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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
• • 台北市長柯文哲昨天赴市議會向親民問政小組報告容積代金案。議員李慶元等人建議，支付地租給土地已被徵收、開闢的公共設施保留地地主，才能解決爭議。會後柯說，這次「獲益良多」，議員的建議「回去會研究看看」。 不過，北市財政局長陳志銘表示，會進行評估，但地租的金額，可能是「天文數字」。都發局則表示，僅負責容積代金開闢財源。 全國公保地受害地主自救會祕書長李奇昱說，贊同議員提出地租的建議。但他說，過去人民向政府租地，租金是以公告地價3%至5%計算，若政府向人民租地，應比照辦理。
北市公保地目前有1255公頃，公告現值是1.4兆。其中三分之一是既成使用狀態，政府已開闢供公眾使用，另三分之二雖被徵收，民眾還可自行利用，市府都給免稅優惠。李慶元認為，兩者同樣享有免稅優惠，並不公平，市府應對土地已被使用的地主，編列並支付土地租金。 市議員黃珊珊說，柯文哲聽了後，指示財政局回去清算，因地主收取地租，就要繳地價稅，一來一回，政府要付多少錢。柯文哲在會議中也表示，這樣比較符合土地正義。 李慶元指出，付地租給公保地主，地主就不願意把地賣給掮客，才是解決代金爭議釜底抽薪之道，也符合大法官釋憲解釋。黃珊珊也表示，政府的代金，也可用來支付給地主的土地租金。 柯文哲昨另針對立法院地案向議員報告。李慶元指出，立法院是學校用地變機關用地，公告現值每坪68萬，南港瓶蓋工廠因屬純商業用地，為80多萬，但瓶蓋工廠的地上物已列歷史建物，土地使用價值大幅降低，但公告現值沒跟著降，若進行換地，北市府將吃虧。 李慶元建議，市府應比照徵收公保地的計算方式，以比鄰建地的價值來算，另一個方法是鑑價，南港瓶蓋工廠的土地公告現值應調低。黃珊珊也說，重算後，說不定南港瓶蓋工廠公告現值比立法院低，市府就可向中央多要一塊地來換。
• 近五年520檔期推案量
建商推案有信心了！根據住展雜誌統計，今年北台灣房市520檔期推案量可望中止連二年萎縮局面，預估為1,464億，較去年同期實際推案量略增78億、年增幅約5.63％；住展雜誌企研室經理何世昌分析，增加原因應與年後房市回溫、激勵建商信心有關，另外則是329檔建案延推情況嚴重，順延到520檔期。 何世昌指出，今年520檔期，建商幾乎都鎖定自住型首購市場，2房、2+1房、小3房成為推案重心，520有如建商間的「首購族之戰」。 台北市520檔推案預估約247.6億，較去年200.5億增加。
住展指出，雖然案量已有提升，但豪宅狀況仍未改善，多數豪宅案仍在檯面下潛銷，未確定公開時程。 而從台北市推案分布範圍來看，今年可說是零星四散，沒有推案集中區域。若以產品面來看，15至30坪的房型供給量最多，其次是60至90坪房型，至於100坪以上與15坪以下的房型則是一戶都沒有。 新北市依然是北台灣推案量最大的縣市，今年520檔預估量達686.1億，較去年同期611.9億稍多，住展認為量增的主要原因應該是329檔延推案量挹注。而建案主要集中在新店、板橋、林口、汐止、中和與新莊。 何世昌指出，新北市520檔期推案以新興重劃區為主，如板橋江翠北側重劃區有茂德、聯上發、新潤、立信等建商搶攻4字頭房市；林口新市鎮則有春木林、展悅與亞昕等建商拚場；另新莊、淡水、土城等地重劃區，分別都有新建案釋出。 (工商時報)
