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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
今年公告地價平均漲幅約三成，導致促參案件租金上漲，為激勵民間企業投資公共建設，降低業者投資風險，財政部研討修正租金優惠辦法，年租金漲幅設天花板，較前一年度漲幅6%為上限。財政部表示，已取得各縣市共識，最快本月底修正條文草案送內政部。
財政部昨（22）日邀集內政部、各直轄市及縣市政府、財政部國有財產署等10多個單位討論，已有初步共識，土地租金於申報地價調整時「隨同調整」，但每年地租漲幅相較前一年度以6%為上限，且不可超過當年度申報地價總值按國有出租基地租金計收標準六折計收。 也就是促參案土地租金計算有兩種方式，第一種為前一年度租金總額乘1.06倍，第二種為當年土地申報地價總值乘以3%，「兩者取其低」。 今年全國公告地價平均漲幅約三成，有些地區上漲逾一倍，部分地號還數倍漲幅，民營廠商增加的土地租金負擔超過預期。
根據現行法規，租金優惠明訂當年申報地價與原財務計劃預估的當年地價漲幅超過50%時，主辦機關可酌予減收應繳租金。 但實務上卻有問題，包括無減收衡量基準、執行困難，主辦機關通常寧可不減。由於公共建設興建、營運期間有時會拉長，當年地價漲幅超過50%是採累計，加上漲幅逾50%的門檻過高，因此將修正條文。
美國紐約第五大道繼續雄踞全球最昂貴商業街道榜首，一樓店面平均租金行情每平方英呎年租達3,000美元（換算新台幣約每年352萬元、每坪月租約29萬元）；至於台北市，忠孝商圈以每年租金225美元（換算約新台幣每坪月租2.2萬元）排名亞太地區第13名，全球排名第26位，較去年名次再下跌，只有第五大道行情的13分之1。 房地產服務商（DTZ）戴德梁行最新發表的「全球商業研究報告」，紐約第五大道比其他國家最昂貴商業街的租金仍高出一倍以上；排名全球第二的是香港銅鑼灣，每年租金每平方英呎2,878美元；巴黎的香榭麗舍大道以1,368美元排名第3；排第4的是英國倫敦新邦德街的1,249美元；第5名則由日本東京銀座擠進，行情也達1,249美元。 報告指出，截至2016年6月，忠孝商圈仍是台北最昂貴的商業街，其他商業街排名依次為西門町、台北車站及南京東路。隨著顧客消費減少，過去一年忠孝商圈不少商戶在租約期滿後遷出，其店面由短期租約承租戶承租。業主為求保持租金收入大多願意下調租金，然而由於空置率仍然高企，預料忠孝商圈的租金走勢仍會持續向下。 (工商時報)
響應蔡總統都市更新政見，金管會主委李瑞倉有意推動修正銀行法第75條，掃除長年阻礙銀行行舍都更的條文，如順利推動修法，有助擁有大量自用行舍的公股行庫，展開大規模都更重建。 銀行法第75條規定，銀行不得投資非自用不動產，但有三例外條件，其中一個為「原有不動產就地重建主要部分為自用者」。 在該條文的授權子法「商業銀行投資不動產辦法」中定義，就地重建指原本建築物全部拆除而重建；而「主要部分為自用者」則為銀行自用比率必須在50%以上，這些條文，卡死銀行行舍都更的路。銀行業者解釋，假設一個五層樓行舍要改建成20層商辦大樓，按現行規定，改建後10層樓以上的面積，要給銀行做營業之用，其他才能出租，但問題是，銀行自用需求可能只有二、三層樓，很難達到自用比率五成以上的法規要求。 李瑞倉說，銀行法第75條是為了避免銀行炒地皮，「但公股行庫怎麼會炒地皮？」假使無疑慮，可研究修法，讓銀行都更更有彈性。
圖／經濟日報提供
