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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
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黃宣慈主任(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)
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估價實績
潤隆(1808)取得台中市西屯區1478坪土地，交易總價23.66億元
房產新聞
產業新聞
1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）: 台中市西屯區中正段228、235地號2筆土地
2.事實發生日:105/11/21～105/11/21
3.交易單位數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額:
交易數量：土地面積4,889.0000平方公尺(約1,478.9225坪)
交易總價： 1.土地(含容積移轉)：新台幣2,330,616,000元整 2.建照讓渡價款：新台幣35,660,000元(承購上述地號所核發之建照執照權利) 3.交易總價：新台幣2,366,276,000元整，每坪購買價約新台幣1,600,000元
4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關 係人者，得免揭露其姓名）: 交易相對人如下： 土地：自然人(非公司之關係人) 建照出讓人：聚合發建設股份有限公司(非公司之關係人)
5.交易相對人為關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之 所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期 及移轉金額: 不適用
6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者，尚應公告關係 人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係: 不適用 7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（遞延者應列表說明 認列情形）: 不適用 8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定 事項: 1.第一期：支付簽約金約10% 2.第二期：支付用印款約10% 3.第三期：支付備件款約10% 4.第四期：支付尾款約70% 5.建照讓渡價款：備齊建照執照正本、建照副本圖等文件一次付清
9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及 決策單位: 本次交易之決定方式：採取議價方式 本次交易價格決定之參考依據：參考專業鑑價機構鑑定之價格 本次交易價格決策單位：董事會
10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:
1.中華不動產估價師聯合事務所：估價金額計新台幣2,440,222,125元
2.歐亞不動產估價師聯合事務所：估價金額計新台幣2,381,077,300元
11.專業估價師姓名: 1.中華不動產估價師聯合事務所：謝典璟先生 2.歐亞不動產估價師聯合事務所：黃志豪先生
12.專業估價師開業證書字號: 1.(99)北市估字第000149號 2.(104)高市估字第000103號
