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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
立法院內政委員會昨天初審通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」草案。未來經評估必須重建的卅年以上老屋或危險建築，屋主配合政策申請重建，可享有房屋稅及地價稅減半徵收優惠，屋主需在兩年減半徵收期間內，辦理轉移，減半徵收最多以十年為限，總計至多可享十二年減半徵收。 行政院將危險及老舊建築物重建條例，列為本會期優先法案，內政委員會經兩天冗長審議後完成審查。初審條文明訂，適用對象分三類，不符合建築法、災防法等，需限期或強制拆除的房屋；安全性能評估未達最低等級者；經結構安全性能評估，建築物耐震能力未達一定標準，經改善不具效力，且屋齡卅年以上的老屋。
初審條文明定，老屋重建需要「全體」土地或建築物所有權人同意。老屋重建將給予適度的建築容積獎勵，但不得超過該建築基地一點三倍的基準容積。內政部次長花敬群表示，若重建案與隔壁鄰地合併，若超過一千平方公尺以上，容積獎勵最高以一千平方公尺為上限，條例施行後三年內申請重建，還能額外獲得建築基地基準容積百分之十的獎勵。 初審條文也明定，主管機關得給予重建計畫補助，並可給予重建工程必要的融資貸款信用保證。 政院原認為房屋稅與地價稅可終身減免，或優惠至房屋所有人轉手，但經朝野立委討論後，認為過度優惠，改以十年為限。 內政部長葉俊榮表示，以十年為限，已經有考慮原來要優惠的初衷，在這樣的基礎下，能促成法案往前推，是可以接受的方向。
圖／經濟日報提供
房屋稅與地價稅大漲，坐擁大筆不動產的壽險業感受最強烈。新光金財務長徐順鋆表示，新壽在台北市信義計畫區五棟商辦不動產，光是稅金支出就占租金收入逾二成。 新光金昨（16）日舉行第4季法說，金控總經理李紀珠意外缺席，引來外界好奇，金控董事長許澎解釋，總經理是因出國不克出席。 徐順鋆指出，新壽在台北市的不動產如經鑑價，受到房屋稅與地價稅因素，造成的跌價損失估計會超過5%，但影響金額約在50億元內。 徐順鋆坦言，今年將面臨四大風險，包括：不動產下修、匯率波動、信用風險以及歐洲選舉等不確定因素，尤其不動產前景將持續看淡。
新光人壽在台北信義計畫區目前有新光傑仕堡、新光曼哈頓世貿大樓以及A12地上權共5筆不動產。 徐順鋆說，近期地方政府又要調整房屋稅與地價稅，對擁有不動產的壽險業影響頗大。 以新壽在信義區的不動產為例，受到不動產持有稅增加，光是稅金支出就占租金收入比重約20~30%，再扣掉營業稅等其他經營成本，進而壓低不動產的租金投報率。
壽險業四大地主
信義計畫區不動產價格開始鬆動？新光金控16日舉行法說會，揭露今年面臨不動產下行風險，主要是房屋稅及地價稅高漲，已占租金收入的20～30％，再加上周邊地價有下跌情況，使得新壽去年底進行不動產鑑價時，發現信義計畫區不動產價格下跌5％以上。 新光金財務長徐順鋆表示，金控營運今年面臨四大風險，第一是信用風險，主要是銀行的授信面，發現中小型企業今年違約率有微幅攀高的情況，因此新光銀已轉作聯貸及中大型企業放款。 第二大風險是歐洲政治風險，擔心歐盟解體，再次出現資本市場黑天鵝。 第三則是匯率風險，新壽海外投資上兆元，為避免匯率吃掉投報率，已將傳統避險比重拉高到70％，且原本NDF只作3個月也延長為半年。 第四大風險就是不動產下行風險，徐順鋆表示，近期國內房地產價格的確有下跌的情況，尤其是信義計畫區，新壽在該區有2棟出租住宅，即信義傑士堡，還有一棟商辦新光曼哈頓，接著就是A12地上權，目前是新光金融中心及艾美飯店，去年底鑑價時就發現有跌價情況，主要是房屋稅及地價稅高漲，造成價格下跌，跌價幅度逾5％，整體不動產價格下跌近50億元。
徐順鋆強調，新壽投資性不動產並沒有選擇市價進行續後列帳，鑑價只是為了評估壽險隱含價值（EV），因此不動產跌價不會影響新壽獲利。 4大壽險公司國泰人壽、富邦人壽、新光人壽及南山人壽，在信義計畫區都有大筆不動產，除新壽外，其他3家都選擇不動產市價法，即投資性不動產價格波動都會進損益表。 但國壽表示，其信義計畫區不動產都是商辦大樓與商場，並不會因為稅金調高影響價值，反而是出租率上升、商場營收提高，價值會上揚；這波被房屋稅及地價稅影響價值的主要是信義區的住宅及地上權，國壽並沒有受到太大影響。 業者也表示，地上權每年本來就要認列價值減損，同時公告地價一直調高，也會影響租金收益率。 (工商時報)
