但自一九九七年開放加盟後，已全數改為承租，以減少開店成本，讓展店速度更快。 曾與麥當勞合作尋覓店面十餘年的商仲主管透露，麥當勞展店策略可概分為合資、子公司及開放加盟時期三階段；早年與台灣寬達合資時期，約有二十幾家直營門市是自購，以台中中港店為例，當初麥當勞以每坪約五萬元購得，不到十年賣給龍邦建設時，每坪高達一四五萬元，獲利倍數驚人。 但麥當勞改為子公司後，展店就以承租為主，且陸續處分資產。商仲業者指出，隨著麥當勞在台展店進入飽和階段，近兩、三年較著重得來速擴展，尤其是中南部素地較多地方，多直接承租素地，並自行搭建麥當勞餐廳；雙北市等都會區因可開發素地有限，則鎖定主力商圈的店鋪作為展店經營模式，尤其是看中辦公商圈與人潮匯聚的地點。
柯市府任內推出地上權，包括台北市舊市議會今年九月五度流標，URS21中山創意基地去年流標，台大紹興南街基地公辦都更本月四日也因無人投標而宣布流標，讓柯市府地上權又添一敗績。財政局表示，多次流標的舊市議會今年底應不會再推出，將沉澱一下等明年初再推出。
柯市府任內地上權已多次流標，包括位於中山南路、忠孝西路交界的台北市舊市議會今年九月五度流標；URS21中山創意基地去年流標，並將土地交還給國產署及最新流標的台大紹興南街基地。財政局副局長游適銘表示，主要是因為房市大環境不好，因此舊市議會將等到明年初，看房市是否回穩再重新推出。
都更處副總工程司袁如瑩表示，根據分析，台大紹興南街基地公辦都更案屬於地上權，廠商租金受到公告地價調整及租金率影響，因為時間拉長五十年，廠商較難以估計收益支出，讓地上權較難吸引廠商。她表示，財政部國產署對此已修正《國有非公用土地設定地上權作業要點》，採「部分固定、部分浮動」，減少公告地價與地租的連動性。 袁如瑩提到，紹興南街基地內包括產業合作的實驗村，由廠商依照台大規格需求興建實驗村，交由台大營運廿年後歸還；但廠商認為回收實驗村後規格跟設計未必符合後續使用，難以評估未來卅年該如何利用。
•行政院昨（8）日審查《產創條例》修正案，在產業園區規畫方面，決定未來在公告後2年內未進行開發的閒置工業區土地，將依法強制買回。其中有簽訂買賣契約或買賣要點土地，未使用依原價買回；倘若購買價格已不可考，則依市價買回，且業者需繳納土地增值稅。 行政院昨就《產創條例》產業園區章節修正條文，邀財經部會、內政部及地方政府協調。其中針對閒置工業區土地，要賦予強制買回機制，但地方或中央政府買回價格如何計算，地方相當在意。 依工業局規畫，在預告後2個月內，若閒置工業區土地仍不開發，就要強制取回，但若近幾年開發工業區，廠商與開發單位有簽署買賣契約，依原價買回；若轉好幾手，屬70年代開發工業區，售價已不可考，則依市價買回，但廠商需繳交土地增值稅。 對開發園區方式，官員說，在反徵收團體抗爭下，採土地徵收方式已很困難，未來修法增加產業園區土地取得方式，包括合作開發、設定地上權、協議價購等。其中，工業局建議，若採合作開發，給予提供土地所有權人得免徵土地增值稅優惠，但財政部有意見，認為如此課不到土增稅，主張應課徵。
不過，地方政府也贊成免徵。官員說，採合作開發，開放完成後中央或地方需地機關必須回饋三成土地予地主，一旦在取得土地階段要課稅，屆時分回土地後，地主若將土地出售予工業興辦人，勢必將整體開發成本轉嫁，增加中央或地方出售土地的負擔。 內政部在會中建議，盼未來考慮採土地重劃方式取得開發土地，惟工業局認為，土地重劃不適開發有公共設施的園區，因為採此一方式，扣除需分回地主55％，公共設施30多趴，剩下能使用土地不多，政府負擔加重，財務計畫不可行。 (工商時報)
