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房產新聞

  1. 社宅融資平台啟動了 銀行搶食1500億

  2. 專家:房貸利率高於5% 恐現斷頭潮

  3. 民宅包租代管 享租稅優惠

  4. 房地持有占比 都市男女近5:5

  5. 柯文哲:透過都更,提升居住品質、注入城市美學

產業新聞

  1. 前瞻基礎建設公聽會 今開跑

  2. 可成5廠區同步擴產 資本支出估破百億

  3. 永達大陸獲利 將贏過台灣

  4. 340億還股東 國巨獲利仍翻4倍

  5. 精英處分子公司持股 獲利可觀

 


1、社宅融資平台啟動了 銀行搶食1500億

2017-04-10 08:02:20 聯合報 記者邱金蘭/台北報導

落實總統蔡英文政見,行政院核定啟動社會住宅融資服務平台,協助縣市政府籌資加速興建社會住宅,初估約需一千五百億元,內政部近期發函銀行報價競爭,銀行也可組聯貸團爭取,已有多家銀行有興趣搶食這塊大餅。蔡總統提出八年推出廿萬戶社會住宅政見,內政部明將向行政院長林全報告,住會住宅及都更推動最新情況。依內政部規劃,廿萬社宅中十二萬戶是新建,八萬戶是民間空屋轉用,透過包租代管方式提供。

新建的十二萬戶社宅,融資平台將協調銀行提供低利貸款,做為興建財源。根據政院核定的社宅融資平台方案,利率上限為「郵政儲金二年期利率」,目前百分之一點零九五。內政部次長花敬群表示,初估總需求約一千五百億元,內政部已請各縣市提報最新額度需求。各縣市提報額度需求後,內政部接著會發函給所有銀行,請有興趣的銀行提報額度及利率,再由地方政府與銀行簽訂融資契約。

之前已有多家銀行主動向內政部達表興趣,包括中信銀、富邦、土銀、合庫及農業金庫等,民營、公股銀行都有。參與融資平台的銀行,不限以單一銀行提供貸款及利率報價,也可由兩家銀行以上組成聯貸銀行團報價;融資利率以郵政儲金二年期利率減碼計算,機動調整。

圖/經濟日報提供

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2、專家:房貸利率高於5% 恐現斷頭潮

中時電子報 – 2017年4月10日 上午5:50 工商時報【黃惠聆╱台北報導】

美國聯準會啟動升息機制後,有房貸者都擔心央行也會跟著升息,根據調查顯示,有8成購屋者只能忍受上限是3碼,另一方面,準備購屋者也正在快升息才有「斷頭屋」可買,不過,專家認為,利率必須要至3%之上,甚至到4∼5%時,斷頭屋才會從市場大量拋出,但短期內恐不易看到。永慶房屋集團管理部經理謝志傑表示,根據永慶房屋調查,高達79%購屋者和68%售屋者,對於升息的承受力上限只到2.5%左右,也就是再升息3碼,就超過民眾房貸負擔能力,依照過去每次升息約半碼,大約升6次。永慶房屋集團業務總經理葉凌棋指出,美國已經啟動升息循環,今年可能再升息1∼2次,台灣未來也無排除也會跟著升息,升息恐影響民眾購屋意願,也將成為未來房市重要的變數。至於民眾想要等斷頭屋,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為不容易,因為央行升息半碼,反映在房貸利率僅0.06∼0.07個百分點,因此,房貸利率要升到3%的壓力點還有很長的距離。其次,多數屋主甚至投資客取得時間早,成本較低,除非個人資金周轉有問題,不然不容易產生「斷頭屋」,市場上要出現大量「斷頭屋」壓力不大,想要期待如果去幾波多頭轉空,法拍市場出現爆量來撿便宜的狀態並不容易。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,目前房貸利率多為1∼2%,若政府近期升息,不會一下子就跳到要命的數字,影響消費者的層面多為感受性,話題大於實質。利率若升到3∼4%時信心面會受打擊,若真要到達斷頭或市場拋售,這個利率數字可能要5%以上才會真正出現,不過對於自住及多屋投資者,傷害並不相同。

