歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:

黃宣慈主任(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)

房產新聞

  1. 都更牛步 建商苦吞利息

  2. 活化資產 老行庫今年拚收租

  3. 建商配合政策開發 可省稅

  4. 桃園大廟後城區蕭條 議員:以G8為起點活化公有地

產業新聞

  1. 亞太倒數第5 北市A辦租金 不到北京一半

  2. 加速都更 一銀舊總行7月改建

  3. 智崴體感設備打入法拉利樂園 精品形象擦亮品牌

  4. 泰鼎-KY擴產完成且稼動率回升 5月營收回升月增5%

  5. 響應新南向 竹縣拓印尼商機

 


1、都更牛步 建商苦吞利息

2017年06月06日 04:11 朱漢崙/台北報導

• 都更條例與老屋重建條例的比較

政府鼓勵銀行積極協助都更融資,但銀行主管私下指出,由於政府對於都更案的「事業計畫書」送審進度「短則3、5年,長則7、8年,甚至超過10年」,使得出面進行整合、包括收購周邊土地一同進行都更的建商,不僅白白賠付土融的利息錢,銀行為此「到期展延」建商的土建融案更已成為常態。 建商「倒賠」土融利息的情況到底有多嚴重?銀行業者指出,通常都更案若地坪坪數在1,000~2,000坪的話,土建融案與土融相關的部分金額約在10~30億元間,若以一般建商中等的財資力,適用大約2.5%的土融利率來看,一年可能得花上2,500萬元至7,500萬元土融利息,倘若「事業計劃書」送審之後一直遲未有下文,拖逾7、8年以上,那麼建商「倒賠」的銀行的利息支出恐將多達4、5億元,已足以進行另一件坪數較小的都更案。

「到期展延不是問題,重點在於建商在等待事業計畫書過關的同時,也必須繼續支付土融利息錢,這對建商而言,形同在燒錢」,一位銀行主管相當感慨的說,正因為如此,才導致現在建商參與新都更案的意願低落。 大型行庫主管直言,審議進度牛步化原因很多,其中背後最重要的一項原因,在於各地方政府的事業計畫書審議委員會多半一年異動一次:「且一次至少換1/5」,影響所及,經常發生明明一個建商的都更案,審議進度都已走了一半,結果碰到審議委員屆期改派,不同審議委員對於容積獎勵又有不同的意見,使得許多都更案往往因此被「卡」住,卻又無可奈何。

行庫主管指出,後來政府提出了「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,即所謂的「老屋重建條例」來突破盲點,但該法5月10日公布,施行細則卻不知何時才出來,使得建商目前仍「動彈不得」,現在施行細則必須儘快出爐,才能真正為有意投入都更案的建商真正開一條生路。 (工商時報)

TOP


2、活化資產 老行庫今年拚收租

2017年06月06日 04:11 孫彬訓/台北報導

• 老行庫房市看法、租金收入情形

老行庫擁有大量自用不動產,除積極配合政策研擬參與都市更新,也持續找尋出租機會,活化資產。華南銀行統計,去年租金收入達4.82億元,預估今年租金收入較去年將可成長約1成左右。 土地銀行去年租金收入目標為2.01億元,全年收益為3億元,達成率149.25%,今年第1季的實際租金0.75億元,收益較去年同期微幅成長。彰化銀行則預估今年租金收入持平。 土地銀行統計,不動產主要來源除於1946年土銀成立時接收前「日本勸業銀行」在台五支店的不動產及承受日產抵償債務的不動產外,還包括歷年來以自有資金編列預算價購的不動產及受讓前農會信用部的不動產,截至目前總帳面價值約400多億元。 土銀對於早期租地建屋(土地上已有他人合法房屋)的基地持續辦理出租,增加租金收入。

