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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
由台中市不動產聯盟主辦的2017大台中不動產高峰論壇，13日下午在逢甲大學育樂館開場。由於市場多空、多頭交鋒，政治大學教授張金鶚、戴德梁行總經理顏炳立同台對談，現場擠進2000多位不動產相關業者，場面更加盛大。 台中市長林佳龍與都市發展局長王俊傑也受邀到場共同發表演說，以「大台中都市規劃與發展策略」為題，暢談台中城市發展脈動。 另外，台中市不動產開發公會理事長邱崇?、不動產仲介公會全聯會理事長林正雄、台中市不動產代銷公會理事長謝坤成也擔任與談人，分別就2017年不動產發展趨勢發表看法。 張金鶚表示，台灣的房地產歷經了4次的景氣循環，大多呈現擴短縮長(短期大漲、長期小回)的狀況，而在最近一次景氣期，10年內「房價、GDP、平均所得」各自成長了65%及25%、20%，房價與所得間的大幅落差，也顯示房市到了盤整期。因此，他主張健全房市，應就財稅、金融、房市、租屋、國土規畫等5個面向來改革。
財稅改革方面，張金鶚主張將「非自住房屋擁有者」的房地產「持有成本」與「交易成本」合理提高，也就是地方政府要調整房屋評定現值與公告地價、公告現值至合理稅基，並落實囤房稅的課徵；金融改革方面，則應緊縮非自用住宅貸款成數及調高其利率，並嚴格控管工業用地、農地、土建融資貸款；房市改革方面，要揭露正確的房市訊息並予以透明化，尤以預售屋應即刻實價登錄，對於登錄不實要有明確罰則。 租屋改革更要健全並擴大租屋市場的質與量，政府以代租代管方案協助民間空屋釋出，提供弱勢者租金補貼與租屋協助，並制定租屋條例確保租賃權益。 國土規畫方面，除了均衡南北就業機會，另外也應加強新社區開發、老舊社區的更新、大眾運輸與公共建設。 而房市名嘴顏炳立，一上台便強調這幾年重稅壓垮了台灣房市，目前呈現富人跑了、錢走了、投資市場掛了、豪宅重傷了等現象，降價求售、搶錢已成未來市場主流。
因此，顏炳立毫不客氣抨擊小英政府，這幾年房地產已經相當的不景氣，猶如一隻黑天鵝還不夠，綠色房市「蘇」「花」改更是讓房市雪上加霜。 他並具體建議現階段買屋應以地段、環境、可及性作為考量，在政策加持與建設利多、交通便利的推案，才有市場；尤其重劃區內地段環境好，房價有上漲機會，因為環境能形塑價格。 在負利率時代，他認為，可以選擇買下修20%的土地；投資3-4%有穩定收益的店面。「價格」是2017年買盤最大的誘因，至於何時景氣才會回檔，顏炳立斬釘截鐵地說「等6年後風雲再起」。 台中市不動產聯盟協會理事長李嘉嬴也表示，2016年大台中房地產熱度不足，政府應減少對市場的干預，只需要健全不動產相關法令，讓房市交易回歸市場機制。
北市今年豪宅推案噴量，高達2,000億元，刷新史上北市豪宅案量紀錄！其他非豪宅案量雖目前能見度不高，但預估僅約300多億元。房地產業都在看，成交量是否趕得上推案量。 北市不動產公會理事長陳春銅表示，大陸肥咖條款還沒上路，就讓台商嚇得捲數千億資金回台看房，加上房屋稅打折將在2018年7月上路，對於今年豪宅銷售幫助大。
至於非高價住宅，陳春銅也認為，現在有機會買到比房價高點便宜20％至30％的房子，加上通膨在即，現在是很好的投資房地產切入點。 《住展雜誌》統計，北市2014年、2015年推案量已連續衰退兩年，2016年推案量增至1868.40億元，淨增239.52億元，年增約14.7％，終止連跌開始逆勢走揚，今年也將維持此態勢。 住展經理何世昌分析，北市今年光豪宅推案量預估就達2,000億元，包括信義區內「陶朱隱園」為350至400億元、富邦D1總銷170億元，興雅BCF案200億元、寶豐隆D1推案120∼150億元；松山區「華固名鑄」總銷80億元、「潤泰敦峰」150億元；大安區的正義國宅都更案推案量250∼350億元，「ONE PARK」總銷520∼580億元。 何世昌表示，如果豪宅案沒有因故推延，今年就會是豪宅案量最高的一年，且2,000億元還未納入美福大飯店樓上的豪辦，推案量估約200億元。
