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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
• 合庫最新四大資產活化計畫
合庫銀行位於忠孝東路四段、捷運國父紀念館站旁的寶通大樓，將啟動都更，可說是合庫進行不動產活化的另一焦點，據了解，寶通大樓都更案，已在上週五首度由台北市都更審議委員會進行審查，該都更案正由合庫AMC配合合庫銀進行，兩大子公司正全力爭取寶通大樓都更案順利過關。
此外，原本信託部所在、位於中山堂對面的城中大樓，在信託部遷移到中崙總部大樓後，城中大樓也將加入對外招租的陣容。 寶通大樓總地坪面積超過500坪，包括合庫投信、合庫人壽，及合庫國外部都位於寶通大樓，大樓歷史已超過50年，在先前921震災時，已有傾斜，亦有相當的改建迫切性，如今隨著中崙新總部大樓落成，合庫隨即火速進行寶通大樓都更案申請，特別是老舊危樓重建條例即將在立法院下個會期三讀通過，這也將成為繼都更條例外，寶通大樓申請重建所能引用的新法源。 合庫銀及合庫金大舉遷移到中崙新總部大樓，及寶通大樓的都更案同時進行，也將牽動合庫金控旗下子公司的全面「大挪移」。 (工商時報)
財政部國產署將在8月7日推出今年第3批、共11宗地上權案，面積約2.4公頃，權利金底價12.8億元，每案仍維持低價，約為市價3成至3成7，以提高投資人投資意願，將在9月11日開標。 此次預計公告招標土地位於台北市2宗；台中市、高雄市各3宗；新北市、台南市、澎湖縣各1宗。國產署副署長李政宗表示，考量景氣循環因素及民眾投標態度，本次權利金底價繼續維持低檔，最低為市價3成，連過去底價較高的商業區標的，此次也降至3成3至3成7。 本次列標的地上權案為11宗，其中有5宗為國防部營改基金的地上權釋出，分別位於台北市中山區、台中市東勢區、高雄市新興區、高雄市鳳山區以及澎湖縣馬公市，其中台中市與高雄市的兩宗標案，面積皆達千坪，且位置便利，若全數標脫，預計可為營改基金帶來7億餘元收入。
而此次標案中，面積最大者位於高雄市鳳山區福誠段標的，達1,447坪，近五甲多功能民眾活動中心、五甲公園等，距夢時代8分鐘車程，公共設施完善，為營改基金土地，權利金底價為1.57億元；台中市西屯區鑫港尾段標的，面積也達1,115坪，位於經貿五路，近水湳經貿園區，交通便利，權利金底價為2.04億元。 此外，高雄市新興區大統段標地，同樣為營改基金土地，面積為1,004坪，屬第二種特定商業專用區及第五種商業區，近高雄高商及高雄市政府等，距捷運中央公園站車程3分鐘，過去權利金底價約為市價3成7，此次降到3成3，為4.38億，目前已有廠商詢問。 國產署表示，此次預計於8月7日公告招標，9月11日開標，地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5％，其中地租隨申報地價調整的年息率為1％，地租不隨申報地價調整的年息率為2.5％，地上權及地上建物適用分戶移轉規定。 (工商時報)
經濟正向發展，不論是企業或是餐廳均擴增需求，商辦市場近期傳出不少好消息。台北市信義路四段上「世紀金融廣場」2~4月有4筆交易紀錄，累計交易金額近6億元，買家中包含製鞋大廠寶成法人董事全茂投資。 根據內政部實價網最新揭露的資訊，2~4月，台北市信義路四段上、靠近信義計畫區的商辦「世紀金融廣場」有4筆實價資訊，合計交易總額超過5.9億元，交易樓層分別為3、6、20及23樓，其中製鞋大廠寶成國際集團旗下的寶勝國際總部設在該商辦21樓，4月時，法人董事之一的全茂投資再砸下1.9億餘元買進20樓，面積約有206.36坪，每坪實價約107萬元。
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，雖然今年上半年缺乏像去年「漢來新世界」、甚至前年「新光三越A8」等百億大案，但企業對於零售地產投資仍然穩定成長，且業主布局的方式更多元，除了買賣資產之外，還有像新光三越入股大魯閣草衙道、誠品將進駐新光三越南西二館、日商三井籌設南港購物中心及市區飯店等各種投資方式，都是令人矚目的大案。 雖然A辦因房東惜售，第二季成交量甚至掛蛋，但企業遷移、擴大規模的需求仍強，只要是交通位置佳、屋齡新、管理條件好的市區B辦或郊區廠辦都很搶手；整體而言，指標交易量的表現固然平平，但物件需求端無論是租或買的動能都很強，只要法規鬆綁或稅負調整，應可釋放更多能量參與大型公共投資。
