|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
國產署今天第7次標售北市中正區「千荷田」剩餘戶，共24戶，由於先前幾次標況都不佳，不是流標，就是得靠降價吸引投標，標售六次才標出六戶，本次未再降價，市場保守看待。未料今天竟一口氣標出七戶，有一戶還出現三人競標。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，今天結果令不少人跌破眼鏡，雖然議價率都不高，但反映買家信心已有回暖趨勢。 千荷田位於北市中正區汀洲路一段，為大坪數高總價社區，樓高18~20樓，共約110戶，國產署參與都更，分回30餘戶，2014年首度標售，底價5860萬到7681萬元，一坪約87萬~92萬元，首次標售僅標出一戶。
國產署後來陸續降價標售，標況仍冷，不是無人投標，就是只標出一戶。累計前五次標售，只標出三戶。 今年4月國產署舉行第六次標售，標售底價降至4608萬至5907萬元，單價跌破7字頭，落至67萬至69萬元。和第一次底價相比，價格已調降二成以上，第六次標售共標出三戶，標況比之前好，不過脫標價只比底價略高。 國產上月再公告標售剩餘的24戶，底價和上次相同，含車位坪數從75坪到92坪，底價維持4608萬~5907萬。業者解讀，國產署可能因為上次有三戶脫標，態度轉硬，業者多認為，高資產族缺乏追價意願，國產署不再降價，可能誤判市場，去化恐有困難。 但今天開標，共有7戶脫標，脫標總價約4600~5400萬，單價67~73萬，其中17標有三人出手，但脫標價僅比底價高出0.9%。整體平均溢價率也僅0.9%。
圖／經濟日報提供
就全球城市的發展經驗來看，只要有捷運，區域發展只會向前，不會後退，因此，擁有山海河港的高雄市，一定要靠前瞻計畫基礎建設，才有機會再向上提升。 30多年前，我到韓國釜山參訪，當時的釜山，跟早期的高雄市鳳山區差不多，只有一家4星級飯店，現在，卻已經截然不同，全球最大的百貨公司，正在釜山茁壯，關鍵原因之一是，釜山擁有完善的捷運網路。
軌道建設是一個國家未來100年的基礎建設，有了綿密的捷運網路，自然可以降低私有運具與車輛的使用比例，因而提升空氣品質，對環保的節能減碳，作出貢獻，更重要的是，一旦越來越多的市民使用捷運等公共交通工具，可以讓民眾的人身安全獲得更好的保障。 此外，藉由捷運軌道的建設，城市與區域的開發，將更加具有魅力，高雄既有的捷運紅線和橘線，已經證明此事，而已經列入前瞻計畫的高雄捷運黃線，區域開發深具爆發力。 由於捷運黃線最快也要7年後，才會通車，因此，在規畫的過程中，高雄市政府跨局處協調、合作，事先將捷運場站的聯合開發、以及都更，納入規畫的考量，並與民間企業結合，及早進行整體開發，發展一定會更完整、更快速，畢竟，民間企業的力量，是非常強大的。
但是，為了吸引企業踴躍投入場站開發，高雄市政府可以透過都更獎勵模式，給予較高的容積率，創造高市府、企業、市民等多贏的局面。 藉由軌道的建設，讓區域和社區整體發展，結合在一起，軌道建設將不再只是軌道的建設而已，而是城市和區域的整體「前瞻」發展，一海之隔的香港，每個捷運站體的開發，就是如此，幾乎每站都有住宅、商城、飯店，創造一個全新的社區，又融合舊有社區，共同發展。 (工商時報)
