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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
國產署拒絕地上權開發案解約，房產專家表示，政府知道目前地上權面臨地租過高的困境，今年4月底才大幅調降地上權權利金底價，才讓過去一年不斷「槓龜」的地上權案解除流標警報；現在卻出現建商解約遭拒，後續釋出的地上權開發案，恐再度陷入無人問津的困境。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，若政府以「不給解約」方式解決問題，而不是找出民間企業為何要解約的原因，政府後續地上權標案或是BOT案可能再度面臨「沒人要」的窘境。
為順利推行都更及社宅政策，內政部正籌辦專責機構，規劃以「行政法人」型式成立「國家住宅及都市更新中心」，解決目前社宅及都更推動量能不足問題，學者贊同專責機構成立，不過把社宅跟都更綁在一起，不知新單位重點是哪一個，也憂心衍生資源分配問題。
據了解，專責機構設置條例已於3月送政院，4月通過人事總處審查通過，目前就等提報院會後送交立院審查，營建署官員表示，由於條文尚未通過，組織規模尚無法估算，未來仍得看業務量調整，主要任務就是推動公辦都更及全國社宅興辦。 台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文認為，20萬戶社宅量體龐大，未來一旦全數完工，不可能單靠公務員管理，成立專責機構是必然方向，且不論社宅或都更主要推動者仍是地方政府，究竟由中央還是地方來設立這樣的機構，仍有討論空間。
高雄未來2季的大樓預售摘要
高雄市今年房地產市場，在過完農曆年後，逐漸恢復熱絡的買賣氣氛，不但建商出手獵地的態度轉趨積極，推出預售大樓個案的積極度也大增，合計總銷金額保守估計將超過450億元，形成近來難得一見的百花齊開盛況。 京城建設位於美術館特區的百億元「美術世界」在母親節假期，推出結構銷售，興富發、達麗、聯上、城揚、華雄、以及泰郡等建商，至少9個預售案也將在近2季推出。 這一波，鼓吹建商推案預售態度最積極者，當屬上揚國際，京城建設的「美術世界」就是其中一例顯著案例，京城建設發言人周敬恆說，位於高雄美術館特區的京城「美術世界」，每坪26萬元到36萬元，總銷100億元，坪數介於59坪到116坪，主攻首換市場。 周敬恆表示，美術館特區土地利用率已達70％以上，可供建屋的空間不多，目前的新案，少之又少，市場主要是以餘屋的銷售為主，因此，決定在高雄房市買氣熱潮之下，在母親節假期推出結構預售，而不再等到2018年第一季完工的成屋銷售。
根據了解，想要趁著高雄房地產市場溫度未退的熱潮推出預售案的，除了京城建設的「美術世界」，還包括興富發的「興富發中都案」、達麗的「達麗六合路案」，接待中心都在興建與整建中；龍登廣告承銷的「華雄新市鎮案」及「城揚全誠澄德段案」兩案進度接近，都預期在6月底、7月初左右進場。 另外，其它準備採取預售的個案，「興富發果貿案」將視中都案銷售狀況再決定進場時間；「達麗海科大案」有機會於928檔期公開；聯上建設的「聯上後昌路案」，可望在7到8月間進場，「五福成功二案」預定928檔期公開，至於鳳山區的「泰郡瑞興案」， 928檔期也可望推出。 這次的預售潮，合計的銷售總額保守估計將超過450億元，而且幾乎是全面開花，從市區蛋黃區的美術館特區、一直到郊區的楠梓區、到橋頭區，東至鳳山區，而且時間橫跨第2季和第3季，可以說是呈現難得一見的百花齊放盛況。 高雄市不動產開發公會房屋市場委員會主委呂金發說，今年高雄的房地產市場，雖然不是全面性回溫，但是的確比去年下半年還好，特別是鳳山區等部份特定區域，因此，這一波的預售潮也可以視為未來房市走勢的觀察指標。 (工商時報)