台北市大內科掀起一股企業租賃熱潮，除長榮航空前董事長張國煒為新成立的星宇航空1年砸6000萬承租企業總部外，完工不到半年的洲子街「長虹新世紀企業總部」傳出租率已超過9成，每月每坪租金甚至超過1600元行情，甚至1年租金收入近2億元。商仲業者指出，西湖段因交通便利、機能方便，促使空置率不到3%，一旦有新供給自然吸引企業搶進。 根據內政部實價網最新揭露資訊，4月、6月計有2筆「長虹新世紀企業總部」的租金實價揭露資訊，分別是11樓、每月租金約42.86萬元，租賃坪數約259.28坪，每月每坪租金實價約1653元；6月是7樓及其他樓層，每月租金高達178.80萬元，租賃坪數約1077.1坪，每月每坪租金單價1660元。 該廠辦是長虹建設興建，規劃地上12層、地下6層，基地面積約900多坪，該基地是2011年9月時，長虹建設從法拍市場砸下21億8699萬元取得，換算每坪單價約236.3萬元，當時溢價率將近7成。
長虹建設財務長陳茂慶表示，目前已接近滿租，除1樓展示、餐廳均可規劃的多用途空間外，辦公空間幾乎已出租得差不多了，且租金單價站穩1600元，未來不排除帶租約出售。 第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，西湖段是內湖科學園區發展最成熟、新供給最少、連結捷運最方便的區段，因此推升租金穩定上漲，新大樓租金行情甚至已超越文德段和舊宗段的租金行情5成以上，直追市區B級辦公室行情，依然吸引企業進駐。 根據高力國際第二季內科市場簡報，目前內科最熱門的企業租賃區段為西湖段與文德段，前者空置率僅2.15%，每月每坪租金均價約1263元；後者空置率也僅有8.34%，每月每坪租金1048元。 瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，整個大內科來說，西湖段空置率不到3%，幾乎呈現飽和狀態，文德段空置率也不高，目前多數企業想要承租總部，多數會選擇往舊宗段與潭美段一帶尋找，其中雄獅旅遊、星宇航空就是相當明顯的例子。
近年百貨業百家爭鳴，除了早期的龍頭品牌如新光三越、SOGO、遠百等館數仍居領先地位，但微風、誠品、大魯閣、統一時代、環球、Citylink、Att 4 fun、秀泰等品牌也正如火如荼擴展中，區位上也從傳統的市中心精華區，轉變到軌道型、區域型、複合型百貨百家爭鳴，除了立地條件不同，品牌及功能定位也趨於多元，信義全球資產整理百貨業未來拓點計畫，可看出百貨業者的變化及發展趨勢。 以市中心精華區來說，傳統百貨品牌多已插旗，現階段以改裝來因應消費者的口味變化，又以新光三越策略最為靈活，夾帶信義區擁有四館的優勢，定期做樓面變化，引入話題品牌，而以北市精華區來說，除新光三越南西店的二館傳出將由誠品接手，可串接誠品新完成的中山地下街R79外，目前僅有信義計畫區仍有新館建置，包括微風南山廣場、遠百A13目前都在趕工中，完工後信義計畫區將有新光三越四館、微風三館、101購物中心、大遠百、Att 4 fun、誠品、Bellavita等共計12間百貨分館，一級商圈熱戰開打。 而在地區型百貨方面，多隨著軌道建設向外擴展，以大型建商為主要營運者，包括冠德建設的環球購物中心、潤泰新的CITYLINK等，選擇在捷運、台鐵、高鐵等三鐵站拓點，靠著車站人潮即有穩定來客量，環球購物中心更在2015~2017三年間，一口氣開出四個分館，且區域遍及全台，未來尚有中壢A19、新北中和二店規劃中，CITYLINK展店策略以雙北捷運共構站為主，有三重、內湖店規劃中。另外，像麗寶、遠雄建設就選在自家的地產開發項目開百貨公司，興富發則租下大統新世紀舊址，也預備加入百貨戰場。