• 機場捷運山鼻站區區段徵收工程以8.69億元決標，桃園市政府強調將積極著手開工，預訂2019年4月完工。 桃園市政府表示，機場捷運山鼻（A10）站地區的區段徵收將以大眾運輸作為都市發展導向（TOD，Transit Oriented Development）的模式出發，規畫商業區、住宅區、車站專用區、社會住宅等，未來完工後，可望引導原本自南崁交流道至台北通勤的居民改至A10站搭乘機捷至台北市及新北市，減輕南崁交流道的交通負荷量，發揮轉運中心機能。 桃園市政府指出，機捷A10站區段徵收位在南崁新市鎮都市計畫區東北隅，西鄰桃林鐵路，東側與北側邊界至南崁新市鎮都市計畫範圍線，南側以農業區與保護區及工業區間區界為界線，計畫區範圍約39.03公頃，由4個獨立區塊所組成。 桃市府說，將保存附近山鼻福德宮、室善居及陳家公祠「德馨堂」、頂社林家祖厝「德門居」等當地歷史古蹟，結合坑子溪、外社休閒農業區、大古山風景區及五酒桶山步道發展休閒觀光產業，期使周邊發展為完整的山鼻生活圈。 (工商時報)
高雄市住宅補貼將於21日開放申請。
圖／高市都發局提供
高雄市今年預計補助10114戶弱勢居住需求，其中最熱門的住宅租金補貼多達9399戶，每月最高補貼3200元。今年更首次開放給已承租在加蓋違建的弱勢戶1次申請資格，讓弱勢者就算住在違建物裡也能受惠。 高雄市都發局表示，今年住宅補貼包括租金補貼、自購貸款利息補貼、修繕貸款利息補貼等3項，預計補助10114戶的弱勢戶，其中租金補貼9399戶創新高，每月最高補貼3200元。 此外，自購貸款利息補貼共有469戶，最高210萬元；修繕住宅貸款利息補貼共246戶，最高80萬元，經濟或社會弱勢戶均可享0.562%的優惠利率。
都發局表示，今年有許多新措施，如首度放寬經濟或社會弱勢戶104年12月24日前已承租如頂樓加蓋等非合法建物迄今的住戶，可申請1次租金補貼及中低收入戶列加分項目、租賃契約應記載出租人身分證字號、免購回郵信封郵票等。 高雄市住宅補貼將於21日開放申請，申請書也於當日開放網站下載或各區公所索取。民眾除可到市府四維行政中心6樓臨櫃申請，今年也增加健保卡網路申請、假日收件服務等，申請日期於8月31日止。相關問題可洽07-3368333轉2649~2651，有專人說明。 都發局提醒，送件前請記得檢查應備齊文件，以免補件往返不便。另只要備妥申請人(及代理人)印章、身分證及應檢附文件「正本」，就可享有文件免影印，臨櫃輕鬆辦服務。今年「高雄住宅補貼網(https://hs.kcg.gov.tw)」也新增了現場等候人數及補貼資訊供查詢，方便親自送件民眾避開申請人潮。 高雄市住宅補貼將於21日開放申請。
圖／高市都發局提供
億元級豪宅又有實價揭露，4月時，吉林路「華固吉邸」8樓以總價1億0820萬元成交，產權登記在上櫃生技晟德的法人董事幼華有限公司名下，不過，若對照該戶5年前的預售揭露價格，總價1億0300萬元，相當於5年還能守住5.04%增值，平均1年增值1%。不過，房產業者解讀，因此波房價修正尤以豪宅首當其衝，隨著盤整時間拉長，修正幅度會愈明顯，以上述案例，目前的成交價幾乎要回到5年前的預售價格了。 根據內政部實價網最新揭露資訊，該億元宅4月時，揭露8樓其中1戶實價資訊，總價1億0820萬元，坪數約151.95坪（包括4車位、約53.69坪），扣除車位坪數與價格1400萬元後，拆算每坪單價約95.87萬元，進一步對照該戶預售時的價格，揭露時間為2012年9月，總價1億0300萬元，拆算每坪單價90.57萬元。 若再進一步分析該億元宅在2013-2014年房市高點時的實價揭露資訊，2014年12月，9樓以總價1億2781萬元成交，坪數約140.54坪（3車位、約42.27坪），扣除車位坪數與價格，拆算每坪單價約119.38萬元，若對比最新揭露的8樓戶別，每坪存在超過20萬價差。
