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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
• 老行庫今年租金收入目標
老行庫活化資產動起來，華南銀行2017年的租金收入將力拚5億元，較去年的4.8億元持續成長，幅度約4.16％，顯現出2015年華銀搬進新大樓後活化資產的成效逐漸浮現，較尚未搬遷前的租金收入，一年約僅2億多元，短短幾年就有翻倍成長。 土地銀行則是去年租金收入約為2億元，預計今年為2.4億元，成長20％。臺灣銀行去年不動產租金收入約5億元，預計今年不動產租金收入持續成長。 華銀主管說，總行單位遷移至新總行大樓後，舊大樓所騰出的空間及新大樓6～11樓等空間都積極辦理招租。其中，開封大樓1～8樓、中山大樓1樓及4～8樓、重慶大樓6～10樓已公開標租出租旅館業，新總行大樓8～11樓已出租科技業。 此外，華銀為提升運用效益並增加租賃收入，目前低度利用的土地其立地條件較佳，面積較大的11處，規劃出租賣場、倉儲、物流等業者。
其中，已有台南市富台段土地、南投市南投段土地出租，供自行興建房屋、經營賣場。 臺灣銀行則是以圓山捷運站庫倫街兩側土地配合公辦參與都市更新，臺銀位於臺北市圓山捷運站出口庫倫街南、北兩側土地約3,000坪，因土地夾雜部分市有及私有土地，且存在私有地上物及軍方爭議眷戶屬都市窳陋地區，資產運用效益低且影響都市發展。 臺銀經洽商內政部營建署採臺銀參與公辦都市更新方式開發，營建署規劃為A、B重建區段，以權利變換方式將南側A區段公私有土地集中至北側B區段辦理更新，A區段由臺銀分回素地以設定地上權方式活化。內政部已委託顧問公司辦理規劃作業，預定今年中評選實施者執行更新計畫。 (工商時報)
蔡政府亟欲要加速老舊住宅都更，行政院會上周四通過「危險及老舊住宅加速重建獎勵條例」。行政院長林全表示，危險及老舊住宅先行，雖沒全面解決都更問題，但面積不設限，協商成本比都更低，可解決更迫遷爭議，又有利帶動營建業活力，是一魚多吃政策。 府院將危險及老舊建物加速改建，與都更條例全面修法脫勾，希望讓都會區危險及老舊住宅加速重建，擴大內需。但建商抱怨，需百分百全體權利人同意才能進行，一旦有釘子戶抗拒仍動彈不得，若無配套仍會失敗。 林全說，過去須一千平方公尺以上大面積基地才能都更，涉及住戶很多，全部住戶同意困難，後來都改雖放寬2分之1比例同意，仍引發迫遷抗爭，推動困難。
林說，這次針對危險及老舊住宅先行，沒面積限制，小小1樓透天厝，或雙拚公寓4層樓8戶，比80戶協商成本低很多，這些人以前不能享都更獎勵，現在突然有都更容獎勵及租稅獎勵，且協商成本較低，全體同意機率較高，這是解決爭議的方法，但如果不規定需全體同意才能進行，迫遷問題恐再現。 林全也承認，老舊及危險建物都更先行，並沒解決全部都更問題，只是部分改善。但政策目的是希望讓老舊及危險住宅能趕快都更，對營建業不景氣也可注入活力，沒面積限制會吸引老屋都更，等於一魚多吃。 受訪時，林全也提到《電業法》，他稱已將此列立院臨時會重大特定事項討論；談到上周五宣布修法，讓當沖證交稅率減半部分，林全說，資本市場這麼冷，所以儘可能放寬「取暖」，希望對資本市場有幫助。當沖也已列立院臨時會第7案討論。 (中國時報)
新北市政府主辦三重光興段公辦都更案，將現有消防局第三大隊三重分隊廳舍及附近民宅納入更新範圍，一○三年起招標三次皆流標，全案進度「卡關」。財政局表示，因房地產市場不景氣影響廠商投資意願，將收集業界意見，預計今年上半年重新招商。 本案坐落三重區中央南路九十五巷與文化南路口，現址為三重消防分隊及私有五層樓公寓，基地面積約七百九十二坪，其中公有土地面積占八十．四％，鄰近捷運台北橋站、光興國小、光興公園及重新商圈，生活機能佳。 財政局財產開發科長童偉碩指出，三重消防分隊屋齡三十七年，廳舍老舊狹小，有改建需求，土地使用分區為商業區及住宅區，預計以公辦都更方式興建地上二十二層樓建物，市府分回房地四層樓以下為三重消防分隊廳舍，並要求得標者須捐贈約六百平方公尺做公共托育中心，另五十戶規劃社會住宅。 市府於一○三年十月、一○五年三至六月、一○五年九至十二月上網招標，皆無人投標。
