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暴衝式房屋稅、地價稅衝擊,商用不動產成受災戶。因台北市持有稅雙漲,信義計畫區國泰置地大樓、華南銀行總部大樓這二棟新完工商辦大樓,持有稅占租金收入逾25%。若台北101大樓現在蓋好,光是持有稅就吃掉五成租金收入,對投資意願產生重大衝擊。
高力國際董事總經理劉學龍指出,台北市現行的高額持有稅,已阻礙民間投資新建辦公大樓、購物中心與旅館等商業設施的意願,降低國內的經濟成長率及減少就業機會;這波因房屋稅、地價稅暴漲受波及的,以2014年7月以後完工的國泰置地大樓、華南銀行總行大樓最嚴重,堪稱最大受災戶。 高力國際調研部董事李日寶分析,國泰置地大樓、華南銀行總行大樓每坪月租金,分別為3,300元、2,800元,依照北市六年緩漲機制計算,現行地價稅、房屋稅等持有稅,占整體租金收入已達26.6%和25.1%。
華南銀行表示,房屋稅跟地價稅對新總行大樓租金收益確有影響,但整體而言影響不大,新大樓一年租金進帳約2,000萬元。國泰人壽則表示,持有稅沒有占租金25%這麼高,對於房屋稅、地價稅的調漲,國壽認為,對置地廣場影響不大,反而對於地上權的不動產衝擊會比較大。
華銀位於松仁路的總行大樓,目前僅規劃六個樓層對外出租,每坪租金3,200元,已出租四個樓層,僅剩兩層樓待租中。華銀主管說,房屋稅與地價稅調漲,雖然使持有成本拉高,但整體衝擊不大。 華銀自2014年將總行搬遷至信義區後,積極活化資產,成效日漸顯現。華銀估計新舊大樓出租後,一年租金進帳約5億元,加上信義區新總行大樓已有四層樓出租,去年租金收入進帳4.8億元,比前年增加約一倍。
台北市政府昨公布「東區門戶計畫」,包括在南港興建8000戶公宅、南港轉運站東站、生技產業聚落等亮點計畫,下半年將正式啟動。財政局長陳志銘說,市議會通過立院換地案後,北市府換到的將是另一個「信義計畫區」。 台北市長柯文哲表示,高鐵南港站開通後,第一個月南港車站的出入人數增加30萬人次,東區門戶計畫將以南港車站為中心,涵括生技、交通、北部流行音樂中心等,未來將往北涵蓋到內湖,成為整個港湖的計畫。 根據市府規畫,東區門戶計畫將有26項子計畫,包括交通轉運站、生技產業、會展產業、公辦都更案、公共住宅等。
其中,南港轉運站將成為「東區聯外運輸門戶」,其中往返桃園、基隆、新北路線的西站,共8席月台將於4月開通;至於往返宜花東路線的東站則有15席月台,目前已在規畫作業。 未來南港瓶蓋工廠將作為青創基地,周邊將配合南港生技業發展,興建大型國際會展中心,預計採BOT或設定地上權方式招商,成為國家生技產業重鎮。 不過,攸關南港2個最重要發展的南港轉運站東站、瓶蓋工廠,目前土地仍屬中央。北市府去年與中央討論,用位於台北市有地的立法院現址,與國財署的南港瓶蓋工廠等5塊地交換;該案遭許多市議員質疑,議會尚未通過,市府希望新會期能通過。
台灣房市景氣不佳,連知名豪宅「帝寶」也乏人問津。名媛陸勝文委託台灣金服標售的21樓戶別,歷經兩次流標後,一度改為以租代售;另一戶13樓戶別原定今(15)日由法院三拍,也改為停拍,市場人士表示,主因分別歷經兩次流標後,怕價格一再下挫「保不住」。 由台灣金服代為標售的D棟21樓戶別為合併戶,坪數約262坪,另附四個車位,上月15日首度標售,保證金7,500萬元,市場推估每坪底價279萬元,流標後屋主甚至開放媒體參觀,希望可提升頂級客群投標意願。但儘管屋內裝潢設計氣派,上月22日二度標售時,保證金降至7,100萬元仍流標。
