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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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台灣房市陷低迷，而被列入指標的豪宅市場，更是交易慘澹，據週刊調查，台北市信義計畫區內5大在建豪宅買氣停滯，價格從叫價一坪300萬買不到，如今只能是200萬保衛戰，建商放慢興建及銷售速度，以拖待變。 《鏡週刊》報導，這5大豪宅建案，包括冠德「冠德信義」、富邦「D1」、中華工程「陶朱隱園」、大陸建設「琢白」、寶豐隆「信義首席公館」，總案量破千億元。
其中，冠德信義原先預定在2015年第2季完工，但已延宕多時，還沒完工。陶朱隱園及琢白原先預定在今年底完工，如今，陶朱隱園未宣佈延至何時，大陸建設宣告琢白完工日將延至明年中。 至於前國泰金副董事長蔡鎮宇的信義首席公館，變更2次建照去年才動工；而富邦建設旗下D1土地，從「全台最貴菜園」變成「全台最貴籃球場」，原本要動工推案，如今又後延。 業界形容，豪宅市場正進入寒冬。
北市府去年和救國團以無償讓渡地上物方式，簽下8年新約，月租金從原本247萬餘元降至136萬元，8年租金將短收1.5億元，遭議員質疑土地又遭賤租。北市財政局解釋，草坪、水池等由北市府認養，救國團負責維護，才會減少租金。 台北市議員簡舒培表示，劍潭海外青年活動中心過去被賤租聲浪不斷，市長柯文哲曾說租約期滿不再續約，要救國團拆屋還地，以符合轉型正義；如今政策大轉彎，救國團不僅不用拆屋還地，還可以續約8年，租金甚至比前市長郝龍斌時代還要少。 台北市議員許淑華質疑，8年租約期滿後，救國團須把地上物無償贈予北市府，7處建物總價值約3.1億元，其中有處建物價值2.9億元，但該建物近35%產權為國有財產署，屆時建物移轉時，最多只能移轉65%建物產權給北市。
許淑華表示，其餘6處建物屋齡56年，早已過了使用年限，8年後屋齡都超過60歲，未來北市府取得使用權後，不僅無法保證使用無虞，還得花錢整修維護，「根本就是另一個錢坑」。 北市財政局科長石春霞表示，一開始希望能把劍青的土地收回來，但救國團不可能無條件辦理建物贈予，訴訟會很曠日廢時。劍青土地權分屬北市府、國產署、台鐵等三個單位，即使市府訴訟贏了，強制執行也是一個問題，最後經過協商，才決定以建物無條件移轉方式，繼續租給救國團使用。 石春霞說，租金較郝市府時代更低，因要求救國團將劍青圍牆打掉，開放公眾使用，草坪、水池交由市府認養，但由救國團維護，才會減少租金。
• • 南投縣竹山分局新建工程卡在文資爭議，長達5年，最近終於露曙光！南投縣長林明溱昨指出，竹山日式宿舍群及防空壕雖未通過文資審議，但仍予以尊重，已完成交換土地方式解決，財政處將以中興新村縣有地與林務局竹山工作站國有地以地易地，依原規畫盡快發包動工。 竹山警分局辦公廳舍歷經921大地震，內部牆面龜裂，外部牆面滲水，加上組織編制修改增加交通及相關警力，辦公空間明顯不足。 縣府5年前已決定重建，但日治時期的宿舍群與防空壕是否拆除？引發地方文史工作者保衛戰，民代也呼籲保存基地建築物，新建工程案一再延宕，動彈不得。
文史工作者指出，竹山是南投縣最早開發地區，有豐富的歷史文化資產，名列台灣十大古厝的竹山敦本堂已毀於921，日據時期建築竹山郡役所及防空壕又差點被拆遷，已成立守護竹山歷史文化資產協會，運用民力保存並活化歷史文化資產。 竹山警分局雖是南投縣4大分局之一，但無法改建，員警在修修補補的辦公室內工作；聽到可能「以地易地」方案，警員說，期待搬到新大樓的那一天！ 張志銘議員表示，要求文化局將日治宿舍群與防空壕保存案重新納入討論，若文化聚落有困難，必要時可請中央接手，進行文化建築群來修繕，還給竹山人歷史文化空間
