歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
黃宣慈主任(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)
房產新聞
產業新聞
其他重點新聞
• 台肥手中精華區土地一覽
台肥南港C2觀光飯店開發案合約內容恐將出現重大改變,台肥打算將承租戶履約保證金由原先的1億元,大幅提高至20~30億元,並將與先前得標的漢來、凱撒2家飯店業者重新協商;此外,台肥也考慮出售新竹D7住宅區土地挹注今年獲利,並將自行開發南港C4土地。 台肥南港C2開發案規劃興建辦公大樓及飯店大樓,其中飯店部分已在2013年2月分別由漢來及凱撒2家飯店業者得標,興建完成後將由2家飯店業者負責經營。根據合約,2家得標業者必須繳交1億元履約保證金,但去年因政黨輪替,台肥經營高層變動,C2開發案出現轉折。
據悉,台肥將重新調整C2案內容,其中最大改變,是欲將飯店承租戶履約保證金將由原先的1億元,大幅提高至20~30億元,該案也已報請農委會核准。由於合約內容出現重大改變,台肥將與漢來及凱撒2家飯店業者重新協商,預料本月底此案將在董事會重新討論。 此外,C2案土地面積7,051坪,總開發樓地板面積約7萬坪,原規劃飯店樓地板面積占三分之二,辦公大樓占三分之一,現在恐將調整為各占一半。C2案已在5月初取得建照,未來可能由台肥自行興建,預估投資金額逾100億元,興建完成後將出售辦公大樓回收資金。
此外,台肥新竹D7-A辦公大樓已在5月16日取得使照,目前出租率逾1成,將於8月中旬正式落成啟用。但台肥為挹注今年獲利,已打算處分新竹D7住宅區約2.2公頃部分土地,目前處分計畫將提報農委會核准。 另外,台肥南港C4土地面積約2,000坪,因每年要繳交超過4,000萬元地價稅,為活化不動產價值,台肥也考慮自行開發興建一棟辦公大樓。 此外,台肥南港C6~C9土地面積約9,284坪,由中國信託承租50年地上權,台肥去年已將其中一塊C8土地拿出來標售,但礙於房地產景氣不佳,加上又有中國信託金控總部承租,導致該筆土地二次流標,有鑑於C6~C9土地要順利賣出需符合最低投報率2.345%門檻,在售價恐不如預期下,目前台肥將此案暫時擱置。 (工商時報)
根據內政部實價網資訊,今年4月「贊泰花園廣場」12樓以1.68億元成交,拆算每坪單價超過170萬元,為信義計畫區屋齡超過20年的三大名宅中身價維持最好的,該社區也是近期議題不斷的已故台塑集團創辦人王永慶長孫王泉仁與藝人麻衣夫婦婚後住所。 東森房屋研究中心副理于靜芳表示,北市信義計畫區屋齡超過20年的名宅,包括「贊泰花園廣場」、「昇陽國寶」及「信義鴻禧」,三大名宅房價仍相當硬挺,每坪均百萬起跳;而身價維持最好的要屬「贊泰花園廣場」,且鮮少有交易,直到實價登錄上路5年才有第一筆紀錄。 根據內政部實價網,4月「贊泰花園廣場」12樓由宋姓自然人以1.68億元買下,坪數約123.48坪(包括2車位,約31.66坪),假設一個車位價格400萬元,扣除車位坪數與總價,拆算每坪約174.3萬元,還高於松山區某指標豪宅建案的成交單價。
據悉,該名宅社區不但是王泉仁與麻衣的住所,住戶還有知名製作人柴智屏、前台北市長黃大洲等。 柴智屏、黃大洲是住戶 于靜芳指出,「贊泰花園廣場」地上17層樓,社區僅33戶,以大坪數92~184坪為主,屋齡20年,過去曾被列為10大豪宅,之前每坪行情110~140萬元,此次實價為社區首度揭露12樓戶,每坪逾174萬元,算是高於行情不少。
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,信義計畫區豪宅發展過程,近期最具代表性的是以松勇路門牌為主的豪宅,包括「信義富邦」、「台北花園」、「台北信義」及即將完工的「陶朱隱園」;不過,最早開發、最多殷實富豪喜愛的區域當屬信義路五段以南的街廓,尤其松勤街一帶,從「信義之星」、「昇陽國寶」、「贊泰花園廣場」、「御之苑」等,都有最重視隱私的知名企業家或明星加持,而靠莊敬路更有成交價格屢創新高、多組影視明星入住的新世界,松勤街絕對是全台最低調奢華的一條街。近期在附近大型基地推案的帶動下,相對公設比較低的名宅,實用與稀有價值更加凸顯,價格支撐很強。