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否
14.是否尚未取得估價報告:否
15.尚未取得估價報告之原因: 不適用
16.與交易金額比較有重大差異原因及會計師意見: 不適用
17.經紀人及經紀費用: 不適用
18.取得或處分之具體目的或用途: 取得營建用地建屋出售
19.本次交易表示異議之董事之意見: 無
20.本次交易為關係人交易:否
21.董事會通過日期: 不適用
22.監察人承認或審計委員會同意日期: 不適用
23.本次交易係向關係人取得不動產:否
24.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十五條規定 評估之價格:不適用
25.依前項評估之價格較交易價格為低者，依同準則第十六條規 定評估之價格:不適用
26.其他敘明事項: 無
都更條例修法方向重點
行政立法協調會報昨（21）日討論《都市更新條例》修正案，為加速推動都更，同意下會期提出修正案，政院發言人徐國勇說，此條例修正幅度很大，將提升財務可行性、擴大稅捐減免，其中協議合建都更案擬比照權利變換，祭出土地增值稅、契稅等租稅減免誘因。 另有綠委主張容積獎勵不該訂天花板上限，應大膽給予廠商獎勵。 在蔡英文總統提出加速老舊住宅改建都更案，定位擴大公辦都更後，黨政高層說，《都更條例》修正範圍需重新盤點，違憲條文只是其中一小塊，新版修正案以加速都更為重點，下會期才會提出完整修正案，併5位立委版本審查。 徐國勇表示，《都更條例》修法重點，包括獎勵誘因、稅捐減免、專責機構、簡化程序、金融協助等面向。另新條例3大主軸為：一、加強參與廠商意願的整合；二、補助前期規畫費以鼓勵參與意願及降低實施負擔；三、獎勵要明確化，增加資訊透明減少爭議風險；協議合建個案可比照權利變換予適當獎勵優惠。 在提升財務可行性，徐說，將適度提升容積獎勵，擴大稅捐減免，延長房屋稅及地價稅優惠期限，配套簡化建管及都計審議流程，提供融資管道及強化金融機構參與。此外，還將簡化都更案件行政程序，成立專責機構，建立都更服務平台等。 與會人士指出，有綠委會中主張，不要害怕容積獎勵圖利財團，強力主張應增加容積獎勵，反對訂定天花板上限。
據悉，對容積獎勵上限天花板應否再提升，內政部持較審慎態度，有待和地方政府及各機關研商，目前都更的容積獎勵是法定容積上限50％。 也有綠委主張應提升都更推動層級，由閣揆親自領軍；惟有的綠委幹部對推動都更不敢太樂觀，認為都更牽涉龐大利益，要整合是一大艱鉅工程，遇釘子戶是否要強制排除都是問題。 官員表示，為鼓勵都更，地價稅及房屋稅的優惠期限不只4年，可望延長為6年或8年，採一次到位優惠（即全程都減半課徵），或後半段採漸進式遞減優惠額度，各種聲音都有，會再審慎評估。 針對權利變換方式的都更案祭土增稅及契稅減免優惠，官員說，有些協議合建方式為爭取減免造假都更方式，未來為擴大鼓勵，採協議合建方式的都更案也擬擴大給予土增稅及契稅減免。 至於前期規畫費補助，目前針對都更事業計畫補助上限500萬元；未來針對權利變換方式的都更，也擬擴大予補助。 (工商時報)
台北市長春段地上權案標售情形
備受矚目的財政部國產署台北市中山區長春路招標案，在三度降價招標以及地租改採部分固定制後，市場還是沒人埋單，經10月17日公告標售、昨（21）日正式開標結果，最終還是乏人問津，以流標收場。累計今年以來國產署陸續標售的全台共14筆地上權標案，統統「槓龜」。 瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，主要是卡關在市場性不足、未來50年逐年提升的高稅和高地租風險、房價下跌等3大風險。 黃舒衛表示，昨天三度公開標售的長春路地上權土地，從103年3月首度公告以權利金底價17.56億元招標，到昨天降價到10.57億元，而且地上權標售也更改遊戲規則，將地租的三分之二改為固定制、三分之一為原來浮動制，以財務的角度來看，好像租愈久愈划算；但就開發商的經營策略來看，取得土地後，可能有3大風險，以現在的市況或制度來說，風險仍大，觀望心態仍濃。 黃舒衛表示，首先，開發商可用過去興建、銷售集合住宅的方式進行開發，但由於消費者貸款成數低、利率高、不適用優惠貸款等，地上權產品也面臨先天限制因素。