東森房屋研究中心副理于靜芳分析，近期陸續有豪宅成交訊息傳出，不過價格都已經無法回到2013-2014年的高檔階段，甚至部分單價200萬豪宅俱樂部的成員也在此波房市盤整階段摔出榜單，觀察近期成交豪宅至少都較高點時修正15%以上，雙北豪宅也出現降價轉售情形。 優美地產企研室召集人葉立敏表示，雖然央行對豪宅限貸仍未鬆手，但今年豪宅交易動能比去年明顯強勁，能買上億豪宅的買方本就不缺資金，限貸幾成根本不是重點，主要是把握今年房價走跌期能買到好價格，甚至也有買方為了維持該豪宅在市場上的地位，不要求創低價去破壞社區行情，只要相對比往年便宜就進場，也保持社區單價不至於跌破相對門檻。
實價登錄上路將滿5年，揭露不少房市驚奇資訊。新北市安坑區近年來推出2大造鎮案，合計總銷金額達155億元，對比實價揭露資訊，竟是房市推案王寶佳機構董事長林陳海，早在2014年11月就砸下95億餘元買進的新店安坑民安段5千餘坪住宅地，不僅創下新北市單筆土地交易總額最高紀錄，也是實價登錄近5年來全國第2高紀錄，僅次於碩河開發以151.23億元標下中信金松壽舊總部土地。 • 北台推案與寶佳推案金額表 根據住展雜誌市調資訊，寶佳當時砸下近百億元買進的土地是新北市新店區民安段622、623地號，約5149坪住宅土地；其中623地號在2016年推出「勝旺有境」，622地號在今年推出「合陽天擎」，兩案合計總銷高達155億元，為安坑近幾年最大的造鎮案。據瞭解，前案銷售率已近5成，後者因今年5月才開賣，目前銷售率約1成出頭。
依實價揭露資訊，寶佳是在2014年11月以95億4401萬元買進民安段約5149.06坪土地，拆算每坪土地單價約185.35萬元，不論是單價或是總價均是新店安坑的新高紀錄；但令人好奇的是，623地號的土地持有人竟達94人，業界推測應是寶佳股東透過合資買地推案的概念。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，寶佳堪稱全台推案規模最大的建商，推案遍布全台北、中、南，主要以平價住宅為銷售主力，事業版圖因此快速擴張。在定價策略方面，寶佳是典型市場派作風，市場好就漲價、市場不好就降價，毫不拖泥帶水，讓利幅度最高可達2-3成；因其推案量大，所以在市場上喊水會結凍，一旦寶佳漲價或降價，往往會引發同一區房價波動。
寶佳機構不但獵地不手軟，還蟬聯8屆北台灣推案王，短期內似乎無人能打破。根據住展雜誌調查，寶佳機構自2009年登上推案王寶座，此後持續穩坐推案王，2013年時，房市正值最高峰時間，光是北台灣的推案金額就超過千億元，即便2015-2016年房市盤整階段，光是北台灣案推案金額每年仍維持超過300億元。 進一步分析寶佳機構推案金額佔北台灣整體比率，從2010年約6.3%，一路攀升至2012年10.3%，當時屬房市往上攀升階段，寶佳也大舉增加推案量；2015-2016年，寶佳機構整體推案量，佔比均跌破5%，相較房市往上時，佔比減少超過一半。業者分析，寶佳推案策略相當靈活，高點時加碼購地，盤整時除有規模減少推案量外，也藉由快速讓利套現落袋。
全台最大的地主自辦都更案—台塑集團敦北總部都更案在遞交強化合理性、必要性及公益性規劃方案後，終獲台北市政府排定本周五（21）日的都更審議委員會討論。 據悉，台塑集團本次遞交的敦北總部都更計畫，以三大特色規劃，回應公益性分享主張。除開放分享綠地空間、退縮車道，活絡區域人車行動外，台塑集團更將在總部一樓空出100坪空間作為幼托機構，支持分擔地區民眾與集團員工的幼托服務，對當前台北市幼托機構明顯不足，實為一加分計畫。 「台塑總部都更案」共57名地主，台塑集團持62％產權，特提出「合建」方式都更，與所有地主共同分享展現誠意。