新竹市長林智堅上任後推動「路平計畫」，兩年來路平面積達百萬平方公尺，另為減少因建案、家戶申請鋪設民生用管線而造成的重複刨鋪，市府更以「建案整合」方式，敦促各大管線單位聯合埋管，有效減少額外刨挖。今年已整合建案15案、各式維生管線申挖27件及個案申挖29件，有效提升路平效率、維護道路品質。 過去，新竹市民常有這樣的困擾：同一條路上，「這周挖左側、下周封右側」，道路開挖全年無休，民眾更是分不清楚「哪個單位在施工？為何要施工？」除用路不便，各單位未統一規定的刨鋪方式也讓路面更易凹凸不平。就有民眾反映，騎到有些路段「彷彿在坐雲霄飛車」。 工務處表示，為解決上列問題，市府除推動「路平三支箭」，於2015年修訂自治條例，嚴格審核用戶民生接管申請案件外，亦陸續邀集建築師公會、電力、電信、自來水、排水、汙水、瓦斯等單位，多次協調，達成推動「建案整合」施工作業的高度共識。
以新建房屋為例，包含電力、電信、自來水、排水、汙水、瓦斯等管線挖掘申請，必須由建商(起造人)向各管線機構同時提出申請，經市府「專門小組」整合施作單位、核可申挖路證並至現場會勘後，施作方需在期限內完成接管作業，並統一由一單位負責刨鋪復原，且必須確保刨鋪後路面與原有路面平坦度一致，貫徹路平「只能有色差，不能有高差」的準則。 工務處指出，專門小組透過與申請人聯繫，叮嚀提醒施工期限，審核申挖路證時也積極宣導說明。「建案整合」方式有效解決以往開挖頻繁窘境，降低「挖馬路」帶來的各種不便，還給市民優質、平順的道路，期盼提升民眾對「路平」的信心和有感度。
林智堅市長指出，「路平」一直是市民最關心的事，更是市府持續積極推動的重點工作之一。「建案整合」方式搭配路平專案作業重點嚴格監督，有效降低馬路開挖次數、維護道路修復水準，除提升全市路面品質，還給民眾應有的「安全、舒適」的道路，更創造市民、市府與管線單位「三贏」局面。 工務處也提醒，2017年度路平計畫正緊鑼密鼓地進行中，最近許多路段出現小型開挖工程，是為後續路平刨鋪所做的準備。像是路面上的「補丁」，是五大管線單位先將易造成馬路不平整、雨天濕滑的人手孔蓋下地後的痕跡；路面開挖是為提前預留管線空間，讓新建工程完工後拉管線更加方便，避免再興土木，待這些前置工程完備後，路平就將進行大面積刨鋪，帶給市民漂亮又平整的路面。造成不便，也請民眾見諒。
市有耕地可望轉型開心農園？桃園市有耕地63.58公頃，去年收租41萬元，有2成多耕地因零散、狹小，多年乏人問津，市府地政局有意將剩餘耕地改推成短租的「開心農園」，但得克服水源困擾等，才有活化契機。 地政局指出，市有耕地共524筆，總面積63.58公頃，分布於桃園、中壢、八德、大溪、龍潭、楊梅、新屋、觀音、大園及蘆竹10個行政區，已出租332筆，面積49.29公頃，租約為6年1期。 但桃園仍有192筆市有耕地未能放租，面積約14.29公頃，占總面積近2成，市議員陳美梅要求活化，建議改作開心農園；地政局地籍科指出，這些閒置的市有耕地因地形受限或每筆土地小於60坪，不利出租及耕作，才乏人問津。
