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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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今(11)日北市不動產入口網公布新一批資料，北市實價登錄揭露饒河街一間公寓交易資料，該公寓共三層一併售出，總價2.9億元，單價506.28萬元，拆算後的地坪價格約每坪399.45萬元，為實價登錄以來公寓總價、單價第一名。
大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，綜觀實登以來的公寓價格排行，第一名為饒河街案，單價506萬元，而第二名至第四名均為士林夜市大東路公寓，不過和士林夜市狀況不同，士林夜市在意店面收益，推估饒河夜市個案主要是著眼更新整合話題，因此才能寫下天價。 饒河夜市是台北市成立的第二座觀光夜市，內含許多美食小吃，無論國際觀光客或台灣在地客人流量大，儘管陸客團大幅減縮，仍有一定人流；住商機構副總經理劉明哲表示，饒河街店面行情多在單價200萬左右，而以上述交易資料來看，推估租金約在每月15萬至20萬元；此交易金額創新高，應是該棟要進行都更，故能締造此交易價格；蔡英文政府推動都更以來，對於一般更新帶動有限，可是對於透天、產權較為單一的老屋，有相當程度的提振作用，主要係這類標的一方面整合容易，二方面又可享有都更優惠，很快就成為高資產、長期佈局者的「心頭好」。
郎美囡表示，蔡政府上任以來，都更及老屋重建一直是其重點政策之一，若是整棟公寓或透天類型物件因權利持份完整，在重建整合上較不受多個權利人意見分歧影響，且地坪若夠大可單獨重建，地坪較小則可與周邊物件一同整合；另方面，物件若在著名商圈，也可出租做店面使用，堪稱進可攻、退可守標的。
永慶房產集團根據實價登錄資料統計近兩年1-10月台北市各行政區店面成交件數，成交量前五名的行政區中，就有四個位在市中心區，包括了中山、大安、信義及松山區。永慶房產集團業管部經理謝志傑表示，近幾年房市價格向下修正趨勢不變，觀察本年度店面交易熱區，有移動回市中心趨勢，顯示成熟的商圈、人潮多且穩定的精華區域，仍是吸引投資人進場置產的首選。 2016年1-10月所成交的店面，主要分布在市中心，其中，中山、大安及信義區店面交易量排名前三，占比分別是23.4％、13.4％及10.5％。謝志傑說明，中山區的店面主要分布在中山北路二段、農安街的晴光商圈，以及中山北路一段、林森北路一帶的條通商圈；大安區的店面是以捷運忠孝復興站及忠孝敦化站之間的巷弄型店面為主；信義區的店面則多集中在捷運市政府站周邊，忠孝東路四段及永吉路周邊的巷弄間。
謝志傑表示，店面熱門成交的區域多集中在發展成熟的商圈，在房價已有一段明顯跌幅之後，投資店面的風向有買回精華區的趨勢，例如2015年店面交易分布北市郊區，內湖、士林都擠進前五，而105年則多成交在市中心區，前三名更由中山區、大安區、信義區包辦。 進一步觀察店面的成交單價，2015年店面最高單價前三名皆由士林區一手包辦，但2016年最高單價的店面分別坐落在西門商圈及東區；謝志傑說明，近一年店面最高單價出現在西門商圈中華路一段的服飾店，屋齡約44年，以每坪390萬元拿下冠軍，其次東區在敦化南路一段所成交的店面，以每坪354.7萬位居第二。
謝志傑表示，西門商圈是台北市發展較早的商圈，儘管屋況普遍較老，卻能充分的將歷史感與流行文化結合，尤其商圈店面密集且連續、商品種類多元，吸引許多國內外旅客到訪，使該區店面交易價格成為台北市近一年的領頭羊。 謝志傑提醒，投資店面應考量商圈發展成熟度及未來的潛力值，在陸客縮減的趨勢下，受日、韓等他國自由行遊客青睞的區域將是觀察的重點之一，當前貸款利率仍偏低的情形下，只要地段存有優勢，投報率合理，購置店面可望帶來穩定的租金收益。
新政府主張「居住正義」，但都市更新挑戰多。桃園市龜山金山、光峰社區海砂屋情況嚴重，非重建不可，但光完成規畫每戶至少就要負擔70萬，未來自費興建壓力更大，若情況不符標準，中央還會收回補助，困難重重。 僅一街之隔的金山、光峰社區共有110戶，由同建商同時興建，但921大地震後發現是海砂屋，十多年來已經遷走近半。光峰社區主委周碧雲自嘲說，「有能力的都已經搬走，剩下的不是沒能力的，就是老的，只能拿命賭」。 「1樓可以看見2樓，5樓可以看見天空。」周碧雲說，31年的海砂屋非常嚴重，只能勉強住人，搬不走只能撐著。