土銀指出,另一方面,則是空地辦理標租,透過競標提高銀行收益,並避免土地閒置荒蕪。 華銀則是三路並進,首先對於空置房屋及空地列冊管理,並積極辦理招租以增加租賃收入。第二則是總行單位遷移至信義區的新總行大樓後,舊大樓所騰出的空間及新大樓6~11樓辦理招租,其中,開封大樓1~8樓、中山大樓1樓及4~8樓、重慶大樓6~10樓已公開標租出租旅館業,總行大樓8~11樓則已出租科技公司。 為了提高運用效益並增加租賃收入,華銀更針對目前低度利用的土地,立地條件較佳、面積較大的11處規劃出租賣場、倉儲、物流等業者,目前已有台南市富台段土地、南投市南投段土地出租,供自行興建房屋經營賣場。 彰化銀行是閒置不動產,在符合法令規定前提下,積極辦理出租。不過近年來不動產景氣轉趨保守,各行業為撙節支出,出現暫緩拓展或減縮據點,因此,彰銀預估今年租金收入持平。 (工商時報)

TOP


3、建商配合政策開發 可省稅

2017-06-06 05:17經濟日報 記者林潔玲╱台北報導

建合宜住宅、與台糖合建分屋的二類建商有節稅利多。財政部發布解釋函令,針對配合政府政策開發案的建商,其土地取得日為契約簽訂日,以簽約日計算是否適用房地合一新制。 南區國稅局官員表示,轄內有與台糖合建分屋案例,假設建商以房屋換得1億元土地,又以2億元賣出,適用舊制可省下1,700萬元營所稅。 財政部在2017年5月2日發布台財稅字第10600502920號令,核釋建設公司配合政府政策之建築開發案,其土地取得日為契約簽訂日,據以認定應否適用所得稅第4條之4規定計算土地交易所得課徵所得稅。 所謂配合政府政策,在函釋中特別指出兩類案例,第一是興建合宜住宅者;第二是與國營事業合建分配者。南區國稅局官員表示,合宜住宅案例集中在北部,中南部主要是與台糖合建分屋,目前為止,南區轄內就碰到有三件與台糖合建分屋案例,建商可以適用新函釋。

國稅局舉例,建商於2014年2月1日與政府簽訂合宜住宅招商投資興建契約,政府於房屋興建及繳清買賣價金等合約要件後,於2016年1月3日移轉土地給建商,建商於2017年3日5日出售。則該出售的土地適用舊制,土地交易所得免課徵所得稅。 官員說,在2016年1月1日之後取得的土地,賣出時適用房地合一制;或者在2014年1月2日以後取得,在兩年內賣出,亦適用房地合一制,要課土地交易所得的稅負。而房地合一新制的「取得認定時點」,原則上以「完成所有權移轉登記日」為準。如果沒有上述新函釋,前述建商在2016年1月3日才取得土地,就得適用房地合一制。 官員說,簽約的時候已承諾移轉土地,但有時作業時間拉長,導致建商土地取得時點可能落入房地合一稅新制課所得稅,因此發布解釋希望減輕建商稅負。

TOP


4、桃園大廟後城區蕭條 議員:以G8為起點活化公有地

2017-06-05 11:42聯合報 記者李京昇╱即時報導

• • 桃園市大廟後方舊城區發展牛步,被地方人士與居民認為該區長期蕭條、發展緩慢,該區有近千坪閒置的桃園區農會榖倉、紅極一時的「華國戲院」舊址,市議員范綱祥今天在議會總質詢建議,活化公有地重新展現大廟後方舊城區風貌。 范綱祥說,綠捷G8站年底工在即,市府應該針對周邊城市發展同步進行,位於該區新生路165號有3座桃園農會的倉庫,占地上千坪、建物的坪數也有354坪,目前都是閒置狀態非常可惜,他要求市府積極進行歷史建物登錄審查,加速活化公有地,以利地方發展。