• 國際房地產顧問公司萊坊（Knight Frank）發表2017年第一季「全球豪宅指數」，其中台北市年跌6.3％，全球排名倒數第五；瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出，北市今年第一季總價7,000萬以上豪宅平均單價為123.3萬元，已跌至實價登錄來各季最低均價，若與2015年第二季的每坪150.6萬元相比，大幅修正18％。 萊坊此份統計，是追蹤全球41個主要城市，根據各國官方統計或央行發表的房價數據，認定成交總價前5％的豪宅價格表現，結果，豪宅價格平均年增4.3％，其中27個城市上漲，13個城市下跌。
黃舒衛表示，台北市豪宅市場去年下半年受惠於中國肥咖條款即將上路、台灣遺贈稅擬調漲的雙重避險壓力，以及台北市政府研議下調豪宅稅路段率加成，刺激買氣出籠；但今年第一季出現帝寶流標等負面訊息，加上建商領頭降價讓利，影響買方追價信心，成交價格再創新低。 黃舒衛預期，在避稅、避險需求逐漸消散後，加上新遺贈稅加稅的影響，買盤已退回自住需求，豪宅價格將持續盤整。但交易量部分，不排除在上市櫃公司發放現金股利衝新高，大咖現金滿滿下，搭上建商擴大降價去庫存列車，支撐市場買氣。 在這份統計報告中，全球漲幅前五名之中，中國城市佔三名，分別為廣州的36.2％、北京22.9％、上海19.8％。而受惠於中國一線城市持續瘋漲，全球豪宅指數第一季微幅上漲。 (工商時報)
• 房價造成北台灣人口大遷徙，北市因高房價、每月平均房貸超過5萬元，造成去年北市人口移出創下近2萬人新高，反觀桃園平均房貸不到2萬，成為北台灣人口遷入主要區域，連續兩年淨遷入人口皆超過3萬人。 太平洋房屋統計實價資訊，今年第一季北市20～40坪住宅平均總價約1,523萬元，以房貸7成、貸款20年、房貸利率2％計算，平均每月繳交房貸金額近5.4萬元。 以同樣條件來看，新北市平均總價876萬元，每月平均房貸金額約3.1萬元；桃園市平均總價僅500萬元，每月房貸金額1.77萬元；基隆市每月房貸更僅需1.23萬元。
因為雙北市房價居高不下，北台灣人口出現「棄蛋黃、擁蛋殼」的人口大遷徙，根據內政部的淨遷入統計，發現雙北市外移人口逐年上升，其中，2014年房價來到最高點，2015年北市淨遷出人口達9,386人，到了2016年淨遷出人口更爆增至1萬9,116人，今年前4月則為5,902人。 新北市方面，從2014年至今年前4月，淨遷出人口分別為4,780人、1萬312人、2,511人及786人。 而以往被視為蛋殼區的桃園市、基隆市，反躍升為國人大量移居的地區，其中，桃園市成為移入人口最大宗地區，2014年淨遷入人口為7,984人，2015、2016年連續兩年淨遷入暴增至3萬6,668人及3萬834人，今年前4月為9,107人。 太平洋房屋副總章克勤表示，目前房市是總價當道，就像遊牧民族逐水草而居，首購族則是逐「低總價宅」而居，桃園、基隆的崛起，一是因為鄰近雙北市都會區，上班通勤方便，二來政府的重大建設也是關鍵，桃園市自2014年底升格為直轄市後，淨遷入人口呈倍數成長；基隆市近幾年則受惠建商的大型造鎮案，2016年起淨遷入人口由黑翻紅。
| 新光金控昨舉行線上法說，公布新壽不動產重估後的未實現利益為678億元，較前一年度縮減48億元。新光金解釋，不動產未實現利益縮減主要是不動產價格下跌，今年不動產市場仍有風險在，預料將持續盤整，並沒有很樂觀。 新光金第一季是上市櫃金控中唯一虧損的，主要原因是首季匯損嚴重，其中光是新壽投資人民幣債券新台幣608億元，匯損金額首季就高達新台幣30億元。 新光金昨線上法說由總經理李紀珠親自主持，為處女秀，不過昨天法人關切的問題，還是圍繞在新台幣強勢造成匯損、新壽的避險策略，以及為了接軌IFRS 9，新光銀今年提存費用估將多提存10億元。
