歐亞不動產估價師聯合事務所
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• 亞太地區主要城市歷年投資前景排名
資誠(PwC)1日發布報告指出,2017年台北不動產前景排名第22名、較去年下滑5名,在亞太主要城市中敬陪末座,主因是台北具投資價值之標的價格偏高、優質標的數量減少、及房地合一稅實施等因素,多數不動產專業經理人對台北不動產市場投資前景更為保守看待。 城市土地學會(Urban Land Institute)和資誠會計師事務所共同調查並發布「2017年亞太區房地產市場新興趨勢報告」,主要調查604位國際知名的房地產專業人士,包括投資者、地產開發商、物業公司、貸款機構、經紀商及財務顧問等專業人士意見,提供亞太地區房地產投資及發展趨勢、房地產融資和資本市場,以及房地產行業和都市圈發展趨勢展望。
資誠表示,雖近幾年亞太地區各主要城市不動產價值各有不同程度成長,受訪的專業不動產投資經理人對亞太地區不動產投資市場前景仍持正向看法,但往年受投資者喜愛的主要市場如東京、雪梨等,具投資價值物件稀少使交易量降低,專業投資人轉而投入高報酬的新興市場國家,以期獲得更高的報酬。 根據調查結果,以東協國家與印度最具投資前景,前4名依序為印度班加羅爾、印度孟買、菲律賓馬尼拉與越南胡志明市。 不過,調查也顯示,2017年台北不動產前景排名第22名,較2016年的排名下滑5名。資誠金融產業服務合夥會計師陳麗媛表示,主因是由於台北具投資價值的標的價格偏高,優質標的數量減少,與房地合一稅實施等因素,多數不動產專業經理人皆對台北不動產市場投資前景更為保守看待。 (工商時報)
房屋稅、地價稅大漲,潤泰創新國際也喊苦!其中南港車站BOT案隨公告地價大漲,今年地租激增為去年的1.99倍,另松山車站也大漲1.62倍,營運成本激增、原本獲利都被吃掉。為此,潤泰新正與臺鐵局洽商,依合約條文商討酌減地租。 潤泰創新董事長簡滄圳昨(1)日表示,今年台北市公告地價平均調幅30.38%,不過南港車站大樓就大漲99%,潤泰松山車站大樓也大幅調高62%,而地租即依公告地價3%計算,也因此大幅調高、相當有感。 簡滄圳表示,依據潤泰新與臺鐵局的營運合約,50年營運期間,若地租超過原本50%以上,投資人可透過協商機制申請酌減地租,潤泰新希望盡快完成協商,並回溯在今年度起適用。
簡滄圳表示,地上權、BOT案的地租和公告地價綁在一起,過去大家不認為會有問題,但今年全台六都公告地價一口氣調升3成,到底以後會怎樣調也不清楚,在固定支出成本無法確定下,現在BOT、地上權案已不是風險高低的問題,而是根本無法評估風險。若政府不釋出善意,檢討不動產稅制,「那真是叫漲價歸公了!」對於民間投資人非常不公平。 據悉,潤泰新因為柯P當家、新制房屋稅、大幅調高公告地價,已連續踢到5塊「鐵板」,旗下的BOT案、捷運聯開案、地上權案,開發進度和稅負成本統統受到嚴重衝擊。 其中,內湖站聯開案「京采」去年完工,但因柯P要求檢討聯開案權配比,一直無法開賣,直到現在才確定潤泰可就先分回的35%處分,預計在2017年開賣;三重站捷六案還是卡關。 松山寶清段地上權484坪土地在現階段地上權住宅滯銷之際,潤泰計畫改作為地上權SOHO辦公室和百貨商場;另外,南港和松山車站兩大BOT案,地租以及房屋稅面臨雙漲。 (工商時報)
六都今年前11月買賣移轉棟數變化
六都11月建物買賣移轉棟數出爐,除北市月減2.5%外,其餘五都皆較上月成長,新北市、高雄市、台中市交易量紛紛創今年單月新高,又以高雄月增逾2成最多,六都合計11月移轉棟數為1.7萬棟,月增約9%,累計前11月六都移轉棟數為16.3萬棟,年減約10%,以目前移轉量來看,預料今年全國買賣移轉棟數將創下26年以來新低量。 六都地政局昨(1)日同步公布11月買賣移轉棟數,北市為1,729棟,相較上月下滑2.5%,已是連4個月衰退,與去年同期相較則大減31.7%;12個行政區當中,超過200戶的僅剩中山區及內湖區。 信義房屋企研室專案經理曾敬德分析,北市2015年7~11月的第一次登記有4,522棟,今年同期減少到2,340棟,北市新屋的第一次登記數量近乎腰斬,交屋量減少導致近期移轉量維持低量水準。 11月移轉量最大的仍是新北市4,161棟、月增11.7%,永慶房產集團業管部協理林泰隆指出,新北市交易量最高的行政區為淡水區約500棟,主要為「天藝」交屋潮,其次超過400棟的行政區為新店區與新莊區,分別有「巴黎皇宮」及「櫻花世家」等社區交屋。
