歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
• 內政部昨(15)日發布最新一期全國都市地價指數,僅有118.91,是近6年首次下跌0.35%,其中以台北市最大、跌幅高達1.8%,新北市跌幅0.82%。地政司副司長施明賜指出,地價漲跌與房地產交易相近,呈現「量縮價跌」情勢;由於利率還在低點,賣方捨不得賣,買方則預期價格可能更低,也不願意現在進場。
都市地價以統計抽樣選取都市計畫區的中價位區段,範圍包含住宅區、商業區、工業區,藉此呈現價格相對變動;該指數每半年公佈一次,性質類似物價指數。內政部昨公佈最新一期數據,起迄計算自去年4月1日至9月30日,民眾可得知2016年地價波動。 內政部統計數據顯示,本期全國都市地價指數為118.91,較上期下跌0.35%,但前兩期的分別漲幅0.04%及1.49%,代表去年地價明顯下跌。其中,下跌縣市有台北市、新北市、新竹市及新竹縣,尤以台北市下跌1.8%最多。
內政部指出,根據台北市報告,雖然具有便捷交通路網、完善公共建設等,但部分屋齡較為老舊地區,因公共設施相對不足、都市更新進度緩慢及交通不便等因素,致價格下降較為明顯,整體市場呈現量縮價跌趨勢。 伴隨地價下跌,全國土地買賣也呈現萎縮狀態。自前年10月1日至去年3月31日,土地交易達26萬754筆交易,但本期僅有23萬3,462筆,減幅達10.47% (工商時報)
• 購屋客春節前熱搜桃園市10大熱點
農曆春節前「買個房子好過年」的觀念帶動市場買氣,桃園市最大房仲業台灣房屋仲介統計近來民眾10大熱搜區昨(15)日出爐,桃園區中正藝文特區最受青睞,平鎮區山仔頂生活圈異軍突起登第2名。 近年房市不振,桃園市豪宅區林立的中正藝文特區卻仍受民眾青睞,台灣房屋智庫經理江怡慧表示,中正藝文特區堪稱是桃園市未來最有潛力的區域,尚有「桃園市的信義計畫區」之稱,這裡規劃為藝文及商業中心,豪宅成交單價介於35萬元到40萬元,5年內大樓落在每坪23萬元至26萬元。 江怡慧指出,傳統購屋族群多在農曆年前進場,由於投資客近年已逐漸退場,目前房市的主導權早已回到自住客與置產客手中,為調查購屋者近來喜好桃園市的區域,智庫統計去年11月1日至今年1月15日網友前10大搜熱區。 自第3名依序是桃園區大有特區、八德區公所重劃區、蘆竹區大竹重劃區、中壢區內壢前站、龍潭區中興路一帶、平鎮區南勢重劃區、龍潭區市中心、中壢區太平洋崇光百貨(SOGO)海華特區。
台灣房屋分析發現,熱搜區前10名除了第1名的中正藝文特區與第10名的中壢SOGO海華特區,其餘8個熱搜區的共通特質就是「蛋黃邊」或是「1字頭房價」,看出過年前有意在桃園市購屋民眾的偏好,意味自住客購屋考量是「價格」與「生活機能完善」兼備,山仔頂生活圈以「黑馬」之姿躍居第2名。 江怡慧指出,山仔頂生活圈地處平鎮、龍潭兩區交界,周邊有平鎮、烏樹林兩個工業區,更可連結龍潭渴望科技園區,除「產業人口」鞏固當地房市需求量,還有四通八達的便利交通,區域內房價如公寓每坪僅約9、10萬元,10年內電梯大樓介於12 萬元至15萬元,透天厝總價600~700萬元,別墅約1,000萬元、1,100萬元。 第3名大有特區素有「桃園小天母」的美名,不僅被桃園在地人視為鬧區,平均單價介於18萬元至20萬元,僅是「天龍國」房價的25%至20%,吸引不少台北客南下置產或自住。 江怡慧認為中壢SOGO海華特區排名降到第10並不意外,值房市處於景氣低迷期,海華商圈平均房價每坪25萬元至32萬元屬於高價位區,市場上釋出量體比重比其他區域低,也影響到排名。 (工商時報)