童偉碩推測流標主因是近年房地產市場景氣不佳，政府祭出「打房」政策、調整稅制，增添變數，投資者保守觀望；另一個原因是未來消防分隊將與民宅共構，出勤聲音恐打擾住戶安寧，影響建商意願。 童偉碩說，因前兩次招商不順利，市府修改第三次招商文件，將得標廠商須提供三重消防分隊拆遷安置補償費從一千四百萬元調降到一千萬元，建商分回房地價值從四十九．八八％提升至五十一％，沒想到仍流標。 市議員陳啟能認為，流標三次不是招商條件的問題，而是大環境因素，本案攸關市有財產處置，不能為了工程順利發包，擅自調高建商分回比例，讓市府權益受損，市府應將完整規劃案提送議會討論；另外，三重消防分隊擔負地區公共安全責任，在搬遷安置計畫尚未出爐前就貿然招商，實為不妥。 福利里里長劉佩華說，被劃入公辦都更範圍的住戶約二十戶，房屋屋齡近四十年，據她了解，其中一半住戶有意願參與都更，周邊老舊社區多，都更能改善環境品質，帶動地區發展，希望全案推動順利。
台北轉運站、市府轉運站於馬市府時代分別由日勝生及統一開發得標經營，但北市府每年編列預算補貼其房屋稅，由於房屋稅調漲，今年補貼額度更達兩千四百萬元；國民黨市議員陳炳甫要求業者自行吸收房屋稅，台北市交通局則表示，預計今年三月底前將與日勝生、統一開發開協調會，將目前房屋稅全額補助改為業者自行負擔、或減少市府補助比例。 台北與市府轉運站分別於民國九十八年與九十九年啟用，屬ＢＯＴ案，但合約內容皆載明，轉運站房屋稅納入經營成本，並可轉嫁給客運業者。交通局表示，當時為避免房屋稅轉嫁到客運業者，並提高票價，造成乘客負擔，因此每年編列預算補助業者房屋稅。
據統計，台北轉運站房屋稅補助，從一○三年的五九○萬，升至一○六年的一二○○萬；市府轉運站一○三年的房屋稅為五五○萬，一○六年則為一一○○萬。房屋稅補助逐年飆高，不少議員質疑，轉運站業者歲入收入達兩億，但交通局補貼兩千四百萬房屋稅，僅收取業者獲利百分之一，約一百多萬的金額。因此，去年十二月交委會做出決議，交通局須與業者重新研議，要求業者房屋稅不可轉嫁到客運業者。 陳炳甫表示，北市府五大弊案可重啟協商議約，那麼該合約也可重新檢討；他不滿地說，市府居然拿納稅人的錢補貼業者；「要我補貼稅金，很不甘願！」並要求業者吸收房屋稅，不得轉嫁給客運業者，造成票價變相上漲。 交通局表示，若北市府拒絕補助該筆預算，按照合約內容，業者恐納入到營運成本，調高客運月台費率；因此今年仍會按市議會交通委員會決議與業者協商。
根據房仲統計，2016下半年以來，雙北市各行政區降價物件占區域銷售物件的比率皆有增加，其中，台北市有8個行政區降價物件比率超過3成，顯示在房價持續修正壓力下，賣方價格認知持續在鬆動。 永慶房產集團2017年第1季網路會員調查顯示，民眾看跌房市的比例仍有64%，進一步調查民眾在購、售屋理想價格部分發現，賣方願意以比「實價登錄成交行情低5%-10%」賣房子的比重，已經較2016年第4季調查時增加1倍，由17%增加至34%。 永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，2016年下半年，建商讓利個案頻傳，賣方讓價意願增，買方議價轉趨理性，部分買方開始認同價格，整體看跌趨勢雖然不變，但大幅看跌比重已開始收斂。 統計今年度永慶房仲網雙北市各行政區降價物件占區域銷售物件的比重，整體來說，降價物件比率皆有增加，其中又以新北市土城區以及台北市南港區、大同區增加比率最多，分別增加17.3%、13.9%、12.8%。