台灣金服表示,第二次標售後,屋主原決定改為以租代售,不過屋主並不排斥任何可能,因此不論是有意承租或購買者,皆可向台灣金服接洽。 市場人士表示,雖兩次標售皆未透露底價,但以業界慣例來看,兩次標售底價各約7.5億元與7.1億元。 寬頻房訊發言人徐華辰分析說,帝寶為台灣知名豪宅,價格有一定支撐力,預估未來至少仍有每坪220萬元的水準,香港商匯泓不動產投資顧問協理吳懿倫也表示,帝寶每月租金行情在40至50萬元。 目前市場上還有一戶帝寶淪落法拍,為位於E棟13樓、共131.32坪的戶別,今年1、2月分別進行第一、二次拍賣,底價各為3.31、2.65億元,皆以流標收場。 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,原定今日進入三拍,底價將降到2.1億元,每坪單價連190萬元都不到,跌破200萬元大關。但可能考量到帶租約狀況,導致購屋人不敢出手,因此債權銀行擔心無法取回完整債權金額,向台北地院申請排除租賃合約,等到帶租賃問題解決後,才有助提升投標意願。
圖/經濟日報提供
房仲業者引述財政部的資料,2016年不動產持有稅(房屋稅加地價稅),合計1668.51億元,年度大增262.88億元,創13年新高;但不動產交易稅(土增稅加契稅)卻為近4年新低。 信義房屋(9940)不動產企研室根據財政部統計處全國的稅收資料顯示,2016年的不動產持有稅(房屋稅+地價稅)創下近13年新高,合計新台幣1668.51億元,年增262.88億元。 對比不動產交易稅收(土增稅+契稅)卻創下近4年的新低,僅947.61億元;且2015年持有稅收比交易稅收多出10%,2016年更多出76%,兩者差距愈來愈大。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,近年不動產稅收多來自地價稅與房屋稅的增加,主要是因為地價稅3年調整一次,且調漲近3成,2016年地價稅稅收939億元,成為不動產稅收中最高的項目;房屋稅近年則呈現穩定增加,2016年稅收達729.63億元,主要是房屋稅改革也針對新屋調高標準單價,因此房屋稅與地價稅連年增加。 不過不動產產業的景氣從2013年以後一年不如一年,契稅與土增稅的稅收是近4年以來的新低,土增稅的稅收則與土地公告現值調整與交易景氣連動,2016年土增稅收為833.9億元,是2013年以來的新低。 曾敬德表示,近年房地產價量景氣趨緩,價格已經回檔修正,2017年的土地公告現值近乎持平,加上地價稅3年一調,未來兩年地價稅不至於再大漲;至於房屋稅受惠於新房屋完工增加,估計仍會緩步增加;土地稅與契稅則得視未來景氣波動而定。
宜蘭頭城轉運站今年2月動工,預計年底完工,總經費約1千多萬元,完工後將有3座月台,供兩線國道客運及一線市區客運車停靠及發車;但地方人士反映,轉運站只便利觀光客,對地方交通幫助不大,縣府表示,未來市區客運統一上下車,更便於管理,並會極力爭取北宜直鐵及台二庚道路延伸,透過長短程分流讓交通網更健全。 頭城外澳沙灘是衝浪客的天堂,附近的蘭陽博物館則是著名的特色地標,但因當地缺乏轉運站,造成民眾遊玩不便,且市區客運停靠站點不一,常有遊客為此所苦,為解決交通問題,縣府決定設置宜蘭轉運站,未來民眾可直接搭乘國道客運抵達,搭乘市區公車也更加便利。 代理縣長吳澤日前視察頭城轉運站,有民眾反映,新建的轉運站有利觀光客,但與地方連結性不大,盼能增設市區接駁,優先改善地方交通。
代理縣長吳澤成表示,改善地方交通部分,目前已向行政院前瞻基礎建設專案提出北宜直鐵捷運化,結合鐵路立體通勤化,長短程能分離,也爭取台二庚線延伸道路,讓居民通往烏石港南端有更便利的選擇。轉運站興建後,市區公車在此增加停靠站,居民到此遊玩可增添便利性。 公共運輸科長鍾瑋表示,頭城火車站因路幅不大,客運大多採用當地大樓的一樓店面進行售票,未來轉運站完工後,將整合地區客運及宜蘭勁好行等接駁車,統一在此上下車,站體做好後會放上路線整合資訊,讓民眾一目了然。市區客運目前最遠行駛至外澳,對部分民眾仍有不便,未來將視地方需求,研議是否增班或調整路線,將整體路網列入綜合規劃討論。
長安西路一處都更案張姓不同意戶堅守家園,實施者欣偉傑建設卻趁張姓住戶出席協調會時偷拆屋,導致房屋倒塌,欣偉傑雖取得拆除執照,但未報備拆除計畫,台北市都發局事後僅以「建築法」違反公共安全為由,裁罰建商九萬元;但根據建管處統計,北市尚有四都更案,一樣有拆照、未報備計畫,基地不乏在信義路三段等精華區。