據了解，台塑敦北總部都更將以前段2棟商辦、後段1棟住宅為興建架構，總計費用達100～130億元。 其中，前段商辦大樓規劃為地上22樓、地下5樓空間，每層坪數約900～1,000坪規模，2棟商辦將有天橋串連。至於後段住宅為21樓建築，每層佔地約400坪，分割為六戶（一戶80坪）。 台塑集團表示，敦北總部都更的公益性特色計畫有三。首先是現有總部中庭區域的封閉停車場規劃將轉為綠地，並以開放式空間與周邊居民分享，也會兼顧回應友善環境的無障礙設施等規劃建置。 其次，總部一樓將空出一百坪作為幼托機構使用，在幼托機構外的一樓空間另保留小公園等空間，提供幼童平時玩樂或舉辦特殊活動的分享區域。最後，當前敦北總部與鄰近長庚大樓的單側道路因區域活動頻繁稍顯擁擠，未來台塑集團總部都更後，會自行退縮空出一車道，讓區域人車行動更為順利。 台塑集團指出，倘若都更審請案獲准，集團需在6個月內，提報都市更新事業計劃、權利變換計劃，其後再進入申報建照階段，加計興建時程，合計費時約4～5年。 (工商時報)
老行庫積極推動都市更新業務，彰化銀行設置「都更業務推展小組」統籌、協調全行資源推動都更相關業務及掌握都更商機。商品方面，彰銀有「都市更新事業專案貸款」，針對都市更新的法規及實務操作模式，量身訂做相關規定，可依參與者所需貸款種類及金額，提供融資協助，以滿足都市更新參與者各期資金需求。 都更融資方面，彰銀現有都更相關融資案16件，核定總授信額度逾170億元，現放總餘額近百億元，融資對象涵蓋一般事業、建設公司、土地開發公司、建築經理公司及地主等，視個案從前端的都更前置週轉金、後端建築融資及搭配的信託業務皆有承作，案址則主要位於台北市及新北市，其他縣市亦有個案洽談中。 目前彰銀在大台北地區共有5件自有房地參與都市更新計畫，其中有1案已經在權利變換，2案在事業計畫審查，尚有2案仍在協調整合階段；另外一案正在積極評估是否參與都市更新。
臺灣企銀則是參與承作都市更新融資業務已完成12件。其中，位於台北市羅斯福路上「耕曦」都市更新案為臺企銀首件地主自建型都市更新融資案，目前已完建交屋。 自有不動產部分，臺企銀位於台北市瑞安段3筆土地面積共461平方公尺（139.45坪），與鄰地合併辦理都市更新事業計劃案，已完成公辦公聽會，目前實施者配合台北市政府審查變更容積獎勵值修正建築圖說。 華南銀行則是目前進行中的都更案件計20件，合計融資金額約150億元。華銀於去年底有一個成功推動都更案例甫完工落成，為羅斯福路台大OPUS ONE，該案原為3～5層的老舊公寓，前後費時11年整合成功，改建後為地上19層、地下5層的大樓，總銷售金額達150億元。 華銀指出，對原住戶而言，至少可分配到約70坪的新房，除享受更佳的居住品質，也可協助原本老舊雜亂的市容煥然一新。 (工商時報)
• 裕隆新店開發案內容
裕隆集團宣布，砸下2億元打造占地7,300多坪的國際級都會生態公園，師法紐約中央公園、倫敦海德公園，廣增綠地植被，目標要成為「都市之肺」，許新北市新店區市民一個未來公園。 企業認養公園綠地例子不勝枚舉，但裕隆集團認養新店公一、公二公園，不只做陽春捐款人，也不想只做陽春的綠地公園，在企業「差異化」的理念驅動下，以打造當地最大生態公園為目標，積極參與公園新一期景觀環境升級工程，委託知名設計師－瀚翔景觀國際公司盧胤瀚操刀，規畫有數千坪樹海、生態湖，並採去水泥化、減少人為干擾、增加生物多樣性與友善休憩的公共空間。