他指出,大廟後方舊城區,從永和市場、華國戲院到民族公園,曾經繁華風光,但隨著時間沒落被遺忘,目前發展狀況不佳,大家都只想快步通過,若能以新生路為軸線,將3座閒置的農會倉庫活化,相信對該區文創再造會很有意義,建議市府加速歷史建物登錄進度、活化公有地,重振舊城區風華。 市長鄭文燦表示,3座閒置的穀倉都有60年以上歷史,目前已請文化局列冊追蹤,並與農會協調移轉倉庫所有權,桃園區農會也願意配合釋出穀倉,未來會盡快把文資程序完成,盡速將活化方向定下來。

TOP


 

1、亞太倒數第5 北市A辦租金 不到北京一半

2017年06月06日 04:11 蔡惠芳/台北報導 •

亞太地區主要城市A辦平均租金

景氣歹歹,台北市A辦的租金行情,還不到中國大陸北京的一半,今年第1季年跌0.3%,每坪月租平均約新台幣2,592元,只贏柬埔寨的金邊、菲律賓的馬尼拉、印度的邦加羅爾,以及印尼的吉隆坡等4座城市,在亞太區20大城市排名倒數第5。 國際不動產顧問公司萊坊(Knight Frank)最新的「2017Q1亞太A級辦公室租指數」(ASIA PACIFIC PRIME OFFICE RENTAL INDEX),正式出爐。在追蹤亞太區20大城市的A級辦公室的2017年第1季租金行情表現後發現,第1季亞太地區A級辦公室租金季增約為1%、年漲約2.3%。 其中,香港以每坪月租2.11萬元站穩「天王」地位,穩坐亞太最貴商辦;台北市穩中求進,現在行情只有北京每坪月租平均5,524元的一半,Q1年跌0.3%,只贏金邊、馬尼拉、邦加羅爾、吉隆坡,排名亞太20大城市倒數第5位;至於泰國曼谷,則一路挺進,目前已超越台北市,每坪月租平均要2,901元。

這項調查顯示亞太各城市A辦租金行情,香港持續蟬聯最貴冠軍寶座,平均每坪月租達新台幣2.11萬元,是台北市的8.16倍,租金季增2.5%、租金年增幅達7.9%。 至於曼谷則表現亮眼,2016年第1季A辦租金已首次超越台北市,之後每季都呈穩定成長,平均每坪月租達新台幣2,757元,且租金季增3.1%、年增9.6%,為亞太20大城市表現最強的大黑馬;2017年第1季更已首度超越廣州。

日本東京則位居亞軍,A辦平均每坪月租約新台幣9,135元,身價還不到香港的二分之一,且受辦公室新增供給增加的影響,使空置率上升,租金季跌1.1%、年跌1.8%,預期未來一年持續下跌。 新加坡排名亞太區第3名,但近期辦公室新增供給達16.8萬坪,導致2015年第4季以來,至少連續6季租金下滑,平均每坪月租新台幣6,182元,但季跌0.9%、年跌8.7%。

台北市方面,瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,目前每坪月租約新台幣2,592元,季增0.2%、年跌0.3%,排名亞太區20個國家中排第16名,從去年第1季以來,名次維持不變,只優於金邊、馬尼拉、孟買邦加羅爾及吉隆坡。 黃舒衛表示,台北市A辦租賃市場穩定,今年第4季信義計畫區「南山廣場」將完工,帶來新增供給約3萬坪,預期空置率將從8.1%攀升至1成以上;不過,「國泰置地廣場」、「南山廣場」,在站穩每坪月租3,500元之後,預料將推升台北市未來半年的A辦平均租金上調3~5%。中長線觀察,未來3年,辦公室新增供給量體有限且以自用為主,預期台北市A辦行情呈穩定上揚的格局。 (工商時報)