另外一個有趣的現象是綜合娛樂商場成為新主力，主要受到網購電商衝擊，傳統實體店面吸客力略顯疲態，像秀泰廣場就以影城為集客重點，再搭配餐飲、零售拉長客戶停留時間，除了已開幕營業的台東、嘉義、台中站前館，尚有與南山人壽合作的台中文心、樹林館興建中。又如以美食為主的Att 4 fun，就在桃園開出純餐飲的筷時尚分館，2017年則有接手原愛買大直店的大直館將營運，規劃上以餐飲搭配風格居家為主。
此外，全台也尚有許多大規模商場開發，如三井將在南港C3開發Lalaport、北高雄的義享天地，都是屬於商場、商辦、飯店、影城複合規劃的大型商業設施，而已開幕的大魯閣草衙道更是體驗型娛樂商城的代表，不過近期傳出新光三越入主草衙道60％股權，進行策略合作，顯見龍頭百貨品牌的招商力仍具市場優勢，又以南紡購物中心為例，也是選擇與具經營夢時代、時代百貨經驗的統一集團合作。 信義全球資產經理王維宏分析，統計全台規劃或興建中的商場，至少有20間以上，再加上Outlet及地區型百貨如比漾廣場、中友百貨等，包括建商、影城業者都加入投資行列，各類商場百花齊放，堪稱是百貨零售戰國時代，未來商場主題及差異性格外重要，像微風在北部以外的區域，就計畫採取以微風超市為主體店之經營策略。
一般而言，區域型百貨較地方化，品牌要求較低，土地成本也較低，招商及經營相對容易，但碰到大面積複合商場開發，因櫃位多、主題風格更強烈，招商難度提高，與傳統成功百貨品牌合作，也是提高成功率的方法之一，面對眾多百貨同業，再加上網購壓縮實體店面客源，百貨業者對消費者的需求須保持更高的敏感度及靈活性，才能在商場爭霸戰中取得優勢。
有關媒體2017年7月21日報導「華固新天地」地上權住宅案地租將會打8折一事，台北市政府地政局表示：「地租應與公告地價脫勾，改依市場收益價格調整。」北市府指出，公告地價之法定用途係作為地價稅核課基礎，因公告地價具備定期公告、普遍性、方便性等特色，實務上常被引用為其他政策之執行依據(如公地租金或地上權地租等)。 「華固新天地」地上權住宅案基地為國有，依「國有非公用土地設定地上權作業要點」規定，其地租年息率係以申報地價百分之三點五計算，為自用住宅稅率千分之二的17.5倍，負擔本就較自用住宅課徵地價稅為重。地政局為減緩公告地價調漲衝擊，曾多次建議中央地上權住宅地租應與公告地價脫勾，改依市場收益價格變動調整，使住戶負擔更為公平合理。本案係涉及國有地管理機關與地上權人契約之約定，地政局從未表示地租將會打8折，特此澄清。
平均地權條例業於2017年5月10日修正，公告地價由每3年調整改為每2年調整，下次重新規定地價期間，經內政部邀集各直轄市、縣(市)政府及財政部研商結果為2018年1月1日。台北市2017年公告土地現值全市平均調幅-2.43％，2018年地價調查作業刻依相關規定及程序辦理中，俟相關作業完成後，將提請地價及標準地價評議委員會評定，俾於2018年1月1日公告，合理反映近2年地價動態。
• 內政部日前對中華民國婦女聯合會（以下簡稱婦聯會）提出，組織落實民主轉型、資產捐國庫做公益及會務接受公共監督3大要求。內政部長葉俊榮昨（24）日親上火線宣布，已與婦聯會達成共識，其381億資產中將有超過8成約312億元捐入國庫，並且與社福基金會合併運作，「未來沒有婦聯會了。」 內政部、黨產會與婦聯會三方早先秉持著「整體解決、積極溝通、公益優先」原則協商，葉俊榮指出，確認將婦聯會併入其周邊組織社福基金會，連同聽障基金會、華興育幼院等組織的董事，都改由政府代表、基金會代表及社會公正人士，以各三分之一的比例組成。 「這也是一種監督。」葉俊榮強調，未來婦聯會與社福基金會合併後，必須重新選舉產生負責人，但婦聯會已走入歷史，並沒有撤換負責人的問題，婦聯會主任委員辜嚴倬雲昨也召開會議同意，並行文內政部，將攜手進行組織改造。
婦聯會坐擁381億元資產，併入社福基金會之後，超過8成約312億元將捐入國庫，用於長照、社福領域，其餘69億元則扣除合併改組後所需行政經費，全數納入社福基金會公益之用，並成立專案小組，預計3個月後完成所有規劃。 至於勞軍捐的流向，葉俊榮則表示，婦聯會隨著時代任務的結束走入歷史，但部分年代久遠的資料無法交代清楚，目前採取的方式就是資產回歸公益、大眾，未來若有更多新資料浮現，再行處理。 (工商時報)