林泰隆指出，雙北市一向是全台灣的交易量指標，以往在交易量高時，雙北市合計就占全台交易量的4成，但2016年卻不到3成，且自2014年房市交易反轉，雙北市房價也是7都中最早開始修正的，以2016年12月來看，台北市12個行政區中，就有8區降價物件超過3成，還有2個行政區的降價物件占比達29%，顯示部分屋主也開始參酌市場行情，調整售價。 將2016年12月與6月時相比，半年來降價物件比重增加最多的是新北市土城區，由32.10%增加至49.4%，區域內將近一半的待售物件，都已調整售價。林泰隆表示，土城自鄰近海山捷運站的「大同莊園」預售案開出破盤價行情，平均成交單價落在40萬元出頭以來，區域建商的大幅讓利行為，讓民眾參考價格有所對照，預售案大幅讓利，也打到周邊中古屋主開價，向下修正幅度大，並不令人意外。
台北市南港區12月降價物件占比達37.9%，比6月時的24%，大增13.9個百分點，林泰隆說，南港區主要受到前幾年對當地重大交通公共建設以及南軟科技產業發展的期待，造成屋主對價格普遍看好，但在近1、2年整體房市反轉修正下，房價持續修正，而7月高鐵通車後又沒有其他房市利多支撐，使南港區的降價物件轉趨增加，主要分布在離南港車站較遠，例如研究院路二段之後一帶，以及沿基隆河附近的重劃區等。 降價物件增加第三多的大同區，下半年降價物件數量增加12.8%，大台北整體價格向下修正，連帶影響蛋黃區價格下修，民眾以往因為價格原因，而考慮移動到蛋白區購屋的原因消失，影響外圍區域如大同區、中山區、士林區等，加上大同區平均中古物件屋齡在35年以上，屋齡又不如讓利個案新，也只能調整售價。
位居員林市中心最大的集合式住宅大樓「員林國宅」，一樓及地下室停車場將闢建商場及健身中心，雖已向彰化縣政府申請變更使用執照及室內裝修，但尚未核准即先行施工，經縣府現勘後針對涉及建築法相關規定部分，已勒令業者立即停止施工，後續將針對違規部分，依建築法相關規定裁罰。 樓高16層、容納800多戶住戶，超過2千人居住的員林國宅，是在黃石城擔任縣長任內，將員林歷史最悠久的員林國小遷校，並在阮剛猛任內完工，位於員林市中心，對面是員林公園，地點佳。 彰化縣議員曹嘉豪在縣議會質詢時指出，員林國宅最近將一樓及地下室出租，業者未經申請核准即開始動工改建，部分地下室牆壁及樑柱被挖開破壞，引起住戶恐慌，擔心傷及結構。加上九二一大地震時，員林也有部分大樓倒塌，更令人害怕會不會成為維冠大樓第二。
縣府表示，日前前往勘查時，一樓部分大門深鎖，地下室部分則發現牆面有違規開口之情事，且經查該址所有權人及相關業者已向彰化縣政府申請變更使用執照併案辦理室內裝修申請，惟縣府尚未核准其施工許可。 依建築法第73條第二項：「……建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。……」 同法第91條：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。」 縣府已依會勘紀錄及住戶陳情內容函請該區所有權人及業者提出說明，並限期恢復原使用執照核准狀態，或依法補正室內裝修相關程序後始得施工，否則依建築法第73條及第91條辦理續處，縣府亦將持續追蹤本案是否有違法復工情形，並督促所有權人或業者依法完成申請後始得繼續施工。
為配合行政院整體土地活化政策，軍方官員昨天指出，經財政部與國防部協調後，決定將軍方位在北市基隆路上的「基信營區」全數清空遷移，原址改為商業區使用，未來將以設定五十年至九十年的地上權方式標售，預估可獲得二百億元以上權利金，所得經費將全數挹注在國軍營改基金，做為營區生活設施改善費的來源。 「基信營區」位在北市基隆路與和平東路交叉口，地基方正，面積約有二五六○平方公尺，目前是由軍方國軍人才招募中心及資電作戰指揮部所屬的部隊使用；根據軍方規劃，人才招募中心將遷到北市建國南路與辛亥路口的「建國營區」，資電部隊則遷至位在新店的資電部本部。