市府編列十二億元經費,進行楊梅體育園區第一期土地徵收,去年底雖完成三場協議價購公聽會,地主同意協議價購取得的私有地面積只有六七一六平方公尺,徵收比率僅十五.二五%,體育局預計四月送內政部審議,將直接徵收其餘私有地,園區最快一○七年三月動工。
楊梅體育園區預定地位於楊梅區台一線裕成路、瑞濱路、產業道路及三民路範圍內,地方爭取興建多年,市府一○三、一○四年共編列十二億元土地徵收費用,並於去年編列五千萬元規劃設計費,同步進行楊梅體育園區第一期土地徵收與整體規劃。 市府體育局副局長房瑞文表示,直到去年底,廿九名私有地地主,只有六人同意協議價購,取得私有地面積為六七一六平方公尺,預計一月底完成簽約,續辦土地過戶及付款。 房瑞文說,由於多數地主不同意協議價購,協議價購徵地比率只達十五.二五%,體育局將擬定徵收計畫書說明必要性、公益性,四月向內政部申請核准徵收,預計明年一月內政部通過後即可公告徵收,將以市價直接收購其他土地,最快可於明年三月動工。 他說,楊梅體育園區第一期土地開發範圍約四.五七公頃,體育局編列約十五億元預算,將興建多功能運動暨體育展演中心、跆拳道訓練中心、宿舍與戶外球場;多功能運動暨體育展演中心包含展演設施、桌球、撞球、舞蹈教室、體適能中心、游泳池及停車場等。
• 前行政院長陳(沖)今天重批財政部等首長是「裝睡的人永遠叫不醒」,今年請大家緊盯房地稅。財政部則澄清表示,現行房屋稅條例本於地方自治精神,已續請各地方政府審慎評估。 另外,面對外界質疑都更後房屋稅恐暴增,高額的持有稅恐影響都更政策推動,財政部也指出,與內政部正共同檢討修正「都市更新條例」第46條房屋稅減徵規定,以提高民眾參與意願。 去年7月提出房屋稅違憲違法,並倡議自住房屋免稅主張,前行政院長、東吳大學法商講座教授陳(沖)今天在媒體再度撰文表示,年關之前,台北市政府通過房屋稅新方案,但新方案,仍有違法違憲爭議,且用「事不涉己」的感覺分裂納稅族群,再以分期緩漲的「麻痺」方式減少當下壓力,完全無意檢討現行稅政缺失。
他表示,行政院、財政部及各地方首長,明知近兩年來房屋稅的發展,有違憲違法之虞,也不符民進黨早年抗稅的憫人胸懷,但仍執意僅在行政命令層次做些微調,意圖保住目前稅法架構下可任意調控總稅額的空間,如此司馬昭之心,豈可繼續縱容? 他說,尤其立法院居然在年底清倉時,修正通過「發展觀光條例」,規定觀光旅館配合觀光政策者,可享地價稅、房屋稅減免。無現金流入的自住家庭要繳房地稅,而有營運收入的旅館業反可減免房地稅,這是什麼道理! 他請蔡總統舉起棒棰把這些人叫醒,就房屋稅條例真正由合憲性、合法性予以檢討。
更呼籲納稅人在地方政府行將掣發稅單之前,提高警覺,並請民代協助聲援。 財政部則表示,台北市不動產評價委員會105年12月16日開會審議通過新的房屋稅基評價原則,屬地方政府自治事項,且依法將辦理公告,預定適用於公告後107年期(106年7月1日至107年6月30日)開徵案件,其性質與公告地價、公告土地現值定期重新公告相同,並非解釋函令變更,不發生稅捐稽徵法第1條之1及第11條之3規定適用問題。 由於現行房屋稅條例本於地方自治精神,關於稅基評定屬地方政府權責,財政部強調,已持續請各地方政府就調整幅度及範圍等審慎評估。
