歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
黃宣慈主任(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)
房產新聞
產業新聞
都更推動有待突破的問題
立法院上一會期原本要排入臨時議案的都更獎勵條例專法,其中對於容積獎勵門檻拉高至要求100%的住戶同意,對此銀行業者私下指出,任何一件都更案,要100%住戶同意都非常困難,倘若這門檻訂下去,該條例再好的獎勵措施,都將因為大多數的申請案都無法滿足條件,而形同「虛設」。
銀行主管認為,比起要求100%住戶同意,這些獎勵機制反而應該搭配多數決,及採取仲裁機制,避免只要有一個釘子戶,獎勵措施就被「卡」住,到頭來不僅釘子戶可以亂反對,更使得獎勵措施無法發揮該有的鼓勵都更效能。 目前符合啟動更的要件,其中一項即是屋齡超過30年,上述的都更獎勵條例專法名為「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案,即被外界視為都更的獎勵條例,特別是不少位於土壤液化區,或是屋齡過於老舊超過40年以上的老房子,更有實施都更重建的迫切性,也因此政院特別訂立獎勵專法,希望加快這些個案的執行腳步。 對於都更政策,現在各大型行庫都擬積極配合,但對於政院後來把案子撤回,擬把獎勵門檻拉高至要求得住戶100%同意才能適用的作法,認為這反而成為加速推動老舊建物執行都更的最大路障。
銀行主管指出,現行的都更條例,雖然也有僅要符合多數決的一定門檻,就能啟動的機制,例如以權利變換方式來執行都更,只要符合一定的同意比例就可啟動,但相形之下,需要100%住戶同意的重建案,仍占絕大多數。 銀行主管進而說明,中央政府、雙北市府目前所訂定的都更獎勵措施,絕大部分都要100%住戶同意,除了行政院的「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例(草案)」,台北市政府102年「台北市都市更新多元改善方案」的「老屋重建」方案、「快速通關」方案,及105年都市更新「168」專案,以及新北市政府的「簡易都更」方案,還有「新北市推動防災建築再生暫行自治條例(草案)」等,都得要100%住戶同意,這些都將造成都更實際推動的阻力。 (工商時報)
爭議不斷的桃園航空城案,在去年6月聽證會進行完畢後,理當由交通部、桃園市政府重新修正都市計劃,但日前桃園市長鄭文燦卻拋出,「蛋黃區、蛋白區審議程序脫鉤」的提議,想要環評、都市計畫、區段徵收同步進行,不用等蛋黃區的環評結果,讓蛋白區的土徵程序在明年底就完成。
航空城反迫遷聯盟演出行動劇諷刺蛋白區想背棄蛋黃區,獨自脫鉤審議,根本是炒地皮炒到瘋了。賴品瑀攝影。 此言引發反迫遷聯盟的不滿,接連向桃園市府與內政部表達不滿。9日前往內政部表達航空城案應暫停土徵審議、事業計畫及都市計畫先修、土徵再審議的訴求。內政部則回應,先前聽證會結束後,已要求交通部與桃園市政府修正都市計劃,且表態,在蛋黃區未通過環評、都市計劃變更前,內政部並不會受理桃市府蛋白區徵收程序的審議。 航空城反迫遷聯盟演出行動劇諷刺蛋白區想背棄蛋黃區,獨自脫鉤審議,根本是炒地皮炒到瘋了。居民代表張志誠批,如果聽證會後,蛋白區計畫沒有因此有修改及縮小徵收範圍,那麼新市長鄭文燦與為此落選的前市長吳志揚又有何不同?何況美河市案判例才在眼前,徵收人民土地必須基於公益,為了與建商聯合開發來賣錢的不能適用。
聽證後都計修正 徐世榮:應該從興辦事業計畫從頭檢討