代銷公司創意家行銷董事長王明正表示，北市這2、3年房價低，是因為政府打壓，但「人久了沒有吃飯也是要吃」，買房需求還是在，現在房價相對合理，以及大陸肥咖條款即將實施，使得近來接獲台商看屋的比率增加3成，預估春節假期，台商看屋會增加4至5成。 除此之外，「一例一休」對各行各業的衝擊浮現，蓋房子的人事成本會增加，以及緊接而來的通膨壓力，將使房地產的投資價值增高。
2016年房市一片慘淡，關埔計劃區挾良好規畫與竹科購買力，房市成交量較2015年增長2成，呈現價穩量增格局。同時隨著區域發展逐漸成熟，光埔二期開發案正在進行，全球人壽也將在此興建複合式商業大樓，使關埔計劃區機能更完備。 關埔計劃區位於新竹市東區，可分為「光埔重劃區」與「關長重劃區」，兩重劃區合稱「關埔計劃區」；前者位埔頂路以南、慈雲路兩側，後者北以埔頂路為界，東至關東路，南臨光復路一段，西至新莊街。 關埔計劃區內都是10年以內大樓產品，占地共59.02公頃，關長因開發較早，多為住宅區，面積14.13公頃；光埔則有商業區，面積較大，為44.13公頃，目前好市多（COSTCO）賣場已經進駐。 信義房屋竹一區執行協理王惠平表示，「關長重劃區」買氣比「光埔重劃區」好，前者每坪成交平均單價為25~28萬元，後者為22~25萬元，價格依照不同建商策略和產品定位而有差異。
交易熱區來說，王惠平表示，關新路沿線，生活機能成熟，指定度高，或者埔頂二路與慈雲路上都是交易度高的路段，且後兩者有「空橋計劃」連結，生活圈如同北市的信義計劃區，或是新北市新板特區，行人可在空橋間穿梭，行走上更便利。 王惠平解釋，光埔重劃區買壓比較重，因為區內很多是興建中、或是剛交屋的新案，多是5年內大樓產品，案量比關長重劃區大，光埔範圍內的房價也下修達5％以上。但以關埔計劃區整體而言，2016年成交量比2015年成長2成，在低迷房市中表現不俗。 據王惠平觀察，建商當初在關埔規劃住宅產品時，因為地價成本取得較高，所以產品以換屋族或是預算較高的首購族為主，在關埔找尋三房產品，總價準備1200至1500萬元較佳。 此外，光埔二期在2013年核准，目前正在開發，以及全球人壽在靠近光埔二期，將興建複合式大樓，規劃辦公室、商場甚至影城等項目，將使區域內機能更完整，也吸引更多竹科園區和外地客購屋置產。
2012年曾在自家尾牙上看衰房市，大喊旗下建案打75折出售的興富發總裁鄭欽天，其新成屋案「松江1號院」，去年11月出現一位大戶砸下12.88億元狂掃7戶，如今實價揭露價格已出爐，高樓層18、19樓每坪成交價約103.5萬元，相較預售時，15樓每坪約141.2萬元，價差將近40萬元，降價幅度超過25%，房產業者指出，該建商果然在多年後實現旗下建案打75折的承諾。 根據內政部實價網最新揭露資訊，去年11月，美容界林姓台商一口氣掃進1/3棟「松江1號院」，讓該豪宅新成屋案接近完銷，近期該大戶購買的實價資訊總算全數揭露，該大戶買下該豪宅8-12樓、18-19樓共7戶，拆算車位後每坪單價101.6-103.5萬元，其中高樓層18-19樓，每坪僅103.5萬元。