新北市、高雄市、台中市11月交易量紛紛創今年以來新高紀錄,其中高雄3,234棟,月增24.2%,年增也近15%,是六都中表現最亮眼;台中3,118棟、月成長4.9%,但相較去年同期量縮高達2成。 東森房屋副理于靜芳表示,桃園、台中、台南、高雄移轉量皆連續2個月成長,台南、高雄整體仍以二手屋占交易大宗,高雄以鳳山區504棟奪冠;台中市則有6成來自第一次登記的新屋,新屋移轉集中在北屯、南屯區;桃園也有部分交屋潮帶動,中壢區及桃園區幾乎包辦桃園市近半的交易量體。 六都合計11月移轉棟數為1.7萬棟、月增9.1%、年減5.7%;累計今年前11月六都移轉棟數為16萬3,336棟,年減約10.4%。 (工商時報)
台北車站旁、已有86年歷史的台北郵局將變身,擬以公辦都更方式改建為「中華郵政塔」,為50層、30層樓的兩棟大樓。台北市文化局文資委員11月30日會勘,台北郵局本身是市定古蹟,其餘3棟建物,包含西側臨博愛路的包裹大樓、南側的函件大樓及東側的行政大樓,會勘後委員認定不具文資價值,將進行都更作業。 據新修訂文資法第15條規定,公有建物和附屬設施屋齡逾50年者,或公有土地定著建物及附屬設施逾50年者,管理機關在處分前應先由主管機關進行文化資產價值評估。 文化局副局長田瑋說,都更即為處分的一種,針對後續要蓋「中華郵政塔」,部分委員認為最重要的爭議在建築的高度量體,依文化資產保存法第34條,要求「台北郵局」因和北門郵局、國定古蹟鄰近,設計圖要再依程序提送文化資產審議會審議。
文化局表示,會勘結果經委員一致認定,均勾選該三棟建物不具文化資產價值。文化局綜整委員意見如下,基地內三棟建物雖為1950、1960年代所建,但建築品質,包括設計內容、材料、空間等皆缺乏文化資產的條件,未具稀有性、珍貴性,且內部空間已大幅裝修更動,多處結構補強,均不具文化資產保存潛力及價值。 文化局今日發布新聞稿指出,委員針對未來開發建物量體,提出建議,認為目前整體建物與圍塑中庭尺度合宜,日後改建應尊重古蹟背後開放空間的特色,以視軸線決定建物高度,並一併考量北門古蹟及郵局古蹟周圍景觀。
士林區華榮市場被認定為海砂屋,北市府擬斥資15億元公辦都更,全案昨進入台北市都市計畫委員會,多數委員建議應連同緊鄰的華聲公園一併改建;最後決議,通過華榮市場的更新地區畫定案,並研擬周邊整體都更計畫,解決道路巷弄狹小,影響防災安全的問題。 根據北市府規畫,未來華榮市場拆除後,將興建19層樓複合式大樓,除保留原本的圖書館、超級市場外,還會提供178席停車位作為社區停車場,及200戶公共住宅,預計4年內重建完成。 北市副市長、都委會主席林欽榮裁示,有條件通過該案,都發局須另外擬定華榮市場周邊的「整體都市更新行政指導計畫」,讓該區老舊建物都更時,一併解決道路狹小、救災動線的問題。
苗栗縣府規畫利用高鐵特定區等5筆縣有地興建860戶社會住宅,立院內政委員會昨天邀內政部次長花敬群、營建署長許文龍等人現勘,並在縣府座談,花敬群強調會全力支持,也建議可以多利用國有地興建及吸取台北等地的經驗。 縣府工商發展處長李政峯說,縣府配合中央社會住宅政策,辦理租金、購屋及修繕貸款利息補助,也開創住宅基金,已有兩筆共170萬元可供運用,並選定5處縣有地規畫興建860戶社會住宅,包括舊衛生局及動防所土地,高鐵特定區兩處住二用地及郵政、汙水處理設施用地,陸續辦理用地變更等作業。
立委陳超明、徐志榮及花敬群等人由縣府人員陪同現勘高鐵特定區內的住二與郵政用地等社會住宅基地,花敬群認為區段良好,「從高鐵站用走的就能到」,地理條件不錯。 李政峯說,社會住宅規畫一至三房型,以提供青年、小家庭入住為主,讓青年容易首購、入手,也保留部分給弱勢族群,以龍椅段住二用地為例,占地5219平方公尺,將興建17層樓、80戶住宅,環境鬧中取靜,通勤也便捷;舊衛生局用地區段生活機能佳,也規畫116戶,預計明年底、後年初動工。