航空城案除了交通部所需要的第三跑道與自貿港「蛋黃區」部分,尚有桃市府因此而來的開發計畫又被稱做「蛋白區」。蛋白區將區段徵收所取得的3千公頃土地,因此搬遷約1.4萬人,但其中的產專、車專、住宅、商業區等一二兩期都市計劃中,也一再遭質疑住商部分過大,是為了炒地皮,而遭到迫遷戶的長期抗爭,並在去年4月展開聽證程序。 但聽證完成後的幾個月下來,卻不斷傳出都市計劃將「原封不動」及展開土地徵收程序,讓居民相當擔憂。 環境法律人協會楊品妏解釋,雖然航空城案看起來是一個都市計畫,兩個土徵計畫,但土地徵收計畫是都市計畫附隨性徵收,如果都計檢討或環評審議不需要有第三跑道或蛋黃區,蛋白區的需求也就會跟著消失,因此當然不能脫鉤先審蛋白區或是同步審查。 「應該重頭來過!」政大地政系教授徐世榮如此主張,應該據聽證會從「桃園航空城機場園區建設計畫」及「桃園航空城附近地區建設計畫」兩個計畫開始修改。 徐世榮解釋土徵條例相關規定,認為,事業計畫應舉行公聽會,若有爭議,應升級舉聽證會,所以聽證會辦理完畢,首先要修改的應該是「事業計畫」。
徐世榮指出,航空城案涉及了事業興辦計畫、環境保護計畫、都市計劃、土地徵收計畫4個環節。徐世榮找出《土地徵收條例》第10條,指出在土地徵收程序的規定上,第2項明確地規定「需用土地人於事業計畫報請目的事業主管機關許可前,應舉行公聽會」,且在第3條規定「特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者,若有爭議,應依行政程序法舉行聽證」。徐世榮解釋為,事業計畫應舉行公聽會,若有爭議,應升級舉聽證會,所以聽證會辦理完畢,首先要修改的應該是「事業計畫」。
以航空城一案來看,就是必須從「桃園航空城機場園區建設計畫」及「桃園航空城附近地區建設計畫」來檢討,比起內政部現在要求交通部與桃市府修訂都市計劃,是更再退到航空城計畫的一開始。 但徐世榮強調,航空城案是2011年修正《土地徵收條例》將聽證程序納入後,第一個遇到的案子,由於將作為後續的標準,因此第一例相當重要,不能草率處理。 內政部:不讓蛋白區都計脫勾 跑道環評完成才開審 內政部技正回應航空城反迫遷聯盟,表示聽證完成後,內政部有要求交通部與桃園市政府分別要修正都市計劃,內政部並不會受理桃市府將蛋白區徵收脫勾審理的要求。 同時,也確認第三跑道會做環評,環評完成才能進行蛋黃區土地徵收計畫的審議。內政部更強調,得等第三跑道環評確認通過後,才會開始審蛋白區的都市計劃。
拚都更案,大型行庫將爭取解禁AMC資金用途。小英總統號令內閣總動員推動都更,大型行庫也積極商討配合的因應對策,其中,大型公股金控旗下的AMC(資產管理公司),已受限於金管會在104年的函令,儘管能作為執行者卻不能挹注資金,對此,大型行庫將向金管會爭取解禁AMC的資金用途。
目前「有錢有地」的八大公股行庫,已被財金兩大部會屬意作為推動都更的主力部隊,除了扮演融資者的角色,公股行庫老舊行舍眾多,更被屬意拿出來作為「都更基地」施展更多的都更案,為此,金管會已在月初宣布放寬解釋令函,將原本要求銀行自有行舍的比例,從50%降到20%,就是為了賦予公股行庫將這些老舊行舍拿出來都更重建,之後處理分回的容積、房產的彈性。 然而,只放寬該項函令,仍然不夠。銀行主管私下指出,目前,由於銀行法規定銀行不能出來作為都更的實施者,因此,只能夠透過「異業結盟」的方式,由AMC出面作為實施者來執行都更,而八大公股行庫中,現在包括合庫金、第一金、華南金、兆豐金等四大公股金控,旗下都有AMC公司,旗下沒有AMC的土地銀行也思考與台灣金聯策略聯盟,來加強執行都更的速度。 但現在卻卡在AMC不能「出資」。銀行業者坦言,銀行的融資能進入都更案,通常都是在「整地期」過後,要蓋新房子了,資金才能進來,至於整地期間作業,包括溝通地主、把不願意參與都更案地主的房產買回、申請送件,甚至是拆房子,這些銀行都不敢先進去融資,以免錢出了,但之後房子又說不蓋,增加銀行的授信風險,也不合銀行融資實務的要求。 (工商時報)