• 京華城土地容積率爭議愈演愈烈，京華城公司指出，早在民國86年即已確定京華城這塊地的「身分證」，容積率確定為560％無誤，遺憾的是郝市長時期京華城容積率卻遭市府錯誤、刻意解讀為392％，從而衍生一連串的陳情、糾正、抗爭。京華城公司表示，政府扭曲事實，憑空製造出京華城容積爭議，對企業、廣大股東權益及投資意願，都造成巨大的傷害。 不僅如此，日前市府官員赴監察院說明時，更拋出市府乃「有條件」支持560％的容積率，條件是必須「整體開發」，完全無視於市府先前已解除整體開發，自相矛盾與違法的作為，令京華城小股東難以接受。小股東重申，市府應依監察院糾正文和內政部函示規定，儘速回復京華城的土地權益，確認容積率為560％。 京華城指出，京華城現址原本為唐榮鐵工廠土地，民國76年取得土地後申請工變商，當時北市府要求威京集團須捐地30％，並且整合西北角私地主；不過，其中一位私地主開出30坪土地1.2億、1坪超過400萬的驚人天價，獅子大開口下土地整合難度愈拉愈高…。之後都委會要求京華城採整體開發、但可分期實施，並同意京華城先行啟動，西北角則列為第二期開發案。
直到86年，京華城完成捐地30％，順利取得建築執照，而此一政府核發、容積率達560％的合法建照，即證明京華城開發案業已完成所有權利義務，並取得完全合法的身分證明。值得一提的是，87年陳水扁擔任台北市長時，又要求京華城捐贈回饋公共設施，京華城也順應要求，在92年捐贈2.2億元興建的偶戲博物館給北市府。 而在民國103年，由於西北角區塊遲遲未改建開發，應小地主要求，都委會決議把西北角劃出，讓小地主可自行開發，修改細部計畫同意解除整體開發。 最令京華城不解的是，市府官員6月6日在市政總質詢時聲稱，京華城Ｌ型街廓粗容積為392％，扣除捐地後L型基地為560％，併為整體開發為必要條件。
之後在6月8日，監委劉德勳要求北市府說明全案，由於劉德勳在前年底經調查後認定京華城基地在完成捐地30％後，容積率應為560％，並糾正台北市府應儘快改正，但北市府迄今仍未處理，反倒在8日回覆監委時拋出市府「有條件」支持560％容積率，條件是必須整體開發的。市府官員突然口徑一致，咬死早已被都委會「解除」的整體開發，令京華城錯愕不解也難以接受。 京華城公司小股東自救會表示，市府未回應監察院糾正文，回復京華城容積率為560％，反而綑綁進整體開發條件？根本是不斷拋出新變數，以遂行其拖字訣，讓小股東們相當不滿。 京華城公司透露，經市議員再行查證台北市都市計畫書（103年5月13日），並在6日質詢所提出的事證後發現，都委會已在103年疑似為「特定開發商」解除整體開發； 京華城公司表示，既然市府103年已解除整體開發條件，那麼官員為什麼又提出必須整體開發才能獲得560％容積率，豈不互相矛盾？甚至官員所稱是「有條件」同意560％容積率一說（必須整體開發）更是莫名其妙，顯現市政府對京華城容積率問題，仍然一錯再錯。
京華城早在多年前開發階段，即以透過捐地程序，合法取得560％容積率，是毫無疑義的事實，但卻在郝市府時代遭惡意解讀為392％，北市府顯然已違反信賴保護原則；京華城原本期待高舉公平正義的柯市長能主持公道，未料上任兩年多，不但沒有依監察院糾正文改正前市府的錯誤，甚至還要京華城透過打官司來回復容積率，讓京華城所有股東都深感失望。 (工商時報)
