|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
• 原遠東百貨大樓及綜合大樓都市更新會
被列為台中市舊市區指標性都更案的「原遠東百貨大樓及綜合大樓」都市更新會，昨（10）日在台中市長林佳龍見證下掛牌成立。台中市都發局表示，此都更案範圍包括台灣大道、自由路與成功路街廓，若能成功整合，將帶動中區舊市區復甦。 這是繼位於綠川畔、擁有42年歷史的千越綠川大樓所有權人於去年7月成立都更會之後，中市第二個成立的都更會，更是規模最大的更新案，若能順利推動，可望帶動中區其他都更案。 原遠東百貨大樓及綜合大樓更新案目前土地所有權人69人中，共43人同意都更、比重62.32％，土地面積更達80.3％；另建物含未保存登記者所有權人共有56人，有32人同意都更、比重57.14％，面積達76.58％，兩者比重都已過半。 曾是台中市黃金地段的原遠東百貨及綜合大樓，民國66、79年兩度大火，雖進行修復，仍不敵建築結構受損及商圈的沒落，自民國89年開始閒置至今。
中市都發局輔導所有權人成立原遠東百貨大樓及綜合大樓都更會，林佳龍昨在都市發展局長王俊傑陪同下，出席揭牌並頒發立案證書。 林佳龍表示，過去這裡曾相當繁榮，但隨都市變遷逐漸沒落，都更會成立不僅為中區再生的重要里程碑，也代表民間看到中區再生的希望加入支持，顯示中區將要開始翻轉。 原遠東百貨大樓及綜合大樓都更會理事長陳俗蓉表示，期盼未來在大家的努力與推動下，讓中區風華再現；與會的遠東百貨副總經理湯志亞說，遠東百貨自民國89年開始歇業，公司看見林市長對中區再生的企圖心與執行力，因而全力協助，共同再生、活化中區，希望達成市府、企業跟里民三贏局面。
廠商進駐和發產業園區5年後，如果要出售土地，「應」由地方政府買回的限制條款，昨（10）日由內政部解禁，改為「得」由地方政府買回，若地方政府不買則回歸自由買賣的市場機制，有利廠商提高購買和發園區的誘因。據悉，未來行政院也將修改產創條例，統一全國工業區土地買賣規定，解除不合理的限制。 高市經發局長曾文生表示，和發產業園區5年條款限制終於解禁，昨日在內政部第892次都委會獲得通過，區內廠商在完成使用5年後如果要出售土地，「應」由高市府買回改為「得」由高市府買回。曾文生說，這項變更對園區的招商、未來高雄經濟發展，具有非常大的助益，將有助於廠商進駐，創造更多就業機會。 負責開發的合發土地開發總經理張俊良說，5年條款源自於和發園區在計畫審議之際，內政部都委會做出附帶決議，要求廠商完成使用5年後方得轉讓，並「應」由高市府買回，且此項5年條款實屬終身限制，為全國工業區最嚴格的管制，使得原本預登記進駐的廠商駐足觀望。
再加上土地點交之後，3年內必須完成使用的限制，等於廠商至少有8年的禁制期，張俊良指出，這樣的限制讓許多有意購買和發園區土地的上市櫃公司認為有礙公司治理，損害股東利益，因而不願意進駐和發園區。 再者，廠商要賣地，如果限制「應」由高雄市政府買回，市府必須編列預算支應，這在實務上也有困難；他表示，在改為「得」由高雄市政府買回之後，擁有買回優先權的高市府可放棄買回，並由廠商在市場自由買賣，等於回歸市場機制。 張俊良說，此次變更案，自去（105）年4月提出，經過將近1年的努力，終於在昨日獲得內政部都委會通過，對於未來廠商的進駐、以及高雄經濟的發展，將邁向一個新的里程碑。 (工商時報)
房市跌入谷底，政策干擾逐漸淡化。根據信義房屋調查，超過4成受訪者認為政府不會再打房，但仍有近6成會考慮房屋稅與地價稅，更有7成預測未來房價依然會往下跌；住商不動產也發現，去(2016)年外國人取得台灣不動產跌破千棟大關，原因在於房地合一重稅導致外資收手，在自住當頭下，買氣難再有突破。