為合理評定房屋稅及地價稅稅基,財政部表示,與內政部已建立房地稅基檢討機制,將結合不動產估價、地政、財政專家學者及地方政府,共同研議房地稅基查估及相關議題,以提升稅基查估正確性與合理性。 至於有學者認為,都更後房屋稅可能暴增18倍,高額的持有稅會扯都更政策後腿的說法。財政部強調,都市更新前房屋多屬低層數、老舊磚造公寓,新建房屋多為鋼筋(骨)混凝土造高層數大樓,因此更新後房屋稅額通常高於舊屋。 有鑑於房屋稅調整恐影響原所有人參與都更意願,財政部透露,正與內政部共同檢討修正「都市更新條例」第46條房屋稅減徵規定,以提高原所有人參與都更意願,加速都市更新推動。
產創條例修法通過,全台工業用地七百廿四公頃的閒置地主都要注意了,若不加快速度開發,土地將被政府買回去。而且,廠商也不必再做美夢,想利用閒置土地來賺取價差。工業局表示,將利用實價登錄、官方契約等資料,回溯真實的交易價格,用原價買回土地。 工業局表示,法規公告後,政府會再給予兩年緩衝期,緩衝期快到時,政府會將土地公告再出售,原廠商不得再開發或轉售。政府強制買回土地後,將再公告出售,如果有兩個以上的廠商有意願接手,原則上將採抽籤制。但如果是重大開發案,會舉行專案小組審議。
工業局表示,近年工業區土地出現哄抬價格的情況,才會讓政府決定納入強制買回機制。政府不可能用高於市價的價格去跟廠商買回土地,也不會用低於行情太多的地價買回土地,最可能的情況就是用原價或實價買回土地。 工業局表示,追查實價主要分為三階段,分別是一○一年以前、一○一年至一○四年,以及一○四年以後。一○四年以後,工業局與地方政府推廣契約制,交易價格非常清楚,政府強制買回土地時,將用當時的交易價格買回去,而且不算利息。 工業局表示,至於一○一年至一○四年之間,政府也已經開始推動實價登錄,土地交易價格相較以前透明、好查,交易人用什麼價格買土地,政府就用原價買回去。比較棘手的是一零一年以前的土地交易,有些可能已經不可考了,政府將用市價買回土地,但是地主需繳交高達四成的土地增值稅。
• 京華城新舊聯貸案概況比較
威京集團擬為京華城籌組逾百億元聯貸案。知情人士透露,威京集團主席沈慶京有意為京華城籌組規模逾百億元的聯貸案,威京集團方面近來已積極接觸金融圈,包括合庫、兆豐、台銀等多家聯貸大行已被探詢,最後將由哪家銀行出線擔任管理銀行,受到金融圈高度矚目。 據悉,威京集團方面擬委由銀行進行的聯貸案,在籌組架構上將以位於八德路上的京華城作為抵押擔保品。 知情金融圈人士指出,威京集團方面打從去年第4季以來,就積極展開行動,爭取銀行團支持,該聯貸案將包括兩個部分,一是對舊有的聯貸案進行借新還舊,另一則是爭取新的資金來進行土地開發。 京華城是在2000年落成,初始向銀行團借款125億元動工、興建,而在京華城開幕營運之後,原舊有聯貸案也透過管理銀行,前開發工銀數度以條件變更、到期展延等方式,不斷展延。近1、2年來,市場曾一度傳出京華城將易主,但都沒有下文,如今傳出威京集團有意在京華城的原址,重新開發,對此業界並不意外。
知情業界人士透露,目前威京集團主席沈慶京,有意將京華城改掉重建為新的購物中心及商業用綜合大樓,因此除了舊有聯貸案的借新還舊,也需要籌措新資金來投入開發案。 這名業界人士也指出,京華城目前的容積率尚未用滿,倘若以容積率的上限來設算新開發案的規模,會很可觀。 根據目前威京集團方面接觸金融業,所提出的聯貸計畫藍圖,借新還舊的部分大約有90~100億元,至於涉及土地開發的新資金,目前暫訂大約有70~80億元,合計起來,整個聯貸案的規模會在180億元上下,至於借款人,將不見得由京華城本身出面作為借款人,有可能會以威京集團在境外的相關控股公司出面作為借款人。 但銀行業者也指出,由於近幾年來景氣不是很好,加上近來兩岸關係不佳,陸客來台人數大減,這些都將成為百貨業的挑戰,因此,即使銀行團願支持聯貸案,不論是擔保,或利率條件都會有一定的要求;其中在利率方面,總利率水準至少會在2.5%以上。 (工商時報)