中科管理局負責管理的「中興新村高等研究園區」近年來積極推動轉型，其中「南核心區」已引進34家廠商進駐，出租率達47％、帶進就業人數達2,378人；至於北核心區及中部生活區，目前積極與相關部會共同推動「未來優質生活實驗場域計畫」，將打造「藝術一條街」，招募藝術家駐村。 中科管理局長陳銘煌表示，目前「南核心區」進駐廠商包括百佳泰、台灣可速姆、金聖源、信織實業、正瀚公司及工研院、資策會等7家單位；工研院內目前共有18家合作廠商、2所大學、1家應變中心與1家縣府招商辦公室進駐與該院進行合作計畫；資策會則有2家培育廠商進駐該會育成中心。
陳銘煌指出，北核心區及中部生活區推動「未來優質生活實驗場域計畫」；如中部生活區將活化閒置宿舍整修為「藝術一條街」，並與文化部攜手招募藝術家駐村；另將規畫「青創實驗工作室」招募青年創業家，發展微型文創產業，整修工程預計於2017年完工。 陳銘煌表示，未來中科管理局將積極招商，引進工商服務業、文創產業或相關單位進駐使用，活化中興新村高等研究園區。事實上，中興新村目前還有36個行政機關在此服務，包含台灣省政府、內政部中部辦公室、衛福部中部辦公室、農委會農糧署、公路總局公路人員訓練所中部訓練中心等，辦公人數逾2,000人。 陳銘煌強調，中科管理局運用中興新村完整保留的英式花園城市街廓設計，積極與地方連結、活化當地發展，如南投縣政府每年10月舉辦「南投世界茶業博覽會」，每年吸引逾30萬人潮；此外，2014年於高等研究園區舉辦的「台灣燈會」吸引730萬參觀人潮，對當地整體觀光產業發展都有助益。 (工商時報)
樂視傳出積欠供應商上百億元貨款，財務壓力大，相關問題也開始延燒至台灣供應鏈，包括鴻海、仁寶、和碩、聯發科等與樂視有業務往來的大廠緊盯樂視付款動態，嚴防可能的呆帳問題。 樂視主力產品包括電視、手機等，樂視早於7月就傳出積欠供應商貨款或要求延長付款期限，當時便傳出樂視資金面臨窘境，但被該公司否認。 這次大陸媒體點名積欠貨款多達百億元後，樂視控股董事長賈躍亭日前正式對內發出員工信件，首度坦承資金吃緊，接下來供應鏈是否出現被積欠的貨款必須認列呆帳的風暴，是外界下一個關注重點。 面對樂視資金壓力大可能無法如期支付貨款，代工樂視超級電視的鴻海昨（8）日低調表示，公司內部正持續追蹤中。 鴻海與樂視一度走得很近，2013年樂視首度推出60吋超級電視，便標榜鴻海代工生產；鴻海一度投資6.32億元，入股樂視集團旗下子公司樂視致新，取得20%股權。
今年初，鴻海還與樂視簽約，宣布入駐由樂視主導的重慶產業基地。 仁寶、和碩則為樂視智慧手機代工廠。仁寶表示，不對單一客戶予以評論。和碩也指出，樂視營收占比很小，同時和碩占樂視的供貨比重也一樣很小，會密切觀察並嚴格的控制風險。 和碩多年前就承接樂視的手機代工訂單，今年6月時，雙方於重慶舉行戰略合作簽約儀式，和碩旗下的旭碩科技（重慶）將代工樂視的超級手機生產。 另外，上游手機晶片廠聯發科也是樂視手機的重要晶片供應商，聯發科對單一客戶情況不予評論。 不過，業界認為，聯發科對樂視是採取「先付款、後取貨」的方式，因此不會有呆帳風險，只是樂視資金吃緊，確實已減少對供應鏈拉貨。 樂視傳出資金吃緊的影響