相較預售時，該豪宅最高單價戶，21樓每坪約175.2萬元，每坪價差超過70萬元，價格落差超過4成，若是對比相鄰樓層15樓，每坪141.1萬元，每坪差距也將近40萬元，跌幅約26.65%，顯見價格直接砍到75折，換句話說，先前預售時買進的多數住戶，頭期款等同平白消失。 東森房屋研究中心副理于靜芳表示，興富發過去包含「台北1號院」、「松江1號院」等案都紛紛喊出「打折賣屋」策略，兩案去年揭露，價格確實皆明顯修正，「台北1號院」去年6月成交的頂樓戶每坪僅116.7萬元，相比高點122.64萬元，下跌5%，台商大戶掃入「松江1號院」7戶，每坪更僅剩百萬元，相比過去高點175.2萬元，價跌幅度驚人。 瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，新政府上台後對國內豪宅買盤有催化效果。首先是蔡總統就職宣言未再針對打房發表看法，行政院長林全更進一步表達「不適合繼續打房」，加上屋主、建商久旱逢甘霖，價格彈性加大，都促進豪宅在去年底開始出現亮麗表現。
台紙手中土資產產豐厚，包括台中大坑風景特定區有1.9萬坪土地，台南新營廠土地面積達整紙53公頃，台北市建國北路上則有一整層300多坪辦公室，台中大肚日光郡社區有一個活動中心與周邊還有零散的土地，這些具有開發潛力的土地成為台紙股權爭奪背後最誘人的果實。
台紙總經理余美玲說，台紙雖然有土地資產，但卻不是靠著土地資產營運，且能夠活用土地的才能被稱為資產。
開發金控今日召開董事會，決議由開發金控資深副總經理兼凱基證券董事長許道義，代理開發金控總經理並兼任凱基證券董事長。此外，開發工銀執照將撤銷，董事會也決議，未來將更名為「中華開發資本」，持續拓展資產管理業務。 私募股權基金業者KKR去年9月宣布，挖角開發金控總經理楊文鈞，出任大中華區總裁，由於楊文鈞即將正式赴任，開發金今日董事會討論其接任人選。
中華開發金控今日舉行董事會，通過由開發金控資深副總經理兼凱基證券董事長許道義，自21日起代理開發金總經理職務，但仍兼任凱基證券董事長。開發工銀總經理則由開發工銀副董事長陳鑫代理。 不過，開發工銀的工銀執照即將撤銷，開發金表示，開發工銀將改制轉型為創投公司，改制更名基準日訂於106年3月15日，屆時總經理一職，將由現任開發工銀董事何俊輝出任。 此外，因應業務需求，開發工銀將增設一席常務董事，由中華開發資本國際總經理Lionel de Saint-Exupery擔任。原開發金兼工銀總經理楊文鈞，未來仍將擔任開發金控及工銀董事職務。
國巨集團旗下的鋁質電解電容廠凱美昨（19）日宣布，將以每股24.76元公開收購大毅45%股權，完成收購的規模上限近20億元。以大毅昨日收盤價20.05元計算，溢價幅度近23.5%。 凱美是國巨旗下的智寶轉投資的公司，相當於是國巨孫公司，這已是近十年國巨集團第二次併購大毅，上次併購時，大毅股價一度炒高到200多元，股價上漲十倍，最後併購未果，此次再出手，也引發市場熱議。 大毅董事長江財寶昨日指出，還沒看到相關資料，必須要了解後才能回答。至於對於收購價每股24.76元是否滿意？他回答：「還沒檢討、現在不方便回答」。
凱美公開收購大毅案重點摘要 圖／經濟日報提供
依規定，大毅董事會應會在收到凱美公開收購邀約書的15天內給予回覆。以此計算，大約是在2月2日，也就是過完年後的大年初六。 凱美昨天因宣布召開重大訊息說明會申請停牌，下午5點由總經理翁啟勝親自到場說明這項公開收購案，對象意外竟是與國巨纏鬥逾十年的大毅。對於手上持有的15.93%股大毅股權是否參與應賣？國巨方面表示，目前還沒有討論。 凱美預定自1月20日起至2月23日間，公開收購大毅股權45%，每股價格為24.76元，最低成就門檻為5%；若完成收購上限45%，總收購規模為19.57億元。 翁啟勝強調，被動元件面臨來自日、韓、大陸等國的激烈競爭，陸廠更在政府資金和資本市場雙重挹注下，以充沛資金併購和擴產，迅速提高市占率；而智寶、凱美、大毅的客戶屬性相同、但重疊率低，若能整合，將具互補綜效，對股東、員工、台灣產業是三贏。 翁啟勝指出，連領先全球的半導體產業都必須合作，台灣被動元件產業絕無單打獨鬥的本錢，凱美並將以這次收購所得全部股份支持江財寶繼續擔任董事長。