市府昨舉行桃園區中路地區與八德區段徵收土地第四次標售案,共計三十二個標號、三十八筆土地,吸引三十六封標單,共標脫十七個標號、二十筆土地,標脫率約五成三,平均溢價率約六.五%,平均每坪得標價約五十六萬元,房市比去年稍微回溫。
台灣房屋智庫經理江怡慧分析說,這次的標地都是住宅區土地,是今年桃園市最大規模的土地標售案。中路地區釋出三十五筆土地,面積最小約八十二坪,最大約一千一百五十五坪,標售底價每坪在四十八.二萬元到六十一.一萬元之間;八德區推出三筆土地標售,面積最小約五十坪,最大約二百二十七坪,標售底價每坪二十二.四萬元到二十二.八萬元。 這次競標最熱門的土地在中路二段,坐落於風禾公園第一排,面積約一千零九十五坪,有絕佳位置的優越性,共有八封標單競標,最後以總價七億二千二百零九萬餘元、每坪單價約六十六萬元標出,奪下這次標售單價最高土地的頭銜。 此外,中路三段鄰近廈門街的土地,因為具有店面效益,也吸引五封標單,以五.五億元、每坪六十五萬元標脫,每坪約高出底價十二萬元,溢價率達廿二.三%,是溢價率最高的區位。
她指出,這次標脫率達五十三.一%,有數塊中大型土地標出,與桃園第三次標售的標脫率十七.八%相較,顯示建商對於桃園市場的信心度有提升的意味,緊鄰桃園中正藝文特區的中路地區,因為土地規劃完善、有桃園市最大綠園廊道,推測是投資者看好未來桃園房市的指標區段。 地政局表示,這次標售結果和去年相比,標脫率、溢價率及標單均略微增加,標售熱度稍有回溫,房市也逐漸回穩。
花蓮縣政府一○四年在新城鄉推出四棟共八○九戶,每戶廿坪、售價二百五十萬元的「賣斷式」青年住宅,但自今年三月迄今,僅一成承購戶繳款,還接續流標四次,地主及承購戶眼見青年住宅「遙遙無期」,昨由縣議會專案小組陪同,要求縣府說明後續興建期程,強調「不蓋,就退費!」縣府回應,九十三戶承購戶的五十萬元訂金,近期內將先全額退款。 • 縣府昨晚發出新聞稿強調,針對外界關心青年住宅執行進度,縣府於去年十月起持續辦理相關招標等作業,因一例一休導致人事成本大增,流標多次後已全面檢視相關問題,重新規劃工程設計圖及預算,並允諾「一定會蓋」,預計下週再上網公告招標。
青年住宅原登記承購者有四千七百零五人,經一○四年十月五日電腦抽籤後,至今共八○九人幸運出線,其中還有爸爸前來登記,指定要送給女兒當「嫁妝」,不料二年來縣府遲未動工,被民眾笑稱「女兒都出嫁了,嫁妝卻還沒蓋好。」 第一期青年住宅原已完成細部設計,縣府強調受到「一例一休」影響,造成業者成本負擔提高,將重新規劃施工圖及預算書,才會在去年十月辦理公開閱覽及上網公告招標作業後,陸續於今年二月廿三日、三月一日、三月八日及三月十四日開標均流標。 花蓮縣議會昨組專案小組,由縣議員莊枝財、黃振富、許淑銀及劉曉玫等人,陪同地主及承購戶要求縣府相關局處人員說明後續興建計畫;議員莊枝財痛批,縣府花了逾三千萬元宣傳政績,現在卻「跳票」,除向花蓮縣民道歉,還要盡快公布施工期程。 「世紀大騙局!」議員劉曉玫說,根據當年實價登錄價格,青年住宅並未比周邊房價還優惠;議員黃振富則說,資訊不清楚,才會讓有意買屋者卻步,建議相關房屋資訊應更透明。
新城鄉代表鄭寶秀昨也陪同地主及承購戶向縣府抗議,強調「若不蓋青年住宅,就要退費還地」,並要求縣府給予承諾,公布興建期程。 建設處都市計畫科代理科長吳俊勳表示,受限政府承諾給承購戶的價格不能動,因此只好修正部分工法,設法壓低成本,何時發包,無法確定。 他說,縣府將退還訂金,並研議是否保留所有承購戶資格,是否計畫分期興建,考量管線埋線、公共設施配置及延續性等多面向問題,待檢討。
為加速再生能源發展,經濟部近期將釋出上百公頃國有鹽業用地,供太陽光電廠商公開競標,最快7月下旬公告,依現有躉購費率,廠商最高收購費率可達每度4.8元。 經濟部能源局昨(12)日公布106年度「再生能源電能躉購費率及其計算公式」修正內容,將國有土地設置太陽光板也納入躉購費率補貼中。 能源局副局長李君禮表示,此次修改規定主要是配合嘉義、台南國有鹽業用地設置太陽能用地,目前土地已進入最後核定程序,首波釋出土地約100多公頃,預計7月下旬至8月上旬間公告,讓廠商競標。