今年全年房市交易量將創下歷史新低紀錄，房仲業者統計，與2014年高點相較，今年前10月六都量縮最嚴重前10大行政區，台北市就包辦4個，量縮區域數量居六都之冠；新北市八里區萎縮幅度高達61.7％，成為全國房市交投退燒最快行政區。 2014年為房市多轉空的重要關鍵年，全國不動產統計六都主要行政區移轉量發現，今年前10月量縮最嚴重前10大行政區，相較2014年高點，幾乎衰退幅度皆達4成以上。 萎縮幅度最大的為新北市八里區，今年前10月累計交易量僅317棟，平均單月成交31.7棟，較2014年同期量縮61.7％；其次依序為台中市太平區減少56.5％、高雄市苓雅區45.5％。 全國不動產企研室主任張瀞勻分析，八里區和太平區過去在房市多頭時，受惠於重大交通建設題材、重劃區話題拉抬帶來買氣，房市進入修正期後，投資客退場，回歸理性需求，交易量因此大幅下滑。 另台北市有4區入榜，為六都中最大苦主，其中量縮最明顯的文山區跌幅達44.7％；張瀞勻指出，房價高漲時，許多來自大安、中正的北市自住客進場文山區買房，但今年因整體盤勢走弱，加上無題材支撐，自住客期待價格可以下修、再下修，因此萎縮幅度較他區明顯。 台北市另有松山區、信義區及大安區量縮幅度分居第7、第8及第10名，這三區以高單價、高總價及大坪數「三高物件」為主，在稅改之下，稅負大增而不再吃香，加上市中心的買方對於市場訊息更加敏感，房市急速冷卻。 六都之中僅桃園市沒有入榜；全國不動產經理桃竹苗區經理許智堯指出，2014年底桃園市升格直轄市，且房價親民，成為雙北移居熱門區域，加上新建案陸續交屋，使得交易量不減反增。 全國不動產執行副總林泇廷表示，目前在政府積極推動稅改情況下，今明兩年房市交易量大幅回溫機會不高，不過在價格持續修正、利率維持低檔的情況下，除了首購剛性需求外，海外置產退潮、游資無路可去，預估會有部分危機入市的置產族回歸投入房市，明年收益型不動產成交比例可望逐步回升。 (工商時報)
台中捷運綠線原本規畫只到彰化市金馬路與中山路，彰化縣政府編列約400萬元，明年沿金馬路找出通往鹿港鎮的路廊，繼續興建軌道，希望擴大捷運效應。 彰化縣議會定期大會總質詢，縣議員林世賢問台中捷運綠線「要做到哪裡？」如果只做彰化市金馬路和中山路，對彰化市交通毫無幫助。 工務處長林漢斌表示，台中捷運綠線從烏日延伸到彰化市金馬路與中山路，沒後續規畫，先前許多提案，包括沿中山路、金馬路、台糖五分仔車舊軌道興建捷運，都止於紙上作業，相當可惜。 「先找出路廊，再規畫路線。」林漢斌說，縣府工務處明年編列經費，將委外評估各路線有無足夠路面寬度的路廊可供建設軌道，現階段以金馬路的路廊寬15至20公尺，最適合興建捷運，未來連接中華西路、彰鹿路或其他道路通往鹿港鎮，有待進一步勘查。
縣府過去曾討論捷運右轉金馬路及直行延伸中山路的優缺點，贊成和反對的意見僵持不下。林漢斌表示，金馬路是彰化市的外環道，跟中山路有競合性，兩條路服務不同客群，所以金馬路興建捷運的可能性較高。 至於交通部初審通過彰化市鐵路高架化，將加寬成四軌，地方上出現異議，林世賢認為需多拆300多幢民宅，不如西移與高速公路共構，節省徵收土地費用和縮短作業期程，原有鐵道可改為捷運輕軌。 林漢斌表示，鐵路西移面臨地目不符、扇形車庫完全無法活化、路寬嚴重不足等問題，也牽動市區交通動線，影響民眾搭車便利性，縣府將維持就地高架化，對交通部初審建議，今年底提出修正計畫，爭取早日通過複審。
新店大學詩鄉社區管委會不滿新北市政府，在縣政府時期核准新建商計畫在社區的排水箱涵上方土地蓋新建案，昨經高等行政法院判決新北市政府敗訴，撤銷其核發建照；大學詩鄉社區法律顧問林清祥說，希望新北市府重新召開開發審查會議，詳細評估當地的水土保持及環境條件是否適宜開發。 位於景文科大後山的大學詩鄉社區八十六年由張萬利開發，後來因為財務困難遠避國外，新建商收購社區剩餘土地後，民國九十六年間，想開發其中的一二三之六號水利地，並依附在原來的總開發案中，避免申請雜照，但也因此受到舊的總開發案拘束。