高雄市不動產開發商業同業公會統計,去年申報開工僅5409戶,申報開工個案與戶數均創縣市合併歷史新低!與2015年相比,申報開工銳減超過3100戶,衰退逾36.8%,和開工量2013年高峰相比,衰退更達45.8%。值得留意的是近3年透天案開工量僅200~300戶,且年年有減少趨勢。高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義指出,2012年房市高峰期,不少建商積極搶建,導致最近幾年大樓供給過多,然而在房市買氣呈現平緩下,多數建商手頭仍有不少成屋物件待售,導致去年申報開工大幅減少。最近幾年申報開工數銳減,其中透天厝影響更為明顯,最近3年開工均不到350戶,且年年有減少跡象。高雄市房屋市場調查協會理事長蘇永仁表示,地價無大幅降價,加上建築法規嚴格規範透天厝施工限制,都是開工數大幅減少主因,今年透天厝推案也可能不到300戶,未來供給將出現斷層。
(葉家銘/高雄報導)
2017年在房地產市場上最受關注的新制,就是內政部頒布實施的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,表面上對房客的保障是提高了,實際上此一新制卻有三不適用,不見得所有租屋者都可獲得相同保障喔! 為了促進房屋租賃契約公平合理,內政部於2016年6月23日公布「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,明定以定型化契約簽訂房屋租賃時,共有28項應記載及不得記載事項,作為房屋租賃市場之新規範,並訂於今年一月一日正式實施。
新版房屋租賃定型化契約最大的特色在於不得記載事項當中,規定不得約定拋棄審閱期間、不得約定廣告僅供參考、不得約定承租人不得申報租賃費用支出、不得約定承租人不得遷入戶籍、不得約定應由出租人負擔之稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔、出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者,不得約定排除民法上瑕疵擔保責任以及不得約定承租人須繳回契約書。 因此,一般認為這些規定對於房屋承租人較為有利,市場上對於新版房屋租賃定型化契約的評價也很高。但若是深入去研究,新版房屋租賃定型化契約並不能規範到市場上所有的房屋租賃行為。 根據消費者保護法的精神,定型化契約是企業經營者為了與不特定的消費者簽訂同類的契約,事先將相關條款訂定完成之契約,大家常見的定型契約有國內外旅遊定型化契約、健身會員定型化契約等,明顯的是一種對企業經營者與消費者之間權利義務的約束,所以在此新制的適用上也就受到限制了!
以下這三種情況,恐怕就不見得適用:
1.新手房東與房客 由於房屋租賃市場上有職業房東也有業餘房東,也就是企業經營者與非企業經營者的差別,顯然的後者的出租行為,並不在新版租賃定型化契約之適用範圍,對於此一疑慮,行政院消保處曾特別開會提出解釋:「不論公司、團體或個人,亦不論其營業是否合法登記或許可經營,若反覆實施出租行為,非偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者,其出租行為均得以《消保法》加以規範」。 不過,消保處的解釋仍然留下模糊空間,因為不論職業房東或是業餘房東,大都是反覆實施出租行為,也不是偶一為之,解釋函似乎要將所有出租行為都納入新版房屋租賃定型化契約規範,不過若是新手房東,要將手上空置的房子出租,顯然的他不是以出租為業,又屬偶一為之,恐怕就不適用囉!
