歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
黃宣慈主任(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)
房產新聞
產業新聞
土地銀行董事長凌忠嫄看今(2017)年房市景氣,強調目前房市進入平穩盤整期、不會有太大的下跌,「當然要大幅上漲也不太可能」;至於這波盤整期會維持多久?凌忠嫄表示,要看市場的供需狀況而定。 土銀昨日舉辦新春聯誼會,凌忠嫄論及目前房市景氣時說,房市目前進入盤整期,至於要盤整多久,得視市場供需狀況而定,如果是較為精華的地段,抗跌性會比較高。 對於美國聯準會(Fed)重啟升息,台灣若跟進調升利率,是否衝擊房市景氣?凌忠嫄回應,利率調高會增加購屋者負擔、對房市不利,但目前為低利率時代,Fed不至於大幅升息,且以過去幾年經驗來看,央行每次升、降息幅度多半為半碼(0.125個百分點),對房貸族的影響「只是一個便當」,對購屋者的影響相當有限。
在利率部分,土銀指出,因央行先前連續調降利率,累計影響數約28個基本點,土建融業務的利率,也由過去的2.8%,下滑至2.5%附近;在房貸利率部分,若包含政府優惠政策貸款—青年安心成家方案,平均房貸利率約1.7%,若扣除青安,一般房貸利率約為1.8%。 土銀前天主辦「台北市正義大樓都市更新」120.9億元聯貸案,關於後續都更進展,土銀主管指出,目前進行中還有54件,可撥款額度568億元,1月還在簽辦的案件約有三、四件,金額約20~30億元。截至1月底,累計受理都更案件已達112件,承作總金額超過1,000億元。 土銀為國內唯一的不動產專業銀行,近期也大力推動「以房養老」業務;土銀主管表示,統計至1月底,土銀共承作376件,總額度為18億元,平均貸款年限22年,今年的目標為500件,金額希望能達到25億元。
內政部今天部務會報通過「住宅租賃發展條例」草案,近日將報送行政院審查,力拚在本會期於立法院完成立法。草案內容已針對房東、房客及產業在住宅租賃市場所遭遇的問題,提出應對措施,包括強化租賃關係保障、引入非營利團體協助租賃事務處理、加強租賃爭議處理管道、提供房東租稅優惠及建立租賃專業服務制度等。 內政部表示,國人因居住或就學因素有租賃需求者估計約285萬人,約涵蓋台灣總人口8分之1,為引導整體住宅租賃健全發展,讓住宅政策更為周延完善,內政部進一步推動「住宅租賃發展條例」草案,包含5大面向。
第一, 現行「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」為適用「消費者保護法」所定義的消費關係,仍有部分住宅租賃契約未受其保障,新法增訂「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」,將整體涵蓋多數租賃行為,提供租賃雙方更全面性的保障;新法也要求提供刊登廣告的媒體經營者應負起查證的責任,如廣告面積、屋齡、樓層別及法定主要用途等,確保房客得以獲得正確資訊,進而簽訂公平對等的租賃契約。 第二,新法規定租賃當事人得選擇加入出租人或承租人之非營利團體,利用團體內部提供的互助機制,分享專業經營經驗及面對糾紛處理協商技巧、教育訓練課程培力等,降低處理租賃事務成本及取得可信賴的諮詢處理管道。 第三,未來將由直轄市或縣(市)不動產糾紛調處委員會進行爭議調處,並考量租賃糾紛涉及金額較低,提供免收調處費用的服務,由政府扮演公正專業的第三人角色,協助人民確保租賃權益。 第四,鼓勵個人房東將持有房屋透過專業經營者代管或出租予專業經營者後轉租,享受所得稅、地價稅及房屋稅相關租稅優惠,讓個人房東能減輕經營負擔及獲得穩定收益,活絡住宅租賃市場。 第五,訂定租賃住宅服務業與業務規範,並要求服務人員取得專業證照,以強化租賃住宅服務業制度及服務品質,建構房東放心出租及房客安心居住之專業租賃服務制度。