事實證明，無論蓋豪宅賣給不需要貸款的富豪，或蓋小宅賣給首購年輕人，前者想將資產傳子傳孫，後者則要花費更多的貸款支出，恐怕都不是這兩個族群的「菜」，銷售成績往往與預期落差極大。 黃舒衛表示，第二是建商、壽險業打算以相對較低的土地成本取得開發權，興建後做長期收益產品經營；然而，目前國內商用不動產的投資報酬率水準偏低，但主管機關統計今年最新調整的公告地價，只達市價的兩成，顯示未來調漲空間仍大，微薄的獲利一下就被吃光光。 最後潛在風險，是房價趨緩，開發商的投資行為本來就會變保守。黃舒衛表示，地上權是場要談70年的戀愛長跑，不能見好就收。現在政府重推都更，投資成本相對少很多，開發商籌碼有限，打打安全牌、回頭做都更整合，也會產生排擠作用。 (工商時報)
看好房市，興富發（2542）集團孫公司潤隆建設（1808）昨（21）日再度砸進23.66億元的大手筆，加碼買進台中市西屯區的1,479坪土地，已刷新歷年最大購地手筆紀錄！累計今年興富發集團總計購地總額已投入133.6億元，如此大手筆，已一舉超越2009年史上最高購地紀錄的130.2億元，彎道加速的豪擲策略，傲視營建股。 潤隆前3季EPS達2.82元，興富發前3季EPS達4.73元，今年雙雙都是交屋高峰年，手中落袋現金也將逐年提高水位，在看好剛性需求下，大多數營建股採保守應對、暫停買地之際，今年潤隆和興富發卻逆勢而行，加碼進場買地。昨天潤隆公告，砸下約23.66億元，買下台中市西屯區中正段約1,479坪土地。 潤隆表示，這筆土地為「帶照」建地，交易價格包括土地和建照，賣方台中建商聚合發建設。 今年截至昨日止，興富發和潤隆等整個集團，購地投資手筆已砸進133.6億元，超越史上最高購地手筆的2009年130.2億元，穩坐今年營建股「獵地王」冠軍寶座。 興富發集團總裁鄭欽天日前曾表示，儘管目前買氣觀望，大環境欠佳，但有些區域的剛性需求還是依然撐住基本盤，興富發、潤隆推出的新案，也屢屢創下亮眼的銷售成績，現在，只要價格合理、附近有需求，興富發都會評估購地。 樂居科技公司創辦人李奕農分析，興富發歷年來在2009、2013、2016這3年，購地金額超過百億。2009年強烈看好後市，即使高價取得土地也會有利潤；2013年買入多筆土地都是「帶照」的，購入即立刻推案，代表看好短期房市；2016年購入的地價都相對合理，未出現高價，應該是判斷房價不會續跌，只要地主價格放軟，或者容積獎勵放寬，就可以進場逢低布局。 (工商時報)
因預售屋買賣未辦理產權登記，加上獲利空間頗大，許多民眾以短期間買賣預售屋方式賺取高額利潤，但北區國稅局提醒，出售預售屋的獲利屬財產交易所得，應申報個人綜合所得稅，且個人出售預售屋後，又再購買另一預售屋時，不得視為同一筆交易計算財產交易所得。 財政部北區國稅局表示，依所得稅法第14條規定，財產或權利若原本是從出價取得，以交易時的成交價額，減除原始取得的成本及因取得、改良及移轉該項資產而支付的一切費用後的餘額為所得額。 因購買預售屋是取得不動產「預定買賣權利」，故出售預售屋的財產交易所得，應以該「權利」的成交價額，減除原始取得成本及必要費用來計算。