住戶們希望政府可以提供專業諮詢，並在容積率、資金放貸等提供更優惠方案，減輕負擔。 桃園市府住宅發展處正協助金山、光峰等社區申請中央都更基金補助；住發處副處長莊敬權說，全市現有18個社區有意願，其中9個社區進入行政程序。 雙北9成由建商來都更，新北市鼓勵自辦，較容易取回較多坪數。新北市政府都更處副處長謝登武表示，都更的第一步很困難，初步規劃時，誰要出第一塊錢？民眾下班回家還要不斷開會，通常望之卻步。 「地主同意比例是全台普遍性問題，也是目前都更推動的最大障礙。」高雄市政府都發局長李怡德說，高雄房價較北部低，重建型都更案件較少；截至去年底，高雄重建型都更事業計畫核定案件僅3件，由實施者提出申請審議中案件共7件。
金管會最新修訂相關辦法，將銀行預購「短期內」自用所需要的不動產，期限從原本的2年大幅放寬拉長至7年。金管會表示，這項措施鬆綁，基於實務現況之需要，讓銀行投資自用不動產有更多彈性；目前已進入預告程序，在今年農曆年之前就可上路適用。 金管會官員表示，根據「銀行法」第75條規定，銀行原則上不能投資「非自用」不動產，但亦規定某些可以例外，其中，如果銀行要在短期間內，預買屬於自用的土地，在這種情況下屬於合法。 至於上述提到「短期間內」，根據金管會制定的「商業銀行投資不動產辦法」規定，短期間是指兩年內。
不過，金管會官員指出，從實務經驗，無論是銀行採取「購地自建自用不動產」或「與建設公司合建分屋取得自用不動產」，從取得土地所有權至不動產建造完成，難以兩年內完成，也影響銀行業投資自用不動產之意願。官員說，經金管會通盤研議，並考量建造工期及申請執照等程序所需的時間，因此，修訂「商業銀行投資不動產辦法」，將短期定義從2年修訂為7年。 除上述鬆綁措施外，金管會日前也宣布，修正放寬銀行業翻新自有老舊行舍規定，從原本要求需有50%以上為自用，放寬只要達20%以上且不得低於原自用面積即可；金管會強調，放寬自用面積比率，有助於提高銀行參與都市更新之意願。
「國道四號台中環線豐原潭子段」計畫土地取得因協議價購偏低，引發地主抗議，目前人隨總統蔡英文出訪的立委洪慈庸隔海關心，要求國工局不可貿然進行市價徵收，國工局副局長明（12）日將南下台中與台中市地政局協商，可望進行二次協議價購。 立委洪慈庸辦公室指出，自去年12月起，該辦公室即多次針對「國道四號台中環線豐原潭子段」計畫協議價購爭議，協調國工局進行土地購買價格的調整。
洪慈庸辦公室表示，「國道四號台中環線豐原潭子段」計畫的土地估價與工程規劃，皆由國工局及相關專業評估，但程序上若要進入市價徵收，必須先委託其他估價師再次估價，不應以一次估價就貿然走完協議價購與市價徵收的全部程序，否則形同強迫地主接受一次估定價格，侵害地主權益。 「國道四號台中環線豐原潭子段」計畫範圍內的豐原、潭子區地主，昨日前往台中市陽明市政大樓抗議後，洪慈庸辦公室也立即去電國工局了解情形。洪慈庸國會辦公室指出，國工局副局長陳議標將於明天（12日）南下台中，與市府地政局局長張治祥協商，並依照去年12月19日洪慈庸與國工局局長趙興華協商結果，未來可望先進行二次協議價購，不會貿然進入市價徵收程序。
南投縣埔里鎮桃源國小鐘靈分班已正式裁併，當地成功社區希望使用閒置校區及校舍，但產權分屬鎮公所與縣政府，衍生事權無法統一爭議，居民憂心活化計畫受阻，數度陳情。縣府教育處昨與公所協調，公所初步同意循價購管道取得地上物，後續再與社區協調活化事宜。 埔里鎮成功里鐘靈分班去年八月正式裁併走入歷史，佔地二千多坪的校區及校舍多方爭取使用，成功社區發展協會爭取國立暨南大學及新故鄉文教基金會協助認養，以發展自然農業、推動環境生態教育、復振客家文化為主軸。
鐘靈分班校地屬公所，地上物屬縣府，事權無法統一，上月鎮代會召開臨時會，嚴格監督鎮有地經營管理，須審慎處理活化案，社區居民憂心學校活化計畫受阻，多次向縣府陳情。 縣府教育處副處長王淑玲昨赴公所與鎮長周義雄協調，雙方均同意活化案須在事權統一下推動，公所並循價購管道取得地上物，再與社區協調後續規劃利用。 受少子化衝擊，近十多年來，南投縣已有逾十所國小或分班裁併廢校，包括魚池光明、中寮和興及廣英、信義神木、水里玉峰、竹山文田等校已完成活化，信義自強、忠信也計劃由公所代管，埔里鐘靈及水里車埕則待努力，至於水里興隆及仁愛梅林則因土地及建築問題無法克服，未能進行活化利用。
