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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
• 行政院今（6）日將審查「住宅租賃市場發展條例草案」，減徵屋主所得稅、地價稅及房屋稅等租稅作為誘因，房東將房屋委託租賃房服務業代管或出租1年以上、月租金6千元以內可減免綜所稅，鼓勵房東釋出空餘屋出租。 這項租賃專法將列本會期優先法案，內政部表示，國人因居住或就學因素有租賃需求者估計約有285萬人，約涵蓋台灣總人口1/8，為引導整體住宅租賃健全發展，內政部進一步推動「住宅租賃發展條例」草案，這項專法可鼓勵房東釋出空閒餘屋供租賃，並催生專業代管服務業。 據財政部統計，現行持有房屋超過一戶達316萬戶，占住宅存量860萬戶的36％；2014年有263萬戶為無殼蝸牛，占總戶數846萬戶31％，平均購屋年齡41.2歲，顯示對住宅租賃有需求。 內政部在專法中明訂，住宅所有權人將房屋委託租賃住宅服務業代管、或出租予租賃住宅服務業，出租超過1年，每戶每月租金6,000元以內，房東可減免綜所稅。 租金逾6,000元以上、2萬元以下者，可先扣除房屋修繕等必要費用後另計稅額，若無法提出費用證明，以租金收入的53％認列費用；租金2萬元以上者，部分租金按所得稅法相關規定減除計算。
官員說，現行所得稅法，對於房東無法提出收據證明，是以43％作為房屋修繕等必要費用的減除，但這次專法則提高至53％，提供更多誘因，鼓勵房東釋出房子委託代管或出租。 另房地稅負也有優惠，住宅所有權人的地價稅、房屋稅減免優惠，授權地方政府另訂減免優惠作法，因房地稅屬地方稅，減稅優惠原則5年，主管機關可視情況延長一次。 此外，這次規定提供包租或代管的住宅租賃專業服務業，必須經過內政部許可，而租賃管理人員應取得專業執照，並應定期換證。官員說，包租代管服務業可進入房子裡面與房東及房客聯繫，作修繕或管理等必要諮詢及協助。 對於未有租賃住宅服務業登記證的非法經營業者、以及受託刊登住宅租賃廣告的媒體經營者，將處6,000元至5萬元不等罰鍰。 (工商時報)
房市雖然不景氣，但擁有黃金店面的房東，逆勢調漲租金照樣有人買單，再貴的店面都有人搶著租！尤其號稱台中美食聖地的公益路商圈，每坪租金行情達3,000∼6,000元，在業者爭相搶租下，租金水漲船高，近期就傳出連鎖寵物店、連鎖咖啡館為了搶公益路店面，一口氣簽下10年租約、支付上億元驚人租金，「圈店」手筆令人咋舌。 其中，由高雄發跡的「卡啡那CAFFAINA」精品咖啡連鎖店，以月租金逾80萬，租下大墩路近公益路約220坪空間，打造卡啡那複合旗艦店，去年底正式開幕，每坪租金近4,000元，至今人潮絡繹不絕。 卡啡那目前在高雄、台中共擁有4家大型店，其中，位於7期惠中路的台中首家分店由於業績強強滾，卡啡那加碼在5期公益路商圈開設第2家分店，砸下近4,500萬重金打造的大墩店，10年租期還得支付近億元租金，在業界已成熱門話題。