依據最新買賣登記案件數統計資料顯示，2017年1月航空城計畫範圍內買賣移轉登記案共計21件，較前月(37件)與2016年同月(27件)減少。整體而言，受國內經濟景氣不佳及2016年實施房地合一稅制之影響，本區土地投資性需求大減，交易量呈現盤整格局，成交均價則為緩跌修正態勢。 在土地、建物買賣登記移轉筆、棟數方面，2017年1月土地移轉筆數為25筆、建物棟數為5棟，共計30筆，均較前月(土地59筆、建物9棟)與2016年同月(土地44筆、建物8棟)減少。 依據2016年11月發布之實價登錄揭露案件資料分析，桃園市航空城範圍內揭露案件統計：
一、農牧用地計16件，較前月(3件)與2016年同月(3件)增加。
二、乙種建築用地計4件，與前月(4件)持平，但較2016年同月(1件)增加。 本月農牧用地成交均價為5.71萬元/坪，與上月(5.87萬元/坪)相當，但較2016年同月(8.09萬元/坪)大幅下跌。 甲、乙種建築用地均價為11.7萬元/坪，因甲、乙種建築用地交易量少，成交均價易受個案成交價格影響，較不具參考性。
為了讓台北市議會舊址順利招標，北市財政局昨在市府舉辦投資說明會，吸引20多家業者參與。財政局表示，儘管大致的招標條件都和之前相同，不過為了增加誘因，基地內2棵受保護老樹的移植計畫已申請通過，台北城博館的設址現址也將放寬。 至於何時招標？權利金底價是否會調整？財政局表示，會先等一個禮拜，看看有無潛在投資者詢問，再決定是否啟動估價財審會等行政流程。 位在中山南路、忠孝東路一段口的市議會舊址，面積約2025坪，採地上權方式開發。台北市長柯文哲上任後，權利金一路從原本60億元砍至28餘億元，無償撥用給北市府的樓地板面積更減半，甚至先拆除地上物，標案內容更多次調整。
去年還因應公告地價調漲，將地租改採「漸進式」調漲，每年最高以6%為限，不過依舊無人投標，也導致市議會舊址流標次數高達5次之多。 不過由於市議會舊址位在北市精華地段，擺著「養蚊子」也不是辦法，因此傳出北市府有意捲土重來再招標，但擔心招標再度碰壁，決定昨先召開投資座談會，了解投資人的意見。 據了解，昨參與投資座談會的業者有20多家，包括新光人壽、國泰人壽、台灣人壽、皇翔建設、太子建設等業者，不過由於市議會舊址非第一次招標，業者對招標內容並不陌生，與會業者並無太多發言。 實際上，為了增加招標誘因，繼先代拆地上物後，北市府又主動完成基地內2棵受保護護老樹的移植審查。財政局表示，基地內要移植的樹總計17棵，其中有2棵是受保護老樹，日前已經樹保審議委員會審議通過，也減少了移植審查時程的不確定性，至於移植計畫審查的250萬元經費，後續將由得標廠商支付。 此外，由於北市府規畫，台北城博館須設在忠孝西路、中山南路口的A區，但過去屢有業者反映，該區塊是精華地段，盼可移到該基地後方，財政局昨也確定放寬設址現址，不再硬性規定須設在A區。 財政局表示，會再觀察一個禮拜，希望徵求潛在廠商，若業界沒有什麼反映，就可能再評估，不會急著推案。
台北市地政局今天說，「居住正義論壇Ⅱ」順利落幕，會中聚焦3大重點包含，發布商辦租金指數、檢討預售屋管理新制、訂定北市地價區段劃分作業要點草案。 為建立住宅與房市政策公開研商討論平台，北市府舉辦「居住正義論壇Ⅱ」，盼了解各界看法。 地政局長李得全說明健全房市政策研擬過程及策略地圖，並聚焦3大重點，包含發布商辦租金指數、檢討預售屋管理新制、北市地價區段劃分作業要點草案。 地政局經過研商與測試，以實價登錄為樣本，發布全國首創公部門版「商辦租金」指數，預計每半年，也就是每年3月、9月各發布1次，建置具公信力商用不動產租金指標。
為解決預售屋契約高違規情形及降低預售屋消費爭議案件，地政局說，建立業者自主檢查及協力公會等預審型契約，3月1日正式推出預售屋管理新制，並發布各建商配合情形與建案名單。 地政局表示，官網也會建置平台，並公開自主檢查與契約預審名單供外界查詢，也呼民眾看籲預售屋時，務必要求建商出示「預審合格文件或網站公告自主檢查名冊」。 地政局說，現行公部門地價是以區段方式採大量估價，未能反應各宗地實價，地價區段劃分的細緻化是精進地價查估的關鍵作法之一。 地政局將訂定「台北市地價區段劃分作業要點之意見徵詢」，今年6月可完成地價區段劃分原則並法制化，作業要點研議期間，草案資料也會放在主網站。