為落實居住正義、建立永續都市,內政部將創設「國家住宅及都市更新中心」,透過專業法人組織,解決目前政府在推動住宅及都更政策時,人力不足、資源缺乏困境。 都市更新及社會住宅是蔡政府施政重點,內政部昨(23)日通過《國家住宅及都市更新中心設置條例》及《住宅租賃發展條例》草案,完備政策法源,將盡速上報行政院核定,這2部草案皆列入民進黨團本會期優先法案,力拚本會期完成立法。 內政部表示,國家住宅及都市更新中心將是具有公信力的行政法人組織,支援政府興辦社會住宅、公辦都更,並協助民間具有公益性之都更案。
國家住宅及都市更新中心主要有2大任務,首先,為協助8年20萬戶社宅之目標,辦理社宅、資產的營運與管理;其次,為協助政府主導都更規畫、整合、投資招商與實施,整合公私有土地權屬,扮演政府與民間的媒介。 營建署副署長王榮進表示,未來行政法人組織將設有董事長、董監事、執行長以及副執行長,不須具備公務員任用資格,亦不受公務員保障,然董事組成將有官方代表、專家學者,經由行政法人與民間專業單位、非營利組職的跨域合作,加強資源整合、擴大發展規模,提升政策推動效益。 蔡政府8年20萬戶社會住宅,其中12萬戶是興建,剩餘的8萬戶則是由民間供應,再由政府當二房東「包租代管」。 (工商時報)
行政院昨(23)日拍板產創條例修正案,但研議已久的閒置工業區強制買回機制,綠委憂心由政府強制買回再轉賣,有道德風險,建議刪除。經部政次沈榮津表示,未來會提出產業用地精進作為,將閒置土地改用一般土地課稅提高持有成本,並與金融機構研商減少貸款成數及年限,避免企業囤地。 工業局官員表示,至105年底全台還有766.2公頃閒置面積,約是1/4個六輕園區出現囤地、哄抬價格等案例,工業局原規畫修法中新增「強制買回」機制,取得土地所有權3年未使用,或有使用又歇業,工業局將公告2年後,政府將以市價或原價強制買回土地。
不過,2月初行政立法協調會,綠委與相關部門質疑政府若強制買回,又轉手賣出,政府恐有道德風險,官員也未必願執行,且一年收回土地不多,爭議甚大,政院決擱置,先處理共識高條文,不要延宕影響扶植新創企業。 沈榮津說,未來會針對產業用地提出精進作為,將閒置土地加強列管,會採取金融及租稅手段,提高土地持有成本,例如不做工業區土地,地價稅應從千分之十優惠稅率,回歸為一般地價稅課稅,亦即最高可達千分之五十五。 沈說,未來會與金管會等研商,由徵信中心協助將閒置工業區土地資料列管,降低企業貸款成數或年限,迫使閒置土地釋出供他人使用,或強迫企業加強活化利用。官員說,目前工業區土地閒置應繳之公共設施維護費,已加重五倍課徵。 (工商時報)
《住展》雜誌發布北台灣各縣市新建案房價所得比,北市以逾33倍成為全台新建案購屋壓力最重的區域,新北市以約20倍排名第二;反觀桃園市新建案房價所得比為10.85倍,為北台灣購屋負擔最輕鬆的區域。 《住展》雜誌企研室經理何世昌分析,桃園市工業產值全國第一,家庭可支配所得不亞於科技新貴濟濟的新竹地區,主要原因可能是電子科技業受到分紅費用化衝擊,科技新貴收入不如過去風光,加上新竹房價跌幅極小,購屋負擔降得不多。反觀桃園近兩年來新建案價格下修劇烈,各區跌幅約10%至20%,導致桃園市民購屋壓力大幅減輕。 根據《住展》雜誌統計北台灣新建案房價所得比,台北市為33.3倍、新北市為20.25倍、桃園市為10.85倍、新竹地區為10.98倍、基隆為11.17倍、宜蘭為12.63倍。