陳超明說,非六都縣市也應推動社會住宅,以免拉大城鄉差距,苗栗以高鐵為中心點籌畫,希望中央協助,讓苗栗社會住宅成為典範。 花敬群肯定苗栗推動社會住宅用心,強調中央會全力支持,包括協調建立融資平台,提供開發資金長期低利貸款,也建議縣府多利用國有地興建,可以照顧弱勢居住,提升縣有地價值改善財政,有助地方發展,還可與園區廠商策略聯盟,將社會住宅與員工宿舍結合,北、桃、中等地推動社會住宅有豐富經驗,縣府可參考學習 。
針對「都更投信」及發行「都更基金」,金管會提出四大疑慮,包含市場不缺資金、都更基金回收期長,投資人風險高、外國也無公募都更基金前例和已經有不動產證券化機制,態度偏保守。 金管會表示,1999年時,土銀送審都更基金,但是當時認為風險偏高,所以金管會都抱持保留態度。
時至今日,金管會對都更投信或公募都更基金仍有疑慮。 審視當前都更推動不易的關鍵,主要是來自地權整合而不是缺乏資金,國內並不缺資金,如果要設置公募的都更基金,是針對不特定的大眾發行,一來不具有必要性且都更涉及稅務、地權整合等過程相當複雜,回收期長、投資風險極高,並不適合對不特定大眾募集、應採私募為宜。 觀察國外經驗,金管會指出,國外的都更財源的籌措方式,尚無針對一般投資人募集發行發行「都更基金」的前例,且台灣現在不動產證券化條例,已經開放不動產投資信託可以投資開發行不動產。 總結而言,金管會認為,現行民間參與都更建設,無必要藉由設置都更投信或者公募方式籌設都更基金投資。
億光(2393)新廠今年下半年投產,加入營運行列,但受到遷廠不順影響,導致產能效益未能顯現,預期明年首季才會展現效益,產能將集中生產利基型產品,包含車用、不可見光及小間距顯示器等。 法人表示,億光第4季因照明代工業務不如預期,加上苗栗新廠遷廠進度緩,導致擴產效益無法彰顯,估算本季營收75.2億元,季減0.8%、年增0.3%;毛利率因旗下照明通路商WOFI業績未能有效提振,預期本季毛利率下滑0.8個百分點至25.4%,但因新台幣貶值,可望帶動業外匯兌收益,預估本季稅後純益達5.7億元,季增25,每股純益1.29元、為今年單季高點。
照明與背光市場競爭激烈,LED廠經營壓力大增,但億光透過多元化產品策略,使產品組合確保獲利,近年營運動能來自於不可見光等利基性產品;在不可見光產品中的光耦合器,已廣泛應用於充電器。另外,感測器也是億光不可見光主攻的應用市場,受惠兩大應用領域在行動裝置銷量放大,有助未來營運表現。 法人表示,光耦合器、感測器等不可見光應用領域,因產品少量多樣,競爭者較少,價格與毛利率高,加上客戶重視效能,有助億光爭取客戶,相關應用成長將帶動億光產品組合轉佳。
大陸鞋款和服飾廠商金麗-KY(8429)董事長庄春龍昨(1)日表示,新產品線面膜明年初將在大陸開出兩條生產線,生產3,000萬片面膜;台灣市場,若面膜年營收能達到2,500萬元,將可損益兩平。 金麗轉投資成立領先生技推出面膜品牌「美愛美」,今年第2季面膜銷量1.6萬片,第3季則已提升至20萬片;金麗表示,目前台灣通路只有屈臣氏寄賣,明年公司在農曆春節過後,將會擴大通路,與精品百貨、藥妝店、便利商店等通路合作,並於明年4、5月開始在台灣強力放送行銷廣告,希望衝出好成績。
大陸通路方面,金麗明年上半年也將在以微信做為平台的「微商」,以及店中店型態布建通路,會鎖定沿海地區約100家門市作為布建對象。金麗昨日股價收39.75元,上漲0.9元。 至於金麗本業鞋服銷售下滑,庄春龍表示,因國際快時尚品牌在中國不斷擴張,因此公司必須在行銷體系下功夫,進行款式和新款服飾價格調整,研發團隊、代理商和行銷團隊也都必須採取不同的銷售策略。