軍方官員說，「建國營區」過去是北市南區憲兵隊的用地，因為受到憲兵單位精簡整併政策影響，「建國營區」目前處於荒廢狀態，根據國防部與財政部商議討論的結果，軍方將採「先建後遷」模式，在今年以三千四百餘萬元經費，將「建國營區」的房舍進行整建，整修完成後，國軍人才招募中心包括各項設施、機房及客服業務，預計於一○七年全數遷入。 在「基信營區」土地活化使用上，軍方官員說，這是配合政院整體土地活化使用的政策，經財政部與國防部討論的結果，「基信營區」土地將變更為商業區使用，土地則以設定地上權方式標售。在程序上，將由國防部軍備局移轉到財政部國有財產署，再由國產署進行地上權標售相關事宜。 對於「基信營區」及「建國營區」位置相去不遠，面積大小類似，為何要清空「基信營區」，將人才招募中心搬去「建國營區」，軍方官員坦言，主要是財政部評估認為，將「基信營區」處分所得的利益，遠遠大於軍方繼續使用的利益所致，「等於是只花三千餘萬元整修，就可獲得二百億元以上的利益。」 官員說，這是土地活化使用，土地是設定地上權處理，並不是賤賣國土；至於有沒有二百億元以上的價值，他說，這是財政部的估算，實際上還是要看市場及業者的接受度而定。
台灣設立長達數十載的工業銀行，今 (3) 日隨著台灣工銀 (2897-TW) 轉制為商業銀行，改名為「王道商銀」，工業銀行正式走入歷史，台灣未來將不再有工業銀行。 開發工銀在 1999 年元旦，取得國內第 1 張工銀執照，台灣工銀也在 1999 年 7 月成立，為台灣 2 家工業銀行，但是，隨著商業銀行的竄起，工業銀行無法承作個人存放款業務，反成為發展上的絆腳石。
開發工銀 2015 年 5 月起將分行、企金等讓與凱基銀，並於 2016 年 9 月 15 日繳回工銀執照；使得台灣的工業銀行剩下碩果僅存的台灣工銀，如今，2017 年第一個工作日，台灣工銀也改制並更名為王道商業銀行，工業銀行的歷史就此告別。 台灣工銀 2015 年 3 月，獲金融監督管理委員會同意台灣工業銀行改制為商業銀行，台灣工銀也決定改名為「王道商業銀行」，英文名字為 O-Bank；同年 12 月正式核准。 王道商銀經過一年多規劃，今天正式舉行開行典禮，也為商業銀行增添一生力軍，未來將以全新的數位銀行概念切入市場。
• 國內壽險集團插旗中台灣影城產業概況
國內壽險集團爭相插旗中台灣影城通路！富邦集團轉投資的「凱擘影城」，進駐自家旗下的台中大魯閣新時代購物中心開設全台首家影城，元旦搶先營運；南山人壽集團與秀泰影城攜手合作、位於台中市東區的「秀泰廣場影城」，也預計農曆年前後試營運；新光集團也規畫與秀泰影城合作、於烏日高鐵特區打造全台最大的「電競影院」。 「凱擘影城」由凱擘、台灣大哥大、富邦金創共同投資，其中最大股東凱擘持股逾5成、台灣大哥大持股約3成；富邦集團先行成立「凱擘影藝」，參與多部台灣電影製作及發行。 凱擘影城總經理林美瑤指出，「凱擘影城」運用台灣大哥大數位資源及科技、富邦集團旗下專業金融商品，跨界結合各領域最新潮流代表，打造連鎖影城品牌，期望達成建立國際娛樂交流平台的目標。
凱擘影城位於台中大魯閣新時代的首家分店，前身為「威秀影城」，去年底租約到期後，大魯閣新時代購物中心的「房東」、也就是富邦集團收回營業據點自用；今年元旦凌晨，隨即掛上「凱擘影城」品牌、無縫接軌繼續營業，元旦連假期間觀影人潮未受更名影響。 林美瑤表示，凱擘影城有9個影廳、合計2,700個座位數。預計投入數千萬元於3月起進行大改裝，包括打造12米寬的互動式電視牆。 林美瑤強調，美國人平均每年看電影4次、韓國3次、香港2.6次，台灣僅有0.6次，凱擘影藝深耕台灣本土市場、力挺台灣電影，每年發行與投資製作4至6部電影，未來將把重心擺在影視內容與通路布局上，除台中店之外，也與北部、南部多家商場洽談中，更不排除與現有影城合作。 至於南山人壽集團與秀泰影城攜手合作的「秀泰廣場影城」，合計共規畫17個影廳、約2,500個座位數，正積極趕工中，準備搶在1月底、2月初營運。不僅如此，南山人壽集團也在台中市8期文心南路上興建文心廣場，預計引進第2座秀泰影城搶市。 新光集團看好烏日高鐵特區三鐵共構，購地卡位。據悉，新光集團計畫與秀泰影城攜手合作，打造「電競影院」，將興建全台最大的電競館，平時作為電影院，並可舉辦專業電玩大賽，吸引人潮帶動商機，進而帶動周邊飯店、觀光發展，藉由高鐵站的便利交通，吸引人潮與舉辦電競比賽。 (工商時報)