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3、民宅包租代管 享租稅優惠

2017-04-10 07:58:18 經濟日報 記者邱金蘭/台北報導

新政府將把包租代管方式的社會住宅,複製到一般住宅,行政、立法協調會報今(10)日將討論住宅租賃發展條例草案,透過租稅獎勵等誘因,活絡國內住宅租賃市場,並扶植租賃住宅服務,帶動相關商機。

行政、立法協調會報今天將討論外國專業人才延攬及僱用法草案、住宅租賃發展條例草案,若順利,可望提到本周四行政院會。住宅租賃發展條例草案是新政府繼社會住宅後,要推動的另一個重要法案,已列入本會期優先法案。官員表示,專法草案主要是透過各種誘因,鼓勵個人房東把房子交給專業機構出租或管理,等於把包租代管的社會住宅,複製到一般住宅,藉此活絡住宅租賃市場,並發展國內租賃住宅服務業。

根據內政部資料,國內因居住或就學因素有租賃需求者,約有285萬人,有必要引導整體住宅租賃健全發展。草案規定,未來房東把房屋委由專業的租賃住宅服務業包租、代管,才能享有租稅優惠,包括房屋稅及地價稅可以減徵,以及租金收入享有免稅或較高費用扣除優惠。

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4、房地持有占比 都市男女近5:5

2017年04月10日 04:09 王姿琳/台北報導

財政部最新統計指出,104年度地價稅、房屋稅的納稅義務人,男性均高出女性約8.2到12個百分點;不過,若按縣市別來觀察,可發現都市化較高地區,男女比重趨近5:5,尤以台北市女性分占52.4%、51.0%居各縣市之冠,但農業縣市男女比則約7:3,明顯有「城鄉差距」。據統計,104年度地價稅與房屋稅開徵戶數分別為764萬戶、999萬戶,其中,男性占比是54.1%與56%,較女性高出8.2到12個百分點。財政部表示,此種性別不均態勢,也反映女性在繼承與受贈機會較低,以及無酬在家的家庭主婦較為缺乏自主所得權。此外,若以10歲為一級距,分年齡層觀察的話,可發現29歲以下男性持有不動產的人數,約為女性的2倍,顯示國人受贈或繼承土地、房屋上,還是受到「傳子不傳女」觀念影響。

不過,隨著年齡層增加,因為女性經濟能力提高,單身女性購置房屋人數也隨之增加,男女之間差距逐漸縮小,並且以60至64歲間僅4個百分點最低。外界認為,女性壽命較長也是可能的因素之一。若從縣市別來看,財政部表示,都市化較高的縣市,房地稅的納稅義務人中,男女比重趨近於5:5,但農業縣市則是7:3,離島的金門縣與連江縣,男性比重更是逼近8成,可看出女性擁有房地所有權比重出現明顯的「城鄉差距」。

但是以台北市數據來看,其地價稅與房屋稅開徵戶數中,女性占比分別達到52.4%以及51.0%,皆高於男性外,也較全國平均值高出6.5及7個百分點,居全台22縣市之冠;新北市地價稅開徵戶數中,也以女性占50.8%較多。然而,雲林、嘉義及澎湖、金門與連江縣等5縣,女性納稅義務人所占比重均不及3成5,財政部分析,應和農業及離島縣市65歲以上人口較多,且其兩性差距又明顯高於平均水準有關。(工商時報)

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5、柯文哲:透過都更,提升居住品質、注入城市美學

2017-04-08 林湘慈

台北市長柯文哲於2017年4月7日參與「2017居住正義論壇Ⅲ-公私協力˙改革都更效能」,與內政部政務次長花敬群、財政部政務次長蘇建榮共同聽取專題演講,副市長林欽榮亦主持綜合座談,由公、私部門專業人士一同探討都更議題,提出實務經驗,並共同檢視政策之可行性,期望發展出更符合台北市實際所需的都市更新改革機制,有效執行台北市的都市更新。柯文哲表示,都市更新是台北市很重要且相當複雜的議題,牽涉許多產業,包括銀行業、都市計畫、建築師、不動產開發等等。他亦提及2013年發生的文林苑事件,在此之後台北市的都市更新就進入了黑暗期,政府怕惹事而不敢負責,建築業變得無所適從。

