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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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響應都更政策，金控也藉都更翻新老行舍，希望再創資產價值。商仲業者調查，目前至少10家金控將持有宿舍、行庫以及土地積極進行都更，不過，絕大多數是以北市資產為優先。 根據信義全球資產調查，目前積極將持有的老舊資產進行都更的金控，包括第一銀行的延平大樓、大同分行及中壢分行；土地銀行的大安路宿舍；彰化銀行的北門分行與天津街宿舍；臺灣銀行的北市圓山站土地；國泰世華銀行的敦北分行與站前分行大樓；合庫金的京東分行、圓山分行及忠孝寶通分行；富邦金的產險大樓；華南銀行的新北市土城區土地；元大金的大同大樓以及台灣企銀的重慶南路舊總行大樓。 信義全球資產投資部執行協理歐人彰指出，近來最受市場矚目的是元大集團為推動都更整合，5月向尚志資產購入南京復興站對面大同大樓的產權，未來有機會成為元大證券事業大樓。
大同大樓位於南京東路與復興北路交叉口，由於今年1月屋齡屆滿30年，符合申請都更門檻，元大著手推動都更，希望都更後該地成為元大的證券事業大樓。為了產權整合，由元大集團旗下的子公司分別購入大同大樓的1樓、7樓，以及位於B1、B2、1樓等三個樓層共17個車位，總交易金額共14.8億元，拆算單價1樓每坪約332萬，7樓每坪約118萬元，與目前該區域其他商辦大樓實價登錄相比略高，但都更完成後的新商辦大樓，價值則是充滿期待。 加上金管會日前宣布「商業銀行投資不動產辦法」第3條、第4條、第4條之1修正草案，將舊有規定銀行的老舊分行參與都市更新，原有不動產就地重建的新不動產必須有50％以上為自用，降至20％，提高行庫都更意願，而商辦屋齡漸老，未來金融機構都更將成北市精華區商辦主要新增供給。
台北市議會開放道路容移，根據統計北市已開闢未徵收道路中，原本名列前茅為大安、士林、中山及北投四區，但擁有最多十五米以下道路的行政區為大安、松山、信義及北投，這次修法最大贏家為精華區地主及收購土地的掮客。 另有業者透露，近期十五米以上道路價值約為公告現值的四、五十％，十五米以下價值為六％左右；議會通過法令短短不到一個月，十五米以下道路已經漲到十四％，漲幅約二．五倍。
房仲業者表示，大量容積灌入容積市場，但值此房市寒冬根本無法消化，最後恐讓容積價格大跌；業者也明說，就算容積下滑，也比容積銀行賣出還貴，「建商買容積不可能會吸收成本，之後將全部轉嫁給消費者」，導致房價墊高。 熟悉容積移轉的知情人士也指，當議會開放小米數容移，「很多小米數地主都要放鞭炮了。」他爆料，小米數開放雖然會衝擊十五米以上道路價格，但土地掮客往往都兩面押寶，十五米以上、以下都會同時收購，消長下來仍是穩賺不賠。 另外，對於開放小米數是否衝擊河川區容移價格？該人士也指，河川區早在兩、三年前都收購完畢，主要還是過去常玩容移的大戶繼續收購，因此即使市場價格不理想也可選擇先清掉小米數道路，等到時機對再賣河川區容積，「基本上容積市場本來就是大戶在操盤」。
| 六月一日台北市議會三讀通過「台北市容積移轉審查許可自治條例」修正案，讓所有道路用地、兩公頃以下公園綠地等，可全面進行容積移轉，粗估市價兩兆元的公共設施保留地可解禁。有公保地主叫好，但大稻埕歷史街區的古蹟用地持有地主不滿，指北市公保地容積移轉暴增到可蓋一七七棟台北一○一大樓！且真正需要容積移轉換取修繕經費是古蹟地主，未來新增一六五公頃的十五米以下道路用地「倒入市場」，等於宣判古蹟、大稻埕容積移轉制度死刑。 大稻埕地主不滿「議會綁架市民」，還揚言六月八日市府舉辦居住正義論壇時要動員上百人抗議。