坐落於新店中興路、寶中路口的新店公一、公二公園，就位在裕隆集團新店總部大樓正前方，更是裕隆集團執行長嚴凱泰在頂樓辦公室內沉思對望的景觀。8年前公園落成後，裕隆即承擔永久認養的養護責任，每年都投入數百萬元不等的預算維護修繕。 有鑑於許多國際級大都市，都在市中心有著大面積綠地、生態公園，成為民眾休憩的好去處，像是台北市的大安森林公園，為都會地區發揮消化二氧化碳，降低都市熱島效應的調節氣候功能，因此裕隆集團決定打手筆投資2億元經費，重新打造新店公一、公二公園成為生態公園。 裕隆集團並與新北市景觀處、新店區政府，以及當地議員、里長合作，促成這次公園的升級計畫，並作為企業回饋地方的最佳模式。昨（18）日裕隆並宣布舉辦未來公園的命名活動，希望藉此擴大民眾參與感。
裕隆引用主導這次公園升級規畫案的設計師盧胤瀚的理念，表示都會地區在高度發展後，儘管許多鄰里公園、綠地廣場等小規模綠帶不斷被創造出來，但這些綠帶增加的速度遠遠跟不上開發的腳步，生態體系棲地正大量被破碎化。 他表示，試想如果將占地約7.8萬坪的大安森林公園拆成20座小公園，便成就不了今日的風景；保留大量綠覆、回歸環境應有的模式，讓人類懂得親近自然、友善自然，這才是生態公園存在之目的。 裕隆期待1年工期完工後，新店總面積達7,318坪的新店公一、公二公園，有超過3,500坪的綠覆面積，廣植常綠喬木至800棵；大樹來了、花兒開了，小鳥、蝴蝶就跟著報到，生態鏈自然成形，成為新店市中心最大的生態公園。 (工商時報)
• 全球最大商業地產服務和投資公司世邦魏理仕近日發布的「全球優質寫字樓租用成本調查報告」指出，中國在全球最貴的50個商辦大樓市場排名中占據6席。北京CBD、北京金融街及上海浦東再次登上榜單的前10位。 中新社報導，這份報告指出，亞太區主導全球最貴商辦大樓市場的趨勢未變，全球優質商辦大樓租用成本最高的50個市場中，21個位於亞太區。
在租用成本漲幅方面，上海浦西以13％的增長率在亞太區位居首位，廣州（8.2％）和上海浦東（7.5％）也進入全球優質商辦大樓租用成本漲幅最大的20個市場排名中。 報告稱，由於需求長期被有限的供應所壓抑，北京商辦大樓市場的租金水平較其他中國一線城市明顯偏高。2017年第1季，北京商辦大樓市場國內租戶需求旺盛，特別是金融和資訊技術/電信/互聯網行業（簡稱TMT）公司表現突出。 世邦魏理仕預計，2017年底，北京將成為中國一線城市中，僅有的空置率保持在10％以下的辦公樓市場。 另外，在歷經租金大幅增長的1年後，今年上海商辦大樓市場的供應高峰讓租金步入調整期。今年首季，上海商辦大樓市場新增供應62.5萬平方公尺，成為上海商辦大樓歷史上單季供應最高點，預計至年底，上海作為新增供應唯一破百萬平方公尺的城市，空置率漲幅將較為明顯。 報告還提到，2016年，金融服務、TMT和專業服務業將主導廣州商辦大樓市場需求，占總成交面積約68％。
今年第1季，廣州商辦大樓市場新增供應3萬平方公尺，是自2014年第2季以來供應最少的1個季度，全市空置率季比下降1.1個百分點至11.3％。預計下半年在新增供應量顯著下降及良好預租情況的雙重作用下，廣州空置率將得到改善並進一步帶動租金上漲。 (工商時報)
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。