TOP


2、加速都更 一銀舊總行7月改建

2017年06月06日 04:11 孫彬訓/台北報導

 第一銀行日前舉行中壢分行行舍新建工程動土典禮,為啟動中平商圈都市更新揭開序幕,一銀指出,新大樓坐落於桃園市中壢火車站前,計畫興建地上7層樓、地下2層樓,總樓地板面積約1,748坪的全新多功能大樓,打造成為中壢分行行舍以及資訊異地備援中心,並可出租店舖辦公室使用等。 特別的是,該大樓將取得內政部頒發的「黃金級綠建築標章」,一銀打造出中壢地區最具指標意義的綠色銀行。 一銀今年配合政府都更政策推動,積極重建部分老舊行舍,並以自有土地參與都更,更將都更案列為年度重點工作,快馬加鞭資產活化,此舉有助於推動都市更新計畫,提升資產使用效益,藉以活絡都市景觀,改善環境品質。 一銀除了中壢黃金地段的行舍都更動工外,包括大同分行及延平大樓等2處舊行舍也加緊腳步都更。

其中,大同分行老舊行舍與鄰地合建開發方式進行改建,延平大樓預計今年7月改建,該大樓的前身是「商工銀行」舊總行大樓,原為地上6層樓、地下1層樓的建物,預計完成重建後,將擴增為地上13層樓、地下3層樓的黃金級綠建築新大樓,總樓地板面積約3,459坪,為老行舍換上新面貌。 延平大樓不但是商工銀行舊總行原址,在一銀現有重慶南路的總行大樓興建時,一銀也在1977年曾遷入此大樓擔任總行,面積高達數百坪,又位於精華地段,市值相當驚人。 金融科技創新的契機下,一銀以「轉型引領、攜手第e」為經營策略主軸,在「數位、服務、行銷、人才」等營運模式上全面轉型,並持續改造實體分行,積極建置數位化金融環境,並運用新興金融科技,強化數位通路及數位金融的應用創新與基礎建置。 一銀表示,順應趨勢,將改建老舊有行舍大樓,除了改善都市實質環境與機能、增進公共利益,也吸引客戶體驗數位銀行所帶來的便利。 (工商時報)

TOP


3、智崴體感設備打入法拉利樂園 精品形象擦亮品牌

MoneyDJ新聞 2017-06-05 17:53:00 記者 萬惠雯 報導

體感娛樂設備大廠智崴(5263)與今(2017)年最具話題性的歐洲主題樂園「法拉利樂園(Ferrari Land)」合作,雙方在法拉利樂園建立飛行劇院主題園區「Flying Experience」,自2016初開始興建,設施已於4月初開幕。由於法拉利樂園是歐洲2017年很重要的主題樂園,後勢將有利於更多主題樂園業主也掀起升級體感娛樂設備的需求,相對在法拉利精品品牌加持下,對智崴的設備品牌高端形象,也相得益彰。

位於西班牙的法拉利樂園,共斥資1億歐元建造,該樂園於4月初開幕,業主是全歐第六大主題樂園商PortAventura,旗下在西班牙已有主題樂園「冒險港公園」,而PortAventura後來取得法拉利的品牌授權,在西班牙興建全球第二間法拉利主題樂園Ferrari Land。 據了解,業主Ferrari Land為了打造這個高階主題樂園,本來擬買下智崴的競爭對手、加拿大廠商Dynamic Attraction,但後來業主親自到智崴在溫哥華已導入的「飛越加拿大」後,轉而決定直接向智崴下訂單,打造一套70人座的飛行劇院「Flying Experience」,也是2017年歐洲四套飛行劇院的其中一套。 至於智崴受到業主青睞的原因,主要是因為智崴體感設備的效能符合業主期待,無論是維修成本以及人流調節等都相對於競爭對手有優勢。 法拉利樂園為知名的精品跑車授權品牌,並為歐洲2017年很重要的主題樂園,因此,法拉利的加持,對智崴的品牌更有幫助。

因歐洲觀光資源多,同時古蹟、建築物及博物館等吸引力大,全球40%的觀光客都在歐洲,但也因如此,對主題樂園業者來說,歐洲市場頗具挑戰,以迪士尼來看,全球唯一虧錢的據點即是巴黎,可見歐洲人對旅遊品質的要求很高,在如此高品質的要求下,市場更為保守、封閉,而經營主題樂園的業者也都有100~200年歷史,相對智崴以一個年輕的公司打入歐洲市場,在歐洲主題樂園以及觀光市場都是很具有特別意義。