北市容積移轉分為公保地、大稻埕歷史街區、古蹟，以及將會開放的河川區四類。市府統計，古蹟容積移轉量達廿七公頃，大稻埕歷史街區則還有廿一公頃尚未移出，但因為古蹟、大稻埕容積移轉取得代金，需用於老屋修復計畫，較不具有優勢。 另外，水利署民國一○三年修水利法，將關渡、社子島、雙溪及景美約一○八公頃的河川區列為天然不可開發建築土地，待營建署擬訂作法後就可容移，早成為收購標的。 大稻埕地主不滿地表示，議會放寬道路面積等同宣布大稻埕容積移轉死刑；公保地容移涉及兩兆利益，「全世界除了台灣，哪個國家有開放公保地做容積移轉」，根本就是圖利特定掮客。
該地主計算，去年統計未徵收公保地共有一三一四公頃，約等於三九七萬坪，平均每坪公保地在容積移轉過程中可變成三．二坪樓地板面積，若乘以一．六倍係數（開發後實際面積），換算有二○三五萬坪，等於可蓋一七七棟一○一大樓、意即每個行政區可蓋約十五棟！ 該地主不滿，「難道市民一定要去承受這種環境嗎？」議會霸王硬上弓通過修正案，根本綁架全體市民，地主也對提出修正案的國民黨市議員葉林傳和該選區議員陳炳甫不滿。
陳炳甫回應，他是選區內最關心、清楚大稻埕容積移轉的議員，也爭取大稻埕容積無須改制，沒想到還是被罵；他希望市府提案，保障未來容積移轉制度中有兩成取自大稻埕容積，其餘用公保地，但要爭取其他議員支持並不簡單。
葉林傳則說，古蹟容積移轉沒有接受基地面積限制，道路容積移轉則接受基地面積必須超過一千平方米的大面積限制，而且還要鄰近捷運站，北市市面上七成建地只能從古蹟用地移入容積，未來古蹟仍有七成市場，且不需要經過台北市都市設計審議委員會審查，不會砍量體；他強調，近兩年房市差，建商延後推案，導致古蹟容積移轉速度慢，並非道路容積排擠古蹟市場。
• 京華城股東自救會不滿容積率被砍為392％，昨再度向北市府抗議，北市都發局長林洲民重申，京華城開發案並未含西北角基地，若整體基地共同開發，容積率才是560％，明將前往監察院說明，市長柯文哲則要求作成行政處分公告；京華城股東自救會不滿權益被剝奪，嗆聲「一定會提行政訴訟」。 京華城容積率爭議延燒20多年，自救會指出，北市府1991年公告京華城土地使用計畫案，同意土地變更為「商三」，容積率為560％，對應地主要捐地30％規畫公園及廣場回饋民眾，但前市長郝龍斌任內，卻刻意以捐地前的容積率392％計算，導致近130萬名股東權益受損，為此監察院也向市府提出糾正，要求回復容積率。 議員應曉薇昨在市政總質詢質疑，市府未依法給予京華城應有的容積率，副市長林欽榮強調，該案公告是「商三特」，容積率不是560％，而是以都市計畫個案載記。
林洲民解釋，京華城整塊T型基地，容積率是392％，若是以560％容積率計算，要包含西北角基地整體開發，但目前京華城開發案並不含西北角，8日會提出資料向監察院說明，表達市府立場。 柯文哲直言，這案子拖太久，因容積率牽涉金額龐大，很多公務員會害怕，擔心圖利廠商，但他認為總要有個定案，會要求都發局明天報告後，作成行政處分公告，民眾若不同意就提行政訴訟來推翻。
不過，應曉薇指出，久揚建設為了自身利益，購得西北角基地62％土地產權後，主張該區容積率是392％，想與京華城開發案切割，結果2014年都委會真的解除整體開發，讓2塊基地被分割，難道其中沒鬼嗎？柯文哲聽了也搖搖頭，認為這有問題。 京華城小股東、西北角地主昨抨擊，市府認為沒有整體開發就沒有560％容積率，但當初解除整體開發是都委會決議，他們被動接受結果，卻讓自己權益受損，實在很冤旺，若市府堅持給392％，一定會訴訟到底。 (工商時報)