根據行政院主計總處發布的數據,北台灣以台北市每戶家庭可支配所得(中位數)最高,約113.4萬元,但最近一季新建案均價也最高,每坪均價約83.9萬元;中位數房型的45坪標準三房,總價約3776萬元,每一家庭購屋所得比高達33.3年,代表要不吃不喝33.3年才能買一戶新屋。 北台灣家庭可支配所得第二高的桃園市,中位數約93.3萬元,新建案標準三房總價約1016萬元,房價所得比為10.85倍,是買新建案最輕鬆的縣市,購買新房負擔約莫是台北市民的1/3。 北台灣三都中,家庭可支配所得最低的是新北市,每戶約88.2萬元,比桃、竹地區還低,但新建案每坪均價39.7萬元,遠比桃、竹房價來得高,新建案房價所得比約20倍,購屋壓力指數僅次於台北市。 北台灣家庭可支配所得最低的則是基隆市,每戶約79.8萬元,較台北市少約33.6萬元,但因新建案均價約19.8萬元,房價所得比約11倍,為北台灣購屋壓力第三低的縣市,僅次於桃、竹。 何世昌指出,最讓人意外的是宜蘭縣,宜縣新建案房價所得比竟居北台灣第三高,約為12.6倍。宜縣購屋壓力升高的關鍵,在於可支配所得原本就不高,加上外來資金仍停泊在不動產中,房價依舊居高不下,導致購屋壓力節節攀高。
飛雁新村都更案拖了三年,興建大樓引發都市開發爭議,在南市都市開發案中,這是首例納入公民參與精神,結合審議民主方式,作為市府決策輔助,去年法國外交部舉辦首場全球「思想之夜」,邀請G0V社群發起人之一唐鳳(現任政務委員)與會,唐鳳即引用飛雁新村案例,在國際分享 「台南經驗」。 搶救飛雁新村公民行動聯盟發起成員吳仁邦表示,感謝市長賴清德將此案納入開放決策首案,建立民主典範,且參與成員打破往年社會運動熟面孔,許多是在地關心的公民及民代,顯見大家關心台南,希望未來重大開發建設能夠在都市計畫之前更早啟動公民參與模式,有更充分時間凝聚討論共識。
綠色公民游子昂表示,飛雁新村案建立民主審議模式,全區保留的都計審查結果令人欣慰,但是市府計畫做文化園區的構想,盼望也能與公民社團討論,妥善保留樹群與歷史建築,尤其這區是文化敏感層,以免「又來一個新開發案」,而台南八十歲舊魚市場原地保留案仍命運未卜,飛雁新村成功案例可帶來信心。 市府研考會主委趙卿惠表示,這種民主審議及公民參與機制,在台灣都市開發案例仍不多,這一年來,飛雁新村開放決策開了十多場會議,透過公民、建商、學者與政府不斷溝通對話,產生共識。
國發會核定國道十號里港交流道延伸只到美濃龍肚段,傳出將進入綜合規劃等階段;立委李昆澤、邱議瑩、蘇震清昨邀集公路總局研商,一致反對僅規劃到龍肚,要求重新評估延伸至六龜新威大橋,必須納入後續綜合規劃。 至於全案是否仍有翻盤機會?公路總局局長陳彥伯則說,若經立委正式提案,願意重新評估。 「國道十號里港交流道至台二十八線龍肚段聯絡道路」案,行政院國發會去年底通過交通部提報的可行性評估報告,近日傳出行政院已經核定辦理,目前進入綜合規劃、環評、用地取得階段。 由於國十延伸案原始規劃,是從里港交流道延伸快速道路至六龜新威里,地方認為延伸到美濃是「只做半套」,反彈聲浪不斷。