2.企業經營之房客與房東 房屋承租者若不是自然人也不是單純當住宅使用,而是作為銷售商品、執行業務或是製造生產,因為承租人本身明顯的就是企業經營者,即便房東是上述所認定的企業經營者,此一房屋租賃行為因為是屬於企業經營者對企業經營者之關係,不是消保法定型化契約規範之企業經營者與消費者之關係,顯然的也不適用新版的房屋租賃定型化契約。
3.非使用房屋租賃定型化契約者 照理說,若房屋租賃行為不是簽訂定型化契約,不管是不是企業經營者與消費者之關係,以定型化契約之精神審視之,就沒有新版房屋租賃定型化契約的適用問題,不過仍然受到民法第421條以下相關租賃契約及契約自由原則之規範。
近來國人生活習性改變,出遊機會增多,民宿如雨後春筍般的成長,經常接獲業者詢問有關民宿房屋稅如何課徵,財政部表示,經營民宿房屋稅課徵仍有適用住家用稅率空間。 財政部指出,鄉村住宅依民宿管理辦法申請登記作民宿使用,在符合客房數五間以下,客房總面積不超過150平方公尺、約45坪,以及未僱用員工自行經營情形下,將民宿視為家庭副業,可免辦營業登記、免徵營業稅,且依「住家用」房屋稅率課徵房屋稅。
而房屋稅稅率可分為住家用、非住家用,非住家用當中又分為自住或公益出租人出租使用,法定稅率為1.2%,而其他住家用法定最低稅率為1.5%、最高為3.6%,因此在上述該條件中的合法登記民宿,可適用1.5%的稅率。 但若是未合法登記者,屬違規經營行為,以實際供民宿使用面積按營業用稅率3%課徵房屋稅。財政部也提醒,由於民宿管理辦法所稱民宿,是指利用自用住宅空閒房間,結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動,以家庭副業方式經營,提供旅客鄉野生活的住宿處所。若是超過上述標準,須辦理營業登記、繳交營業稅。
日本三井不動產首宗台灣飯店開發案
上市建商績優生宏普建設、日本三井集團台灣三井不動產股份有限公司,昨(9)日同步宣布,在宏普位於北巿忠孝東路三段的450坪土地上,攜手合作開發「三井花園飯店」大樓。這是近2年日本三菱集團、三井集團、森集團等A咖陸續「插旗」台灣之後,三井集團在台的第一座飯店開發案。 無獨有偶的是,三菱也來勢洶洶。三菱在台合資夥伴潤泰創新國際董事長簡滄圳表示,繼潤泰南港車站BOT大樓旭展公司由三菱集團英國子公司入股20%,以及2016年初首度以集團三菱集團母公司名義投資台灣房市、合資潤泰參與板橋江翠單元D豪宅大樓的開發之後,現在三菱計畫2017年年中左右,正式在台成立分公司,擴大在台灣投資規模,潤泰、三菱雙方不排除會擴大在住宅和其他商用不動產的合作規模。 宏普、三井合作的「三井花園飯店」(Mitsui Garden Hotel),將由台灣三井承租宏普土地20年,並且設立旅館,營運方面則由日本三井負責經營「三井花園飯店」的三井不動產飯店管理公司,支援協助。 宏普和三井表示,相關正式租賃契約,將另行擇期簽訂。 宏普表示,這塊土地位於忠孝東路三段與新生南路一段路口附近,地理位置極佳,基地面積約450坪,屬商二用地。預計「三井花園飯店」規畫為300間客房的高端優質飯店,該案也將是三井不動產跨出日本、進軍海外的第一座飯店案。宏普未來則將依據飯店業者需求變更設計,待建造執照核准後,動工興建地上17層、地下5層大樓,預計2020年點交後,貢獻宏普20年穩定租金收益。 三井表示,這座飯店合作案是三井不動產集團繼Mitsui OUTLET PARK林口(2016年1月27日開幕)、以及MITSUI OUTLET PARK台中港(暫稱)預定將於2018年開幕之後,擴大在台投資事業;也是三井首度插旗台北市中心。 三井表示,此項飯店投資案目標瞄準台灣每年持續成長的觀光及商務人口,此飯店也將會是啟動今後集團在台灣更多飯店事業的起點。 日本三井不動產株式會社成立於1941年,且於1949年東證一部掛牌上市,經營住宅、商辦、飯店及觀光事業多年,總部位於東京,六本木Midtown為近期代表作。 (工商時報)