對此,都更處、建管處坦言,沒有法令可罰建商偷拆行為,呼籲建商做好協調。 據建管處統計,北市共有廿八處都更案已取得拆除執照,且尚未取得使用執照,都更案並未興建完畢。但其中有五案未報備拆除計畫,包括大安區樂業街一帶的源座建設都更案、大安區信義路三段的昇立建設都更案、文山區忠順街二段的元利建設都更案、中山區伊通街的昇陽建設都更案、大同區長安西路欣偉傑建設都更案。 記者致電給各建商,昇陽建設稱,中山區都更案已取得百分之百同意,只是尚未向建管處報備拆除計畫。源座建設則表示,建築結構體都已蓋好了,不清楚為何被建管處列入未報備拆除計畫。至於元利、昇立建設人員則不願多談,至截稿前無法取得進一步回應。
長安西路都更案發生偷拆事件,都更處坦言,建商拆除有產權人的房屋,沒辦法依「都更條例」開罰,但後續仍會有責任面臨不同意戶可能提出刑事、民事毀損、公共危險罪、殺人未遂等告訴,呼籲建商仍應向市府申請協調;都更處解釋,「都更條例」精神是促進都更,因此,最嚴重罰則為「撤銷更新核准」,也是針對實施者執行都更的「怠惰」情形,不適用類似長安西路都更案的狀況。 建管處發言人洪德豪表示,只要實施者領得拆照,「建築法」只能針對施工中的建築開罰,如長安西路案就是因拆除未顧及公共安全,開罰建商及監造人各九萬元。他補充,礙於法規規定,就算建商來申報拆除,建管處也無法得知是否真的達到百分之百同意拆除。 另一方面,欣偉傑建設本月三日趁不同意戶張姓屋主出席都更處協調會時拆除房屋,導致四樓倒塌,六日都發局召開都更審議會專案會議討論此案,會中建商及不同意戶各執己見,都發局長林洲民決議十天內再召開會議,期間雙方先私下協商。林洲民昨受訪表示,下次專案會議將於廿日舉辦。
台中地方法院委託台灣金服,拍賣達鴻先進位於后里中科園區廠房及機器設備,昨(14)日進行第一拍,底價約27.48億元,由台灣美光記憶體27.52億元得標。 據了解,此案共有記憶體、面板與製藥廠三家公司感興趣,但最後只有標的廠房正對面的台灣美光記憶體出手,得標價為27.52億元,僅略高於底價27.48億元,溢價率0.5%,出手精準。
金灣金服表示,該案動產價值約2億元,不動產部分換算後每坪約10萬元,以高科技廠房而言,這個價格相當實惠。 達鴻先進的債權銀行表示,32億元聯貸債權數多已提存呆帳,這次透過台灣金服拍賣所得,參貸銀行可依所拍得的金額進行分配,再將拿到的金額回沖呆帳,雖沒辦法足額回沖,但多少有些幫助。 金灣金服受台中地方法院委託、負責執行本次拍賣。昨日第一拍、底價約27.48億元,達鴻先進廠房及機器設備位於台中后里中科園區,當初向中科管理局租地建屋,占地約4公頃,面積約2.0729萬坪。 達鴻先進為生產觸控面板的科技廠,由觸控面板廠TPK-KY宸鴻轉投資,去年7月撤回重整後聲請破產。
開發金控子公司開發工銀預定今(15)日轉型更名為開發資本,上繳工銀牌照,國內僅有的兩家工業銀行就此全數退場,走入歷史。 開發資本將全力朝外籌創投暨私募股權基金的方向發展,降低自有資金直接投資,從過去獨力當「金主」投資台灣產業,變身為集結各方資金,布局潛力產業的中介平台與投資資產管理者;開發金預期新模式將發揮協同效應,為國內產業帶來更多資金與資源挹注。 2014年初開發金併購凱基銀前身萬泰銀行,新增商銀子公司,當時就確定開發工銀將上繳工銀牌照轉型的方向,今天正式落實。 金管會日前也發函核准開發工銀轉型更名開發資本,開發工銀配合今天的轉型更名基準日,在昨(14)日召開董事會代行股東會職務修改公司章程,終結過去18年的工銀運作。在此之前,原本開發工銀的企金、金融交易資產與業務部門均已切割併入凱基銀,就剩下直投相關業務。
開發金發言人、副總經理張立人表示,開發金併購商銀時即承諾工銀牌照上繳轉型,且原來工銀的投資部位必須在2020年降到金控淨值的兩成以內,目前暫估約340到350億元間。不過,雖然轉型後的開發資本,必須降低投資部位,但藉由對外籌集成立創投與私募基金,可以帶來更大規模的投資銀彈,不會因為轉型而讓產業籌資發展減少了資金來源。 張立人補充,過去工銀可以同時滿足產業發展的股權投資與融資兩種資金需求,雖然工銀結束轉為開發資本,不能提供融資,但是在金控架構下有商銀可以融資給企業,因此就功能來說,開發金仍兩種都具備,開發資本可以募集基金投資企業持股,凱基銀行可以提供融資服務。開發工銀轉為開發資本後,今年已敲定將新募集與設立至少四檔股權投資基金,在兩岸與海外新增逾新台幣130億元的外籌基金管理資產。