李君禮指出,首波釋出的鹽業用地皆為台鹽土地,一般而言,每1.5公頃土地約可鋪設1MW裝置容量的太陽光板,此次釋出土地約可建置100MW裝置容量的太陽光板。 目前太陽光電躉購費率依照不同類型與裝置容量級距給予分級補貼,高效能地面型光板收購費率最高可達每度4.8元,一般地面型最高價則是每度4.5元。李君禮稱,目前已有許多廠商表達意願,屆時若是競標情形熱絡,收購費率有望壓低。 依照目前再生能源躉購費率,太陽能收購費率約在4.4到6.1元間,比105年減少約5%,不過去年起,增加高效率模組業者收購費率,加成約6%,供廠商選擇。
李君禮指出,依照再生能源發展條例第9條,再生能源審議委員會每年會審定再生能源躉購費率及其計算公式,並會依照各類別再生能源發電技術進步、成本變動、目標達成等因素調整費率。 全台鹽業用地面積超過3千公頃,發展潛力十足。李君禮表示,此次釋出的鹽業用地已排除水鳥棲息地、保護區等,優先選擇對生態環境影響較小的土地釋出,未來也會繼續盤點土地。 根據太陽光電2年推動計畫,預計至2018年6月,太陽光電裝置容量屋頂型設置量達910MW、地面型設置量達610MW,共計裝置容量達1.5GW。李君禮認為,國有鹽業用地釋出有助於達成目標設置量。 至於其他類型再生能源躉購費率,風力發電在每度2.8元至8.9元之間;水力發電每度2.9元。 (工商時報)
上市櫃飯店近年來積極發展副品牌,以帶動業績成長,根據調查,在2020年之前,上市櫃公司推出的副品牌飯店將達8家,房間數將超過1000間。 旗下擁有六福村、台北威斯汀六福皇宮、台北六福萬怡酒店、關西六福莊、六福客棧的六福旅遊集團(2705),跨足台南市場的台南六福莊(南山台南廣場)日前動工,六福旅遊集團營運執行長莊豐如指出,台南六福莊規劃有350間房間,將是目前台南最大規模的飯店,預定2020年開始營運。 晶華(2707)旗下有晶華麗晶、晶英、捷絲旅品牌,除晶英國際行館(房間數200間)預計本週六試營運,旗下三重捷絲旅(100間)則預計2018年營運。
寒舍(2739)旗下有寒舍艾美以及台北喜來登,而首家度假飯店—位於礁溪的寒沐酒店(190間),則預計8月15日試營運,第四季正式開幕。另外,寒舍、大陸工程在台北市南京東路、松江路口案,將朝精品酒店、高級住宅規劃,預計2019-2020年營運。 雲品(2748)母集團雲朗觀光集團旗下有君品、雲品、翰品,以及兆品、中信飯店,近期較積極開發的是兆品系列,包括預計2018年上半年開幕的礁溪兆品,以及規劃中的台南兆品、屏東兆品。
為提高廠商配合加工區推動更新意願,政府將提供租金優惠,廠商移到新建廠房用地時,前兩年免租金,第三年到第六年租金可折扣。 知情官員表示,加工出口區的土地是政府的,出租給廠商蓋廠房,有部分廠房老舊,甚至淪為倉庫,低度利用,在產業用地極缺情況下,有必要更新重建,提高廠商進駐投資意願,也提高土地利用效率。
為吸引廠商參與老舊廠房更新,減輕投資人入區投資成本負擔,經濟部研擬廠房拆除重建的招商誘因,包括提供「006688」的租金優惠,老舊廠房申請拆除執照後,重建時自建執照申報開工日起,土地租金前二年免繳,第三、四年六折,第五、六年八折。 對於加工區推動更新後,新增的產業用地面積,能否解決台積電等大廠需求,官員透露,加工出口區方面曾與台積電等大廠接洽,原本是希望吸引這些大廠進駐設面積約一、二公頃的研發中心,但像台積電這種大廠,需要的面積都是二、三十公頃,加工區沒有這麼大的面積。 因此,加工區推動更新後,進駐廠商還是優先鎖定原有區內的廠商,這些廠商也有擴廠需求,若區內廠商不需要,才會開放到區外廠商。
未來四年國內產業用地缺口將近2,000公頃,為解決缺地問題,政府將四路並進,包括透過類都更方式,更新加工區廠房,增加引進新興、科技產業進駐等,預計可增加671億元產值,2,000多家以上廠商受惠。 根據經濟部對2021年前各縣市產業用地需求推估,需求有2,211公頃,扣除去年底止已報編完成的產業園區面積,缺口還有1,887公頃,知情官員表示,為解決五缺中的缺地問題,經濟部等相關部會將採取四大措施。 包括第一,提升加工區用地效能,官員透露,將採取類都更方式,更新低度利用的老舊廠房,且採先建後拆做法,先蓋好新廠商供廠商搬過去使用,舊廠房騰空後再重建,讓訂單不受到影響。 過去舊廠房多是二層樓,更新重建後,可蓋成六層樓的新式高科技廠房及辦公室,使用面積擴大,可讓更多廠商進駐,尤其是一些新興的科技業需求聲音最多。