特偵組去年10月起訴中信金控三大弊案，其中，針對子公司中信人壽涉嫌以高價不當收購國寶集團土地，金管會昨天祭出行政處分，以未落實不動產投資鑑價等重大缺失、重罰已將中信人壽併入的台灣人壽600萬元。 金管會強調，目前先就「壽險子公司」違規事項開罰，包括金控及其他缺失等，仍在逐一釐清。 本裁罰為中信金子公司—中信人壽（現已併入台壽）投資國寶集團的亞洲廣場，這是2015年11月進行金檢時發現缺失、已違反保險業內稽內控，並將相關資料移送檢調偵辦。 至於有哪些缺失行為？金管會保險局副局長張玉煇說明，中信人壽辦理不動產投資，遴選鑑價公司程序未完備、未確實評估投標價格的合理性，及未就所投資的不動產收益狀況確實進行管控，損害公司利益，而有違反保險相關法令規定的情況。
張玉煇指出，當時，中信人壽雖有遴選幾家鑑價公司，但並沒有說明各家鑑價價格差異，也排除對中信人壽有利的標價；若以租金計算，亞洲廣場二樓房產租金收益率2.79％，低於當時法定最低2.805％，當然不符合規定。 保險局官員指出，本裁罰案也參照特偵組的起訴書內容，中信人壽涉嫌在2015年不動產行情不佳之際，以高價15億6755萬元買進國寶集團的亞洲廣場，造成中信人壽超過1億1755萬元的重大損害。 雖然缺失主體是中信人壽，但中信人壽已併入台灣人壽，所以，台壽被重罰600萬元。 張玉煇強調，本案有關刑事部分，檢調單位已經起訴，金管會同步處理行政部分，就主管部分進行裁罰；除了600萬罰鍰外，並要求台壽懲處相關失職人員。 台壽是在去年元月完成與中信人壽合併程序，並以台壽為存續公司；由於隸屬中信金，合併後的台壽招牌上方，仍冠有「中國信託金控」的字樣，以及「We are family」標誌。
公告地價調漲，波及地上權宅建案。北市「華固新天地」開始交屋，準住戶不滿地租高漲外，限於「使用權」，只能向建商分期借款，不能貸款繼承轉讓，萬一買方死亡還須立即還清借款。準住戶昨陳情，抗議買賣契約不合理。 議員徐世勳說，建商宣傳、廣告等，讓民眾誤為合約是受政府監督的定型化契約，交屋時才發現，「地上權的使用權」不屬於物權，無法向銀行貸款，只能由華固向銀行貸款。 徐世勳說，因無法貸款，若20年後新買家要承接使用權須一次付清，將造成難以轉讓。其他不合理條約，還包括買方死亡則視為借款立即到期，需立即還款，因繼承需要甲乙雙方及繼承人共同簽署協議書，意外死亡時根本無法繼承，很多住戶也因此先簽下協議書。
對於住戶組自救會，北市地政局專委黃媺雲表示，此案非預售屋定型化契約，地政局無審查權；主任消保官何修蘭說，此契約確為建商創設的權利，難以上替受害者救濟，目前100多位申訴案件，在溝通過程華固的態度也十分強硬。 數十戶準住戶共提出三點訴求，包括歸還地上權及房屋所有權給住戶、向銀行而非建商借款，以及推動不動產開發業者管理自治條例。 經住戶強烈抗議，華固有意讓步，除負擔房屋的保險、管理費，也承諾未來10年內波動的地租，華固會自行吸收。但自救會並不滿意，今上午華固在台北世界貿易中心舉行股東會，自救會將前往抗議。
• 皇鼎歷年EPS