國有土地參與都市更新，可選擇分配權利金。過去抵稅土地、事業資產、或特種基金參與都更，僅可分配回房、地，但財政部2017年6月修正處理原則，將可選擇拿回權利金，有望減少國有財產署因參加都更分回要處理國有房舍的壓力，提升收益實現。 財政部為配合都市更新政策，及提升國有財產的運用效益，今年6月第九次修正「都更事業範圍內國有土地處理原則」。主要為了讓遺贈稅或欠稅等所產生的抵稅土地，以及現行200多種特種基金，或是如台鐵的事業資產，變更非公用後移交至國產署執行的土地處份能更彈性。 過去國有地參與都更僅可分回房、地，但未來「表達參與但事業計畫還沒核定前」的國有土地就可適用新的規定，抵稅土地可選擇分回權利金;事業資產或特種基金則可選擇分回房地、或是拿回權利金。 國產署官員進一步表示，舉例來說，台鐵有很多沿線不是事業本體需要的土地，或是原本閒置宿舍會移回給國產署處份，或是特種基金則如國防部主管的營改基金等，若認為該國有土地的地段房市看漲，也可選擇分回房地，反之則拿權利金。
而目前來看，抵稅土地較少，以事業資產或特種基金較多。 國有土地自從2004年參與都更，都市更新事業範圍內的公有土地，一律要參與都市更新，財政部為配合都市更新政策，以及提升國有財產的運用效益，在2007年4月11日訂定「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」。而國產署於2014年12月4日也修正，只要國有地參與都更的支出，會去規劃未來產品。 例如更新後可分配樓地板面積達2千平方公尺以上，可評估作「中央機關辦公廳舍」，未達2千平方公尺或經評估不作中央機關辦公廳舍，由中央及當地地方住宅主管機關評估作「社會住宅」，並具體就更新後分回房地規模，預先規劃更新後房地用途。 但在2014年以前案件由於並沒有參與支出，就規劃未來分配回來的產品類型，以至於在2014年12月4日以前都更分回的皆是分回房地，導致國產署還做處理，因此尚未處理之前叫得繳管理費。官員強調，主要是早期的案件，現行已皆有規劃，而此次修正則希望可以減少因為參加都更分回國有房舍要處理的問題。
新北市立殯儀館坐落於人口密集的板橋區，居民長年忍受噪音污染，嚴重影響生活，也阻礙地方發展，市議員何博文昨質詢時，要求市長朱立倫針對殯儀館是否遷移表態。朱立倫回應，短期內不可能遷建，近年已積極改善周邊設施。 新北市立殯儀館緊鄰住宅區，周邊衍生殯葬業，一樓店面甚至設置靈堂、拜飯間，每天充斥送葬隊伍的聲音，打擾住家安寧。何博文多次爭取殯儀館遷建，但市府態度模糊，沒有明確回應，昨天市政總質詢，何博文強烈要求朱立倫表態。 朱立倫說，人都會經歷生老病死，殯儀館是重要民生設施，但也是嫌惡設施，居民希望殯儀館不要存在住家旁邊，但市立殯儀館設立卅多年來，周遭生活型態逐漸成形，若要遷移，「短期之內是不可能的任務」，畢竟需求性還在，而且暫時找不到未來去處。
朱立倫表示，現階段遷址有困難，唯有加強內部設施及周邊都市機能，才是實際做法，已規劃改善殯儀館的拜飯間及地下室環境，預計明年完成，停車場立體化規劃也與相關局處商討，將配合都市計畫整體改善，希望朝多目標使用。 何博文提到，殯儀館周邊鄰里長期忍受生活不便，但每年每戶僅補助健保費五百元，「根本是侮辱人」；相較焚化廠、垃圾掩埋場等嫌惡設施，每年編列數千萬元預算回饋地方，殯葬設施回饋金每年僅三百多萬元，落差太大，要求市府一併檢討。 地方回饋調整 趕本會期送議會 民政局長江俊霆表示，「新北市立殯儀館火化場及骨灰骨骸存放設施回饋地方自治條例」實施滿一年，因居民和民意代表反映意見，市府已調整回饋範圍及金額等內容，送法制局法規會審議，盼近期市政會議通過後，於本會期送交議會。
• 2017第三屆台灣國際房地產暨投資理財展，已於昨（12）日劃下句點，大會執行長張俊麟表示，本屆4天展期，參觀人數約4萬人，有1/3的參展廠商是海外來台參與，整體成交筆數約150筆，成交金額近10億，有購買意願留下資料近四千份，突破傳統銷售模式，創造無比佳績。參展廠商也推出日本、英國、澳洲、美國、巴西等多項熱門投資地段來吸引投資客，另外，在政府推出新南向政策和中國大陸的一帶一路政策帶動下，東協房產又再掀一波吸金熱。 在國際環境及國內房市政策影響下，海外不動產投資受到投資人高度關注，藍海地產集團總經理劉威廷表示，泰國房地產是中國大陸一帶一路政策影響受惠最大的國家，因為其位於地理中央最佳位置，光是這次展期，收單量就相較去年提升20％，可見國際局勢對於海外房地產的舉足輕重。