此外，寵物周邊商機龐大，公益路原「一心豆干」獨棟店面，目前由「寵物公園」連鎖店承租，3層樓約210坪空間據悉月租金在75∼80萬元間，每坪租金同樣逼近4,000元，近期將開幕。 公益路素有「餐飲一條街」封號，大小餐廳超過百家，如鼎王麻辣鍋、赤鬼牛排、KiKi川菜、台南擔仔麵、薄多義餐廳等。由於店面需求性強，租金行情超夯，再貴也有業者搶租！ 台中房仲業者表示，公益路店面租金居高不下，且房價逐年攀升，不只因為「餐飲一條街」出名，更因為這裡造就了許多餐飲集團；一旦在公益路插旗成功，就能直接複製到大陸甚至世界各地，也讓房東調漲租金不手軟。 例如位於公益路、大墩路口的「赤鬼」牛排館，10年前租下480坪空地打造店面，當時租金不到50萬元；近年重新續約、租金已漲破百萬元。無獨有偶，由知名藝人藍心湄、陶晶瑩合開的川菜連鎖餐廳「KiKi」，去年租約到期，續約後月租金從20萬調漲到40萬元，一漲就是1倍，KiKi還是咬牙續租。 公益路與大墩路口可說是公益路商圈最熱鬧的精華地段，店面租金行情每坪在3,000至6,000元；金店面售價依屋齡不同，每坪開價在50萬至150萬元不等。房仲業者表示，公益路金店面租金投報率超過3％，房東坐收租金、甚少傳出店面出售案。
豪宅回溫，有富豪大手筆一次打包7戶，藝人也來參一腳！據瞭解，一對在兩岸皆頗具知名度的演藝圈夫妻，豪砸1.5億買進內湖「長虹天璽」，近日交屋。業者指出，囿於大陸肥咖條款及國際大追稅，不少台商趁著台灣房市景氣未明顯好轉回台購屋，使豪宅出現明顯回溫跡象。
對於外傳大咖藝人近日完成「長虹天璽」交屋，長虹主管不願證實，但表示該案成交價格因樓層不同，每坪約90∼130萬元。 大陸實施肥咖條款，及北市豪宅稅今年7月將實施「漲舊降新」，對於新豪宅解凍有正面效果。位於松山區的「華固名鑄」短短幾個月已銷售一半，總經理洪嘉昇說，不少買家1次買進2戶，等於包下1整層。 另外豪宅聚落信義計畫區今年豪宅也再度熱起來，大陸建設「琢白」案43戶，開賣1個月已銷售10多戶，還有原就住信義計畫區的買家1次買下3戶。此外，尚未公開的「陶朱隱園」及冠德「興雅BCF案」，指明看屋的客戶也明顯增加；另位於中山區的「台北一號院」，日前也被美容大亨一次打包7戶，震撼市場。
展望後市，信義代銷總經理李少康指出，今年新案市場讓利空間有1成，全年成交量趨向樂觀。大陸建設董事長張良吉也指出，今年房市一定會回溫，成交量可望回升，價格則有議價空間。 李少康表示，信義房屋今年新接建案金額預計約200億元，還有去年延續銷售的舊案約334億元。今年房市買氣的確有增溫跡象，例如接手不久的「中工水研」成屋案，原本7戶餘屋目前僅剩1戶，接近完銷。李少康推估，房市買氣回溫除全球景氣復甦，主要還有台商資金回流，加上政府態度不再打房等，在回流資金與國內延遲買氣匯流下，預期房市買氣、景氣會持續回溫。
馬公傳統的文康市場老街，民間自主都更代表今天與杰新實業在澎湖縣長陳光復見證下，雙方簽訂都更合約，這是澎湖有史以首宗由民間自主都更案，未來老舊的市場，將興建住商大樓。 馬公傳統的文康市場老街與中興戲院住戶自主都更案，今天由文康街內都更會長鮑淑娟、廖進昌與代辦都更案的杰新實業公司董事長陳品(峰)、總經理楊肇慶等人完成簽約，象徵馬公文康市場都更踏出第一步。 馬公文康市場與中興戲院等都更基地，位於文康街區北段，含國有與縣有土地和私有土地，面積共870.18平方公尺，是澎湖地區第一個成立的自主更新案。
澎湖縣長陳光復見證此一澎湖首宗都更案，包括議長劉陳昭玲、副議長陳雙全、馬公市長葉竹林等人到場見證此一歷史性的都更簽約。 陳光復表示，馬公文康市場在民國50、60年代是馬公地區生意最為興隆的傳統零售市場，區內的中興戲院也是地方僅存的一家，由於房舍屬海砂屋老舊，文康住戶發起自主更新，一起推動街區再造，讓文康街區能重現早年生意鼎盛的市場風華，營造澎湖是幸福、宜居、安全、觀光與海洋城市，未來將陸續推動啟明市場等更新。 劉陳昭玲表示，政府力量有限，民間力量無窮，住戶自主性都更，將舊社區改建，對澎湖都市風貌而言，是一項很大的突破。