新纖集團因看好消費金融分期付款市場之潛力，已於近日由新光國際租賃股份有限公司以策略性股東正式入股遠信國際資融股份有限公司，結合雙方的資源，未來將能提供消費者更完善的消費金融服務，帶動庶民經濟，促進國內景氣發展。 遠信國際資融公司已成立12年，目前於機車分期付款市場居領導地位，並不斷推出各類推廣專案以符合市場潮流，主要經營項目為一般機車、大型重機、汽車之分期付款業務及消費性商品分期付款業務，消費性商品包括3C資訊家電、美容塑身、文化書籍、百貨、購物商城等，領域相當廣泛，目標是「有消費需求的地方，都是遠信國際資融提供服務的地方」，未來將納入更多業種型態，擴大業務規模。 (工商時報)
遠東航空決定不等復興航空重整案了。該公司董事長張綱維證實，已經在上周四（12月29日）與全球最大的ATR客機租賃商北歐租機公司（Nordic Aviation Capital）簽訂9架ATR72-600租購意願書，預計本季引進2架，另7架年內引進，現有8架MD客機全力發展國際線。 張綱維指出，目前全球客機市場ATR與A330客機處於過剩現象，公司要求租機公司尋找機齡0到2年的新機，包括馬來西亞航空6架與興航的7架都在市場上待售，目前正是公司租購ATR的良好時機，公司首批租購的兩架，是丹麥航空所有，機齡只有兩年，賣價在1千萬到1千1百萬美元間，而復興航空同型同齡客機，剩餘貸款都還有1千2百萬到1千3百萬美元。 遠航已向主管民航局長官面報，相關航機務及空服五階段審查工作已積極著手彙整呈報，復興航空解散也提供遠航充足的專業人才，遠航已聘用一批原興航機務人員，著手籌備迎接新機相關工作。
張綱維表示，目前遠航國內線都是以163到165人座的MD客機飛行，引進72人座的ATR客機，都將用於國內線，遠航目前在金門與澎湖航線市占率已經超過四成，ATR載客數雖少，但航班更密集，可提高公司營運彈性。待9架ATR客機交齊後，現有MD客機將主要用來飛國際線，必要時也可支援國內線。 遠航在去年年中原已規畫引進波音737客機，因租機公司隱瞞飛機已經閒置相當時間而引發糾紛，這次決定引進空中巴士公司旗下的ATR客機，張綱維表示，接下來MD客機的替換機型，也將改為空巴的A320／A321系列，以方便維修管理。 遠航目前國內線的營收占比高達65％，張綱維表示，公司會持續保有在國內線的營運優勢，雖然公司表態願意承接興航重整案，但因銀行團願意給興航處分資產的時間到今年2月底，公司決定先有積極作為，以免延誤發展計畫。 本月底會有121名興航的員工轉至遠航任職。張綱維表示，興航在松山機場緊鄰遠航的維修棚廠，以及櫃台等設施，公司都會爭取承接，另興航原有的兩岸航權與國內線航班也會重新分配，引進新機正好趕上農曆年後新取得航權所需運力。 (工商時報)
為券商謀生機，金管會昨（2）日宣布，基於國人電子下單比重愈來愈高，券商據點使用度下降，因此將對券商營業處所放寬兩大項目；一是可以只經營財管業務、二是可將營業處所分租給異業經營。 證期局表示，券商營業場所分租的最高原則，就是要標示清楚，讓客戶不至於混淆，這兩項放寬可協助券商降低營運成本、增加租金收入，但還需要配合證交所修改「場地設備標準」，預計農曆年前可修改完成。
2016年台股交易量下降，量能創下15年新低，許多營業員哀嚎「一整天到了中午才接到1張單，而且是當天唯一的1張。」加上金融科技發展，客戶到號子看盤人數銳減，證期局指出，2016年國人電子下單比重已達48％、2020年更預計可拉高到70％，券商實體營業處所需要轉型，因此請證交所研究證券商營業據點優化措施，以降低證券商營運成本並增加收入。 此次放寬的兩項措施，分別是一、證券商分公司得不設經紀業務，可以只經營財富管理業務，也就無需設置經紀業務的相關設備，可以有效降低證券商營運成本。 二是證券商營業處所可分租異業，分租異業除有利於證券商招攬客戶外，並得以增加租金收入。證期局指出，所謂「異業」沒有限制，最大原則就是「租客」要與「證券」營業大廳作適當區隔，並「標示清楚」，舉例來說，若租給咖啡店或是其他業者，就要有明確標示。 (工商時報)
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