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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
• • 根據內政部的拆照數量與都會區的住宅存量統計，過去三年平均台北市每年核發的住宅拆照數量僅約1100餘戶，對比台北市的住宅存量89萬戶，其中有23萬戶屋齡超過40年以上，若是按拆照的數量與速度推估，花一個世紀的時間也無法全數改建，所幸政府已經重視此結構性的問題，將推動都更列為目前重要的住宅政策。 根據內政部不動產資訊平台的資料顯示，今年第1季台北市住宅存量約89萬戶，其中屋齡40~50年就有18.6萬戶，佔了20.9%，50年以上的住宅則有4.6萬戶，佔了5.1%，也就是40年以上的住宅佔比達26%，台北市每4戶的住宅之中就有1戶的屋齡超過40年。
除了屋齡老化，居住的品質與安全性有待提升外，老舊的公寓住宅對於老年人生活更是不便，不過老宅數量多但拆除改建速度並未提升，根據內政部統計處的拆照數量顯示，2016年台北市住宅核發拆照數量約662戶，2015年還有1393戶，2014年為1282戶，過去三年平均核發住宅拆照約1100戶，對比台北市屋齡40年以上約23萬戶的數量來看，明顯拆除改建速度有很大的提升空間。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市都更需要積極推動已經是市場的共識，而政府也將都更列為重點的住宅政策之一，改革的方向包括獎勵明確、流程簡化、稅負減免與公辦都更帶頭推動等，短期內雖然無法馬上立竿見影，但不難發現政府積極推動都更的決心，加上目前幾個卡關的都更案，包括文林苑、正義國宅與永春都更案都已經動工或完工，未來若有更多都更案順利推動，則可重拾民眾對於都更的信心。
A+ • • 北市列管須拆除重建的海砂屋共46件，仍有20處社區無整合意願。北市都發局昨天表示，未來海砂屋選擇走都市更新程序，只要同意比率達90%，就可納入「快軌機制」，亦即優先排入北市都更審議委員會，並召開公辦協調會，官方將協助讓全體住戶同意都更。 海砂屋要拆除重建，過去需要100%住戶同意，但容易卡在住戶意見難整合；若轉往同意門檻較低的都更，卻要面臨冗長程序。 都發局昨赴市議會工務委員會專案報告，指20處海砂屋，其中1處屬於單一產權、2處位於山坡地，不適用都市更新條例，將透過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」協助申請重建。
其餘17處海砂屋，經評估可透過都更改建。都發局表示，有3處同意比率達90%且無爭議，將納入快軌程序；其餘14處將透過「海砂屋都更專業輔導團」加速整合。 民進黨籍市議員王威中表示，海砂屋問題在於不可預測性，重建時北市府應考慮讓住戶有中繼住宅可用；議員洪健益說，若大地震震央發生在北市，可能近三成房屋倒塌，北市府對海砂屋執行力要有魄力。 都發局長林洲民說，北市府尚無具體計畫，都發局會在1個月內研議，討論公宅出租做為海砂屋的中繼住宅。 建管處陳煌城說，北市許多海砂屋雖被認定須拆除重建，但許多一樓商家因生意收入遠比罰款高，不願遷出，正修訂裁罰基準，最快3個月出爐。