信義房屋今(10)日發布最新購屋意向調查，41%民眾認為未來政府不會再打房，甚至有10%覺得還可能救房，顯見政策對房市的干擾已淡化。不過快速調高的稅制，卻成為買方最關注的議題，59%指出購屋時將考慮房屋稅與地價稅，不會輕易下手。 對於房價感受部分，73%民眾對房價下跌有感，也有73%預期房價還會繼續下探，僅6%認為會上漲。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，民眾對於房價看法保守，反映出缺乏追價意願，短期內房價仍呈現盤整或緩跌，「漲價」機率不高。 此外，根據內政部統計，去年截至11月，外國人取得國內不動產僅有865戶，加計12月情況，可能跌破千棟大關，創下2007年以來的新低點。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，外資買房「急凍」，除了與台灣景氣不佳有關外，與房地合一稅制針對外國人課徵獲利35%~45%重稅，也脫不了關係。
徐佳馨進一步解釋，外國人在台購置不動產轉手，按照房地合一稅制規定，須課徵35%~45%獲利，導致外資買氣「半殘」，直接反應在房屋持有上，現行制度對僅對國人自用有優惠，加上不動產投資報酬率偏低，區域房價又持續下探不見底，不僅國人不出手，外資搶進的榮景也「回不去了」。
因應去年公告地價大漲三成，國有地租金隨同調漲，財政部昨(10)日宣布，國有地出租供自用住宅使用者，租金優惠折扣數由六折調整為五折，優惠面積上限由原先的100平方公尺，擴大為300平方公尺，並追溯自2016年1月1日生效，以減少民怨。 國產署副署長李政宗表示，過去財政部主管的國有非公用土地，租金是公告地價的5%，承租者是自用及非營利法人則打六折；現在調整後變成五折，換算年息2.5%，預估可受惠承租戶至少3萬戶以上。 公告地價依法是由地方政府評定，每三年重新辦理公告，但去年公告地價平均調高三成，和公告地價連動的國有出租基地租金也隨之調漲，為減少民怨，行政院在去年12月12日核定修正國有出租基地租金率調整相關規定，財政部並在昨日公布國有出租基地租金優惠新制。
李政宗指出，將儘速就適用租金優惠新制的案件重新計收租金、辦理退款並通知承租人，預計將在第1季前，對適用新制的承租戶逐戶通知完成，且力拚在上半年完成對溢繳戶的退款。 李政宗說，新制針對承租人作自用住宅使用者，擴大其租金優惠折扣數及適用面積，另外，因公告地價是自去年始調漲，因此新制也回溯到去年1月實施。 但為兼顧政府財政收入，財政部也增訂「地板原則」，調整後的優惠租金，不能低於公告地價上漲前的2015年租金。 財政部舉例，2016年公告地價1平方公尺為4,680元，假設B君承租國有地400平方公尺，其中150平方公尺作自用住宅使用，按舊、新制比一比後，B君若用舊制去計算，就需繳納7,020元的租金，但用新制只要繳納6,337元，每月即可省下683元，一年可省下8,196元。