李昆澤昨邀集公路總局研商,他表示,國發會、公路總局以「經濟效益」為由,通過國十延伸案只到美濃龍肚段,但所謂的「經濟效益」,是用傳統保守的官僚心態來思考,並沒有考慮到對茂林、六龜、新威、那瑪夏等地的觀光產業、農特產品運輸、醫療救助、救災路線、居民通勤通學等公共利益。 李昆澤當場要求公路總局,應重新評估延伸至新威大橋,納入後續綜合規劃中,整個路段必須一起納入,不能切割處理。 李昆澤說,國道十號里港交流道延伸到美濃龍肚段,經費約廿幾億元,延長到六龜新威里只需再花十億元,他會與邱議瑩、蘇震清正式提案,爭取國十延伸到六龜。 根據中央規劃,這條東西向省道公路起點,從國十里港交流道匝道末端,往東約略平行(荖濃溪)土庫堤防北側廊帶,經市道一八一線後轉往東北,路線終端銜接至台二十八線(龍肚段),總長約十二.二公里,預計要七年才能完工。 邱議瑩指出,當初公路總局所做的規劃案,並不符合當地居民的期待與需求,目前行政院已得知地方的聲音,把案子重新退回公路總局;新修正的規劃案會朝國十延伸至六龜新威方向改正,水利署也同意提供荖濃溪河岸的安全評估報告給公路總局參考,只要規劃案修正通過,相信地方能感受到政府的誠意和解決問題的態度。
• 土銀台北市7大都更案概況
身為不動產專業銀行及放款市占率最大的土銀火力全開,在台北市精華區推動7大都更案,合計總地坪面積已將近700坪,其中以敦化南路1段1號,總面積逾300坪的都更案最具有代表性,土銀本身的土地在其中占比達94.36%,是主要的都更實施者;合計目前土銀正在辦理的都更案共54件、都更融資568億元。 上述北市7大都更案中,目前位於大安路、杭州南路一段的都更案,可說相對成熟,而四維路的都更案則尚處於整合周邊地主的階段;除了7大都更案,在活化歷史古蹟上,土銀也有3大計畫案,分別包括了位於台北市襄陽路及館前路的勸業銀行舊廈、三井物產株式會社舊廈、及位於台南市的原日本勸業銀行台南支店。 對於今年的房市景氣,土銀董事長凌忠嫄以「平穩盤整」形容,至於盤整期間有多長,她認為,必須看市場供需及地段的狀況而定,有些地段較好的房地產,可能會提前結束盤整期。
土銀設定今年的土建融業務以至少成長逾200億元為目標,另外房貸業務則設定在成長70億元,之所以如此,最主要是土銀已樂觀預期今年上半年的房市景氣已來到谷底,即將走向復甦,而土建融業務,比起房貸業務更是不動產市場回春的先行指標,房市景氣的復甦也會首先反映在土建融的業務成長。 另一方面,由於央行降息,加上去年房市景氣不佳,土銀主管指出,土建融業務的平均利率目前僅為2.5%,比起先前2.8%的水準,少了25~30個基本點。 至於房貸業務,則因為土銀的青安房貸市占率為8大行庫最高,亦拉低平均利率水準至1.7%;對此土銀主管指出,若排除青安優惠房貸,則其他房貸業務的平均利率水準則為1.8%。對於青年安心成家專案,土銀指出,迄今承作總戶數已達5萬戶,總金額2,116.96億元。 以房養老業務方面,凌忠嫄指出,土銀對今年目標設定,總放款金額將由17億 增至25億元,總件數將由1月底的376件,在今年底以至少破500件為目標。而土銀正在評估,將承作年紀從現行的63歲再下修,最快下半年可執行。 (工商時報)
• 因適逢農曆春節季節性因素,中央銀行昨(23)日公布,1月五大銀行新增房貸為351億元,月減96億元;中央銀行經研處副處長吳懿娟表示,主要是去年12月為年底傳統購屋旺季,墊高比較基期,以及農曆春節工作天數較少的影響。 五大銀行為台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行,合計房貸市占率約四成,金額變化成為房市景氣風向球。 央行統計顯示,1月五大銀行新增房貸利率為1.674%,月增1.5個基本點;吳懿娟解釋,主要是部分房貸申貸戶不適用青年安心成家貸款方案,或並非利率較低的公教、大型企業員工,申辦的房貸利率較高所致。