大立光投資逾200億元的新廠將於明年第3季開出,這家鏡頭界「巨人」挾技術優勢,未來新產能開出之後,將大幅拉開與競爭者的距離。不過,蘋果訂單占大立光四至五成比重,不論明年蘋果iPhone 8能否掀起另一波換機潮,三星訂單入袋,將有助於大立光分散風險,為新廠長線布局。 大立光通吃蘋果及非蘋訂單,除了蘋果占四至五成比重,中國市場比重估計也有四成。雖然大立光狀告三星及玉晶光的專利主要為4P(四片塑膠鏡片)、5P的專利,目前高階機種已升級至6P設計,不過,外界分析,6P仍為頂端旗艦機種,5P為量產主力設計,此次大立光順利與三星及玉晶光和解,對於未來訂單仍有助益。 大立光第3季因iPhone 7拉貨點火,加上日廠康達智良率不如預期,大立光產能一直處於高度滿載,致近三個月營收碎步向前,無法大幅成長。10月營收50.73億元,月增2.4%,是11個月來新高。
大立光執行長林恩平曾表示,新廠主要為整合一貫化製程,且未來手機鏡頭良率挑戰愈來愈高,若能取得愈大的土地,未來也愈好發揮,產能絕對是提升競爭力的關鍵因素。 雙鏡頭滲透率提升,對於明年鏡頭需求都是一大利多,大立光的新廠也為未來雙鏡頭需求而準備。只是,萬一市場沒有成長,甚至不如預期,iPhone 產能缺口將不小,三星訂單入袋,有利大立光未來訂單平衡布局。 【記者劉芳妙/台北報導】大立光點燃專利戰火,繼指向蘋果及三星兩大手機霸主後,市場臆測,大立光下一個戰場將是中國,舜宇光電挾鏡頭及模組一條龍製程,加上「人親土親」的地利優勢,將是首要勁敵。 大立光遠赴美國狀告三星及玉晶光,主要原因之一在於蘋果及三星的主要消費市場都在美國,近年為了遠避專利戰火及地雷,鏡頭廠轉赴中國布局。一方面,中國市場夠大,手機廠百家爭鳴,比起歐美市場的常規戰,不按牌理出牌的中國市場遊擊戰,一旦押對寶,更有機會竄出頭,今年表現出色的OPPO、Vivo手機就是一例。
崇越(5434)今(2016)年第3季因環保工程入帳較少,營收季減10.16%,法人表示,第4季估計將有環保工程入帳,營收估可較前季個位數成長,今年全年在台系半導體客戶拉貨較去年回溫、中國半導體出貨大幅成長,以及環保工程接單升溫帶動下,營收及獲利表現可望優於去年;展望後市,目前上游矽晶圓產能供不應求、有缺貨問題,是否壓抑崇越後續出貨表現仍待觀察,不過整體而言,在中國半導體在擴產趨勢帶動下,以及環保工程接單展望樂觀,將帶動明年崇越整體營運表現持續成長。 崇越為科技產業材料通路商,其中又以半導體材料為主,約佔8成(含光阻液、研磨劑、晶圓載具等),其餘為被動元件領域約佔5~6%、節能產品約佔8~9%(LED燈具、太陽能原料)、環保工程(台灣部份)及其他約佔5~6%。 受惠半導體市況較去年好轉,帶動台系半導體客戶拉貨增加,加上中國半導體客戶有擴產需求,以及環保工程挹注帶動下,崇越今年前3季營收達171.60億元、年增21.28%,營業利益達10.24億元、年增27.72%,EPS達5.37元、優於去年同期。
崇越今年環保工程較為集中在第2季入帳、使該季營收基期較高,而第3季因環保工程入帳較少,營收達55.16億元,季減10.16%,法人表示,第4季估計將有環保工程入帳,營收估可較前季個位數成長,今年全年而言,在台系半導體客戶拉貨較去年回溫、中國半導體出貨大幅成長,以及環保工程接單升溫帶動下,營收及獲利表現可望優於去年,EPS估可站上7元。 展望後市,由於中國半導體持續有新增產能開出,目前上游矽晶圓供應大廠信越及SUMCO產能吃緊,有缺貨問題,後續是否壓抑崇越的出貨表現仍待觀察。 不過整體而言,法人表示,明年在中國半導體擴產趨勢帶動下,以及環保工程接單展望樂觀,將帶動明年崇越整體營運表現持續成長。 在中國半導體方面,明年中國半導體業務成長力道仍看佳,營收估有雙位數成長空間,包括崇越切入廈門聯芯將持續貢獻出貨表現,以及合肥晶合、中芯啟動北京三廠擴產下,預計明年下半年投產,也將成為新的營運動能來源。 台灣半導體方面,崇越10奈米光阻液已通過客戶認證,且目前為唯一供應商,隨客戶高階製程產量逐步提升,崇越將因此而受惠。 環保工程方面,受惠中國政府推行相關環保政策,崇越因而陸續接獲中國半導體、光電、面板等客戶訂單,帶動今年前3季工程營收較去年同期大幅成長,目前已陸續洽談明年工程案,明年展望持續樂觀。
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