• 朝陽人壽二次標售比一比
朝陽人壽今(16)日二度標售,壽險模範生國泰人壽再度出馬負責「護盤」。據了解,共有3家壽險公司已繳交押標金,包括國壽、南山人壽與三商美邦人壽,外界預估南山人壽可能出價最積極,但也不排除重演去年10月底,有買家最後未出價的情況,則國壽得標機率就大幅提高。 去年10月31日金管會與安定基金首次標售朝陽人壽,以去年6月底為評估基準日,當時淨值缺口約21.7億元,安定基金底價則約10億元附近,但南山人壽、富邦人壽最後未出價,僅三美邦人壽一家出價,經三次出價及後續議價後,都未能落入底價區間,宣告流標。
這次以去年9月底為評估基準日,朝陽人壽虧損擴大到6.52億元,比6月底多2億多元,且淨值缺口也微幅擴大到22.4億元,推估此次底價區間可能增加到10~15億元。 據金管會這次掌握的消息,雖然實地查核的買家約5家,但1月11日僅三家公司繳交1億元押標金,其中國壽已重訊公告要參加競標,三商美邦人壽則是再度捲土重來,南山人壽則可能是針對這次新增的行政寬容而來。
這次朝陽人壽二度招親,除了上次給予RBC計算時,超額準備金有150億元或20%可計入自有資金,及海外投資A級以上債券,可有5%或新台幣250億元不必計入海外投資限額外,這次加碼超額準備金是可有200億元或30%可計入自有資本,或3年內RBC總係數K值從0.5降為0.45,兩者二擇一。 另外,新增國外投資中有300億元,允許投資香港、新加坡的對沖或私募基金,資產證券化,及增加BBB~BB+級債券投資額度。 壽險業者透露,增加私募基金、對沖基金等投資,即是南山人壽先前向金管會爭取的開放項目,希望增加資金投資收益,因此市場分析南山人壽這次出價意願提高,得標機率也極大。 國泰金11日大動作公告要參與朝陽人壽的競標,外界解讀此次朝陽人壽應不會流標,至少國壽會努力落入底價區間,目前就看南山人壽要不要為了不確定的投資收益而奮力出價,決定朝陽人壽將花落誰家。 (工商時報)
• 今年啟動南向投資紡織廠營運狀況一覽
報酬率亮眼的ETF 東南亞新興國家紡織生產鏈漸成型,國內紡織業南向動作頻頻;新纖(1409)泰國廠環評已過,今年將擬定擴廠計畫、力麗集團(1444)也決定投資5,000萬美元,在印尼尋找適當標的設立生產基地、如興(4414)投資600萬美元在緬甸的設廠計畫也會在今年啟動。 新纖泰國廠原本瓶用酯粒16.5萬公噸,將在現有廠房旁邊擴建,另外,工程塑膠生產線也在計畫內。 新纖指出,擴廠的環境影響評估已通過,正加速規畫中,最快今年就會動。 布局全球營運,配合南向政策,力麗已在印尼尋找適當標的設立生產基地;據了解,此廠將配合全球品牌客戶出貨,未來將以針織染整、假撚生產線為主,初期產能每個月4-5百萬碼。
力麗指出,這次投資是參股印尼萬隆現有紡織大廠,未來持有股權至少在7成以上。由於是現有廠區,預期今年即可出貨。 力麗集團指出,印尼廠未來可做內外銷,加上知名品牌客戶訂單無虞 ,因此,此廠的營運成效應可在短時間就顯現。 另外,為市場布局及客戶需求,雖然美新總統川普封殺TPP;不過,由於越南的紡織產業供應鏈集中化趨勢漸成熟,力麗仍持續關注越南的投資計畫。 而預計在農曆年後開始,以3.8億美元(約新台幣126億元)收購年仔褲代工大廠玖地集團股權的如興,未來也將在東南亞地區進行新增生產線的計畫。 如興指出,在緬甸投資6百萬美元的設廠時程,會在上半年加速進行,主要仍以成衣生產為主。 而為調整營運動能,把傳統淡季營收提升,羽絨衣代工大廠廣越(4438)已計畫併購越南一針織成衣代工廠,年產能約150萬件,年營收約5,000萬美元;目前員工數約2,500人,計畫併購後擴充員工1倍,提升產能,盼能調整傳統第1季淡季時的營運表現。 (工商時報)