吳懿娟指出,五大銀行1月承作129.2億元的青年安心成家貸款,占比為36.8%,高於去年12月的32.9%,顯示首購自住客仍為購屋主力。 進一步觀察買賣移轉棟數,1月台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市與高雄市等六都均為兩位數成長,而月增率均為下跌。 吳懿娟解釋,去年1月,因有房地合一上路議題,買賣雙方搶在前年12月交易,使五大銀行當月新增房貸暴增863億元,創下歷史新高紀錄,到了去年1月,房市交易隨即急凍,使比較基期偏低。 吳懿娟說,除房地合一課稅因素外,部分區域在1月湧現交屋潮,還有一些房地產降價,使移轉棟數升溫。 在房價部分,央行指出,1月信義房價指數(中古屋),台北市與新北市不論與前一個月或去年同期相較均為下跌,顯示大台北都會區房價持續下修。
圖/經濟日報提供
• 台水最新營運計畫與成果
台灣自來水公司(簡稱台水)將成立公司創立以來第一個轉投資事業!台水董事長郭俊銘昨(23)日表示,鑑於未來5年內,公司屆齡退休人數逾1,300人,加上參考日本東京都水道局成立轉投資事業的做法,台水將規劃成立股本5至10億元的台灣自來水技術服務公司,邀請國內、外銀行及企業參股。 新公司最快明年成立,短期的營運目標,主要替台水新進員工進行技術與經驗傳承;中期則開拓水務工程市場,服務對象包括新南向政策的東南亞國家及邦交國。郭俊銘強調,台灣援外的自來水技術,具有競爭力、低成本,及人道精神等優勢。 新公司將成為一家民營公司,未來股權結構,台水持股比重達45%;另55%股權由台水退休員工、投資的銀行及企業股東認足。郭俊銘透露,新公司董事長將由台水派任,可主導公司的經營,至於總經理職務,將由已退休的台水高階處長以上的人員出任。
他表示,日本東京都水道局早期因營運虧損嚴重,為降低人事包袱或成本,23年前,成立東京水道技術服務會社(TSS),對外營業。反觀台水去年度營運賺錢,卻面臨資深員工或主管的退休潮。以1月份員工數5,471人來看,5年內屆齡退休人數占23%以上。 目前台水每年新進員工3、400人,累計未來3至5年內的新進員工達1千多人,在此情況下,恐造成公司人才與技術青黃不接的情況。 他並強調,重大天災、颱風,及地震發生時,災害現場需要快速支援人力,但一例一休制度後,恐降低員工緊急調度靈活性。新公司成立之後,台水未來可減少新進員工的招募人數,改委託技術與經驗豐富的台水退休員工支援。 郭俊銘說,已退休的台水高階及資深員工,將組成「師傅團隊」,繼續支援台水12個區處的供水、漏防、工務、操作、淨水,及設計等6大類別的核心競爭力。此外,台水已列管7處低度利用的房地,均屬於自來水事業用地,凡都市計畫內的土地面積200坪以上,及非都市計畫土地面積1,000坪以上,台水未來擬出租,藉以活化公司閒置資產,並可增加租金收入。 (工商時報)