市長柯文哲推立法院換地案，要與國有財產署交換南港瓶蓋工廠等五塊地，預計本月卅日將由市議會表決該財政處分案，需議會六十一席議員中四十一位議員出席、二分之一同意，但議會國民黨團「傾向反對」已發動廿六議員甲級動員，民進黨團則指北市府尚未與黨團研商甲動廿五位綠營議員，加上綠營議員周柏雅仍反對此案，導致換地案恐夭折。 為了遊說國民黨支持，藍營黨團書記長陳永德透露，柯文哲還傳訊給他，指「如果不換地，就是詐欺國產署」，擔心冗長訴訟，南港瓶蓋工廠「會爛在那裡」。 柯文哲口中指的訴訟是國產署所提行政訴訟，二○一五年四月南港瓶蓋工廠六棟建物登錄為歷史建物，北市府拆除非保存區，引發文資團體不滿。土地開發總隊長韋章武坦言，當時北市府依二○○二年公告，進行瓶蓋工廠用地重劃，但國產署也表達不要重劃，也認為文資影響土地利用，並提出行政救濟。
國產署署長曾國基證實，指國產署與北市府確實進行南瓶國有地官司，主要針對當初參與市地重劃後的分配結果；重劃後分回給國產署的土地大都被劃定成歷史建物，導致國產權益受損太大，才會提告，現正在二審審理階段。 陳永德表示，黨團傾向反對換地案，屆時會發動甲級動員，耳聞市府沙盤推演過「有可能會輸！」藍營議員王欣儀指出，北市府未經議會溝通、專業評估，就逕自接受中央條件，現在又要議會背書，等於陷議員們於不義。 綠營市議員周柏雅也反對換地案，並指因依《文資法》北市府可無償取得南港瓶蓋工廠，該基地公告現值廿一億元，市府可以再跟國產署好好談。綠營黨團幹事長高嘉瑜說，市府迄今未與黨團協商，目前黨團未決議甲動支持，她坦言換地案要「國民黨放水才會過」。 無黨籍市議員李慶元說，雖有條件支持該案，但目前立院公告現值約一坪六十萬元，南港瓶蓋工廠被估公告現值為一坪八十萬元，但這是指定歷史建物前的價值，市府應重新評估，再交換土地。
2017第1季全球房價指數─年增率(2017Q1 vs 2016Q1) 台灣房價「脫離險境」，首季逆勢季增2.6％，年跌幅縮小至1.7％，已小贏年跌幅達2％的新加坡；不過在全球55國排名中，還在倒數第4名，年漲幅僅排名第52，只領先烏克蘭、新加坡、希臘3國。 知名國際研究機構萊坊（Knight Frank）公司，昨（19）日公布2017年第1季「全球房價指數」，截至2017年3月的1年內，全球55個國家房價年增率平均上漲6.5％；其中台灣雖然還在後段班，排名全球倒數第4，但年跌幅收斂已至1.7％，且季漲2.6％，還小贏年跌2％的新加坡。 調查結果指出，此次全球房價年漲6.5％，已創下最近3年來的歷史新高。其中48個國家房價上漲，僅7個國家下跌，11個國家更是以雙位數增幅狂飆。 瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，第1季住宅成交量年增約4成，買氣頗有回穩的跡象。
新北市、桃園的新屋成交回溫，帶動整體房價季漲2.6％，「整體而言，房價已脫離急跌險境，且出現止跌的訊號。」 黃舒衛表示，不過最近美國聯準會（Fed）吹起升息號角，全球投資節奏出現變化，且政治氣氛難測，將使投資氣氛更保守。房市買方才剛「回魂」，尚未出現加價的信心，需求以剛性、自用為主，建議屋主、建商仍應持平以待。 這項調查也指出，冰島由於住宅市場新供給量少，支撐房價年漲17.8％，連2季奪得全球房價漲幅冠軍寶座；冰島房市供不應求，住房貸款基金（Iceland's Financing Fund）預計未來3年將提供9,000戶新住宅，才能滿足需求。
年漲幅以14.4％排名全球第二的香港，不管政府打房辣招頻頻，房價照樣瘋漲。香港萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，儘管住宅市場供給充足及利率上升會稍稍抑制房價，但需求強勁、加上土地取得成本高，中資更大舉入港，2017年初以來，香港政府推出的住宅用地都由中資建商取得，總金額高達300億港元、換算新台幣超過1,000億元，將支撐香港房價，預期2017年一般住宅房價將看漲5％，豪宅房價更是看漲10％。 至於中國大陸的住宅市場，年漲幅10.3％，全球排名第10。萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示，預期2017年緊縮海外轉帳不得用於購置海外不動產之後，住宅價格將持續溫和成長，一線城市全年看漲3～5％，主要二線城市將看漲2～4％。