以半個澎湖白沙人自稱的杰新董事長陳品(峰)表示，馬公文康市場民間自主都更案，看見澎湖人非常和善，沒有私心，為都更案立下標竿。 在台北大同國順與新北三重執行多宗都更案的總經理楊肇慶表示，馬公文康市場今天完成簽約後，將在半年內提出事業計畫與權利義務更換後，送澎湖縣都市計畫委員會審議，預計將投入新台幣8億元來興建10至12層樓的店鋪和住家，現有住戶依對等取得，滿足每一位住戶的需求。 馬公文康市場於創建於民國50、60年代，位於樹德路與文化路之間，早年是馬公地區生意最興隆的傳統零售市場，在馬公新建北辰市場後，漸漸蕭條沒落，目前存有中興電影城、早餐店、水果攤和部份傳統的肉攤等零售攤位。
老屋公設比低，坪數實在，市場多認為抗跌保值，但實價資料顯示，房市不好，老屋也撐不住，北市30年以上老屋近二年下跌6%，其中又以公寓均價跌破5字頭、跌幅7.3%最重。 行政院近來針對30年老屋推出老屋重建獎勵，傳出不少北市公寓以高價成交，新一波都更熱似乎捲土重來。房仲業提醒，老屋重建條例並未解決都更整合困難問題，貿然進場追價，可能賠了夫人又折兵。 大家房屋企研室主任郎美囡表示，北市老屋房價相對便宜、使用空間大，加上具都更效益，前幾年相當搶手，部分地區甚至出現同一區老屋比新屋還貴的現象，一般也認為老屋更具抗跌性。
但統計北市實價資料，30年以上老屋過去二年房價一樣走跌，2016年均價一坪54.3萬元，較2014年57.8萬元，一坪下跌3.5萬元，跌幅達6.1%。 各類型產品中，又以土地持分大，最具都更效益的公寓跌幅最深，達7.3%，平均單價從53.7萬元跌破5字頭至49.7萬元，其次為華廈和商辦產品6.4%，老舊住宅大樓跌幅1.6%最少。 住商不動產企研室主任徐佳馨表示，公寓雖然價格低、坪數實在，但高齡化社會來臨，較具購屋能力的換屋族大多希望能有電梯，承接公寓的人通常預算有限，因此公寓價格跌勢最重。 她表示，政府大力推行老屋重建，提供容積獎勵及稅費減徵優惠，對屋主、建商確有吸引力，但無論老屋重建或都更，最大困難都在整合，對於不同意戶政府目前仍無有力措施，未來政策能否推行，仍待觀察。
台北捷運中山地下書街租金喊漲，同為捷運公司管理的東區地下街去年11月決標，公告標案底價也上漲2成多，日前還爆出租金大漲、業者求去的消息，得標廠商無奈表示，反映成本上漲，租金勢必提高，但為讓下游廠商活下去，也會壓縮到他們的利潤。 台北捷運共6條地下街，分別由捷運公司、市場處和財政局管理，北捷管理東區地下街專營服飾、精品、童裝、鞋子等百貨約80間店舖，和中山地下街約100間店舖（含書街）、另有台北車站B1商圈9間，除了中山書街，其他都標出。 業者透露，近期標案成交價都大幅上漲，如東區地下街A區價格從上一次638萬漲到800萬、B區價格從185萬漲到320萬；中山地下街（京站到中山站段）從320萬漲到480萬；台北車站分4標，上漲5到8成。
東區地下街得標廠商馬林國際股份有限公司經理許安東直言，面對公告底價上漲2成多，下游廠商租金一定提高，但相對也會壓縮得標廠商的利潤。 對於北捷地下街租金紛紛調漲，負責管理台北車站地下街的財政局長陳志銘表示，台北車站地下街的年租金近6千萬元，合約要到108年才到期，將等合約到期後，再檢討租金漲跌。 而北市市場處管理的台北地下街、站前地下街、龍山寺地下街，主要安置當年中華商場的拆遷攤販，約1200多攤，目前共80間公司、簽約3年，依規定土地租金為公告地價5％、房屋使用費為評定現值10％計算，台北市公告地價去年一口氣調漲30.38％，市場處營運規劃科長陳峰輝表示「攤販租金勢必受影響」。