因此,他秉持著「面對問題是解決問題的第一步」的態度,指示林欽榮組成都市更新的專案小組,召集府內都發局、地政局、財政局、都更處、建管處,整合市府內部力量,為避免閉門造車的狀況發生,市府也積極拜訪多方產業,期望公私協力共同解決台北市的都更問題。柯文哲也指出,目前台北市屋齡30年以上的房屋約有48萬戶,佔台北市所有房屋的55%,作為負責任的政府,就要未雨綢繆並且積極的面對問題,因此希望藉由論壇集思廣益,共同檢討及解決問題,為台北市的都市更新注入新活力,提升市民的居住品質及改善都市環境,並注入城市美學,將台北市打造成更美麗的城市。

花敬群也相當肯定北市府積極面對居住正義、都市更新等議題的態度及作為,他更提到房屋老化的速度很快,現階段全台屋齡30年以上者約有380萬件,20年後將增加為740萬件,一定要從宏觀角度來思考如何面對如此龐大的房屋老化壓力,因為這涉及都市競爭力的衰敗與否、人民的居住品質及安全,同時也是龐大的經濟動能及商機,因此這是台灣社會及台北市必須勇敢迎接的課題,毫無退縮空間。現場座談結束之後的提問時間,有一位女士提出她的看法,她個人是都更案的同意戶,因社區內的不同意戶,她已經等待10年的時間仍無法進行都更,副市長林欽榮於現場承諾,將會專案處理協助,也希望未來這樣的協助會成為常態。隨後,柯文哲亦為論壇做總結。他表示,北市府舉辦第三場居住正義論壇,主題是「公私協力・改革都更效能」,在論壇之後將會研擬一個方案,再與產業界check一遍。他說,整個台北市都知道都市更新要處理,但仍然做的很慢,若要依照目前狀況下去執行都市更新,約要2千年後才完成都更,等同是不可能的任務,因此一定要大幅改革。但他強調,市府還是要注意居住正義,要注意同意戶的權益,同時也要注意不同意戶的權益,政府要保護每一個國民,使每個人都有好的居住環境。

他在現場提到了一個例子,近日因為市府推動居家醫療政策,到了一位中風15年的病患家中,才發現他所居住的公寓由於沒有電梯,因此他15年來沒有離開過家門,也很難上醫院求診。他說,在台灣,這樣的情形不是特例。大家只看到台灣的健保發達、掛號費用低,但卻沒人注意因為無法離開家裡求診的病患。他也談及政府推動的社福政策,包括老人共餐、托兒所等等,目前最大的問題就是沒有空間,人口老化、防災、公共空間等問題都要透過都市更新來解決,因此都更對都市發展相當重要。最後,他也感謝這次有私部門提出組成都更法律扶助的想法,不僅能協助居民,更能保護公務員,使公務員能安心執行公務。未來,將會請副市長林欽榮繼續組織專案小組,解決長久以來累積的問題,讓台北市都市更新往前走。

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1、前瞻基礎建設公聽會 今開跑

2017年04月10日 04:09 工商時報 呂雪彗/台北報導

立法院今(10)日起舉行前瞻基礎建設公聽會,首場由綠能建設打頭陣,政府投入243億元特別預算,帶動民間逾1.8兆元投資,盼5~10年在全球綠能產業占一席之地,力拚民國114年太陽光電產值達3,400億元、占全球產值9.7%,風電產值1,218億元、占全球產值12.7%。據悉,新加坡商及瑞士私募基金均選定雲彰嘉地層下陷嚴重區,大面積設置50~100MW(百萬瓦)裝置容量的太陽光電。行政院上周五將前瞻基礎建設計畫核定本,多達366頁送立法院審議,106~113年將投入8,824.9億元特別預算,8年內提高國內GDP規模9,759億元,平均每年創造4-5個工作機會。