台塑、富邦產險多家企業大樓申請都市更新，審議過程屢遭質疑公益性，均遭退件要求補正，北市都更處公布最新4大自辦都更審議原則後，可望讓企業送件時有所依循，企業集團解套有望。 台北市都更處強調自辦都更須符合4原則，即「合理性、必要性、公益性與可行性」，本月初公告新版「自行劃定更新單元重建區」。 停車場改開放綠地 新規定出爐後，對卡關許久的企業總部都更產生催化效果，台塑集團去年12月19日向市府補件其敦北總部都更資料，最快今年Q1有望進入審議程序。台塑集團表示，原封閉使用的中庭停車場將改為開放綠地空間，並設計友善設施，以符合要求。 另包括富邦集團的「起家厝」富邦產險大樓、中山北路二段的「嘉泥大樓」及國泰的西門中華大樓、敦南金融大樓等企業大樓資產，也因現行審議原則出爐後可望解套。都更處指出，除國泰2案已進入都審程序外，其餘2案遭退件後尚未再補正資訊，嘉泥大樓則是有地籍劃分未釐清。 產權較為單純的企業總部，常遭外界質疑「假都更」，曾任台北市都更委員的脫宗華就說，大型企業基地面積大，若再加上都更容獎，更新價值有機會達百億，「委員會當然會希望企業能多做一些公益回饋，不過多數案子遭審議會退件後，通常就沒消息了。」
都市更新協會執行長丁致成認為，都市更新目的一是讓建物「更安全」、二是「再發展」，讓好區段老屋發揮效益，老舊企業總部大樓自然符合第2種目的。 行政院提《老舊及危險建物更新草案》遭質疑對單純產權另開容獎大門，丁致成強調，公益性是審議問題而非法律問題，以台塑敦北總部來說，台塑僅持有62%產權，另有5、60名小地主，整合難度不亞於一般，若因大型企業而遭擋不合理，「但對產權單純個案，應少點容獎、多些公益要求才適當。」
北市府自辦都更「公益性」4大審議原則
★充分考量周邊交通系統 ．妥善規劃周邊交通系統，降低開發造成衝擊
★加強都市防災機能 ．提升地區防災安全、補足消防車通行道路寬度
★提供地區性公益回饋 ．提案人依各案狀況提出構想，回饋社區共同生活者
★推動友善無障礙空間 ．更新後應納入通用設計理念
資料來源：台北市都市更新處、《蘋果》採訪整理
今年國產署南區分署首場大宗土地標售案登場，此次一共釋出12標眷改土地，總額達52億元，最終共4人投標，標脫率約33%，其中獵地王「興富發」再出手，砸下9.95億元購入左營區果貿段住四土地，年初立刻再下一城。此次國產署南區分署12標土地中，共有8標位於左營區、前金及林園各2筆，興富發此次購入土地位於左營區海青工商圓環、鼓山路旁土地，面積3040.73坪，底價9億7996萬9480元，興富發此次以9.95億元購入，換算單價每坪約32.7萬元。
興富發表示，該筆土地將規劃小坪數產品，2~3房格局，鎖定自住客群，而公司購地仍是鎖定有價值土地出手，「只要土地符合開發需求，就會去評估。」另外，左營區另有2筆住三土地標脫，溢價1~3%，位於林園區龍潭段土地底價約5.1億元，由自然人加價近2成，以6.12億標得，為今日溢價最高土地，國產署南區分署表示，今日標脫率逾3成，在這麼不景氣的情況下能有這樣的成績相當不錯。（陳世峰／台北報導）
相對民眾看壞國內房市，但海外房地產卻仍方興未艾，國內銷售海外不動產龍頭亞太國際地產去年銷售金額高達73億元，大陸客及台商成為購買主力，亞太地產今年全球銷售目標挑戰百億元。 亞太國際地產總經理秦啟松表示，因大陸積極查稅，部分資金外流海外，去年海外房市大陸投資客比重大幅提升，以菲律賓建案來看，一個月銷售金額達5億元，全部是大陸人士購買。
至於台灣購買海外不動產仍以雙北市占4成比重最高，但去年台南占比由6％大幅提高至18.6％，主因台南有位在海外經營化妝品品牌的台商，2年內砸下10億元大舉在南寧、東南亞等國家掃進房地產。 秦啟松表示，2011∼2013年馬來西亞房市最熱，2013∼2014年以泰國、澳洲為主，2015∼2016年轉進英國，目前海外房地產投資熱潮往南向菲律賓、柬埔寨等地。
朝陽人壽下周一（16）日將二度標售，而金管會本周審查潛在投資人資格標，據了解，有二家壽險公司與二家金控，分別為南山人壽、三商美邦人壽、富邦金與國票金申請，惟前三家通過資格標，國票金未能通過審查。