林清祥說，依舊的總開發案內文明定，一二三之六號水利地下方為排水箱涵不得開發，但建商串通新北市府（原台北縣政府），同意核發建照，社區管委會因而提告。 在居民與建商的四年多抗爭過程中，雙方動作不斷，居民指控社區內黑影幢幢，新北市府曾於一○三年一月十一日清晨派員赴安忠路「大學詩鄉」社區，不顧居民抗爭反對，強制拆除入口處警衛亭，容許新建商出入社區施作工程。社區則在兩天後動員一百卅位居民，十三日早上到新北市府前抗議市政府隨意核發建照，市府還被迫關閉大門阻止抗議民眾進入，由工務局出面接受陳情，今年六月廿二日建商不滿住戶抗爭導致工程停工，加上建商兩次敗訴，憤將棺木搬進社區，揚言要將工地改作為喪葬使用，再次引發居民在場抗議。 林清祥質疑當時副縣長李四川（現新北市副市長）在開發案審查中扮演的角色，除核准新建案，並且撤銷原本該地段商業區需捐贈給景文科大和大學詩鄉社區共同使用的承諾，等於蓄意圖利建商。 副市長李四川澄清，排水箱涵用地依照當時都市計畫，可興建社區中心，後來舊建商倒閉，土地遭法院拍賣，新地主購買後依法申請建照，縣府依法行政，沒有圖利特定人士，對於法院判決，市府表示尊重，將等收到判決書後再進行後續處置。
從馬政府吵到新政府的陸軍屏東大武營區土地案，經協調後，國防部可望提前於一○八年歸還屏東縣政府。 陸軍航特部大武營區是國軍唯一的空降傘訓基地，佔地約二十三公頃，一半以上的土地屬於屏東縣政府，國防部於民國九十七年核定大武營區搬遷計畫，將遷至屏東空軍基地南側的大聖西營區，預計民國一一○年將大武營區土地歸還屏東縣政府。
屏東縣政府於民國一百年著手大武營區的都市計畫變更，將保留八公頃作為公園綠地，其餘則做為住商用地，已獲內政部核定。 為了大武營區搬遷期程，國防部與屏東縣政府數度隔空交火，屏東縣政府希望國防部加速推動，國防部則指責屏東縣政府強索土地、霸王硬上弓。 日前民進黨籍立委周春米與立院民進黨團總召柯建銘，邀集行政院公共工程委員會及國防部軍備局協商，公共工程委員會允諾加快軍方大聖西營區興建工程的行政流程，國防部則同意提早於一○八年將大武營區土地歸還屏東縣政府。 至於國防部原本同意今年底前先歸還大武營區四公頃土地，則一併於一○八年歸還。在營區土地歸還前，國防部同意屏東縣政府可先派員進入營區，進行土地丈量與公共設施清點。
為加速都市更新，新北市推動「防災型都更」2.0方案，將制定《新北市防災建築再生自治條例》，經專業技師鑑定有安全疑慮之房屋，取得百分之百所有權人同意，一年內拆除，給予五十％容積獎勵，不用依循都市更新條例的冗長流程，草案最快明年送交市議會審議。 市長朱立倫表示，過去都更推動緩慢，卡在行政程序冗長，民眾整合困難，自治條例以加快程序、提高容積獎勵及稅捐減免提高誘因。都更處長張溫德表示，防災型都更2.0方案，包括主動輔導、擴大資金補助、訂定自治條例三大面向，目前新北市一千多件老屋健檢案，其中五十二件疑為海砂屋，被判定須立即修復或重建，另有三十六處列管追蹤的海砂屋，市府主動派遣都更推動師蹲點輔導。 依過去經驗，部分住戶尚未進入整合階段，已為了建築物鑑定費用爭論不休，以往須完成鑑定取得證明，市府才提供補助，新方案將從都市更新基金提撥五千萬元，補助海砂屋鑑定或建物結構耐震評估，社區免出資，若鑑定結果為需要補強者，工程經費補助從目前的五十％，提高至七十五％，減少整合過程的不確定性，降低財務負擔。