該局舉例，納稅義務人甲君於2010年間，以2,900萬元購買預售屋A屋，並於2011年間建物興建完成前，以3,400萬元出售，另外再購買同建案的別戶預售屋B屋，但甲君卻將購買預售屋B屋的價額，做為原先出售預售屋A屋的成本，在100年度綜所稅結算申報時，列報財產交易所得6.5萬元。 稽徵機關據查得資料，以出售價格3,400萬元減除原始取得成本2,900萬元及相關必要費用100萬元後，核定甲君出售預售屋A屋的財產交易所得400萬元，並補徵所得稅額，但甲君主張應將前後取得A屋及B屋之預售屋視為整體交易行為，申請復查。國稅局表示，A屋及B屋的房地預定買賣權利分屬不同交易標的，即使申請人將出售A屋預定買賣權利的價款，用以購買B屋預定買賣權利，該價款是屬B屋預定買賣權利的成本，而非A屋預定買賣權利的成本，因此不得從售出價款中予以減除，遂駁回復查申請。 北區國稅局提醒民眾，出售預售屋應以全數獲利如實申報綜合所得稅，以免因漏報致遭補稅處罰。
捷運三鶯線將以高架方式從中穿越三鶯新生地，遭地方質疑「將綠地一分為二」，干擾遊憩活動，捷運局坦言的確會影響景觀，因其他路線成本太高，將維持原方案，但墩柱及隔音牆將納入原住民族意象圖騰做為設計元素，降低視覺衝擊。 三鶯線將跨越大漢溪及新生地，沿水資源中心與陶瓷藝術園區間通行，於館前路北側人行道上，設置LB08站；市議員蘇有仁表示，此路線跨過新生地中央，把綠地一分為二，不僅影響景觀完整性，遊客不能從事放風箏、打棒球等高度範圍大的活動，也為遊客帶來巨大的壓迫感，讓新生地的利用性大打折扣，應調整路線使綠地面積完整。
捷運局規劃兩條替代方案，其一為往東偏移五十公尺，直接穿越水資源中心，但水資源中心已於一○三年動工，此方案將破壞其設計規劃影響工期。 方案二為不穿越綠地，捷運往新生地外圍繞行，但路線將因此增長○．四公里以上，興建經費最多恐增加四億元，需重新辦理環評，且恐太靠近三鶯二橋，對水流造成衝擊。 捷運局長趙紹廉指出，現行捷運路線的確會影響景觀，但經評估其他路線方案對於營運及維修成本均大幅增加，影響其他設施的開發，因此已於九月決定照原方案進行，希望以視覺設計方案調整，將高架結構做得更漂亮，並持續與地方溝通協商。 評估報告顯示，三鶯線樑底距離新生地約十二公尺，以捷運機場線為例，除墩柱位置外，樑底下仍可設置公園、遊憩設施，而此段墩柱及隔音牆將納入原住民族意象圖騰做為設計元素，降低視覺衝擊
都更市場面臨崩盤？蔡英文總統才說要月底前提出加速都更政策，但建商似乎對於都更之路難、房地稅又重的都更案，意興闌珊。根據欣元商仲公司昨（21）日公布的最新調查，120家建商對都更案，有高達8成表態不玩了，會「放棄，不會評估」，至於等不到都更的地主，則紛紛出售土地或尋找建商合建。 欣元商仲總經理焦文華表示，都更遙遙無期，都更修法時程未定，加上各項持有稅大幅增加，在現實利益考量下，建商紛紛退場，向都更「說拜拜」。尤其最近15年來台北市的自劃都更，「核定成功率不到1成！」而且預期台北市80～150坪土地，將以購地、合建為新主流。 欣元商仲研展部調查台北市都市更新案件，自90年起至105年10月止，申請自行劃定更新單元的案件，共1,124件，申請案件中的都更案核定的僅95件，核定成功率只有8.5％，不到1成，都更重建「難產」，整合成功遙遙無期。
欣元商仲歷經2個月的調查顯示，高達8成以上的建商，對都更案大多表示「放棄，不會評估」。 調查中發現，台北市80～150坪的土地，已躍升為建商的新歡，將成為市場新主流。焦文華表示，等不到都更重建的地主，同意出售土地或與建商合建的情形，將會逐漸增加。 以103及104年台北市申請建造執照的案件來看，150坪以下核准件數，分別占39％及35％；105年上半年，占比已高達接近一半、達46％，超越前兩年水準。
調查中針對50～150坪私有土地、產權單純，所有權人在2位以內的土地，總數約有4,671筆，其中較熱門的區域有大安、中正、中山、松山及信義區，約有1,800筆，這些私有土地，將是未來建商購地或合建的「主戰場」。 焦文華指出，建商因應房市及景氣市況都不佳，現在土地的主力坪數需求都比以往小；以台北市來說，希望土地面積約80～150坪、新北市150～300坪、台中市150～300坪、台南及高雄150～400坪。 在單案總銷規模方面，台北市需求集中在8～20億元，新北、台中、台南、高雄約在3～10億的小型建案為主流。 每戶總價方面，台北市以1,500～3,000萬元為主，其他區域約在600～1,500萬元，產品規劃以2房為主力、其中為3房，坪數規劃在15～35坪較熱門。 (工商時報)
