歐亞不動產估價師聯合事務所
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立法院內政委員會昨天初審通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」草案。未來經評估必須重建的卅年以上老屋或危險建築,屋主配合政策申請重建,可享有房屋稅及地價稅減半徵收優惠,屋主需在兩年減半徵收期間內,辦理轉移,減半徵收最多以十年為限,總計至多可享十二年減半徵收。 行政院將危險及老舊建築物重建條例,列為本會期優先法案,內政委員會經兩天冗長審議後完成審查。初審條文明訂,適用對象分三類,不符合建築法、災防法等,需限期或強制拆除的房屋;安全性能評估未達最低等級者;經結構安全性能評估,建築物耐震能力未達一定標準,經改善不具效力,且屋齡卅年以上的老屋。
初審條文明定,老屋重建需要「全體」土地或建築物所有權人同意。老屋重建將給予適度的建築容積獎勵,但不得超過該建築基地一點三倍的基準容積。內政部次長花敬群表示,若重建案與隔壁鄰地合併,若超過一千平方公尺以上,容積獎勵最高以一千平方公尺為上限,條例施行後三年內申請重建,還能額外獲得建築基地基準容積百分之十的獎勵。 初審條文也明定,主管機關得給予重建計畫補助,並可給予重建工程必要的融資貸款信用保證。 政院原認為房屋稅與地價稅可終身減免,或優惠至房屋所有人轉手,但經朝野立委討論後,認為過度優惠,改以十年為限。 內政部長葉俊榮表示,以十年為限,已經有考慮原來要優惠的初衷,在這樣的基礎下,能促成法案往前推,是可以接受的方向。
圖/經濟日報提供
房屋稅與地價稅大漲,坐擁大筆不動產的壽險業感受最強烈。新光金財務長徐順鋆表示,新壽在台北市信義計畫區五棟商辦不動產,光是稅金支出就占租金收入逾二成。 新光金昨(16)日舉行第4季法說,金控總經理李紀珠意外缺席,引來外界好奇,金控董事長許澎解釋,總經理是因出國不克出席。 徐順鋆指出,新壽在台北市的不動產如經鑑價,受到房屋稅與地價稅因素,造成的跌價損失估計會超過5%,但影響金額約在50億元內。 徐順鋆坦言,今年將面臨四大風險,包括:不動產下修、匯率波動、信用風險以及歐洲選舉等不確定因素,尤其不動產前景將持續看淡。
新光人壽在台北信義計畫區目前有新光傑仕堡、新光曼哈頓世貿大樓以及A12地上權共5筆不動產。 徐順鋆說,近期地方政府又要調整房屋稅與地價稅,對擁有不動產的壽險業影響頗大。 以新壽在信義區的不動產為例,受到不動產持有稅增加,光是稅金支出就占租金收入比重約20~30%,再扣掉營業稅等其他經營成本,進而壓低不動產的租金投報率。
壽險業四大地主
信義計畫區不動產價格開始鬆動?新光金控16日舉行法說會,揭露今年面臨不動產下行風險,主要是房屋稅及地價稅高漲,已占租金收入的20~30%,再加上周邊地價有下跌情況,使得新壽去年底進行不動產鑑價時,發現信義計畫區不動產價格下跌5%以上。 新光金財務長徐順鋆表示,金控營運今年面臨四大風險,第一是信用風險,主要是銀行的授信面,發現中小型企業今年違約率有微幅攀高的情況,因此新光銀已轉作聯貸及中大型企業放款。 第二大風險是歐洲政治風險,擔心歐盟解體,再次出現資本市場黑天鵝。 第三則是匯率風險,新壽海外投資上兆元,為避免匯率吃掉投報率,已將傳統避險比重拉高到70%,且原本NDF只作3個月也延長為半年。 第四大風險就是不動產下行風險,徐順鋆表示,近期國內房地產價格的確有下跌的情況,尤其是信義計畫區,新壽在該區有2棟出租住宅,即信義傑士堡,還有一棟商辦新光曼哈頓,接著就是A12地上權,目前是新光金融中心及艾美飯店,去年底鑑價時就發現有跌價情況,主要是房屋稅及地價稅高漲,造成價格下跌,跌價幅度逾5%,整體不動產價格下跌近50億元。
徐順鋆強調,新壽投資性不動產並沒有選擇市價進行續後列帳,鑑價只是為了評估壽險隱含價值(EV),因此不動產跌價不會影響新壽獲利。 4大壽險公司國泰人壽、富邦人壽、新光人壽及南山人壽,在信義計畫區都有大筆不動產,除新壽外,其他3家都選擇不動產市價法,即投資性不動產價格波動都會進損益表。 但國壽表示,其信義計畫區不動產都是商辦大樓與商場,並不會因為稅金調高影響價值,反而是出租率上升、商場營收提高,價值會上揚;這波被房屋稅及地價稅影響價值的主要是信義區的住宅及地上權,國壽並沒有受到太大影響。 業者也表示,地上權每年本來就要認列價值減損,同時公告地價一直調高,也會影響租金收益率。 (工商時報)