苗栗縣七大場館推動委外經營OT促參案，1年多來始終乏人問津，繼去年底客家大院以標租方式標出後，目前門票收入狀況最好的客家圓樓，也正辦理標租，縣府計畫處強調未來縣內場館將以標租經營作為努力方向，提供遊客更優質服務。 縣府各局處所屬的七大場館實施收費已1年半，雖然1年增加千餘萬元門票、停車場收入，但遊客數明顯銳減，收費期間縣府致力推動各展場、展館委外經營OT促參案，但一直難有進展。 縣府農業處去年改採標租方式，將客家大院標出由業者經營影城，目前整個園區正封園施工，預計春節前重新開放。
農業處長許滿顯表示，客家大院平均1年的管理維護費用約1000萬元，得標業者以每年約200萬元租金向縣府承租，未來負責園區營運維護。 計畫處長江和妹指出，委外OT促參案的流程較繁複，縣內七大場館將以推動標租為主要方向，目前七大場館中，客家大院已完成標租，客家圓樓辦理標租中，附近的英才書院門票收入不多，可能考慮停止收費，賽夏文物館由縣府管理收費模式將維持不變。 她表示，泰雅文物館計畫改為收停車費不收門票，並增加標租攤位，苗栗特色館維持既有的標租模式，至於城市規劃館剛完成OT案的評估報告，將維持朝推動OT方式辦理。 計畫處統計，苗栗縣七大場館去年營運總收入達1494萬1526元，參觀總人數達64萬3781人，各展館收入以客家圓樓約558萬元最高，其次為客家大院436萬元，收入最少的城市規劃館僅4萬1698元；總計七大場館收費一年半來，收入達2511萬元、參觀人數114萬多人。
• 朝陽人壽下周一（16日）將二度標售，昨（11）日是所有潛在買家繳交1億元押標金的截止日，據稱有4～5家參與，國泰金控更是罕見用重訊公告，子公司國泰人壽將參與這次安定基金的公開招標案。 據金管會掌握的情況，這次朝陽人壽標售，競標家數「比上次多很多」，上次只有三商美邦人壽一家投標，這次預估有4家左右，即國泰人壽、南山人壽、富邦人壽、三商美邦人壽等，但在國泰金公告後，最後也有可能會有部分買家當天不出價。
國壽在2015年3月才以安定基金彌補303億元的價格，標下淨值缺口達561億元的國寶人壽及幸福人壽，若加上利差損等實際缺口可能高達800～900億元以上，但國壽以此換得死利差互抵可進稅後獲利，再轉特別盈餘公積；另外也有超額準備金可算入自有資本，提高資本適足率；增加海外投資5％等優惠，最重要的是獲得金管會「乖寶寶」獎章，相關申請案會納入考量。
朝陽人壽去年10月底標售，由於資產規模僅359億元，缺口只有22億元，因此保險局祭出的行政寬容僅海外投資多5％或250億元、超額準備計入自有資金，但以150億元或20％為上限，最後只有三商美邦人壽一家出價，且三輪出價及議價都未能接近10億元左右的底價區間，宣告流標。
這次朝陽人壽除了上次的二項行政寬容，增加海外投資可有300億元額度，可投資對沖基金、私募基金、BB+以上債券、資產證券化商品；但這次並沒有給予買家的死利差互抵優惠。 據了解，金管會「鼓勵」大型壽險公司踴躍支持朝陽人壽的標售案，替政府解決問題，因此國壽才會第一次連實地查核都沒作，第二次卻宣告要參與競標。 先前爭取更多額度投資對沖基金、私募基金及資產證券化商品的南山人壽，也視為這次可能出手的潛在買家，富邦人壽及三商美邦人壽則對是否出價「不予置評」。 (工商時報)
主要壽險公司105年外匯準備金額
去年底美元走強，讓壽險公司外匯部位獲利大增，6大壽險公司105年12月都是增提外匯準備金，總計金額58億元左右，讓先前因為新台幣強勢而縮水的外匯價格變動準備金回升，都已回到高安全水位。 外匯準備金即金管會允許壽險公司放在帳上，去減少外匯波動造成損益的不確定性，也可降低各公司避險成本，若匯兌有損失時，損失金額50％以內可以外匯準備金來沖抵，每月除了固定提存外，若外匯獲利時也要將獲利的50％增提進準備金。