圖／經濟日報提供
台積電（2330）昨召開董事會，大手筆核准資本預算達1546.3億元，將做為建置先進製程產能與升級先進封裝產能，業界預期將擴大10奈米結合整合型扇出（InFO）封裝新一代技術產能，這也將是台積電明年主要成長動能。至於對先進製程戰功彪炳的秦永沛、米玉傑兩大戰將，昨也獲董事會擢升為資深副總經理。 台積電規劃今年資本支出為95億美元至105億美元，實際支出預計會高於95億美元；10奈米製程今年底前將進入量產，明年第一季挹注營收。因應建置產能需要，台積電明年仍將維持高資本支出。
台積電董事會昨核准資本預算約1546.3億元，除了建置擴充先進製程產能、升級先進封裝產能到下一世代技術之外，也有部分將做明年第一季研發資本預算與經常性資本預算。 台積電日前法說會指出，10奈米先進製程已進入試產，今年底前進入量產，明年第一季出貨並可貢獻營收；7奈米製程進展如預期且良好，將會比競爭對手快，預計明年第二季試產，目前客戶超過20個；5奈米則已進入研發階段。董事長張忠謀日前也預告，台積電明年會是不錯的一年。 台積電未來幾年仍將持續成長，預估到2020年的前3年，主要成長貢獻仍來自智慧型手機相關晶片；2019、2020年來自高效能運算相關晶片貢獻將超過手機，高效能運算相關晶片包括伺服器、網路、人工智慧、虛擬實境及擴增實境等。 擢升先進製程兩戰將 董事會並通過多項高階主管人事擢升案，營運組織副總經理秦永沛、研發組織副總經理米玉傑同時升任為資深副總經理。秦永沛為老台積人，從工研院衍生出台積電團隊成員之一，他與米玉傑在台積電資歷均久，尤其台積電近幾年在多代先進製程勝出業界，兩人被視為技術研發與產品良率戰功彪炳的戰將。 董事會並擢升研發組織Integrated Interconnect & Packaging處資深處長余振華
今年3月掛牌上市的不鏽鋼精密冷軋廠-運錩鋼鐵(2069)，旗下大陸子公司寧波奇億金屬預計將投資逾新台幣20億元擴建新廠，預估2017年第四季將開始投產，產能上看增加2倍，將可解決產能不足的問題，為運錩注入一股新動能。 運錩大陸子公司近幾年穩定獲利並掌握市場需求，除加強開發電子零組件、環保節能等產業客群外，亦積極向下游終端客戶，但還是一直苦於現有廠房產能不足，為讓營運進一步成長，運錩子公司寧波奇億金屬已於今年6月向浙江省寧波市寧海縣國土資源局取得約5萬5000坪之土地興建廠房，該面積約為目前廠房之2.3倍，完工後產能預估可較目前提升約1.5-2倍；相關生產設備目前已陸續購進，廠房興建工程合約已於今年10月下旬發包簽約，8日舉行動土典禮。
運錩成立於民國76年，為不鏽鋼專業加工製造廠，營運主要分為台灣運錩裁剪加工中心，與大陸奇億不銹鋼精密冷軋廠，台灣廠約佔營收6成，主要從事300系鏽鋼裁剪加工銷售，大陸廠則從事高精密不銹鋼冷軋生產與銷售，產品主力為400系不銹鋼，價格較不受鎳價影響營運相對穩定，產品主要應用於家電、電子零組件、電池環保能源、汽車等產業。 運錩今年上半年每股稅後盈餘0.66元，已超越去年整年獲利。由於大陸廠產能依舊滿載，加上國際鎳價持續走穩，運錩台灣廠亦將貢獻一定之獲利，預估第三季獲利更上一層樓，單季每股稅後盈餘挑戰優於上半年，全年獲利也將大幅成長。 (時報資訊)
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。