政院表示,因國際競爭力評比,台灣基礎建設不足,國際競爭力排名無法大幅向前,包括台灣基礎建全球13名,在亞洲四小龍排名最後,網路整備度也逐年下滑,落後星韓日港排名19名,因此有必要全面擴大基建投資,注入成長活力。立法院今起2周內舉行6場公聽會,檢視行政院提出8年的前瞻基礎建設計畫,今首場由綠能建設披掛上陣,立法院謝絕民眾旁聽,但會直播。政府8年投入綠能243億元特別預算,估至114年可累積帶動民間投資達1.8兆元以上,促進就業5.6萬人。政院希望至少一半以上商機由國內業者爭取,累積練兵機會進軍國際綠能市場。綠能3大建設主軸包括完備綠能技術及建設、加速綠能科學城建置、前瞻技術驗證及健全綠色金融機制,希望引進國內外大型投資,讓綠能科技及產業躍升,打造台灣成亞洲綠能產業重要據點。

其中政府將在高雄興達港投入55億元,打造海洋科技產業創新專區,培養海事科技工程人才、練兵海洋工程、研發海洋科技、引進創新材料,與中鋼鏈結離岸風電產業鏈,作離岸風電水下基礎基地,建立在地化供應量,並可有效活化興達漁港,開創新興產業,增在地就業人口。官員透露,太陽光電技術台灣較成熟,但國際業者包括新加坡商的的台灣速力,及瑞士私募基金投資的天泰,均已相中在雲嘉彰地層下陷嚴重地區,投資地面型大面積太陽光電,設置容量高達50~100MW,不過初步將先從小型屋頂型小試身手,其中台灣速力與彰化縣府就簽25MW裝置容量合作備忘錄。(工商時報)

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2、可成5廠區同步擴產 資本支出估破百億

2017年04月10日 04:09 工商時報 李淑惠/台北報導

可成今年以來宣布投資項目

可成(2474)以銀彈攻勢粉碎市場空頭,繼1月份宣布增資大陸子公司1億美元後,可成在短短一周之內公告五筆設備採購進度,過去一年兩岸五大廠區同步進行產能擴張計畫,設備採購金額達42.1億元,未來3季,可成將繼續加碼,今年的資本支出手筆可望重返百億大關,以具體投資行動宣示金屬機殼的主流地位。繼台南永康廠追加6.3億元設備採購金額之後,可成上周再公布設備採購進度,累計去年4月6日~今年4月7日為止,宿遷、泰州等四大廠區總計採購35.8億元設備,同一時段正是可成遭法人、市場質疑金屬機殼主流地位之際,加碼採購設備的動作,顯示可成無懼於市場流言,維持既定的擴產步伐,也暗示景氣能見度無虞。

可成表示,未來將持續擴產,且設備不限於CNC機台,以迎合下半年旺季的需求,可成指出,在機殼領域中,難度在於複雜的結構、高端的外觀要求、強大的執行力,一體成型金屬機殼加上高質感的表面處理還是主流,其餘材料還不足以構成威脅;這幾年金屬機殼廠競爭門檻拉高,有產能、有能力供貨的金屬機殼廠愈來愈少,供應商不僅大者恆大,也必須要有學習能力,未來在新材料領域中,還是品牌廠的合作首選。

可成去年度的資本支出約85億元,今年根據估計,有望重返百億元大關,寫下歷年次高紀錄,也較去年勁揚18%。蘋果的iPhone 8為十周年大作,新品亮點不少,但對零組件供應鏈來說難度大增,從組裝到零件廠被預期在難度提升之下,備貨潮將會提前於第2季啟動,近日市場已經傳出高階的OLED版本因類載板良率不如預期,恐將遞延一個月的消息,各大零件廠已經上緊發條,迎接此波備貨潮來臨。可成以具體投資行動粉碎空頭打壓,今年以來股價明顯回穩,上周五已經站穩300元整數大關,今年以來股價已經飆漲近40%,且可成定調今年股利政策將走高配息路線,現金股利至少10元起跳,激勵外資法人持續買超持股,今年以來外資持股比率大增7.55個百分點,直逼70%水位。(工商時報)