復興航空主要債權銀行、未償貸款餘額概況 金額:約110億元
復興航空昨（21）日驚傳停飛，一時之間讓金融體系人心惶惶，各家銀行第一時間火速清查往來債權餘額。根據銀行團內部最新統計，興航已動用未償餘額超過110億元；此外，下周二（29日）一筆約新台幣23億元的海外可轉換公司債面臨贖回壓力，在「錢關難過」下，成為壓垮興航的最後一根稻草。 興航於2013年11月29日，為添購新飛機籌措資金，在新加坡發行7,500萬美元的5年期海外可轉換公司債（ECB），原訂到期日是後（2018）年11月29日，但該可轉債契約載明，持債人可在ECB發行滿三年後，即今年11月29日（下周二）即可提前贖回，根據興航第三季財報，該筆可轉債尚有22.87億元的餘額待償。 相關人士指出，根據契約，有意提前贖回興航該ECB持債人，最晚得在一個月前向復航登記提前贖回，據了解，登記的持債人非常多，這也使得興航面臨拿不出錢償債的壓力。 至於興航的銀行貸款目前繳款正常，最大債權銀行兆豐銀目前放款餘額大約17.1億元，另外合計復航3年前在新加坡所發行的美元ECB、以及兆豐票券約500萬元等投資部位，目前對復航的總曝險部位大約合計24～26億元。至於合庫、華銀、彰銀、農業金庫、台銀、元大、台灣工銀、國泰世華銀、國際票券也都有對興航授信。 昨天興航停飛消息一傳出，兆豐銀立即派行員到興航了解情況，但興航重要主管均迴避接觸，多家往來銀行因此也只能乾著急。據悉，銀行團成員昨日已熱線溝通，並將密切關注興航今（22）日開完臨時董事會發布的訊息，緊接著就會採取行動，最快周三召開債權銀行團會議，商討因應對策。 銀行指出，儘管興航母集團為國產實業，但國產實業並未為興航的銀行授信作保，目前興航在銀行授信的擔保品，絕大部分都是飛機，包括兆豐銀、合庫銀、華銀、彰銀等前4大債權銀行，大部分都有兩架飛機，例如兆豐銀的兩架飛機擔保品分別為A321，以及ATR型號。 但不少債權銀行主管也私下表示，飛機本身的市況行情落差很大，擔保性不無疑問，對銀行來說，期待飛機的擔保性，到頭來恐怕只是「自我安慰」。 (工商時報)
禾聯碩昨（21）日宣布，三年內將斥資40億元在新北市林口A7、台中、台南及高雄等地，設立電視、冰箱、冷氣、洗衣機及小家電工廠及物流中心，為明、後年上市舖路。 禾聯碩是興櫃家電大廠，昨天舉行2017年新產品發表會，總經理陳榮聰並揭示未來營運方針，將在台中設立物流中心；高雄設立冰箱及南部分公司；在林口A7園區成立製造主基地，生產電視、冷氣、冰箱及小家電；台南也設立物流中心，總坪數達3.23萬坪，以A7投入20億元最大。 陳榮聰表示，多款CSPF的R32冷媒空調12月起陸續上市，挑戰明年家用冷氣銷售超過15萬台，年增一成，目標躍居國產品牌第一大，並規劃明年下半年申請上市掛牌。
禾聯碩昨天推出多款HDR 4K電視新產品，採用友達、群創、LGD面板。陳榮聰說，去年推出「熊HER」，今年擬定「熊Sweet」的營運策略，口語化意思就是要「最好、最美」。 他指出，R32冷媒生產線已在10月底完成，明年冷氣業績有信心優於今年。禾聯碩營業項目是邁向全家電產品，包括冷氣、電視、冰箱、洗衣機及小家電等。 禾聯碩今年上半年合併營收達31.47億元，年增31.9%，稅後純益3.16億元，年增43.2%，每股純益5.48元。 因應政府實施空調新標準，由CSPF檢測標準取代以往的EER分級標示。
圖／聯合晚報提供