擁有千億身價的建築業土地公－寶佳機構董事長林陳海，再度出手吃貨，可望拿下上市建商皇普建設（2528）經營權。林陳海的長子、寶佳副董事長林家宏，已悄悄買下國揚創辦人侯西峰主導的皇普53％股權，目標持股將達65％。 據悉今年63歲的侯西峰已有退休交棒的念頭，國揚年年獲利、握有不少高開發價值的資產，去年又以165億元的價格把高雄「新漢來中心」賣給台灣人壽，可謂滿手現金；如今傳出林陳海、林家宏父子已經悄悄完成收購皇普過半股權，有意接手，對於侯來說，未嘗不是完成階段性任務，功成身退。 昨（24）日皇普董事會和審議委員會決議通過和築投資、遠安投資、能鋐投資控股、葉清宗等4位投資人的公開收購案，經查證經濟部公司登記資料顯示，其背景正為林家宏所擁有，據悉迄今已陸續收購皇普股權達7,300多萬股，占發行股數達53％。
皇普在7月13日的公開申購收報書也顯示，林陳海家族和林家宏等4位投資人，預定收購皇普的股票數量為8,910萬5,516股，至今年5月26日最後異動為止，占了皇普已發行股數1億3,708萬5,409股的65％。 如果最後有效應賣數量未達預定收購數量，但已達6,991萬3,559股，即皇普持股的51％時，則公開收購數量條件，即宣告成就，公開收購人應收購所有應賣的有價證券。 其中遠安預計買進1,370萬8,540股，能鋐公司685萬4,271股，和築公司6,618萬8,434股，葉清宗685萬4,271股。 至於林陳海的收購價格，皇普表示，在評價基準日，即7月14日公開收購的合理價格，應介於每股10.26～13.35元內，而本次公開收購人對皇普的公開收購價格，每股為平均11.40元，據表示，此次收購目的，為「具有不動產開發相當的經驗和資源，擬以其經驗和資源結合皇普既有的經驗和能力，協助皇普拓展未來營運面向，以增加營收」。
皇普昨天股價微漲0.34％，收盤價14.75元；累計今年以來，已上漲1.3倍。 身價逾千億元的林陳海，近幾年和林家宏大力著墨金融業，陸續取得台中商銀、台中企銀等股權；最近，永豐金也傳出也有林家收購的蹤跡。 而在上市營建業方面，林陳海擔任董事長的合陽管理顧問公司，也派出代表人陳正釭，出任櫻花建（2539）董事長。
老牌汽機車製造廠三陽（2206）海外「資」色誘人，越南VMEP河西廠、大陸廈門廈杏廠搬遷後，開發利益保守估計350億元，如順利開發，對三陽每股獲利貢獻度上看40元。三陽董事長吳清源日前宣布，啟動海外資產開發計畫，「將長期耕耘海外的果實，分享給每位三陽的股東！」 據了解，三陽轉投資持股約67％的越南VMEP機車廠，位於越南首都河內市內的北越河西廠，土地面積逾4萬平方米。隨都市快速發展，河西廠周邊早已開發為住宅、住辦大樓區，應當地政府要求，河西廠確定將於明年底前尋找適合的工業區土地搬遷。
三陽透露，VMEP河西廠原址已獲當地政府同意變更地目為「混合工程土地」，該筆土地要與當地開發商合作，規畫開發為大型商場、高級飯店、商業大樓或高級住宅。以附近土地每坪約5,000美元價格估算，河西廠遷廠後可挹注三陽約4,000萬美元的利益，換算每股獲利貢獻可達1.3元。 除北越河西廠，VMEP位於南越的總部同奈廠，緊鄰越南第一大城胡志明市，更面臨都更搬遷的迫壓力。三陽表示，同奈廠也列下波遷廠開發標的，目前正與當地政府密切協商。 至於三陽「含金量」最足的海外資產，就屬大陸廈杏摩托車廠，位於廈門市新集美區精華地段，與廈門島對望，隨廈門市快速發展，面臨需要搬遷的壓力。
廈杏廠由於符合當地「三舊（舊城鎮、舊廠房、舊村莊）改造」政策條件，可將現有地目從工業用地變更，並補交土地出讓金後，可作為發展商業、辦公等用途土地，三陽表示，目前正積極評估尋找適合廈杏廠搬遷的土地，原有廠房土地將掌握土地開發權，配合區域規畫與當地開發商合作開發，從中獲得利益。 廈杏廠附近的明達玻璃在去年處分廠房土地，據聞每坪處分價格達新台幣50萬元（住商用地），若依此估算，廈杏廠土地面積高達36.17萬平方米，處分利益高達438億元，三陽間接對廈杏持股76.67％，估可帶進約336億元的利益，換算每股獲利貢獻度超過38元。 倘若廈杏廠開發案如願推動，貢獻利益將超越三陽過去獲利的總和，法人估計，三陽未來十餘年獲利不用愁。 (工商時報)