去年全國買賣移轉棟數創調查以來新低，不少房產業者到處拓展生機，有房仲業者選擇與台灣連鎖加盟促進協會簽訂「合作意向書」（MOU），希望能夠在第一時間掌握各類加盟品牌拓點時的店面需求，推估至少有千家店面需求，預計4月正式簽約。 東森房屋董事長王應傑指出，今年策略朝多元發展，有任何成交商機都會嘗試，即便租賃收入只占整體收入的1/10，但是台灣連鎖加盟促進協會目前有350家會員企業，包含10萬多家店鋪數與100萬名以上的從業人員，尤以餐飲業、飲料業品牌為大宗，占比達7成，知名連鎖品牌眾多，每月光是開店租賃需求就有10~15家，今年整體產業拓展店面需求量估計超過1000間，龐大的需求量也讓東森房屋嗅到一絲商機，因此，決定著手合作計畫，未來透過雙方搭配，不僅可滿足彼此的業務需求，也希望能夠度過去年房市最不景氣時期。
不過，他也進一步表示，目前以電商為主流，部分產業對於店面的需求會降低，但是餐飲業則是需要實體店面，尤其冬天有拉麵展店、夏天連鎖飲料展店的需求，因此認為店面還是有實質租賃需求。尤其是未來店面會朝向分租的複合式經營模式，一間店面裡可以賣彩券，也可以賣咖啡。 對於美國聯準會升息1碼對於台灣房地產的影響，王應傑認為，影響很有限，尤其目前台灣經濟狀況並非有明顯轉好跡象，倘若跟進升息，也會打折，而升息目的只是為了讓資金留在台灣，台灣房貸利率仍低，對於房市影響有限，除非利率升破3.5％，較目前房貸利率增一倍，才會對整體房市造成衝擊。
可成（2474）瞄準新事業啟動大投資，董事會通過斥資60億元在台設立100％子公司可耀，將用於新事業、新工法、新材料、新製程的研發與投資，並可能用於併購，由於投資規模高達60億元，是可成最大單一投資案，未來的併購或是投資動作欲小不易。 對於董事會投資60億元成立可耀股份有限公司，該公司不諱言的表示，投資金額不低，未來會用於新製程、新材料、工法或是新事業的投資，宣示可成經營扎根的決心。
至於是否用於併購？可成低調表示，未來若有適當機會也不排除用於併購的可能性。 可成的經營風格殷實，截至目前為止，轉投資公司不多，僅生產筆電軸承的鑫禾（4999），以及LED晶片廠光鋐（4956），鑫禾去年EPS高達6.14元；光鋐去年則可能是唯一獲利的LED晶片廠；如今董事會再加碼60億元新設100％轉投資子公司，從投資規模、投資領域來看，都可能引領科技業潮流，找出新的投資方向。 (工商時報)
車商近期北台灣大型據點投資計畫
豪華車商拓點不手軟，奧迪（Audi）汽車經銷商奧迪北區公司參與北市「內科2.0計畫」，標下2.2公頃環保局垃圾車維修廠，將斥資至少10億元打造全台最大豪華車全功能旗艦中心。 此外，凌志（Lexus）汽車經銷商桃苗汽車斥資10億（含土地成本）在北桃園豪宅雲集的中路特區，購入近1,400坪基地設立北台灣最大營業據點，營業面積近3,300坪，預計今（17）日開幕營運，擴大北台灣市占版圖。 台灣奧迪汽車今年啟動再造計畫，經銷商戰力重整成為改革重心，尤其北台灣經銷商整合後，原本在北市內湖、南港的服務廠，面臨收併、客戶車輛保修無處可去的燃眉之急。 奧迪經銷商奧迪北區公司，抓準台北市政府推動「內科2.0計畫」的契機，相中原本北市環保局占地2.2公頃的垃圾車維修基地，提出「汽車創新育成基地」計畫案，雀屏中選，將打造作為奧迪台北旗艦中心，昨（16）日並與北市產發局正式簽約，預計今年第3季全部完工啟用。
台灣奧迪介紹，全新奧迪台北旗艦中心總面積逾6,000坪，規模全台最大，將設置新車、品牌中古車展售中心、維修保養中心外，並將在基地內打造尊榮交車中心、鈑金烤漆部門及綠能電動車重點發展基地等設施。 台灣奧迪指出，奧迪台北旗艦中心也將是奧迪與台灣大專院校的產學合作中心，每年提供10個實習名額，並承諾9成以上學子畢業後可繼續留任。同時奧迪北區也提出一連串的回饋計畫，包括釋出廠區內約360坪的室內空間，計畫作為食農創課基地、社會創新實驗室、創新論壇、新創育成空間等，並舉辦扶持新創產業的相關活動。 有趣的是，奧迪可說是北市產學合作案的大贏家，包括進駐北市忠孝東路精華地段的北科大億光大樓，過去在內湖產學園區設點（現為特斯拉汽車進駐），加上這次的環保局修車廠基地，可說是最熱衷參與產學合作的豪華車品牌。 (工商時報)
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