「蘿蔔與棒子都要運用！」張溫德表示， 經判定有結構安全疑慮的建物，取得全部所有權人同意，限期一年內拆除，不須經過審議，可獲五十％容積獎勵，市府提供搬遷期間租金補貼，重建期間與重建後四年享有地價稅、房屋稅減免措施，若不限期改善，將祭出鐵腕，依建築法第八十一條限制居住或強制拆除。 新北市都市更新學會理事長蔡仁捷認為，市府政策能提高民眾自主更新意願，接近「一坪換一坪」的目標，對於推動防災型都更或海砂屋改建，具有正面幫助，他舉日本為例，站在預防災害角度，凡判定有安全疑慮之建物，政府主動出擊，給予高額容積獎勵，他樂見市府釋出善意。 都市更新研究發展基金會執行長丁致成持肯定態度，但他認為執行恐遭遇困難，補助鑑定費雖能提高住戶參與誘因，萬一被鑑定為海砂屋或危險建物，無法如期整合成功，補助該還給市府嗎？容積獎勵會消失嗎？以九二一災損建物來看，百分之百同意拆除重建的案件僅是鳳毛麟角，無法整合者仍占多數，需要更周延的都更機制介入。
強強聯手收割！疫苗廠國光生（4142）昨於法說宣布，與中國藥廠天道醫藥合作的抗凝血劑－依諾肝素鈉，明年1月將正式對歐洲出貨，初估全年出貨至少1000萬劑，公司也正計劃投資2億元擴產。 國光生2014年攜手天道醫藥，切入依諾肝素鈉市場，合作模式是由天道提供原料藥，國光生代工無菌充填。2015年11月，取得EMA（歐盟藥品管理局）的GMP（優良製造規範）生產認證；2016年再下一城，分別在3月、7月獲波蘭、歐盟藥證。 國光生昨在證交所舉辦法說，談到與天道合作的最新進度時，業務副總高聖凱表示這項布局3年的結盟案，將從明年1月起對歐洲出貨，他透露天道對銷售前景信心滿滿，還告訴國光生：「你們能生產多少，我們就下多少單！」 目前國光生的無菌針劑充填廠，最大產能約2500萬劑，高聖凱粗估，明年與天道的合作「起碼」出貨1000萬劑。
據悉，國光生已開始招兵買馬，盼將充填廠從2班制增為3班制，以因應明年歐洲依諾肝素鈉，及美國的流感疫苗需求。 事實上，除了增加輪班數外，國光生也預計砸2億元添購設備，一舉將填充產能從目前的2500萬劑，擴增至1億劑。不過，財務長張哲強調，擴增產能不會一步到位，需視天道醫藥明年的實際需求，還有美國合作夥伴Protein Sciences的訂單量而定。 歐洲1年依諾肝素鈉需求約3.6億劑，目前僅「賽諾菲」一家供應商，高聖凱指出，明年起國光生與天道醫藥成為第2家業者後，將以50％市佔率為目標前進。另完成歐洲的布局後，還將更進一步、赴美國申請藥證。
裕隆集團受人民幣貶值衝擊，三寶前3季認列近20億元匯兌損失，加上大陸轉投資東風裕隆汽車業績衰退，認列虧損大增，拖累集團2016年營運繳出不如預期的成績單。 前3季人民幣兌新台幣貶值達7.1％，在大陸有不少投資案、擁許多人民幣資產裕隆集團，今年財報吃足苦頭。裕日車（2227）前3季認列約5億元匯損，中華車（2204）認列2億多元；裕隆（2201）則是最大苦主，認列12.33億元，對EPS影響數高達0.78元，是造成裕隆前3季獲利倒退嚕的主因。 另一方面，在大陸產銷納智捷品牌車的東風裕隆汽車，今年業績衰退、虧損大增，更是拖累裕隆獲利的關鍵。
東風裕隆前10月新車銷量僅3.16萬輛，比去年同期大減32％，全年業績目標，從原先7萬輛大幅下修至4.2萬輛。 裕隆解釋，東風裕隆最賣的納智捷U6休旅車，今年遭逢大陸同級自主品牌車價格大跳水強力競爭，業績不增反減；新款小型轎車納智捷S3，推遲至第3季中才上市，喪失搶食汽車購置稅減半商機大餅的先機，前3季讓裕隆認列10幾億元損失。 裕日車（2227）今年大陸轉投資東風日產汽車，前3季新車銷量達76.8萬輛、年增14.9％，估全年108萬輛的目標可順利超越，貢獻裕日車投資利益可望優於去年的42億元。 中華車（2204）轉投資大陸東南汽車，全年估新車總銷估將比去年大增5成，達12萬輛以上，惟因提前攤提新車開發費用，前3季反而認列損失1億餘元。 (工商時報)