老牌混凝土廠國產(2504)加速資產活化腳步,旗下花蓮旅館開發案即將在年底申請建照,預期最快2019年啟動營運,為集團首度跨入觀光飯店業的代表作;另位在南港的台北廠北基地開發案預計明(2018)年底取得建照,進行企業總部、觀光飯店及商場綜合開發,將對集團營運挹注長期效益。 國產在全台擁有25萬坪土地,為發揮最大效益,集團自2014年起擬定資產活化方針,手頭閒置土地分階段開發;其中,花蓮旅館開發案及台北廠北基地二項指標案進展最快。
國產台北廠北基地位在台北市南港區南港路三段及市民大道間,結構方正完整,居北市精華區域。國產建設總處總經理林鍫表示,由於國產為單一地主,都更進展順利,該案確定在農曆年前送交都市計畫審議大會審議,最快明年底前拿到建照。 該案占地逾6,000坪,其中2,000坪作為捐地,國產拿回4,000坪自主開發使用,根據集團規畫,將分為企業總部、觀光飯店及商場三大主題開發,其中企業總部供集團事業進駐外,亦有剩餘空間租售;至於觀光飯店及商場部分,自營、與國內外集團合作或委託經營都是選項,皆具長收效益。國產股價上周五(13)日收6.97元,以平盤作收。 據市場評估,南港路三段周邊土地價值每坪約在300萬元以上,台北廠北基地以國產拿回的4,000坪計算,僅土地價值保守估算達120億元,加上其為整體開發,市價還有調升空間。
• 中美冠科總經理兼執行長魏京平(Jean Pierre Wery)。
中美冠科-KY(6554)延續成長動能!董事長余國良表示,將持續強化架構精準醫療平台,賦予臨床失敗或已上市藥物找到新生命,不排除在近年內年將精準醫療、抗體藥及腫瘤三項業務進行分割,成立三家新公司。 執行長魏京平(Jean Pierre Wery)表示,冠科的營運模式很像Google,擁有完整的技術平台;為了延續成長動能,目前已與全美最大靈長類動物研究機構-路易斯安那州新伊比利研究中心進行策略合作,強化模型開發與測試能力外,也積極投入免疫療法領域,今年也將專攻癌症領域的生物標記診斷部獨立。
新伊比利亞研究中心隸屬於路易斯安那大學拉法葉分校,專門從事非人靈長類實驗動物的應用和基礎研究管理,是全美最大的國立靈長類動物研究中心,該研究中心也通過AAALAC,OLAW和USDA等重要的認證。 冠科與路易斯安那大學的合作案,將提升該公司的心血管代謝類疾病服務與藥效評估模型設計的業務發展,冠科已規劃在路易斯安納州設立100%持有的子公司。 魏京平表示,癌症藥物開發成功率低,取得臨床試驗許可的候選藥物失敗率高達95%,但許多失敗藥物是因為沒有找到目標病人或病症,冠科開發的技術平台PDX(人源腫瘤異種移植)模型,能讓新藥開發和腫瘤治癒率提高,並可望讓失敗的新藥「起死回生」。 目前冠科已鎖定中小型生技公司的臨床失敗藥物,或已上市藥物,透過平台找到與藥效有關的靶標,找到新的病人群或適應症,讓臨床重新設計進入臨床,賦予藥物新的生命。
余國良表示,冠科將打造成為生技業的Google,預期透過技術平台產生大數據,利用這些數據分析提供更多服務,創造營運利基。未來冠科將會持續在藥效測試領域,並以技術平台延伸的新業務,不排除會分割旗下事業部門成立新公司,引進專業的團隊主導,而冠科在新公司的股權將以不超過2成為主。 (工商時報)
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