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3、永達大陸獲利 將贏過台灣

2017-04-10 02:36經濟日報 記者陳怡慈/台北報導

六年耕耘勝過17年。在台灣有17年歷史的保經業龍頭永達,參股24.9%的大陸保經公司永達理開業六年後傳出獲利佳音,今年首季稅後純益已超越去年全年的人民幣近8,000萬元,今年稅後純益將以人民幣2.5億元(約新台幣11.2億)的目標,首次超越台灣市場。永達保經董事長吳文永表示,為了把永達推向國際舞台,已與陸資股東擬定,永達理在大陸或美國IPO(股票初次上市櫃)的計畫,目標是2023年以市值逾100億美元躋身全球保經業第三大。全球前兩大分別為在紐約證交所掛牌的達信保經(Marsh & Mclennan)、怡安保經(Aon),市值分別為300多億美元、200多億美元。

永達理是金管會核准到大陸參股的保經業第二例,資本額人民幣8,000萬元,其他兩位陸資股東分別為:持股51.1%的上海銓冠貿易、持股24%的北京厚鑒科技,2011年5月拿到保監會的許可,目前邁入營運高速成長期。吳文永說,台灣的永達保經,近年稅後純益持穩在新台幣4億元左右;大陸的永達理則是剛要進入獲利爆發期,以今年首季已賺贏去年全年來看,今年稅後純益目標人民幣2.5億元,達陣機率很高。他表示,永達理繳出好成績,主因策略正確。

早在2004年就意識到,「在大陸沒品牌怎麼跟人家競爭?」大陸很認同MDRT(百萬圓桌)會員,業務員都想取得資格,但沒有能力完成,成為永達切入利基。大陸的保險公司,中國平安、中國人壽等等,業務員動輒100多萬人,「人家在招募、你也在招募,我們小小公司憑什麼跟人家競爭?」吳文永說:「業務員要跟的不是有錢的老闆,而是有能力的主管。什麼叫好的主管?MDRT就是國際認可的指標。」永達理去年有626位業務員取得MDRT資格,今年目標高懸1,400位。吳文永說,到4月5日已有259人取得資格,隨著人力招募順利、3月單月就募得904位業務員,加上新據點持續開張,永達理明年MDRT將挑戰3,100人。若順利達陣,有望成為全球MDRT人數最多的保經公司。吳文永經營大陸觀點

圖/經濟日報提供

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4、340億還股東 國巨獲利仍翻4倍

2017年04月10日 04:09 李淑惠/台北報導

國巨現金減資大事記、國巨近5年業績一覽

 國巨自2013年以來,啟動四次大規模現金減資,過去6年,國巨總計送出至少340億元現金給股東,同時以原四分之一的資本額創造近10億美元年營收。儘管四度減資,但國巨營收成長24%、獲利更翻4倍,今年以減資後的股本計算,國巨可望成為國內首家獲利逾一股本的被動元件廠。除了國巨本身成績亮眼之外,董事長陳泰銘說,未來凱美、奇力新將各自成長為百億元營收的集團公司。目前國巨的晶片電阻高居全球第一,地位等同於積層陶瓷電容(MLCC)界的村田(Murata),加上今年進行四合一的奇力新,提供客戶一次購足服務,在未來全球被動元件的版圖上,國巨將是唯一可與日廠抗衡的集團。

國巨從去年第3季漸次擴產,目前晶片電阻月產能達830億顆、MLCC月產能達360億顆,分居全球第一以及第三大。被動元件產業沒有政府保護,是最早遭遇紅色供應鏈的電子次產業,占物料清單(BOM表)比重不到2%,卻缺一不可,需求成長具十足續航力,國巨在被動元件產業的投資決心從未鬆動。以下為陳泰銘接受本報訪談摘要。持續整併 擴大經濟規模 問:國巨這幾年仍持續整併動作,整併的構想是?答:近幾年電子產業已經嗅到危機,被動元件產業技術門檻不高,賺的是管理財,必須把經濟規模當競爭門檻、把成本降低,如果不這樣,大陸公司本益比65倍、台灣只有10倍,紅色供應鏈已經兵臨城下;整併之後有能力合併國際級公司,進一步掌握被動元件的高端市場以及通路,再回頭超日趕韓,國巨是可以打世界盃的公司,即使社會氣氛比較偏向守成,國巨仍選擇挑戰。

問:2011年國巨曾經考慮私有化,雖然鎩羽,當時的想法是?