地籍科長陳純彰說，即使位於同一區的剩餘市有耕地，也顯零散管理不易；原民局產業建設科曾有意協助，提供原民使用，但看過土地現況後，也認為不利耕作，只好作罷。 「仍希望活化，替市府增加收入。」陳純彰說，經議員建議，目前評估將剩餘耕地轉作開心農園，但地政局主管土地，並非農業專業，正會同農業局討論，評估可耕作蔬果等細節，將以鄰近都市的耕地為先，但水源需民眾自行處理。 陳純彰提到，農地必須農用，目前已承租的市有耕地以栽種稻米居多，除非遇上乾旱缺水，不得已才准許休耕，地政局每年定期清查，目前都無堆積雜物或占用情況，否則將立即終止租約。
• 壽險業近來外匯準備金變化
壽險業對抗台幣升值暫行措施
今年前4月新台幣匯率強勢升值，造成壽險公司嚴重「內傷」，保險局已指示壽險公會聯合各壽險公司，儘速擬出降低匯率衝擊的暫行措施，包括資本適足率（RBC）以匯率均價31.7或32元計算；第二是在其他準備金項目借來外匯價格變動準備金，以降低損益表波動。 壽險公會已緊急請各公司試算三項方案，即RBC匯率部分以過去一年新台幣兌美元均價31.74元計；二是採取固定匯率32元計；三是海外投資未避險部位假設都無匯兌損失下的RBC，最快本周整理結果展開討論。 據悉壽險公會力求5月底前交出建議方案，保險局只要在6月底、7月初公布暫行措施，壽險公司半年報即可「得救」，否則擔心恐怕多家公司RBC不到200％或緊貼200％。
第二項降低衝擊方案，是增加外匯價格變動準備金，2016年1月底還有693億元的外匯準備金，到今年3月底僅剩下180億元，同時有9家壽險公司逼近年初20％警戒線，包括富邦人壽、南山人壽、台灣人壽等大型壽險公司到4月底都確定不能再收回外匯準備金沖抵匯兌損失，即代表當月匯損直接進入損益，全體壽險的外匯準備金估計4月底應剩下約170億元，創下新低水準。 2012年3月啟動的外匯準備金是從「重大事故」及「危險變動」二大準備金借來第一桶金，當時約230億元，隨著2014及2015年新台幣匯率回貶，壽險業快速累積外匯準備金，不僅還清當初借的200多億元，還多累積600多億元，到2016年底還有441億元。
壽險業表示，前4月新台幣急升約6.8％，是歷年最快、短期內最大幅度，讓各公司措手不及，外匯準備金迅速用掉270多億元外，還有多家公司已不能再動用；現在研議看能從哪些準備金處再借用一些資金額度，充作外匯準備金。 (工商時報)
企業今年報稅須留意，財政部修正營所稅查核準則，也調整固定資產耐用年數規定。依據財政部修正的「固定資產耐用年數表」，新增物聯網雲端設備項目及縮短部分資產的耐用年數，年限縮短等於折舊費用提高，企業5月報稅時可適用以節省稅負。 為因應產業生產設備提升、新型態產業崛起及發展，加速機器設備更新、自動化及現代化，財部2月公布新的固定資產耐用年數表，目前維持三大類，但配合台灣物聯網發展，也在第三大類「機械及設備」增訂第19項雲端設備項目「感測與網路通訊暨資訊處理設備」。
財政部官員表示，新增的物聯網雲端設備項目，不只有物聯網產業可使用，其他產業若要發展物聯網添購雲端設備也可適用。同時，也在機械及設備新增細目，如雲端資料運算設備、雲端資料儲存設備、其他資料處理設備、網路傳輸設備、各式應用感測器等七項細目。 至於縮短耐用年數的細目則有兩項，包括金屬建造廠房、工業用機器人，前者由八年改為五年，後者由四年改為兩年。 官員指出，由於產業特性變化快速，現在明定年限縮短，折舊費用就會提高，例如100萬分十年攤提，一年為10萬元，若可縮短至五年提高變20萬元，所以年限縮短、折舊費用提高，對業者來說，初期會節省一些稅負。
官員進一步說，新的耐用年數表是今年2月3日公布，企業的固定資產若是在2016年1月1日以後取得或建造者，就可適用新表規定。而在2015年12月31日以前的固定資產，若原表的耐用年數尚未屆滿，而新表耐用年數較短者，可依換算公式，換算修正後的未使用年數。 企業今年報稅留意固定資產耐用年數