TOP

 


4、泰鼎-KY擴產完成且稼動率回升 5月營收回升月增5%

鉅亨網記者張欽發 台北2017/06/05 17:44

印刷電路板 (PCB) 廠泰鼎 - KY(4927-TW) 在泰國二廠產能擴充案完成,產能利用率提高帶動下,今 (5) 公布營收為 8.42 億元,月增 5.13%,年增率達 7.97%。 泰鼎 - KY 累計今年前五月營收為 39.9 億元,年增率達 20.55%。 泰鼎 - KY 主管也認為,該公司第 2 季營運將脫離谷底,伴隨銅價自高點滑落,泰鼎也成功向客戶端反映售價成功,看好公司今年營運將恢復向上力道。 目前泰鼎 - KY 的產能已達到每月 450 萬呎,首季營收 23.47 億元,第 2 季營收將較首季成長。以過去泰鼎 - KY 全年業績比重分布,為上、下半年 45:55 推估,法人預期,泰鼎 - KY 今年將可延此慣例,動能逐季向上。

泰鼎 - KY 去年第 4 季出現 2011 年上市掛牌後,首度旺季虧損,當季合併營收為 20.59 億元,年減 2.94%;毛利率 11.18%,稅後淨損 6300 萬元,每股淨損 0.51 元,拖累去年全年純益降為 2.74 億元,年減 51.45%,每股純益為 2.33 元。 泰鼎– KY 去年合併營收為 85.85 億元,年減 0.51%;毛利率 14.94%;營業淨利為 4.43 億元,年減 44.52%;稅後純益 2.74 億元,年減 51.4%,每股純益 2.23 元。董事會決議配發去年股利擬配發現金 0.78 元,股票 0.32 元,股東會 6 月 15 日召開。 泰鼎 - KY 日前董事會並決議辦理 1.8 億元的現金增資,預計以溢價每股 22.5 元發行,預計募集 4.05 億元資金,預計將在第 3 季完成募集。

TOP


5、響應新南向 竹縣拓印尼商機

2017年06月06日 04:10 陳育賢/竹縣報導

新竹縣政府積極配合中央「新南向政策」,5日與駐台北印尼經濟貿易代表處團隊,在縣府合辦「印尼投資商機論壇」,分享印尼投資、設廠經驗與前景,吸引23家企業、廠商代表參加,並熱烈詢問投資環境。 副縣長楊文科表示,新竹縣向來積極配合中央政策,考量在地廠商多數已具備良好技術與服務水準,但衡量現有國內投資環境等因素下,對需要拓展業務的企業,協助尋找合適海外投資基地,而印尼則是非常具有未來發展潛力的國家。昨天的投資論壇是由印尼台北代表處處長羅伯特(Mr. Robert J Bintaryo)率貿易、投資、工業、商業會等4大部門主任,到場說明最新投資法規、商業機會與觀光旅遊。 駐台北印尼經濟貿易代表處副代表席瓦德表示,印尼有25萬人口在台工作,希望透過這次論壇交流平台,讓無論是貿易、投資、工業或商業上都能雙贏互利。

中國輸出入銀行總經理劉佩真表示,印尼土地面積是台灣50倍,人口則是台灣10倍,是東協最大國,在東協區間以幾乎零關稅相互輸出入,具市場競爭力,國內市場就很龐大,GDP成長率為4.8%,經濟發展前景看好,對外資投資更享有優惠及程序簡化,是很好的設廠投資地點。 新竹縣工策會副總幹事黃莉翔則指出,印尼是台灣「新南向政策」18國中,在經貿上最密切的國家,而印尼是東協內台灣第2大投資目的國,在新南向政策下,台灣會根據印尼產業需求與能力,挑選出具競爭力產業與當地供應鏈結合,如台灣5大創新產業中的物聯網系統輸出。 (中國時報)

TOP


 

 

【歐亞】臉書粉絲專頁

 

 

 

 

若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。

TOP