由於這次凱美並未與大毅攜手共同宣布合作案，引來並非合意的聯想。翁啟勝強調，雙方過去曾經接觸多次，對產業合作也有共識，對這項收購案抱持樂觀態度。 凱美這次對大毅的公開收購價訂為24.76元，雖然溢價逾兩成，但等於大毅去年第3季時的淨值。翁啟勝說，24.76元為大毅近五年高價，這是對買賣雙方都較合理的價格。 他以大毅周線、月線、季線的均價為例指出，24.76元的溢價幅度在24.42%到30.11%之間，高於去年陸廠風華高科收購同業光頡的溢價，展現誠意，目前也沒有二度公開收購的想法。
大毅前十大股東名單 圖／經濟日報提供
金管會宣布，同意彰化銀行向菲律賓當地主管機關申請設立馬尼拉分行。不過，根據金管會統計，目前也有 15 家本國銀行赴海外申設分行，遭當地主管機關卡關，其中有 10 家都卡在越南主管機關未核准。 金管會指出，彰銀考量東協地區為我國銀行業者海外拓展業務的重點布局地點，而菲律賓為東協創始國之一，近年來經貿蓬勃發展，為落實對客戶多元化、全球性金融服務，以提升經營績效，並進一步拓展經營版圖，彰銀因此規畫在菲律賓設立馬尼拉分行。 至於目前國銀已在菲律賓設立分支機構的包括中國信託銀行及元大銀行設立子行、合庫銀行、兆豐銀行、第一銀行及國泰世華銀行等設有分行，另華南銀行也已獲菲律賓央行核准設立分行。
另外，配合政府南向政策，不少銀行也在越南申設分支機構，只是目前仍有 10 家還卡在越南主管機關未核准，主要是越南官方認為當地外資金融業過度飽和，加上國銀多申設在一線城市，像是中信銀、華銀、台銀、國泰世華銀及彰銀都申設越南河內分行，而合庫銀及國泰世華銀申設胡志明市分行，兆豐銀申設越南海陽、台新銀申請越南隆安、新光銀則是越南平陽。 除越南之外，金管會表示，也有包括元大銀等 5 家銀行申設香港分行卡關，其中元大銀日前已獲准合併大眾銀，而大眾銀有香港分行，外界也關注元大銀能否順利藉由大眾銀行前進香港？對此，金管會說，已積極與香港金管局溝通中。
宏碁（2353）去年底無預警宣布打銷無形資產減損63.4億元，執行長陳俊聖表示，今年折舊金額可減少約700萬美元（約新台幣2.2億元），明後年持續攤提後，到了2019年，無形資產折舊攤提就結束；此外，最近零組件缺貨情況紓解，陸續出貨，缺貨代表市場需求很好，是個快樂的問題（happy problem）。
陳俊聖表示，未來宏碁成本支出壓力將減少，將是良性的發展。過去幾年，宏碁毛利率持續改善，現金流健康，高毛利率與高單價產品越來越高，通路也順利優化，目前宏碁商用產品比重已拉升至42％，消費性產品比重則下降到58％，與過去以消費性機種為主的情況相較，現在產品比重相對平衡。 此外，宏碁與IMAX合作設立VR體驗館，近期在洛杉磯已啟用並進入試營運階段，陳俊聖更向IMAX爭取來台設立VR體驗館，台灣可望成為IMAX前15個設立VR體驗中心的地點。
泰豐輪胎(2102)中壢廠大火燒出資產商機？由於中壢廠未來開發利益可期，繼昨天爆出1.1萬張大量之後，今天股價強鎖漲停價14.4元，創半年新高。 泰豐中壢廠停工之後，雖然每月少了新台幣2.5至3億元營收，但桃科廠投產速度可望加速，最快在第2季底投產，對營收的影響最快至第3季可逐步消減。
比起對本業的影響，外界更看重中壢廠未來的資產活化進度，桃園市長鄭文燦表態不准原廠重建，讓中壢廠進行都更的可能性大增，泰豐也表示，將配合市政府態度辦理。 法人估計，泰豐中壢廠附近素地平均市價約30萬元，潛在處分利益高達50億元，貢獻每股獲利超過10元，未來可望規劃為住商混合區，一旦啟動都更，泰豐獲利爆發力可期。
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