依據最新買賣登記案件數統計資料顯示,2017年1月航空城計畫範圍內買賣移轉登記案共計21件,較前月(37件)與2016年同月(27件)減少。整體而言,受國內經濟景氣不佳及2016年實施房地合一稅制之影響,本區土地投資性需求大減,交易量呈現盤整格局,成交均價則為緩跌修正態勢。 在土地、建物買賣登記移轉筆、棟數方面,2017年1月土地移轉筆數為25筆、建物棟數為5棟,共計30筆,均較前月(土地59筆、建物9棟)與2016年同月(土地44筆、建物8棟)減少。 依據2016年11月發布之實價登錄揭露案件資料分析,桃園市航空城範圍內揭露案件統計:
一、農牧用地計16件,較前月(3件)與2016年同月(3件)增加。
二、乙種建築用地計4件,與前月(4件)持平,但較2016年同月(1件)增加。 本月農牧用地成交均價為5.71萬元/坪,與上月(5.87萬元/坪)相當,但較2016年同月(8.09萬元/坪)大幅下跌。 甲、乙種建築用地均價為11.7萬元/坪,因甲、乙種建築用地交易量少,成交均價易受個案成交價格影響,較不具參考性。
為了讓台北市議會舊址順利招標,北市財政局昨在市府舉辦投資說明會,吸引20多家業者參與。財政局表示,儘管大致的招標條件都和之前相同,不過為了增加誘因,基地內2棵受保護老樹的移植計畫已申請通過,台北城博館的設址現址也將放寬。 至於何時招標?權利金底價是否會調整?財政局表示,會先等一個禮拜,看看有無潛在投資者詢問,再決定是否啟動估價財審會等行政流程。 位在中山南路、忠孝東路一段口的市議會舊址,面積約2025坪,採地上權方式開發。台北市長柯文哲上任後,權利金一路從原本60億元砍至28餘億元,無償撥用給北市府的樓地板面積更減半,甚至先拆除地上物,標案內容更多次調整。
去年還因應公告地價調漲,將地租改採「漸進式」調漲,每年最高以6%為限,不過依舊無人投標,也導致市議會舊址流標次數高達5次之多。 不過由於市議會舊址位在北市精華地段,擺著「養蚊子」也不是辦法,因此傳出北市府有意捲土重來再招標,但擔心招標再度碰壁,決定昨先召開投資座談會,了解投資人的意見。 據了解,昨參與投資座談會的業者有20多家,包括新光人壽、國泰人壽、台灣人壽、皇翔建設、太子建設等業者,不過由於市議會舊址非第一次招標,業者對招標內容並不陌生,與會業者並無太多發言。 實際上,為了增加招標誘因,繼先代拆地上物後,北市府又主動完成基地內2棵受保護護老樹的移植審查。財政局表示,基地內要移植的樹總計17棵,其中有2棵是受保護老樹,日前已經樹保審議委員會審議通過,也減少了移植審查時程的不確定性,至於移植計畫審查的250萬元經費,後續將由得標廠商支付。 此外,由於北市府規畫,台北城博館須設在忠孝西路、中山南路口的A區,但過去屢有業者反映,該區塊是精華地段,盼可移到該基地後方,財政局昨也確定放寬設址現址,不再硬性規定須設在A區。 財政局表示,會再觀察一個禮拜,希望徵求潛在廠商,若業界沒有什麼反映,就可能再評估,不會急著推案。
台北市地政局今天說,「居住正義論壇Ⅱ」順利落幕,會中聚焦3大重點包含,發布商辦租金指數、檢討預售屋管理新制、訂定北市地價區段劃分作業要點草案。 為建立住宅與房市政策公開研商討論平台,北市府舉辦「居住正義論壇Ⅱ」,盼了解各界看法。 地政局長李得全說明健全房市政策研擬過程及策略地圖,並聚焦3大重點,包含發布商辦租金指數、檢討預售屋管理新制、北市地價區段劃分作業要點草案。 地政局經過研商與測試,以實價登錄為樣本,發布全國首創公部門版「商辦租金」指數,預計每半年,也就是每年3月、9月各發布1次,建置具公信力商用不動產租金指標。
為解決預售屋契約高違規情形及降低預售屋消費爭議案件,地政局說,建立業者自主檢查及協力公會等預審型契約,3月1日正式推出預售屋管理新制,並發布各建商配合情形與建案名單。 地政局表示,官網也會建置平台,並公開自主檢查與契約預審名單供外界查詢,也呼民眾看籲預售屋時,務必要求建商出示「預審合格文件或網站公告自主檢查名冊」。 地政局說,現行公部門地價是以區段方式採大量估價,未能反應各宗地實價,地價區段劃分的細緻化是精進地價查估的關鍵作法之一。 地政局將訂定「台北市地價區段劃分作業要點之意見徵詢」,今年6月可完成地價區段劃分原則並法制化,作業要點研議期間,草案資料也會放在主網站。