高登天際開發執行董事陳盈州也指出，柬埔寨透過政府靈活有效率的經濟政策帶動，成為東協經濟圈的明日之星，加上柬埔寨是東協國家中唯一以美金計價的國家，並強調投資地點的重要性，建議投資人找對投資國家和地點，就可以相對避險。 面對各種海外投資商品，大師房屋董事長陳建慶表示，民眾挑選海外房地產可以首重建商，慎選品牌再進場，觀察業者的專業性、資本額及商譽，這樣採到地雷商品的機會就很小。海瑞國際地產趨勢長陳建州也指出，該國家的GDP年成長率、通膨率、人口就業率、薪資成長率、利率等，加上區域房屋的空屋率及是否為當地人會購買的物件等，都可以當作評估投資標的重要參考。 (工商時報)
• • 高雄「和發產業園區」，二年來未曾調整過平均售價8萬8千元，但受物價波動等相關因素影響，7月起將全面上調，高市府經發局表示，顧及廠商設廠成本，力求平均單價微調反應現況與成本，每坪不超過9萬元，合發公司表示，有意購地設廠，把握漲價前最後機會。 合發公司總經理張俊良今(12)日指出，之前僅開放第一期「大發基地」標竿區域及第二期「和春基地」坵塊供廠商申購，7月1日起，除售價上調之外，標竿區域也同步開放供所有廠商申購，但仍保留標竿企業優惠，由於廠商對工業地需求殷切，原本預計第4季開放銷售的第三期「大發基地」坵塊，也一併提前在第3季公告銷售，避免讓有工業地需求廠商等待過久，失去投資的契機。 關於7月份全面上調售價一事，張俊良表示，目前平均8萬8千元的售價，從本案開發至今二年來未曾調整，但二年來物價波動及其他因素影響，這一次微幅上調實屬不得已。
受到政府前瞻建設積極做多，外銷出口回溫影響，和發產業園區銷售熱度大增，5月上旬，園區「和春基地」C6-4坵塊(土地底價1.2億元)千餘坪三角窗坵塊出現「4搶1」熱潮，結果由沐華國際美容股份有限公司取得申購權，其他3家廠商則改選「大發基地」，5月下旬，「和春基地」C6-1坵塊(土地底價1.28億元)又出現「3搶1」競買熱潮，結果由一家知名金屬產業取得申購權。 高雄市政府經發局指出，2018年底「和發產業園區」公共工程將可望完工，預計引進80家廠商，創造1萬個就業機會，初估年產值400億元，和發園區不僅為了活化經濟發展，也期盼透過園區開發，讓在地居民及廠商能享受便利性與舒適性。
• • 晶片電阻二哥大毅（2478）為平衡兩岸產能，在台擴建新廠，將部分大陸前段製程產能移回台灣，擴建新廠的費用將會發生在上半年，下半年進入傳統旺季之後，營運可望優於上半年。 大毅資本額17.56億元，目前晶片電阻月產能約200～220億顆附近，為國內晶片電阻二哥，與大股東國巨（2327）的晶片電阻月產能830億顆相較，雖有差距，但二家公司晶片電阻月產能合計逾1,000萬顆，合併計算的市占率，在國際市場上有絕對的話語權。 大毅上週進行董監改選，凱美董事長翁啟勝以自然人身分取得一席董事，使得雙方的關係備受矚目，然而大毅對雙方是否合作並未加以評論。
不過大毅自身的建廠計畫並未受到影響，為了平衡兩岸產能，大毅在蘆竹擴建新廠，一期廠房已經完工啟用，二期廠房仍在興建中，估計今年第3季完工投產，大毅表示，過去大毅在大陸的產能比重較高，擴建新廠之後，希望將大陸部分前段產能移轉回台，讓兩岸產能趨向平衡，因此整體產能不會增加太多，目前正陸續移轉產線，費用將會發生在上半年。 大毅坦言目前並沒有受惠晶片電阻的漲價效益，公司仍會調整產品線；大毅的晶片電阻營收約55～60％、利基型產品約30～40％，利基型產品包含感測元件、保險絲以及薄膜產品，另有少部分靜電保護裝置（ESD）。 (工商時報)
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