朝陽人壽二次標售四大寬容措施 圖／經濟日報提供
朝陽人壽小檔案 圖／經濟日報提供
朝陽人壽淨值為負，且無法改善財務情況，金管會自2016年1月接管朝陽人壽、10月底朝陽人壽首次公開標售，但因買家嫌嫁妝不夠豐厚，且安定基金的底價僅能夠賠付10到11億元，最後僅三商美邦人壽出價，且未能夠落入底標範圍，最後流標。 金管會隨即啟動第二度標售，本周金管會與安定基金審查資格標，潛在投資人將繳交押標金，並在下周標售。 安定基金與金管會去年將目標鎖定無壽險金控，並廣發英雄帖，希望包括華南金、台新金、永豐金、玉山金、國票金、日盛金、開發金、兆豐金等來參與，藉朝陽人壽標售，取得壽險執照。 據知，旗下無壽險子公司的國票金結合寶佳機構董事長林陳海的資金，想要一舉拿下朝陽人壽取得壽險執照，但在本周的資格審查中並未通過，因此只有二壽險一家金控，也就是南山人壽、三商美邦人壽與富邦金通過資格標，可以參與下周一的標售。
金融業人士指出，第二次標售時，金管會對國內金控、壽險廣發英雄帖，但因第二次金管會開出的行政寬容條件，對具有壽險公司或有壽險子公司的大型金控較為有利，中小型金控包含國票金、永豐金與日盛金等仍然被排除在外。 金融業者指出，朝陽人壽至去年第3季止，淨值為負22億元，估計至去年底止淨值缺口約25億元，也就是說，每一個月都要流失近億元，如果資本不夠雄厚的金控公司或者是壽險業者，遇到安定基金賠付金額如果不夠豐厚，恐怕無法參與競標。
【記者吳靜君／台北報導】朝陽人壽將在下周一（16日）將第二次標售，為了讓朝陽人壽順利脫標，金管會增添嫁妝，祭出四大行政寬容，其中讓朝陽人壽的死利差可以互抵三年，吸引買家上門求親。 據了解，金管會所祭出的四大行政寬容一是放寬海外投資，二是計算資本適足率時（RBC）時分母的K值(指風險係數等相關數據)可以打九折，第三是準備金超額提存可有2%或150億元計入RBC自有資本(分子)，第四是朝陽人壽的部分可以死利差互抵。 金管會去年10月底首次標售朝陽人壽，因為行政寬容不夠優渥，只有三商美邦人壽投標，且最後流標；此次朝陽人壽標售再度捲土重來，為了讓朝陽人壽可以順利出嫁，金管會添嫁妝，以利朝陽人壽標售。
延宕許久的中嘉案，再傳有新買主，由於現在買家恐卡關在黨政軍條款疑慮，過關機會不大，傳中嘉將另尋找買主，這回可能由本土資金出線。 遠傳電信透過購認公司債方式，攜摩根士丹利亞洲募基金（MSPE Asia）策略聯盟，間接併購中嘉案，國家通訊傳播委員會（NCC）在去年初以以附負擔方式通過該案，但由於外界疑慮，遭投審會退回NCC重審。 《經濟日報》報導，雖然NCC對中嘉案仍在審理中，但傳中嘉大股東安博凱（MBK）得知這回交易案怎樣都不會過的訊息，加上有本土資金對中嘉案有興趣，近期摩根士丹利就會撤回交易案，中嘉案將會另尋買家。
報導指出，目前以大豐有線、龍巖集團接手買中嘉的呼聲最高，早在中嘉與頂新集團破局後，大豐就對中嘉有興趣，大豐還找上龍巖集團合作，去年董監事改選時，引進龍巖集團董事長李世聰擔任董事。 大豐是新北市板橋、土城地區起家的有線電視，近年因有線電視開放跨區經營後，在新北已跨足中永和、樹林等地區，更以新高雄有線電視進軍高雄。龍巖集團董事長李世聰在台灣壹傳媒2012年一度喊賣時，出現在共同出資買主名單內，由於該交易案破局，李世聰最後並未成功入主台灣壹傳媒。
武田製藥併購美藥廠，期擴充抗癌藥物技術，拓展國際市場；圖為武田東京總公司。
圖／翻攝Google MapAriad股價走勢