• 中天集團啟動資源整合第一步,昨(9)日宣布旗下泉盛生技(4159)與協和新藥合併,並以泉盛為存續公司,換股比0.8787:1(即每1股協和新藥換發0.8787股泉盛),合併基準日暫訂為106年3月26日。 集團董事長路孔明表示,合併後泉盛實收資本額約為30億元,透過雙方互補特性之資源整合及管理、人才與資源共用,未來將全力展開國際臨床發展及授權,為股東創造最大權益。 路孔明表示,泉盛擁有藥物開發的經驗與基礎,協和則具備特有的癌症藥物以及新穎腫瘤標的平台,未來可強化泉盛癌症產品線,增加獲利空間,而泉盛也可將協和產品快速帶入臨床。 協和專注於適體藥物 (DNA Aptamer)新藥物研發,擁有獨特肺癌幹細胞技術平台,該公司開發的癌症幹細胞與免疫檢查點藥物開發,可望填補泉盛抗癌抗體的缺口。 泉盛則專注於過敏症、自體免疫疾病以及癌症治療用抗體藥物開發,應用這些技術平台,泉盛已經成功開發多種抗體新藥,主要產品線包含已進入臨床二期的FB825 Anti-CεmX過敏疾病抗體新藥、正在美國進行臨床前開發的FB704A抗IL6全人源抗體新藥以及其他兩項具有市場獨特性的生物相似藥。 路孔明指出,泉盛產品線多聚焦於免疫疾病,抗癌抗體部分產品線較弱,以抗體藥物總體市場而言,抗癌抗體市場仍占抗體藥物總市場40%以上,預計合併協和後,將可涵蓋現在主流的抗體藥物市場以及未來核酸藥物市場,擴大市場涵蓋率,增加研發的實力。 (工商時報)
食品業龍頭統一企業國內大型投資案陸續完成,繼百億大案「新竹湖口園區」完工後,斥資10億元打造的國家級「食品安全檢驗中心」辦公大樓,昨(9)日也正式完工啟用。該檢驗中心已取得514項測試檢驗認證,目前已有麥當勞、王品、Tetra Pak(利樂)等近700家外部客戶,未來除了服務國內執行食品安全的中小型企業,更將擴大與國際大廠食安合作。 統一打造國內食安環境不遺餘力,投資超過100億元的「新竹湖口園區」,歷經2年多時間興建後,已於2016年5月完工啟用,目前生產線以烘培、泡麵等民生產品為主,每日可生產3.3萬條土司、70萬單位的袋麵及碗麵,特殊的外型設計更成當地指標。
統一為確保食品安全零風險並提高檢驗技術水準,也於2014年8月著手興建具國家級「食品安全檢驗中心」水準的全新辦公大樓,昨日在台南永康總廠舉行舉行完工啟用典禮,由統一企業董事長羅智先主持,包括合作廠商及公司一級主管等一起參加。 統一企業食安大樓建地面積約600坪,採4層樓建築,總樓層面積約2,600坪。 統一表示,已取得衛生福利部TFDA及全國認證基金會TAF的實驗室認證,從2014年8月興建大樓初期取得111項測試檢驗認證,到目前已通過農藥殘留、動物用藥、重金屬、塑化劑、微生物、防腐劑、營養成分等514項測試檢驗認證。
目前已有麥當勞、王品、Tetra Pak(利樂)、全國漁業等近700家外部客戶,未來每年仍會投入數千萬元,提升檢驗能力,並提供服務於尚無法購置設備或無資源可執行食品安全之中小型企業。 此外,該檢驗中心2016年更經疾管署評定符合實驗室生物風險管理規範,擁有國家級實驗室水準的「食品安全中心」,未來更擴大與國際大廠(如瑞典商Tetra Pak利樂包裝公司)合作,將食品安全的維護提升至國際級水平。