開發金控旗下子公司今(15)日起再添一家,原本隸屬開發工銀之下的開發資產管理公司,配合開發工銀轉型更名開發資本,開發金決定調整投資架構,將開發資產管理提升至金控子公司位階,使得開發金的子公司從目前的工銀、商銀與證券等三家,變為商銀、證券、開發資本與資產管理等四家。 據了解,目前多數金控旗下的資產管理公司,都是位列金控子公司,雖然早期資產管理公司設立,其業務多數與金控下的商銀處分不良債權相關,但是也涉及不動產擔保品等處分或競標,因此依規非商銀所投資,都是金控子公司,開發金相對因為工銀不受銀行法規範,資產管理公司維持工銀下轉投資事業,顯得較為特殊。不過,開發工銀轉型結束工銀後,開發金也必須調整資產管理公司的股東投資架構,所以提升為金控子公司。
從工銀到開發資本公司
圖/經濟日報提供
外媒報導,台灣監管機構新規限制壽險公司不得投資「贖回期限在五年以下」的國際板債券,預計5月實施,導致許多知名外國企業加快發行福爾摩沙債券。 華爾街日報報導,福爾摩沙債券指的是,在台灣發行以主要外幣計價的公司債,主要為美元。據Dealogic與德意志銀行的資料顯示,福爾摩沙債券發行金額,繼去年成長50%至將近500億美元後,今年以來發行額已暴增81%至171億美元。 美國的公司債市場規模居全球之冠,但蘋果、輝瑞製藥(Pfizer)等美國大型企業近來卻爭相到台灣發行美元債券,原因是台灣債市具備的特點,讓發債公司能在到期日前贖回,且成本相對便宜。
對發債公司而言,可提前買回的優點是能在利率較低時償還,在借貸成本更低時再度發債。 但這個特點並不利於投資人,若發債公司提前償還,投資人可能握有額外現金,卻苦無具吸引力的替代投資標的。 報導指出,這種狀況即將改變,金管會已預告修改「保險業辦理國外投資管理辦法」,增訂保險業投資國際板債券,贖回期限至少滿五年。台灣過去對於附買回權公司債的贖回時間沒有任何限制,新措施是為了減少投資人受到的衝擊。 德銀亞洲私募主管史蒂芬(Doug Stephen)說:「可提前買回的特點,是福爾摩沙債券(對發債者)的吸引力之一。」 相較於美國公司債市場規模8.6兆美元,台灣債市規模確實很小。 然而幾家美國績優股公司,例如蘋果、輝瑞、威瑞森電信(Verizon)、康凱斯特(Comcast),今年以來分別在台發行10億美元公司債,AT&T本月初發行14.3億美元的30年期公司債,票面利率為5.5%。AT&T表示,公司預期投資人需求強勁,「我們樂見這類債券帶來的投資人多樣化」。 史蒂芬表示,福爾摩沙債券的買回權成本,僅相當於收益率外加0.1%至0.15%,遠低於其他市場。
外企在台發行外幣債券金額
圖/經濟日報提供
久大資訊(3085)、數字科技(5287)昨暫停交易,並召開重大訊息說明會,久大資訊宣布以1.88億元收購數字科技旗下101原創T恤平台,同時以1.83億元收購拍手童裝51%股權,合計併購資金達3.71億元,數字科技預估6月股東會通過之後完成交割。
至於資金來源,久大去年股東會已通過分兩階段發行共4萬張的私募股,資金用來支應去年東京著衣及本次併購案。另外,久大將於3月23日召開臨時股東會,繼續通過發行2.9萬張私募,充實營運資金。 久大資訊跟數字科技昨在櫃買中心共同召開重大訊息說明會,數字科技總經理吳聰賢強調,出售101原創T恤是想更專注生活網路資訊平台,且此次出售僅針對101原創T恤。101原創T恤平台於2012年成立,直到2015年轉虧為盈,當年度獲利600萬元,2016年稅後盈餘1800多萬元。 久大去年才買下東京著衣,切入女性服飾電商,現在又買下童裝跟101原創T恤,久大資訊總經理凃靜婷表示,希望藉由收購101原創跟拍手童裝,能更充實久大電商品項的豐富度。
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