• 中國住建部部長陳政高23日表示,雖然今年房市面臨許多問題,但有利條件更多。圖/新華社 中國政府最新公布的數據已顯示,各大熱點城市房價已明顯降溫,對於房地產後市,中國住建部部長陳政高昨(23)日表示,今年第1季的房價料保持穩定,房地產稅推進工作也正在進行。 路透報導,陳政高昨日在中國國新辦舉行的記者會上表示,儘管今年房市面臨許多矛盾和問題,以及許多不確定因素,但有利條件更多,他對市場信心喊話,有能力、有辦法來保持房市平穩健康的發展。 陳政高稱,房地產稅推進工作正在開展,將進一步推進棚改(類似「都更」)貨幣化安置,整治房屋租賃市場,鼓勵房企開展租賃,推動公租房貨幣化。他並預料今年第1季房地產價格會繼續趨於穩定。 中國國家統計局昨(22)日的公布數據顯示,與去年12月相較,1月份新建商品住宅價格方面,重點調控的15個一線和熱點二線城市中,11個城市下降、3個城市持平。
北上廣深中,僅廣州房價上漲,漲幅為0.6%,但已連續4個月回落,深圳則下跌0.5%,北京持平。 路透分析,面對房市過熱,中國政府多次提及要建立房地產市場長效機制,其中開徵房地產稅被視為制度建設的重點對策,2016年列為中國人大常委會立法工作計劃預備項目,但至今仍未聽聞任何音訊。 路透分析稱,過去每當房價上漲過快,包括北京,廣州等一線城市都常傳出房產稅開徵的消息,其後又被當地政府官員出面否認。2011年中國政府曾於重慶和上海試點房產稅,但5年過去了,官方雖沒有對試點情況的做出總結,但在專家看來試點是失敗的。 中國人行貨幣政策委員會委員樊綱指出,房產稅開徵延遲的原因包括來自既得利益群體的阻力和土地財政模式下中央和地方關係不明,開徵房產稅恐非短期能完成。 (工商時報)
• 勞動部今年專案勞檢行業及時程
「蝶戀花」翻車事件,促使勞動部卯起勁來啟動專案勞檢!勞動部長林美珠昨(23)日表示,勞動部鎖定高工時、易過勞等15大行業列入今年專案勞檢行業,對象包括金融保險、客運、汽車貨運、醫療院所、物流等1,400家企業。今年還新增航空、鐵道等2項工時過長行業,但勞動部強調此與一例一休的勞檢無關。 國道5號日前發生賞櫻團翻車造成33人死亡,過年台鐵員工集體休假遭懲處,都凸顯工時過長問題,備受關注。 林美珠表示,勞動部已就高工時、易過勞行業規畫專案勞檢,範圍包括國道客運業、醫療院所、物流業、汽車貨運業、幼兒園等行業。 勞動部官員表示,勞動條件專案檢查計畫是每年重點工作,會篩選工時長、違規多對象進行檢查,主要就不遵守《勞基法》部分勞檢,如基本工資、性別、工時有無超時(包括有無工作4小時休息30分)、加班時數及加班費等。 官員說,每年除針對違規多、未明顯改善繼續列入專案外,也會檢討有無工時過長新增行業,例如今年新增航空業、鐵道業,因有些紅眼航班的駕駛、空姐以及台鐵人力排班密集,是否導致工時過長,已引發社會關注,因此新增為專案勞檢項目。 勞動部官員說,對被篩選作專案勞檢的類別,勞動部會各別訂定專案檢查計畫,包括對象,項目等每一類別不盡相同。專案勞檢是中央挑名單,地方執行,檢查項目較一般勞檢多。 今年被挑選屬於工時長行業,包括旅行社及遊覽車客運業、儲配運輸物流及汽車貨運業、醫療院所、養護機構、國道客運駕駛員工、航空及鐵道運輸業、保全業、物業管理機構、電子零組件製造(今年針對員工150~250人的公司普查)等九大類別,其中國道客運駕駛員工特別只針對工時專案勞檢。 今年被篩15大類別,勞動部自2月起啟動專案勞檢,共計將檢查1,400家,惟去年勞動部勞檢高達6萬場次,顯示很多未列專案勞檢對象,仍列入一般勞檢抽查。 勞動官員說,這項專案勞檢與今年勞基法新制一例一休無關,一例一休目前才在宣導期,第三季才進入檢查期,但會利用專案勞檢機會加強宣傳一例一休等勞動新制,增加企業認知。 (工商時報)
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。