去年全國買賣移轉棟數創調查以來新低,不少房產業者到處拓展生機,有房仲業者選擇與台灣連鎖加盟促進協會簽訂「合作意向書」(MOU),希望能夠在第一時間掌握各類加盟品牌拓點時的店面需求,推估至少有千家店面需求,預計4月正式簽約。 東森房屋董事長王應傑指出,今年策略朝多元發展,有任何成交商機都會嘗試,即便租賃收入只占整體收入的1/10,但是台灣連鎖加盟促進協會目前有350家會員企業,包含10萬多家店鋪數與100萬名以上的從業人員,尤以餐飲業、飲料業品牌為大宗,占比達7成,知名連鎖品牌眾多,每月光是開店租賃需求就有10~15家,今年整體產業拓展店面需求量估計超過1000間,龐大的需求量也讓東森房屋嗅到一絲商機,因此,決定著手合作計畫,未來透過雙方搭配,不僅可滿足彼此的業務需求,也希望能夠度過去年房市最不景氣時期。
不過,他也進一步表示,目前以電商為主流,部分產業對於店面的需求會降低,但是餐飲業則是需要實體店面,尤其冬天有拉麵展店、夏天連鎖飲料展店的需求,因此認為店面還是有實質租賃需求。尤其是未來店面會朝向分租的複合式經營模式,一間店面裡可以賣彩券,也可以賣咖啡。 對於美國聯準會升息1碼對於台灣房地產的影響,王應傑認為,影響很有限,尤其目前台灣經濟狀況並非有明顯轉好跡象,倘若跟進升息,也會打折,而升息目的只是為了讓資金留在台灣,台灣房貸利率仍低,對於房市影響有限,除非利率升破3.5%,較目前房貸利率增一倍,才會對整體房市造成衝擊。
可成(2474)瞄準新事業啟動大投資,董事會通過斥資60億元在台設立100%子公司可耀,將用於新事業、新工法、新材料、新製程的研發與投資,並可能用於併購,由於投資規模高達60億元,是可成最大單一投資案,未來的併購或是投資動作欲小不易。 對於董事會投資60億元成立可耀股份有限公司,該公司不諱言的表示,投資金額不低,未來會用於新製程、新材料、工法或是新事業的投資,宣示可成經營扎根的決心。
至於是否用於併購?可成低調表示,未來若有適當機會也不排除用於併購的可能性。 可成的經營風格殷實,截至目前為止,轉投資公司不多,僅生產筆電軸承的鑫禾(4999),以及LED晶片廠光鋐(4956),鑫禾去年EPS高達6.14元;光鋐去年則可能是唯一獲利的LED晶片廠;如今董事會再加碼60億元新設100%轉投資子公司,從投資規模、投資領域來看,都可能引領科技業潮流,找出新的投資方向。 (工商時報)
車商近期北台灣大型據點投資計畫
豪華車商拓點不手軟,奧迪(Audi)汽車經銷商奧迪北區公司參與北市「內科2.0計畫」,標下2.2公頃環保局垃圾車維修廠,將斥資至少10億元打造全台最大豪華車全功能旗艦中心。 此外,凌志(Lexus)汽車經銷商桃苗汽車斥資10億(含土地成本)在北桃園豪宅雲集的中路特區,購入近1,400坪基地設立北台灣最大營業據點,營業面積近3,300坪,預計今(17)日開幕營運,擴大北台灣市占版圖。 台灣奧迪汽車今年啟動再造計畫,經銷商戰力重整成為改革重心,尤其北台灣經銷商整合後,原本在北市內湖、南港的服務廠,面臨收併、客戶車輛保修無處可去的燃眉之急。 奧迪經銷商奧迪北區公司,抓準台北市政府推動「內科2.0計畫」的契機,相中原本北市環保局占地2.2公頃的垃圾車維修基地,提出「汽車創新育成基地」計畫案,雀屏中選,將打造作為奧迪台北旗艦中心,昨(16)日並與北市產發局正式簽約,預計今年第3季全部完工啟用。
台灣奧迪介紹,全新奧迪台北旗艦中心總面積逾6,000坪,規模全台最大,將設置新車、品牌中古車展售中心、維修保養中心外,並將在基地內打造尊榮交車中心、鈑金烤漆部門及綠能電動車重點發展基地等設施。 台灣奧迪指出,奧迪台北旗艦中心也將是奧迪與台灣大專院校的產學合作中心,每年提供10個實習名額,並承諾9成以上學子畢業後可繼續留任。同時奧迪北區也提出一連串的回饋計畫,包括釋出廠區內約360坪的室內空間,計畫作為食農創課基地、社會創新實驗室、創新論壇、新創育成空間等,並舉辦扶持新創產業的相關活動。 有趣的是,奧迪可說是北市產學合作案的大贏家,包括進駐北市忠孝東路精華地段的北科大億光大樓,過去在內湖產學園區設點(現為特斯拉汽車進駐),加上這次的環保局修車廠基地,可說是最熱衷參與產學合作的豪華車品牌。 (工商時報)
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