到去年底外匯價格準備金餘額最高的還是國泰人壽，12月增提10億元後，餘額回升到99億元，去年一年國壽收回外匯準備金約61億元，算是匯率損益極波動的一年；南山人壽則是去年12月外匯大獲利，一口氣增提19億元，餘額回到72億元，與年初相比，只少了3億多元，算是減少最少的公司。 富邦人壽去年12月也是增提10億元外匯準備，餘額來到45億元，比年初時減少30億元左右；新光人壽去年12月增提10.49億元，餘額回到31億元，約比年初減少38億元；中國人壽去年12月增提6.7億元，餘額拉高到63.8億元；台灣人壽則增提2億元。
壽險業者表示，主要是美元走強，海外資產兌回新台幣即有極大的匯兌利益，但各公司規及避險比重不同，且以一籃子貨幣避險部分有些損失，因此各家公司外匯獲利大不相同，6大壽險公司估計單月外匯收益在百億元上下。 中壽昨日也公告獲利，去年12月單月因新契約業績佳，成本增加造成單月稅後虧損1.1億元，但全年仍是稅後獲利94.7億元，較去年成長3％，不止獲利再創歷史新高，同時也保持連續12年獲利的紀錄，每股盈餘2.73元。 目前已公布獲利的六大壽險公司，去年12月大幅實現美股及美債及台股獲利，獲利大進帳的有南山人壽、新光人壽，單月稅後各獲利72.13億元及18.78億元，富邦人壽及國泰人壽則各獲利22.7億元與13.3億元；但台灣人壽及中壽12月則是單月小幅虧損。 (工商時報)
• 因應光電及航太訂單需求，千附實業（8383）將砸下6.37億元興建中科2期廠房，預計今年第4季投產，明年正式量產航太引擎機匣零組件與葉片、光電的真空腔體，及新產品，初步規畫年產值10億元，使中科廠產值倍增。 千附表示，中科1期廠房興建案，共投入4.86億元，包括廠房、辦公室及設備經費，主力生產航航太與光電產品，但中科2期廠房工程，只興建廠房與添購設備，不再興建辦公室，目前1期廠房年產值10億元，2期廠房最大年產值也規畫10億元。 至於中科2期廠房的主力產品，航太產能只占1成；另光電的真空腔體與新產品，合計產能占9成。
另外，台積電擴廠也增加千附半導體廠務工程配管訂單。千附透露，台積電是公司廠務設施工程的長期客戶，也是最大客戶，其餘客戶還包括聯電與群創。 千附自結去年12月合併營收2.12億元，雖年減11.45％，但去年度營收32.18億元、年增4.32％，創歷史新高。千附去年度營收結構方面，精密科技年增17.11％，年營收比重達50％，成為公司最大營收的來源。 展望今年，因應精密科技事業的光電產品蓬勃需求，中科2期廠房正式投入後，對公司長期整體獲利，將可產生正面的助益。 千附表示，今年整體展望佳，全年營收可望持續成長。尤其，營收占比達50％的精科事業處，其成長性相當看好，主要是受到OLED面板生產設備需求大增，千附提供重要零組件也因客戶需求而大幅增加。為此，公司在中科廠擴建產能，藉以滿足市場訂單需求。 另外，在航太產品線的部分，因受到LEAP新引擎陸續投產，千附的導流葉片（OGV）的產能，今年也持續擴充，將維持一定的成長力道。 (工商時報)
紡織股反應12月營收股價兩樣情。具備資產題材的廣豐（1416）、強盛（1463）兩檔紡織股去年12月營收在不動產收益的帶動下，表現亮眼，吸引買盤進場承接，盤中呈現價量具揚。
廣豐盤中股價來到27.5元，漲幅達7%，再創近年新高;強盛早盤一度衝高到23元，漲幅逾7%，股價亦來到近年新高，但高檔獲利了結賣壓湧現，盤中漲勢收斂。不過，12月營收大衰退的利勤（4426）開盤即跳空摜破百元大關，不到10分鐘即跌停鎖死，跌停委賣並高掛逾800張，跌停價97.7元，創20個月來新低價，成為今日紡織股空頭指標。
廣豐去年12月合併營收1.21億元，年增183.72%，是去年單月營收次高。廣豐表示，12月營收成長主要來自「廣豐新天地」商場試營運，加上淡水餘屋銷售，使得單月營收再次站上億元關卡。 「廣豐新天地」商場將於明日正式試營運，預計每年可創造穩定租金收益約2.5億元。此外，廣豐公園第三期建案總銷18億元已完銷，將在今年上半年陸續交屋，可望順利入帳，將是今年獲利主要來源。 強盛因建案入帳，12月營收大爆發。強盛12月合併營收16.6億元，年增3460.6%。公司表示，主要是旗下的保強建設的台大OPUS ONE建案完工交屋，該案目前仍有部份戶數將在元月份入帳。 利勤去年12月合併營收1.67億元，年減30.67%，創去年單月新低，並連續兩個月出現衰退。
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