| 嘉義市湖子內區段徵收公共工程第三標完工，市府地政處明天截止受理領標，後天辦理標售包含第三標在內的六十八筆公有地，其中第三標土地鄰近民生社區，主要為休閒專用區，此次最貴標的為一筆二千三百五十九坪土地，底價二億三千四百萬餘元。 地政處重劃科長張曉琴說，此次標售土地以第三標為主，計四十四筆土地，一、二標的土地共廿四筆，第三標包括休閒專用區三十九筆、商業區三筆、住宅區二筆，休閒專用區土地最大特色，除了一筆最大面積二千三百五十九坪，另有上千坪或數百坪，也有一、二百坪的小面積土地。
本次標售將於後天上午十點在市府八樓開標，截至昨日，已有三百六十七份領標，至廿一日截止；房地產業者認為，第三標標售土地鄰近民生社區，不同的坪數條件種類多，詢問度還不錯。 市府工務處土木科長楊松樺表示，第三標工程五月初完工，上週完成初驗，已要求承包商在一個月內完成缺失改善，然後複驗；台電公司正進行第三標路燈、號誌燈等管路工程，第三標通車時間預計七月底前。 民眾表示，第一、二標皆已通車，因第三標未通車，嘉市通往水上鄉重要道路湖子內路（中油加油站至永欽一號橋）封閉，雖有替代道路，但須繞路費時，希望儘快通車。
• 京城集團總部摘要
●耗資10億元、位於高雄精華區農16特區的京城集團新總部，就在高雄捷運紅線凹仔底捷運站旁。圖／顏瑞田 耗資10億元興建的京城集團總部，昨（19）日舉行大樓落成喬遷，京城建設董事長蔡天贊表示，京城建設截至今年前5月累計營收約10.35億元，年增66％，加上跡象顯示，高雄房地產已谷底回升，將把總部「龍躍京城」的建築美學、智慧建築及綠建築等新技術、新工法，用在未來的建案，持續創新。 蔡天贊並預告，距離總部不遠的H2O水京棧酒店，已落成試營運，目前，不管是餐廳，還是客房業績，都相當穩定，這棟在北高雄成為話題的地標，預計近期內正式開幕。H2O水京棧酒店是京城建設向高雄市政府財政局標得地上權而興建，總投資額約12億元。 位於高雄精華區農16特區的京城集團新總部，基地面積435.6坪，2014年5月6日動土興建，歷經3年，耗資10億元，才完工啟用，昨日舉行大樓落成喬遷，同時舉行佛教灑淨祈福儀式，邀請佛光山慧思法師，以佛教儀式，主持祈福。
蔡天贊表示，京城集團近年來的人員及案量，增加速度相當快，公司原本的辦公室，已不敷使用，無法負荷公司愈來愈大的業務量，因此，才決定在農16特區精華地，興建總部大樓，毗鄰高雄捷運紅線凹仔底捷運站，交通便捷，以提升對客戶的服務品質。
由於京城集團總部大樓的位置，就位於高雄最熱鬧農16特區的蛋黃區內，蔡天贊強調，不惜把這筆高價值的土地，建成18層高、總樓地板面積達3,787.6坪的營運總部，就是希望「有好的辦公環境，才有好的效率及業績」，因此，他期許員工，要能更努力，為公司打拚。 在京城集團昨日搬新家之後，蔡天贊也對京城集團未來願景表示，對於建築美學、智慧建築及綠建築等新技術、新工法，京城集團將會在未來建案裡，持續創新，包括建築安全履歷、制震新工法等，都會以最積極的態度，帶領員工完成每一棟建築，為高雄市的市容多添加幾份美麗及驚豔，讓所有住在京城房子的住戶住得幸福、住得安全是京城追求的目標。 展望未來高雄房地產市場，蔡天贊只有簡潔的一句話形容，「房地產已經從谷底回升」，因為，除了各種數據的顯示，京城建設今年前5月累計營收，已達10.35億元，比去年同期的6.21億元，年增66％。 (工商時報)