圖／經濟日報提供
• 老行庫近年來全力搶攻中小企業放款，降低大型企業、政府及公營事業放款後，由於中小企業放款利差下滑，且規模已增加，今年多數老行庫稍微轉向，以動態平衡為主軸，兼顧兩者放款。 彰化銀行指出，針對政府及公營事業放款，將視金融市場變化情況、資金部位、政策導向等因素，機動性適時調整放款策略。 其中，大型企業因達經濟規模，多能向銀行取得低利甚至微利的融資條件，致使其他銀行望之卻步，但也因為營運規模龐大、架構複雜，專業的金融服務與諮詢需求也同步增長。
彰銀主管說，大型企業如跨國金流規劃、電子金融支援及現金管理服務、海外及大陸地區融資與諮詢等，均具雙方合作互利的基礎，創造客戶與銀行往來的附加價值，如能分析客戶營運架構，提供客製化金融服務，並主動發掘客戶潛在需求，以專業爭取合理承作利率及周邊商機，建立銀行與客戶雙贏的合作模式。
土地銀行指出，會持續適時提供政府推動政務所需資金，就大型企業而言，在兼顧銀行營運績效及授信風險，仍將秉持5P授信原則辦理授信業務。
華銀則說，今年中小企業放款業務量以成長5％以上為努力目標，其中將藉由多方面來提升企金放款收益率。 例如加強推展中小企業企業購置廠房、機器設備等收益性較高的中長期貸款。另外，掌握政府力推「五+2」重點產業政策的商機，積極開發及深耕綠能科技、亞洲矽谷、生技醫藥、國防產業、智慧機械、新農業及循環經濟等新創重點產業客群。 另一方面，華銀也會善用信保保證機制分擔銀行授信風險，並兼顧放款量質提昇的目標，加強推動移送信保的中小企業放款。 (工商時報)
南京市政府加碼打房，公布十條房市新政策，包括擴大土地供應、新購住房三年內禁止賣出、新房開賣要公開抽籤等措施，並從昨（14）日開始實施。 澎湃新聞報導，南京宣布「南京市關於進一步加強房地產市場調控的通知」，規定居民家庭、企事業單位、社會組織等新購買的住房，從昨天起購買，須取得不動產權證書滿三年後，才可辦理轉讓合約備案和登記手續，贈予住房也同樣納入三年限售範圍。 新房出售方面，南京引入上海剛公布的搖號抽籤賣房政策。通知規定，取得預售許可商品住房專案，房地產開發企業及委託的代理銷售機構，應落實購房實名制，採由公證機構主持的公開搖號抽籤方式公開銷售商品住房，搖號排序，按序購房，搖號排序名單現場公示。 證券時報報導，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，南京成繼上海後第二個公布搖號抽籤政策城市，說明南京市場庫存不足，透過搖號能夠緩解供應不足風險，對市場有引導作用。
為穩定市場預期，南京市國土局研究制訂住宅用地供應近三年計畫和五年規劃，2017-2021年全市供應住宅用地5,150公頃，年均供應計畫較2016年增加47.1%。對於買了土地不按時開盤的房企，房產、物價部門，在一年內不受理銷售申請，備案價格不予上調等。 南京曾於今年3月15日發布「關於進一步調整南京市住房限購政策的通知」，全面升級限購。規定從3月16日起，將高淳、溧水、六合納入限購範圍，暫停向已擁有一套及以上住房的非南京市戶籍的家庭出售新房或二手房；南京主城區已擁有二套及以上南京戶籍家庭，不得購買新房或二手房。 但限購升級後，南京房市依然火爆，新盤更是一房難求。揚子晚報報導，南京河西一樓盤甚至出現未領預售證已「賣光」現象，這也促使房市調控進一步升級。
圖／經濟日報提供
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