日本武田製藥周一宣布投資52億美元現金收購美國藥廠Ariad，希望藉助Ariad在抗癌藥物方面的技術擴充產品陣容。武田製藥並表示，日後還將在美國、新興市場及歐洲進行購併，以持續拓展國際市場。 周一收盤Ariad股價大漲73％至23.75美元。該公司股價在去年漲幅將近100％。武田製藥周二收盤價4,966日圓，漲幅0.02％。 武田製藥周一選在美國製藥業最盛大的摩根大通健保研討會上發表這項消息，足以顯示武田在去年求購加拿大藥廠Valeant旗下胃藥事業Salix失敗後，決心在美國拓展市場。
武田對Ariad開價每股24美元，與Ariad上周五收盤價相比溢價75％。雙方表示這項收購案已獲得董事會表決通過，目前正在等候主管機關核准，預計2月底前完成交易。 武田執行長韋伯（Christopher Weber）向金融時報表示，公司目前的商業策略是透過企業購併拓展新市場，其中更以「消化系統、癌症治療及中樞神經系統藥品」為主要拓展領域。 武田在去年9月接受金融時報專訪時曾表示，公司已提撥150億美元預算來進行美國企業購併計畫，因此外界預期Ariad收購案只是武田拓展美國市場的第一步。 武田旗下的暢銷血癌藥品Velcade將在今年面臨其他廠牌學名藥的競爭，而且武田其他暢銷專利藥也將自2020年起專利到期。 武田收購Ariad後將掌握Ariad旗下暢銷血癌藥品Iclusig，該藥品去年營收約在1.7億至1.8億美元。 此外，Ariad開發的肺癌藥品Brigatinib也可望在今年4月前通過美國食品藥物管理局（FDA）核准上市。 隨著藥品市場競爭日漸激烈，除了武田之外，已有許多大型藥廠展開企業購併，而且目標鎖定高利潤的抗癌藥品資產。美國輝瑞藥廠（Pfizer）就在去年8月投資140億美元，收購美國抗癌藥品業者Medivation。 (工商時報)
熟悉內情人士透露，網搜巨擘谷歌（Google）正在和對手星球實驗室（Planet Labs)進行談判，擬將其旗下的衛星事業出售給這家衛星影像新創公司。為了籌措收購資金，星球實驗室擬展開新一輪融資。 華爾街日報報導，谷歌願意將麾下的衛星影像公司Terra Bella脫手，顯示全球網搜龍頭的經營態度出現180度大轉變，谷歌近期已出脫若干新創事業。谷歌2014年以5億美元價碼收購Terra Bella，當時公司名為Skybox Imaging。 谷歌與星球實驗室討論收購事宜的消息，是由彭博社周一率先披露。消息人士透露，談判重點可能放在是否同意以現金加股票的方式交易。
此外，創立於2011年的星球實驗室，尋求展開新一輪募資行動，一方面是幫Terra Bella收購案籌措銀彈，另一方面則是募集持續營運的資金。 Terra Bella已發射7顆小型衛星上太空，執行拍攝地球空中影像的任務。該公司利用這些影像，收集貨運港口流量、銅礦場礦石堆積數量等數據，然後出售牟利。 衛星研究機構TMF Associates主管法拉爾（Tim Farrar）指出，這些衛星影像也幫助谷歌強化自身的地圖服務。 不過知情人士表示，建造、發射和操控這麼多衛星的支出龐大，谷歌還是決定直接向第三方購買衛星影像好節省花費。 法拉爾指出，谷歌購買衛星影像一年可能花1,000萬到5,000萬美元，「但不需要自己養衛星」。 自谷歌將近2年前從摩根士丹利挖來波拉特（Ruth Porat）出任財務長，便開啟這家科技巨頭的財務紀律時代，出脫衛星事業正好呼應這項目標。近來針對旗下高速網路、機器人、模組化智慧手機（modular smartphones）等事業，谷歌母公司Alphabet也有裁撤動作。 (工商時報)
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。