• • 在地型產業園區規劃內容
行政院預計4年投入200億元開發在地型產業園區，其中設置平價新興產業園區效益約128公頃。據悉，日前地方政府提出上千公頃土地開發，卯勁爭搶前瞻補助資源。工業局估計，最後能符合規定或完成環評園區，可能僅2、300公頃，底標希望1～2成採取只租不售方式。 政委張景森日前審查前瞻城鄉建設的在地型產業園區計畫，其中，中央依對直轄市及縣市補助辦法，依地方財政狀況分級補助，財政狀況列4、5級較差縣市，上限可達70％，其餘地方需提出配合款，採競爭型計畫。平價新興產業園區開發是補助開發成本與市價間的價差。 工業局評估效益約可開發128公頃新興產業園區，遭張景森退件，認為效益過低，要求重新評估。據工業局委託台經院調查，至民國109年以前，全國產業用地需求約2,211公頃，以北部最缺，光是新北市需求就達400公頃以上，中部其次，南部仍有剩餘，張認為，新增128公頃產業用地供給，與2千多公頃需求缺口差距太大。
城鄉建設計劃投入200億元的在地型產業園區計畫，三路並進，15億元用於擴建加工出口區、50億元用於地方特色產業園區，135億元開發以製造業為主產業園區。135億元中有90億用於既有17處工業區強化公設補助，如汙水處理廠；其餘45億元用在補助平價產業園區。 工業局日前邀縣市政府提出開發新興平價產業園區土地調查，結果各地提出可開發用地高達1,000公頃以上，遠大於工業局預估的128公頃。官員說，必須符合產創條例報編的產業園區才給予補助款，都市計畫用地不符合規定，另土地取得不得採徵收手段，在非都市計畫區土地逾10公頃需進行環評。 據悉，經部底標要件將規定至少1～2成園區土地採只租不售，以杜絕炒作土地。政院官員說，地方型產業園區用地若有大幅比例採只租不售，就不至炒高工業區土地。預估128公頃產業用地，可提供2、300家產業進駐，帶動12,800人就業，產值達512億元。 (工商時報)
• • 力麒建設與北京最大國企北控集團攜手搶進中國大陸昆明機場汙水處理，這是力麒繼參與該集團旗下雲南安寧浩源汙水處理廠後第二宗合作案，也是近年在大陸投資最積極的營建業之一。 力麒去年第3季透過旗下持股66.02%的山林水，與北控水務集團在雲南安寧浩源汙水處理廠上攜手合作、取得四成股權，今年兩家公司加大合作力道，標的是大陸第五大機場雲南昆明機場。力麒暨山林水董事長郭淑珍表示，該案已進入雙方實質審查階段，公司規劃初期投資40%。 北控集團是北京最大國企之一，總資產逾新台幣兆元。
郭淑珍指出，目前北控集團負責昆明機場汙水處理的公司資本額約人民幣5,000多萬元，山林水有機會投資約新台幣1億元、取得40%股權，該案有機會今年底完成，未來可挹注山林水四年業績。 郭淑珍指出，除透過山林水與北控集團合作擴大，也密切關注大陸土壤汙染、廚餘回收等市場，以廚餘回收為例，當地沒有分類處理的前置作業，相關市場商機高達人民幣6,000億元，將是積極評估投入的重點市場。 近日全台豪大雨導致各地災情頻傳，山林水總經理吳人傑指出，前瞻基礎建設計畫經費中，有超過四分之一用在水環境建設、約2,500億元，預料包括中央及各地方政府將加速釋出汙水下水道興建標案，強化汙水下水道建設、改善水患，山林水會積極參與各項標案，擴大營運成長空間。