• 有「地王」之稱的宏泰集團董事長林堉璘，為挺台灣教育，將旗下市值逾千億元信義計畫區精華土地交付公益信託，信託總金額近300億元，成為全台規模最大的公益信託，近期規劃明年成立全台最大的人才培育相關獎項。 林堉璘高齡81歲，長年以來掛心台灣教育，早在20多年前已萌生成立公益信託計畫，但對他來說「捐錢簡單、用錢難」，因為如何運用這筆資金，真正做到提升國家人才競爭力，才是他關注的重點。
買地向來精準且「只進不出」的林堉璘，公益信託的託款資產包括名下鑽石寶地－信義計畫區A14（ATT 4 Fun）、A16和A17（威秀影城）、A19（NEO 19）等四大精華地，集團起家厝－宏泰總部「宏泰世界」、「宏泰世紀」兩棟大樓，以及林堉璘個人旗下上市櫃公司股票，也全數交付公益信託，相關資產和股息收益每年約貢獻12億到15億元現金流。 據信託公會至去年底的最新統計，「公益信託林堉璘宏泰教育文化公益基金」信託財產總金額，高達294.19億元，占全部公益信託總金額近四成，為全台規模最大的公益信託；其中林堉璘信託資產總金額近300億元，主因相關土地資產均在1980年鑑價，若以目前市值重估，公益信託財產可能超過2,000億元。 林堉璘大女婿暨展悅建設董事長許東隆表示，公益信託接下來將會成立基金會，規劃最快明年設置全台最大規模人才培育相關獎項。
圖／經濟日報提供
為了飛安，松山機場圍牆將外移2公頃。民航局表示，為符合國際規範，民航局已取得都市計畫變更，於去年元月開始分3年編列預算81億元，計畫於明年12月底完成松山機場週邊土地的收購，後年動工。對於台北市長柯文哲主張將松山機場遷到桃園國際機場，民航局說，尊重柯文哲市長的主張，民航局為了松山機場飛安，仍會完成圍牆的外移。
外移的2公頃土地，不會做為跑道，會是空地，讓飛機起降有問題時有緩衝空地。民航局表示，松山機場圍牆外移主要考量飛航安全，以讓松山機場跑道更能符合國際飛安標準，該計畫目前為徵收用地階段，計畫範圍內巷道封閉問題，目前尚無時間表。該局強調，此一計畫純粹考量飛安，松山機場未來是否遷建屬另一範疇問題，與此計畫無涉。民航局說，松山機場航廈頂樓已設有觀景台，免費提供民眾欣賞飛機起降；民眾喜歡觀看及拍攝地點在臨近機場10號跑道頭的濱江街180巷，未來有可能在機場圍外移後，民眾再也無法進入。（戴安瑋／台北報導）
雄崗建設轉投資的「義來藝去EAGLE餐廳」，一年營收已經破億元，並成為雄崗未來拓展餐飲據點的旗艦店。
雄崗建設本業與業外布局摘要 今年是房地產市場的築底年，雄崗建設除了放緩150億元的建案銷售進度，將豪宅強銷延至明年之外，也將暫停建立土地庫存的購地動作，進而在今年起，擴大資產活化規模，持續轉投資咖啡和麵包等餐飲據點，3年增到10多家，並且在岡山地區開設平價和四星級飯店，就近服務路竹科和螺絲螺帽廠商。 雄崗建設董事長林清吉表示，高雄房地產市場的價格和銷量變化，今年價格再破底的機率不大，因為「建商不會再向下賣」，但是，開價和成交價，還是有一些空間。