官員表示,經濟部規劃,鎖定50年以上的高雄(前鎮)、台中及楠梓為推動目標,並以高雄為優先推動的示範區,成功後再依序推到台中及楠梓。 這項措施初估可新增產業使用空間約6.3公頃,帶動年產值增加105億元。 第二,強化既有工業區的公共設施,增設汙水處理設備、布置水電等管線、改善附近道路工程等,以提高廠商願意投資設廠。初步鎖定17處既有工業區,預估可提升1,500家廠商服務。 第三,推動城鄉特色產業園區,官員表示,主要是結合當地特色,設置產業園區或場域,初估可設20處,協助700家地方產業業者或產業組織,帶動地方經濟。 第四,新增平價產業園區,由縣市政府提出需求,中央提供補助興建,可提供設廠面積有128公頃,預計可增加512億元產值。
官員表示,根據經濟部到6月初的調查,地方有意申請新設平價產業園區的案件,已有15處,面積合計1,216頃。 連同目前編定中的園區面積483公頃,合計1,699公頃,約可達到產業用地缺口的九成。
證券商不限用途借貸上路一年半,據證交所統計,至6月底的借貨餘額為300億元。由於該措施並未指定借貸後資金一定要投資台股,估計借貸餘額約六成買台股、四成買基金,該項借貸業務,已成為券商財富管理業務的新活水。 證券商對於能增加業務範圍皆表示歡迎,該項業務的利率水準,比照股票信用交易6%,業務開辦以來,整體借貸餘額持續成長,也有助於證券商獲利的提升。 證券商不限用途款項借貸,因不限定須再投入台股,明顯提升投資人資金調度的方便性。 不過,原主管機關將此措施,列為股市揚升計畫激勵措施之一,希望資金能再投入台股,但證交所在此項業務開放以來,發現資金並未完全投入台股。 據證券商主管指出,借貸的資金有不小比率去購買共同基金,進而成為財富管理業務的新活水。
證券商指出,以固定收益為主的共同基金,訴求超過6%的收益率,若境外所得未超過免稅上限,投資人幾乎等同免稅優惠;反之,若把此資金投入台股,這些投資人的所得稅率級距,立即往上調,甚至可達45%的最高稅率級距,因此,愈來愈多重量級投資人,選擇利用此不限用途借貸來進行海外投資。 目前已有中國信託、大昌、新光、元富、元大、國票、富邦、群益、永豐金、兆豐、凱基、華南永昌、玉山、國泰、致和等證券公司,兩家元大與環華證公司開辦此項業務,還有數家證券商申請中。 此外,不限用途借貸業務的可借款標的,並不限於上市櫃股票,但證券商多以上市櫃股票為主,並特別重注股票的流動性,以做好風險控管。
71歲的諾貝爾經濟學獎得主、耶魯大學教授羅伯特 J•席勒(Robert J. Shiller)來台開講,一開口就談到台灣房市需求弱,甚至觀察到台灣「啃老族」多,年輕人成年仍和父母同住,房市需求低,房價將有修正可能,警告台灣投資人「風雨欲來」 政治大學舉辦「大師講座」活動,今天邀請席勒來台分享,主題鎖定房市、股市、債市為何會出現價格「膨風」的現象,如媒體過度吹捧、交易量過度放大、賭博投機風氣過盛等,非理性反應基本面,會造成資產定價嚴重偏誤,最終走向泡沫、崩盤。 席勒談到,台灣股市1980年代末期也曾存在非理性繁榮,本益比過高,1987年亞洲市場年初時本益比僅為16倍,至9月時即上衝至45倍,台股更是居高不下,緊接而來是股市崩盤,跌幅超過7成,而崩盤前,台灣就是瀰漫著「大家樂」風靡的貪婪、半導體產業起飛、外資登台、交易量放大等現象。
席勒專長之一是「行為財務學」,研究投資人非理性行為對金融市場的影響,透過研究來講述人類再金融市場的愚蠢與非理性。 席勒也分析台灣,他曾在2005年訪台,當時已嗅到市場不對勁,後來確實發生金融風暴,這次被問題是否台灣資產過度膨風,他認為,台灣啃老族多,年輕人和父母同住,不會額外購屋,自然房市需求下降,房價確實有修正的可能。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。