答:台灣的電子上游業除台積電外,多不被認定為世界級公司,對此,我很不服氣。國巨雖然有機會打世界盃,但美國被動元件廠本益比18倍、日本24倍、大陸65倍,台灣只有10倍,對比這種差距,國巨只有下市重整,才有機會轉骨;重整成為好的世界級公司再去合併10億美元的公司,變成20億美元的大廠,就非常有機會擠入全球前三大被動元件廠。重整私有化之後,PE沒得比較,可以比每股盈餘(EPS)、比股東權益報酬(ROE)、比營運績效,抑或是合併之後再重新上市,變成一個極有競爭力的集團,不過當時有當時的背景,國巨也不能因此而洩氣。抗紅潮 不怕競爭怕限制

問:紅色供應鏈已經炒了好多年,怎麼看紅潮?

答:其實在很多場合談過,台灣的公司不怕競爭、只怕限制,政府可以透過產業分級來規範陸資的角色,例如A類產業不准投資、B類產業可以投資但不能進入董事會,C類產業則開放自由投資;2015年大陸被動元件廠風華高科技溢價25%收購電阻廠光頡的股權,市場只看到紅色供應鏈襲台,但是我看到台灣公司有這個價值被溢價收購,這會推升產業的本益比,沒有理由不歡迎。

問:納入國巨麾下的旺詮、奇力新均已晉升為EPS至少5元的公司,未來集團公司如何運作?

答:奇力新和旺詮、飛磁、向華下半年會完成四合一,營收規模是台灣第三家年營收突破百億元的被動元件廠,未來希望奇力新、凱美兩個小集團陸續跨越100億元門檻,繼續擴大經濟規模。

問:國巨今年處分磁性材料事業飛磁,預計有27億元資本公積,國巨這幾年以盈餘配股搭配公積配股方式發放現金股息,這筆資本公積將如何運用?

答:這宗處分案會在年中以後完成交割,大筆的資本公積國巨未來會用於配息。

問:今年第1季MLCC傳出供應吃緊、交期延長的緊繃狀況,第2季iPhone 8啟動備貨潮,消化大量日系廠商的產能,市場臆測可能排擠非蘋的產能?

答:國巨第1季的確是處於小吃緊的狀態,法人圈的臆測邏輯上是對的,但公司不會主動釋放這樣的訊息。

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5、精英處分子公司持股 獲利可觀

2017年04月10日 04:09 翁毓嵐/台北報導

精英為活化在大陸之相關資產,上周宣布處分其在深圳之製造廠興英科技後,昨(9)日並與大陸地產商卓越集團投資旗下子公司簽定合約,出售興英科上層持股公司之股權,估計處分利益將超過人民幣3億元、約合新台幣13.5億元。 精英上周經董事會決議處分旗下位於深圳的重要主機板及電腦系統相關產品製造廠興英科技,同時另以1.01億美元(約合新台幣31億元)成立ECS Holding(HK)、再轉投資新設精英數位科技有限公司,承接興英科營運業務及相關資產與負債,未來興英科則僅持有其在深圳的原廠區土地和建物等不動產。

昨精英再與卓越集團旗下之Ever Unicorn Estate Limited簽約,將售予興英科其中一上層股東Dragon Asia之股權,估算金額達人民幣11.5~13.75億元(約合新台幣51.8~62億元),處分利益預期將超過人民幣3億元,惟實際處分利益金額及認列時點仍需視合約執行進度、並經會計師查核後認列。 精英發言人陳惠美表示,出售後預計於2021~2023年搬遷,將另依進度分期向卓越集團投資取得搬遷補償金人民幣25億元。 (工商時報)

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