上市建商皇鼎建設（5533）昨（6）日召開股東會並完成董監改選，董事長劉信雄順利高票蟬聯，並表示將積極布局優良地段、握有穩定租金收益的產品。皇鼎也將加碼科技廠辦市場，從內湖移師到汐止，現已陸續收購2萬多坪的工業區土地，計畫開發為總銷逾200億元的造鎮大案；會採分期開發，其中第1期已送照，將來科技廠辦的營收和獲利貢獻比重，可望明顯拉高。 劉信雄表示，皇鼎未來的發展策略，仍以購地自建為主，合建及都更為輔，在台灣北中南地區持續開發，並以質代量，追求穩定獲利成長。商辦部分，會積極布局優良地段、及租金收益穩定的產品，以期創造更多營收；此外皇鼎已積極投入觀光、商旅產業，除已投入營運的富信大飯店台北店、台北二館、台中店、台南店、台南富華大飯店，富信大飯店台南分館也籌備正式營運中。
皇鼎建設副總經理曹羅方表示，今年皇鼎銷售重點除台南3筆新完工成屋，包括「格里昂」、「成功富邑」及「南科名門」之外，就是已完工落成的內湖瑞光路「環球科技大樓」，總銷15億元)，及汐止「環宇科技大樓」，總銷約15億元，是2017年銷售重心；其中「環球科技中心」正尋求合適交易對象，以整棟出售方式。 至於今年入帳來源，將是台南3案，其中「格里昂」案為90～110坪的大坪數住宅，已售6成，開價約每坪30萬元；「成功富邑」總銷4億元，目前只剩1戶可售，今年確定將完工入帳；總銷11億元「南科名門」，分為A、B兩棟，總計186戶，目前擬保留A棟來對外出租，獲取穩定收益。
至於皇鼎建設最重要的多角化轉投資事業，綜合持股比率達100％的富信大飯店，曹羅方表示，目前已開幕營運包括台北1、2館、台中、台南總共4個館，及台南富華飯店，已完成全台5個館的布局；預計台南館第3季完成擴建並開幕營運之後，富信大飯店連鎖客房數將達850間。 依皇鼎財報顯示，富信大飯店去年營收為 5.3億元，貢獻皇鼎的營收占比達26％，獲利5,456萬元。 (工商時報)
輪胎龍頭正新15日召開股東會，年度致股東報告書（6）日出爐，董事長羅才仁今年首度在報告書中揭露重大營運目標，未來十年內，正新要從目前世界第九大輪胎廠、搶進全球前五強，躋身與普利斯通、米其林、固特異等國際一級廠。 針對今年景氣展望，羅才仁觀察，總體輪胎業受國際景氣復甦帶動，需求量預期有3%的小幅成長率，平均售價也可望隨原物料價格上漲有調升空間；其中，占正新營收比重六成的大陸市場，相較歐美市場有較佳的成長表現，也將拉抬其他區域重返正成長，而今年主要營運風險，則在於匯率和原物料波動劇烈，集團將適時反映售價及衝刺高附加價值產品作為因應。 正新董座羅才仁去年兼任集團總經理，決策和管理一條鞭，在今年致股東報告書中展現強烈企圖心，向全體股東宣示在2026年前，要引領正新邁向全球前五強。
羅才仁表示，全球輪胎廠大者恆大趨勢確立，擴大規模，追求和國際大型車廠共同發展，是未來正新持續成長的「硬道理」；也因為如此，繼今年成功將市場版圖自大陸延伸至印度和印尼後，決策層要更加放心思在海外拓展與全球布局。 正新耗時三年的雙印布局本月正式投產，也為羅才仁帶來很大信心，印度和印尼廠儘管初期只各規畫600萬條機車胎年產能，兩廠相加只占集團機車胎總產能17.5%，初期對營收挹注有限，但由於兩廠占地廣大，未來雙印將成為國際車廠組裝重鎮，可應市場需求，在二、三期擴增轎車胎產線，對集團產能大幅提升埋下伏筆。
根據國際機構tyrepress所調查的2017全球輪胎製造商排行榜，按各集團營收排名，正新目前以年營收1,173.88億元排名第九，而第一1至八名分別為普利斯通、米其林、固特異、德國馬牌、倍耐力、住友橡膠、錦湖及橫濱，以第五到第八名的規模看，年營收在1,304億元至2,048億元間，是正新年營收的1.1倍到1.75倍，以現有規模比較，正新要躋身前五名有不小努力的空間。
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