林清吉說，以雄崗建設在農16特區推出的豪宅建案「雄崗信義美術館」為例，平均開價和平均成交價，大約還有10％到15％的空間，雖然客戶仍有殺價傾向，但是，跟其它建案相同，每家建商的老闆「心中的底價，不會再讓了」。 目前除了「雄崗信義美術館」和「雄崗花園美術館」這2個新、舊成屋豪宅建案，另外還有橋頭新市鎮的「巴黎行旅」、以及岡山地區的透天厝等4個平價宅建案，林清吉指出，雖然總銷售金額約達150億元。 他表示，但是今年的營運策略「主要是順銷」，要到明（107）年農曆年之後，才會進入強銷階段，特別是明年5到6月可以完工交屋的豪宅建案「雄崗信義美術館」。 此外，今年也不把購買土地、補庫存，列為優先項目，林清吉說，雄崗目前擁有的土地面積大約3、4千坪，今年開始進行這些資產的活化，兵分二路，首先將以「義來藝去EAGLE餐廳」做為基礎，在未來3年之內，擴展到10多家。 他說，位於農16特區內的「義來藝去EAGLE餐廳」，在經過105年一個完整的年度之後，營收已經破億元，也具有自己的品牌特色，因此，餐飲產業將成為雄崗建設未來的營收支柱之一。 此外，林清吉指出，由於雄崗部分土地位於岡山區，而且他出身的區域，長期沒有像樣的餐廳和飯店，因此，雄崗也在多角化的地圖上，增加了在岡山興建飯店的轉投資事業，第一間將會是平價旅館，可望在今年年底動工興建，將採用類似美國Holiday Inn的模式，房價初步規畫每晚1,200元到1,500元之間。 他表示，雄崗的第二間旅館，基地面積1千坪，規畫四星級飯店，並有餐廳和宴會廳，預定2年後動工，就地供應岡山螺絲螺帽聚落、以及路竹科的餐廳和飯店需求。 (工商時報)
落實蔡總統田園化生產聚落政策，行政院長林全本周將聽取彰化水五金示範區推動方案，示範區成功後，其他未登記工廠聚落也將跟進，初估合法納管後，環保、消防、水利等設備投資，將帶動上千億元經濟效益。 根據經濟部資料，目前未登記工廠家數約有3.8萬家，大小聚落散布全台各地，較大的聚落則有彰化水五金、新北市塭仔圳等。 官員表示，依彰化水五金產業發展協會等業界初估，1萬家未登記工廠納管後，將可增加投入消防、環保、水利等設備投資約100億元，帶動相關經濟效益約400億元。整個田園化生產聚落政策若能推動成功，可帶動的經濟效益將有上千億元。 與農田錯落的彰化水五金聚落，凸顯未登記工廠使用農地問題，蔡總統提出田園化生產聚落政策，並希望以彰化水五金做為示範區，尋求最佳方案，兼顧環保永續及產業生產。 官員表示，目前規劃雙管齊下，高汙染的未登記工廠，將強制移轉到附近工業區；低汙染的擬設產業專區，輔導有條件申請就地合法。
官員說，有條件是指這些工廠必須繳回饋金、設公共設施、設隔離綠帶，未來工廠設備也須符合環保、消防等規定，因此並不是「就地合法」，納管後，廠商也要符合相關條件、付出成本。 從產業面來看，原本是隨便蓋的違章工程，合法納管後，廠商若有心經營，配置環保等相關設備，有助升級，產值也可提高，並解決國內產業用地不足問題。 至於用地的取得，目前規劃由內政部編定都市計畫，或由經濟部依產創條例編成產業園區方式，讓部分農地重劃為工業使用。官員也坦承，後續推動可能面臨環保團體的反對力量。 為落實田園化生產聚落政策，經濟部日前提出小型產業園區開發補助辦法草案，打算八年編300億元預算，補助小型產業園區基本公共設施開發成本，隨著引來環保團體不滿。 官員說明，現有違章工廠散落農地現象若不設法解決，一樣存在汙染環境問題，納管後可促使廠商符合環保規定。
圖／經濟日報提供
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