台開集團打造花蓮智慧新城內容一覽
台開集團董事長邱復生昨（24）日指出，總面積共有45公頃的花蓮洄瀾灣園區，包括生態園區等所有基礎建設已完成，接下的6年，全國最大的室內娛樂園區、結合資訊與物聯網的智慧新城將陸續啟動，預期洄瀾灣將成為花蓮灣，也會打造成全國第一個智慧新城社區，成為花蓮的地標。 洄瀾灣園區目前內有開心農場、馬場、滯洪池、洄瀾窯、藝術村等在內的生態基礎建設已全部完成；邱復生說，過去9年規畫開發時代已結束，現在是開啟實現、落實開發階段。 據了解，洄瀾灣園區內的馬場、生態池等土地，是向退撫會台東農場租用，台開花了1.9億元整理做基礎建設，目前合約已到期，未來將由花蓮縣政府編預算招標，作後續管理維護。
台開的角色就是持續做公益，持續養鳥、種花、除草、生態池滯洪等社會公益。 至於台開自有的45公頃土地，邱復生說，台開已完成所有的細部開發計畫，所有的開發都會與數位、雲端、物聯網連結，透過感知網路，打造成為智慧新城。 首先登場的國內最大的室內娛樂園區；邱復生指出，面積達1.1萬坪的園區，將規劃成迎合90後世代I-MAX、VR、LIVE劇場，引進虛擬商店，也有雲端及實體店面，同時引進與全球最新科技結合的運動休閒品牌進駐，預計2018年上半年開幕。
另外，配合50年後退休所需的旅館、住宅及商業設施，也將從明年陸續啟動開發。 邱復生強調，在這45公頃的園區，無論是90年後的休閒或50年後的退休需求，都是以數位經濟為基本，並運用設計（Design）、數位高科技（Digital）、差異化（Different & Disparity）、多元化（Diversification）的4D理念所打造。 全區均為無線環境，強調即時、無線的創新應用；邱復生表示，從雲端、智慧、數位出發，把資訊與物聯網連結，打造感知網路，這樣的智慧新城，將是全國首創、最新的社區。 花蓮每年有上千萬的觀光客，邱復生表示，以前大家說花蓮是「好山、好水、好無聊」；現在，台開集團要讓洄瀾灣成為花蓮灣，轉變成最有趣、最多元化的智慧新城，讓更多的旅客來花蓮。 (工商時報)
經濟部長李世光宣布將整頓旗下法人機構，未來將編列50億預算協助研發。圖／黃世麒 為加速法人創新改革，經濟部優先針對旗下16個科研法人進行任務調整，將其重新定位為3個「平台型」和13個「領域型」法人，並在4年內投入50億元協助領域型法人研發計畫。其中，精準醫療、自駕車、船舶、複合材料4大產業將成「億元」級重點補助產業。 經濟部昨（24）日舉辦「法人改革與整合創造產業新價值」記者會。部長李世光表示，社會對法人改革有高度期待，為因應全球產業創新、回應社會期待，勢必要跨領域調整，賦予法人新任務、定位。 李世光指出，工研院、資策會和外貿協會3大法人分別定位為數位創新、科技連結、國際鏈結的「平台型」法人。透過工研院研發搭建的開放創新系統平台（OISP）整合生技、車輛、船舶中心等「領域型」法人，以因應產業跨界、跨域整合趨勢。 經濟部技術處處長羅達生稱，由平台型法人領頭整合領域型法人，有助於提升法人科研能量。經濟部未來4年將投入50億元，補助13個領域型法人科研計畫，同時加速整合領域型法人加入OISP平台。 羅達生指出，基於未來產業發展規劃，智慧醫療、自駕車、智慧船舶、高值化複合金屬材料4大產業將是重點科研產業，每年各投入金額超過億元。 以金屬中心負責的高值化複合材料開發為例，每年將補助1億元進行複合金屬材料研發。羅達生表示，若要發展國防、航太等產業，勢必要進行材料輕量化研發，透過科研法人主導，可以提高國產金屬材料附加價值率和關鍵材料自主率。 經濟部轄下共有41個法人機構，羅達生稱，此次創新部分將優先針對具有科研能量的16個法人，整合科研法人研發能力，未來基於產業創新發展需求再進一步納入其他法人。 羅達生分析，以往台灣製造業享有全球優勢，但過於注重供應鏈發展，現在產業需要大量客製化，面對這種新工業革命，軟硬體整合是關鍵，因此政府希望法人領頭建置平台。 (工商時報)
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