紀錄片導演楊力州認為，若能形成前後製專業人才聚落，不只服務電影產業，電視、廣告、甚至音樂錄影帶都能受惠。 圖／新北市新聞局提供 新北市9月與文化部簽約，將在新莊副都心興建國家電影中心，與中心相鄰的1.6公頃基地則打造「台灣電影文化園區」，明年啟動招商作業，除商城影城外，還將納入數位特視覺效、動畫、音效、特殊化妝等影視科技產業，讓台灣的影視人才，不用再到國外找機會。 台灣各縣市瘋發展「影視基地」，新北「台灣電影文化園區」相較台中、台南影視基地較小，但市長朱立倫強調，新北「台灣電影文化園區」將整合電影前製研發、後製技術的人才並培訓，同時帶入娛樂消費人潮，經營思維跟中、南部發展影城拍攝基地，並不衝突。 張其強說，國際電影產業分工細膩，不限於單一國家完成，人才在哪裡，技術就在那裡，設備和資金會跟著人才進駐，例如李安新片「比利林恩的中場戰事」採用「每秒120格、3D立體影像、4K畫質」規格，連帶拍攝、剪接、放映技術跟著提升，這樣的「技術財」是新北市要發展的。 新北「台灣電影文化園區」所在的新莊副都心，未來有捷運機場線和環狀線，搭配國道和快速道路與成熟的生活機能，方便各國技術人才前來交流，甚至留下，讓台灣、甚至亞洲的電影產業，都能到這裡尋覓優秀技術人才。 新聞局表示，台灣電影文化園區預計明年上半年辦招商評估，確定潛在投資者後規畫園區空間，除影城和商城，還納入VR（虛擬實境）、AR（擴增實境）、數位視覺特效、動畫、音效、特殊道具製作妝等技術產業，並跟林口影視城串連，形成生產製造、放映、行銷一條龍的「新北影視廊帶」。
• 興航每股盈餘及營收
成立65年、面臨經營難關的復興航空，昨（22）日由董事長林明昇舉行記者會，正式宣布公司解散，創下台灣上市公司首例。林明昇表示，「解散公司是一個痛苦的決定，我們一直試圖找國內外專業機構、合作夥伴、甚至新的經營團隊，來協助復興，非常遺憾最終沒能實現。」
興航昨上午召開臨時董事會決定利用公司資產大於負債的時機點解散公司，目前公司每股淨值有7.2元，約50億台幣，將成立信託基金，對乘客購買的機票全額退費，員工按勞基法支付資遣費，空難賠償也會由保險公司完成。林明昇強調：「成立65年的復興航空，在離開台灣民航界前，我們仍將盡全力負起最後責任。」
至於為何沒考慮進行公司重整，林明昇指出，一旦宣布重整，債權人就會採取扣押飛機等行動，讓事情變得無法控制。而周一之所以無預警停航，主要是飛安考量，因臨董會可能有重大決議，也需要發布重大訊息，不希望對飛行組員有心理影響與壓力，才會決定停飛。
他透露，公司去年雖然帳面上是虧11億多，實際上本業是虧20億，主要是靠出售復興空廚等資產美化帳面，公司今年前三季已經虧損22.17億元，到10月底虧損已經擴大到27億元，平均每個月虧損2到3億元，每天一開門就要虧掉1,000萬元。 林明昇表示，歷經兩次空難事故，儘管全體同仁已盡最大努力，公司亦採取多項革新措施，業績始終未能回復先前水準；加以航空業區域景氣不振，財務狀況持續惡化，且後勢未見樂觀，董事會歷經長考與多番討論，決議解散復興航空。 針對興航本月29日有7,500萬美元的5年期海外可轉換公司債（ECB）將面臨可提前贖回的壓力，是否因無力償才決定解散公司，林明昇強調公司並沒有財務困難，也不是湊不出錢，而是考量要在還有能力解決退票與資遣費時讓公司解散，至於公司債的問題，就交給清算人去處理。 不過，興航執行長劉東明昨日下午1點在證交所政大訊息說明會上表示，11月29日即可提早贖回的可轉換公司債，由於公司面臨解散使資金不足，很遺憾將無力償還，在場發送的新聞稿也表明無力償還。
復興航空預計明年元月11日召開股東臨時會，通過解散公司案，針對已購票旅客，興航將提供無條件全額退費。所有員工將比照勞基法條件進行資遣。針對旅客退費與員工資遣之費用，皆已透過專戶信託方式，確保後續執行無虞。 民航局指出，復興航空針對旅客與員工，各提撥6億元信託基金，另公司現金也還有10多億，財務上並無問題。 (工商時報)
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