除了不動產重估後的未實現利益縮水48億元，有關匯損，至今年第一季底，新壽可運用資金達2.24兆元，年化投資報酬率2.55%，年化避險成本高達2.86%。 新光金說，新壽去年底人民幣債券曝險還有1300多億，今年首季降至608億元，已經降很多，但因人民幣兌新台幣貶值5%，人民幣資產還是出現匯損30億元。
台電近年積極推動資產活化，手中最後一塊大面積素地，占地5.3公頃的高雄特貿三土地也將進行開發。台電新開室土地開發組組長吳珍妮表示，為配合高雄港灣整體風貌形塑，台電正式加入「亞洲新灣區聯盟」，台電將和高雄市政府聯手擘畫，將這塊土地開發成辦公、金融、購物等經貿使用建物。 事實上，高雄特貿三土地，最初並不是台電所持有的。1987年，台灣鋁業公司解散，當時中鋼、台電等國營企業配合政策購進台鋁土地，台電這塊高雄特貿三土地就是1990年購入。 台電向台鋁購入這塊土地後，最初只是當成擺置大型電力器材的倉庫；1999年，配合高雄市都市計畫，從乙種工業用地變成特定經貿核心專用區三（特貿三）土地。 吳珍妮說，之後，台電還購買了北側的畸零地，也排除國有地的占用，才變成一塊方正的素地；2009年並配合高雄世運會進行綠地美化。但因土地前身為台鋁廠房，2010年高雄市府函告北側方形地有重金屬汙染，台電歷時四年終於完成土汙整治。 吳珍妮表示，考量近幾年，高雄市政府致力於「亞洲新灣區」的建設，包括基地右邊是高雄市立圖書館，左方是高雄世貿展覽館，旁邊還有輕軌捷運C8站。周邊高雄市相關建設都已到位，開發時機到了。
今年3月29日，台電與中油、台糖、台肥、台銀、台酒等國營事業，共同出席高雄市政府在高雄85大樓舉辦的「亞洲新灣區聯盟暨高雄港區土地開發公司成立典禮」，共同簽約成為「亞灣聯盟」一員。 台電加入「亞灣聯盟」後，高雄特貿三的招商主導就交給高雄市政府，並依據都市計畫回饋法，依法回饋約40%土地給高市府利用。 2011年，高市府提出全國最大港灣再造計畫—「亞洲新灣區計畫」，目標要讓舊港區成為帶動區域經濟成長引擎。亞洲新灣區現規畫四棟國際建築及輕軌等五大建設，包括高雄世貿展覽館、市圖總館、環狀輕軌、海洋文化與流行音樂中心及港埠旅運中心。前三項現已陸續啟用，未來海洋文化與流行音樂中心、港埠旅運中心估兩年內竣工。
健鼎科技（3044）昨（18）日以人民幣7,399萬元處分轉投資大陸浙江省嘉興匯寶電子建物及土地使用權，預估處分利益新台幣1.29億元。健鼎表示，處分匯寶電子，在於原始取得的階段性任務已經完成。 除健鼎，專精少量多樣印刷電路板（PCB）的晟鈦，日前也淡出浙江，將首座進軍大陸且主力在量產的生產基地，以357.3萬美元處分，處分利益約新台幣2,184萬元。
匯寶昔日曾與薄膜電晶體液晶顯示器（TFT-LCD）印刷電路板PCB大廠志超科技（8213）合作，後來關係破裂，健鼎考量大陸華東地區廢水額度不易取得及看好匯寶主要生產TFT-LCD用PCB，為在最短時間取得新產能並擴大爭食TFT-LCD商機，2011年取得100％股權。 如今健鼎主要生產基地除大陸江蘇省無錫，也積極布局湖北省仙桃一帶，主要發展汽車電子PCB。健鼎4月營收33.75億元，比3月及去年4月各減少6.44％、2.82％，前4月營收136.6億元，年增1.81％；首季稅後純益9.01億元，創近6年同期新高，年增34.39％，每股稅後純益1.71元。
高雄亞洲新灣區土地使用分區摘要
高雄DC21地主開發促進會與高雄都發局攜手同行，前進日本與森大廈、三菱地所、三井不動產、住友商事、東急集團、Seven & i Holdings等6家大型土地開發商交流，希望引進日資，共同開發亞洲新灣區。 DC21地主開發促進會與高雄都發局於本月16日前往日本，進行為期4天的參訪交流。DC21地主開發促進會與高雄都發局表示，此次日本行，主要參訪日本著名的商業複合式開發案，包含森大廈的「六本木新城」、三菱地所的「橫濱MM21 Landmark Tower」、三井不動產的「日本橋COREDO室町」與「豐洲LaLaport購物中心」、住友商事的「銀座GINZA SIX」、東急集團的「銀座東急Plaza」、Seven & i Holdings的「SEVEN PARK ARIO KASHIWA」等，與日商交流，吸取橫濱MM21地區開發成功經驗。