• 裕隆（2201）昨天召開臨時董事會，通過對持股5成的東裕增資人民幣3.97億元（約合新台幣18.25億元）的議案，並表示對岸股東東風集團也將對等增資，合計將對東裕增資近人民幣8億元，以具體行動展現對東裕營運的支持。增資後，東裕股本將膨脹至人民幣35.5億元。 為實現改革大陸東風裕隆汽車（簡稱東裕）體質的承諾，兩岸股東裕隆汽車與東風集團，昨（19）日宣布將共同對東裕增資人民幣近8億元（約合新台幣36.5億元）。東裕表示，增資資金將作為改善財務結構，並作為後續推動「510計畫」、拓展大陸銷售渠道所需資金。
東裕510計畫，是要在5年內（2022年之前）上市10款全新納智捷品牌車，包括今年10月要問世的小型運動休旅車U5；2018～2019年要推出4款全新車型，包括運動休旅車、廂式休旅車等；2020～2022年則會發表全新模組化底盤所打造的5款各式車型。 去年營運陷入谷底的東裕，兩岸股東研商出雙方撤出派駐人員，讓公司人才體制市場化的改造對策，今年起陸續落實，並透過實際對東裕增資的動作，傳遞兩大股東繼續對東裕營運的支持立場，破除外界棄守、唱衰謠言。 裕隆主管表示，東風裕隆在大陸區分為杭州東風裕隆（製造），及東風裕隆銷售等兩家公司，這次兩岸股東增資對象為負責製造的杭州東風裕隆公司。 根據裕隆揭露資料，近3年認列大陸投資虧損金額分別為2014年15.04億元、2015年2.18億元、2016年43.19億元。 東裕方面表示，增資資金除用於改善財務結構外，並將用於推動510新車產品上市計畫，及投入通路布局，填補銷售網點空白區域。 (工商時報)
• 大陸房市調控政策效益陸續顯現，中國國家統計局昨（19）日公布數據顯示，一線城市新建商品住宅和二手房住宅價格延續降溫趨勢。其中，北京5月份二手房住宅價格在北、上、廣、深四大城市中減幅最為明顯，月減0.9％。 華爾街日報報導，今年3月以來，20餘個城市陸續推出因地制宜的房市調控政策，成績陸續顯現。數據顯示，5月份新建商品住宅價格方面，15個一線和熱點二線城市較去年同期漲幅全部回落，9個城市較上月下降或持平。其中，上海、北京與上月持平，深圳則下滑0.6％，廣州月增0.9％。 在二手房住宅價格方面，北京跌幅最為明顯，較上月下滑0.9％，上海與上月持平，廣州和深圳則呈現月增趨勢。不過，北京、上海與廣州較去年同期漲幅均有回落。 從年增率來看，70個城市中在5月份新建商品住宅和二手住宅價格年增率較上月回落的城市，分別有29個和18個。
其中，一、二線城市較去年同期漲幅回落明顯。 報導稱，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格的年增率均出現連續8個月回落，5月份比4月份分別回落2.2和1.7個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅價格的年增率也分別連續6個月和4個月回落，5月份比4月份分別回落0.8和0.5個百分點。 統計局數據顯示，政策相對寬鬆的三四線城市則後來居上，在漲幅榜中占據一席之地。數據顯示，5月新建商品住宅價格指數中，月漲幅居前的城市分別為蚌埠（3.4％）、北海（3.2％）、湛江（2.6％）、哈爾濱（2％）和瀋陽（1.9％）。 路透分析，這主要得益於去年較寬鬆的貨幣環境，開發商紛紛在交易火熱的三四線城市搶地。不過對於三四線樓市熱度能否持續，市場人士抱有謹慎態度，認為年內調控基調從嚴，三四線可能漲勢趨緩。 交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為，十九大前行業政策難有鬆動，對熱點城市維持嚴厲，成交回落態勢將在下半年延續。 (工商時報)
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