統一企業公司內部目前從事食品安全之各類專職人員近200人,未來隨著食安大樓的落成啟用,將投入更多的人力與設備,預防食安風險的發生。 統一食品安全召集人副總盧榮宏表示,食品安全長期以來一直是統一企業的堅持與不變的承諾,新建構的「食品安全大樓」將為供應商管理、原物料管理、製程管理、產品安全風險管理等,作更嚴格的把關。
緯創昨(9)日董事會決議,將以不超過1.95億美元(約新台幣60.45億元)額度內,針對大陸昆山廠進行設備採購;這是緯創近半年內第三度投資昆山廠,有助擴大智慧手機產能。市場猜測,緯創應是為今年承接蘋果iPhone 8訂單做準備,將搶食鴻海、和碩代工訂單。 針對市場傳聞,緯創發言系統不予置評。
緯創去年9月底曾公告,提高昆山子公司緯新資通投資金額上限達2億美元(約新台幣64億元),用於採購產線設備;接著在11月公告投資1,000多萬美元;此次是第三次對昆山廠投資,顯示出緯創已接獲智慧手持式裝置大單,組裝良率也大幅提升,才會砸銀彈添購設備。 據了解,緯創昆山廠主要生產智慧手持式裝置,因此引發市場揣測緯創擴大設備投資的動作,是準備量產iPhone 8。法人指出,緯創曾加入iPhone 5c組裝行列,針對該產品組裝練兵,因此可能受到蘋果指示加入組裝行列,成為繼鴻海、和碩外,第三家iPhone代工廠,以提高未來新機的市場供給量。
不過,即使緯創成功切入iPhone 8供應鏈,但未來供貨量仍遠不及鴻海、和碩,加上代工機種若是毛利較低的4.7吋機型,能否對緯創獲利有明顯幫助,有待觀察。 緯創昨天公告去年12月營收達697.98億元,月減5.8%、年增19.6%,累計去年全年營收6,594.19億元,年增5.8%,略高於法人預期。
圖/經濟日報提供
繼儒鴻(1476)清算中國子公司無錫優妮姿紡織後,聚陽(1477)昨日也公告,由於不堪中國高漲的人力成本,因而解散清算中國揚州豐陽廠,產能移往中國的另三個工廠,公司評估,中國區的整體產能不受影響。 成衣雙雄儒鴻與聚陽,去年12月營收衰退幅度均少於市場預期,是轉佳跡象;兩家公司的美國品牌客戶佔各自營收佔比一半以上,美耶誕旺季品牌廠下單雖較以往謹慎,持續庫存調節,當地零售服飾前景未明,因此兩家公司對今年營運保持謹慎態度。 儒鴻去年12月營收22.4億,年增2.85%,累計全年營收255.2億元,年減3.9%。
聚陽去年12月營收17.5億元,月增34.26%,年減2.78%,累計全年營收221.28億元,年減5.27%。 研調機構SportScan的數據顯示,去年服裝銷量年減3%、平均售價年減8%。展望今年,兩家公司致力以優化生產配置、拉高高附加價值產品對營收佔比,力抗成衣業平均售價衰退的趨勢。 儒鴻的技術研發能維持長期獲利動能,在台設有研發中心,提供客戶on-site fitting及ODM服務,新品電腦針織緹花布迎合市面上「休閒運動風」需要的既合身又舒適,同時有抗皺、垂墜感,已於去年第四季開始投產,今年第二季起量產出貨,預計2017年貢獻營收5%;並開發無水染色、自動化織布、無縫貼合等製程,加工成高毛利的瑜伽及運動服。 聚陽12月營收分布中,成衣約16.9億,布料營收為0.9億。成衣中,運動服飾佔兩成,其毛利率高於流行服飾3%,雖然聚陽致力拉高運動盤的營收佔比,但因客戶下單不積極,越南廠的產能利用率遲遲無法提高。 聚陽的訂單能見度3至4個月,未來一季的產能已經排滿,而今年新增5至8個美國流行與運動盤客戶,法人預估全年訂單總值能因此增加4000至4500萬美元。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。