森大廈都市企劃株式會社代表取締役社長山本和彥，向來訪的DC21地主成員與高雄都發局代表簡報分享開發經驗，指出成功的「六本木之丘」開發案，花費10年時間，整合400多位地主，以複合式開發內容進行都更，並融入文化設施與環境共生，提供區內人口便利、和滿足的生活型態，作為最高目標。 擔任導覽介紹的森大廈開發一部經理食野充宏說，「六本木之丘」吸引Google等國際企業進駐，這幾年，他往返高雄考察投資環境，認為高雄亞洲新灣區205兵工廠，土地面積夠大與完整，建議可引進國際知名複合式開發案，結合高雄新市政中心設立，扮演高雄最核心、最具國際亮點區域，成為國外商務客與觀光客造訪高雄必朝聖之處。 食野也建議，亞洲新灣區可優先引進高附加價值產業，而高雄市政府也能鼓勵與提供住宅、稅負等開發誘因，引進國內外知名開發商投入，可望加速亞洲新灣區開發。 此次拜會公私部門合作成立的「一般社團法人橫濱港灣未來21」（MM21），八幡準次長說，截至2017年3月加上進行中開發案，開發率高達85％，引進1,760家企業、創造10.3萬個就業機會，吸引7,600人居住人口，一年帶來8,100萬人次觀光客。
• 台塑集團新組織架構圖
強化台塑企業集團所有權、經營權分離的永續經營模式，並為培養家族接班種子，台塑王家6月起，將全面退出行政中心。集團總裁王文淵宣布，6月1日起王家人會退出「行政中心」（即9人小組），轉加入以家族成員、大股東為主的「管理中心」。未來行政中心由台塑四寶、台塑越南鋼鐵廠五家公司的最高階專業經理人組成。 此為台灣第一家大型企業集團，將家族所有權、經營權確實的分開，大股東家族成員不參與企業一般行政管理運作，專責以大股東的身份，參與集團長期督導、佈局討論模式，支持專業經理人運作。 王文淵說，考量「家族＋專業經理人」的結構國內外案例鮮少，因此過度時期除自已出任管理中心主任委員，也會留任行政中心總裁。 隨著王家成員正式退出行政中心，王瑞華將卸下副總裁職務，王瑞瑜的總管理處總經理一職，將由總管理處資深副總林善志接任。 台塑集團2006年由已故創辦人王永慶、王永在，宣布由王家二代成員及專業經理人成立「9人小組」接班團隊；經過11個年頭，昨天由王文淵、王文潮、王瑞華、王瑞瑜4位王家成員連袂召開記者會，宣布啟動台塑集團一甲子來第二度的交班計畫。
台塑企業副總裁王瑞華指出，早在民國90年代，台塑企業兩位創辦人即有在集團設立管理中心、行政中心的想法，管理中心由家族成員組成，行政中心由專業經理人組成，經營權與擁有權分開，但不代表家族成員不能成為專業經理人，只是須從基層做起。這次是把「所有權、經營權」分離的制度徹底落實。 王文淵笑稱，集團行政中心歷經16年順利運作，已發揮良好功效，在完成其階段任務後，為更進一步落實兩位創辦人的理念，現在執行二度交班是個非常好的時機，「因為我520剛好要七十歲了！」。 台塑集團總管理處總經理王瑞瑜強調，並不是要退出台塑集團經營，王家人在集團各子公司擔任的專業經理人職務仍未變動（如王瑞瑜任台塑生醫董事長）。只是，未來以家族成員為主的「管理中心」，除了有4位王家二代成員外，也盼三代成員以一般委員、學習委員身分加入，除了確實培養後續對集團理念的瞭解、認同，更是為延續集團永續經營的重要關鍵。 (工商時報)
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