台糖量販事業連年虧損，且明年預算編列還要再虧2.12億元，台糖董事長黃育徵今天表示，不排除退出量販市場。 立法院經濟委員會今天審查台糖預算，民進黨立委林岱樺表示，根據經濟部零售業統計，今年前7月國內量販市場規模達1130億元，年增率7.8%；法商家樂福財報顯示，台灣家樂福上半年營收、獲利、來客成長幅度7%；法人預估，家樂福今年獲利上看18億元，將創新高。 林岱樺指出，量販市場獲利成長，而台糖2011年至2017年，光是量販店合計虧損24.31億元；台糖預算自行預估明年還要再虧損2.12億元，只靠土地開發、資金轉投資獲利，不如考慮退出量販市場，純出租場地收取租金。
黃育徵指出，台糖業績有很多補強空間，所有的可能性都在研擬當中，尤其是量販店。林岱樺追問，是否不排除退出量販市場，黃育徵說「我個人不排除」。 台糖總經理管道一會議休息時間受訪說明，正研擬量販事業轉型，已在找尋顧問公司評估，將賣場面積縮小，改以區域型餐飲、服飾、影城模式經營。 除了量販事業，林岱樺質疑，台糖在砂糖本業、蓄殖事業也接連虧損，明年預估未隸屬八大事業部的稅前盈餘卻高達7億5千多萬，如此高額的營業外收入，是靠資金轉投資，「這麼會賺，還需要八大事業體嗎？」 黃育徵說，針對台糖各項業務，會重新檢視優勢、未來需求，把台糖資源專注在強項，提升競爭力。 台糖自2011年至去年，以及今、明年預算案，生物科技、量販、油品、商品行銷、砂糖、蓄殖、精緻農業、休閒遊憩等八大事業部合計都虧損，但加上土地開發，整體財務都獲利。
針對金融機構合併，金管會主委李瑞倉表示，不論是敵意或合意併購，只要在合法範圍內，金管會都樂觀其成，就像追女朋友一樣，方法很多，明示暗示都可，也可以迂迴前進。 至於公公併，李瑞倉說，台灣金融機構規模太小又太多，如果能合理整併是好事，能提高競爭力，但併購必須銀行有意願。
公公併一般認為比較簡易，也是可行方向，但要財政部有意願，若財政部要推公公併，金管會就會全力配合。 針對摩根大通銀行與美國政府和解文件，爆出摩根大通一名台灣私人金控副董事長客戶，向銀行提出八億美元交易業務，交換畢業於華頓商學院的兒子到紐約任投資銀行分析師，李瑞倉表示，將啟動監督機制調查，第一步先「請他們來喝一下咖啡」。 另外，財委會昨初審通過修改金融消費者權益保護法，確定銀行若協助客戶從「自然人」變身為「專業投資人」，以一條龍賣方式賣TRF（目標可贖回遠期契約）等高風險的金融商品，可處一千至五千萬元；若情節重大，罰金無上限。
國內風雨衣大廠達新工業（1315）旗下大陸達福廠，明年將擴產。達福塑料工業總經理林鴻彬昨（21）日表示，將斥資增設2條針車線，且工廠人力再增加40人，讓員工數達近200人，在增線效益下，達福廠明年針車線產能，可倍增1倍，有利於該廠雨衣及成衣營運增長。 另達新也透露，位於越南胡志明市新順加工出口區的集團旗下達越廠，因設廠用地2,400坪均已使用，無多餘的場地可擴廠（產），因此，公司正覓地興建達越2廠，未來除了生產雨衣及成衣外，還打算新增新產品。達新表示，將在達越廠的周遭範圍50公里內找地，以利籌設新廠。 達新旗下海外廠，包括大陸達福廠、東莞廠、緬甸廠，及達越廠。其中，達福廠搶攻登山及釣魚裝雨衣、成衣；達越廠主力產品鎖定打獵裝及休閒雨衣、成衣；緬甸廠主攻戶外休閒及登山的雨衣、成衣。
達福廠旗下土地135畝（折合2,72萬坪），但因達福廠部分客戶的雨衣及成衣訂單，已配合集團訂單調度，轉單至旗下達越廠及緬甸廠，造成達福廠的部分土地及廠房閒置。 為活化土地與廠房，林鴻彬透露，達福廠已把閒置38.6畝的土地，租給當地某家駕駛訓練班使用，租期15年；另占地面積1,800平方公尺的廠房，也租給生產活塞環的業者使用，粗估公司1年租金收入50萬人民幣。 達福廠旗下客戶，包括日本、歐洲、美國及紐西蘭客戶，以歐洲某家量販店領導廠商，向達福廠採購包括單一款式、單一顏色，及單一尺寸的披肩式釣魚裝、登山裝，及自行車裝雨衣，相當暢銷，該家客戶已成為達福廠的主力客戶。 (工商時報)
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