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房產新聞
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北部降溫 宜花東土地交易熱
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商用不動產成交金額 今年難破800億
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大物級商用不動產 Q4釋出
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社子島開發 削弱雙北滯洪
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法拍沒賺頭 Q3僅拍定172億
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台中公有土地多 推社會住宅林佳龍深具信心
產業新聞
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八大行庫放款陸企 將踩剎車
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無形資產鑑價 經部設法源
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高鐵私募200億 富邦有意參與
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鄉林砸120億 青島「涵碧樓」開幕
1北部降溫 宜花東土地交易熱
中央社 – 2014年10月13日 上午7:20
(中央社記者韋樞台北13日電)政府嚴格打房,意外使得東部和南部土地交易熱絡,但相對的基隆、桃園及新竹部份地區土地交易顯得冷清。房仲認為,桃園的捷運綠線一旦興建,沿線的大園、八德、桃園市榮景可期。
全國不動產企研室主任張?勻表示,政府近一年來嚴格管制房市,使得距管制區較遠的東台灣土地交易熱絡。根據內政部統計,今年前 8月的宜蘭縣、花蓮縣及台東縣土地交易量不僅未隨著政府管制轉冷,反維持交易熱度,宜、花交易量已達去年全年的 9成,台東縣則量增,交易行情大漲5成。
張?勻指出,央行今年 6月底宣布擴大信用管制區至桃園縣後,造成北台灣房市交易量大受衝擊,雙北市房屋買賣移轉棟數逐月降低;相對東部的土地交易熱絡,北台灣的基隆市、桃園縣、新竹縣的土地交易也跟著冷清。
張?勻說,基隆市因去年建商大量購地,使得交易量大增,今年以來則受政府打房影響,土地交易量約29萬4494坪,僅占去年全年交易量20%。
新竹地區近二年因近竹科的關埔重劃區交易熱絡,但近一年關埔明顯降溫,前8月土地交易量約63萬6263坪,只占去年全年交易量的18%。
此外,因航空城、機場捷運及年底升格利多加持,近年土地交易火熱的桃園縣,今年以來交易量僅剩去年全年的4%。全國不動產桃園同德加盟店店東吳瑞宏分析,受到八德合宜住宅弊案影響,加上航空城土地炒作,價格飆漲,今年以來買氣直落,土地交易行情也與去年第4季相當,目前每坪約7.5萬元到10萬元。
吳瑞宏認為,預計桃園捷運綠線動工後,沿線的大園、桃園市、八德市土地重劃,後續交易榮景可期。1031013
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2商用不動產成交金額 今年難破800億
自由時報 – 2014年10月13日 上午6:15
記者徐義平/專題報導
商用不動產買氣降,今年前3季合計成交金額僅約610.49億元,僅是去年同期的88%,推估全年恐難突破800億元大關,將面臨2008年以來的新低紀錄。
壽險縮手量縮價跌
根據高力國際發布第三季商用不動產報告,第三季北市頂級與A級商辦價格出現鬆動,每坪成交均價約111.65萬元,相較2013年每坪均價119.42萬元,跌幅約6.5%,顯示商用不動產在連續兩年買氣不振的情況下,價格也出現鬆動。
根據高力國際統計,受惠寶豐隆砸下逾111億元買進敦南誠品大樓部分樓層,本季大型商用不動產成交金額一舉躍升至346.49億元,相較前季192億元,成長約8成。
高力國際董事總經理劉學龍指出,壽險業者受限最低收益率2.875%的緊箍咒影響,幾乎全台都無法投資,導致買氣下滑,全年成交金額破千億元的機會渺茫,甚至可能創近年新低。
對於後續商用不動產與土地交易發展,價格不會再像2009年短暫整理後便迅速上漲,加上未來有升息壓力,以及政策面影響,價格推測會逐步下修與整理。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,雖然目前房市表現不佳,但不乏業主拋出物件試水溫,推估原因主要是未來漲幅有限,加上持有與移轉成本雙雙調高,長抱不一定有利,也因此願意待價而沽。不過對於現階段承接者來說,保本心態遠大於增值期待。
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3大物級商用不動產 Q4釋出
自由時報 – 2014年10月13日 上午6:12
記者徐義平/專題報導
雖然商用不動產買氣持續低迷,甚至面臨全年恐無法保住800億元交易總額大關,但仍持續有不少「大物級」物件標售或出售;根據商仲統計,預計第四季標售或出售的商用不動產、地上權及土地等合計總底價竟高達530億元。
宏盛中心 總額最高
根據商仲調查,預計第四季標售或出售,底價逾20億元的商用標的,包括「宏盛國際金融中心」、「駿馬1號」、「V-Park」A棟廠辦等3筆商用不動產標的,以及台北市舊市議會地上權案、台中市泊嵐匯會展中心地上權案、國產局16筆地上權案等3大宗地上權案;此外,還有高鐵局10筆標地以及淡海新市鎮土地等2大宗土地所有權標售案。
信義全球資產經理王維宏分析,第四季為傳統交易旺季,不論是買方或賣方在第四季通常動作都比較積極,主要目的可能是希望達成營收目標或是完成辦公室搬遷升級的計畫等。
其中以「宏盛國際金融中心」的總銷售金額最高,高達200億元,該標的為地上20樓、地下5樓新商辦大樓,可銷售坪數逾1.13萬坪,由於已開放分層銷售方式,預期可吸引有自用需求的企業目光。
較被看好能夠獲得亮眼標售成績的標的要屬「駿馬1號」,標售方式採3標的分開標售,國產實業大樓底價約35.16億元,每坪底價約70萬元;中鼎大樓底價約31.60億元,每坪底價約80~85萬元;漢偉科技大樓底價約14.11億元,每坪底價約26~27萬元。其中國產、漢偉等兩標的,租金收益率均超過壽險業者可投資的2.875%底線,預期可吸引壽險業者目光。
此外,實力雄厚的大咖寶豐隆也選在年底出售持有超過兩年的「V-Park」A棟廠辦。
高價搶標 不再出現
高力國際調研部董事李日寶表示,即使第四季標售或出售物件選擇多,不過,仍以地處精華區、價格合理的物件較容易成交,尤其是壽險業者仍受到金管會最低收益率2.875%的緊箍咒影響,商用不動產目前多數是企業自用為主,因此過往高價搶標的情況可能不復存在。
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4社子島開發 削弱雙北滯洪
社子島禁限建已44年,許多民宅十分老舊,居民卻無力翻建,只好任其倒塌。(黃世麒攝)
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位於台北市西北側的社子島,與熱鬧的士林夜市僅一橋之隔,因禁建荒廢近半世紀,放眼望去盡是農田和違建鐵皮工廠,連一間便利超商也沒有。
社子島是由基隆河與淡水河交會而成的沙洲,50年前葛樂禮颱風帶來洪水,把大台北地區泡在水中,為了保護台北地區免於洪患,社子島自1970年起為禁止開發的滯洪區,成為台北市最後一塊未開發處女地。
然而,隨著人口增加,產生新的居住需求,政府宣布禁建後,卻未提出任何配套,居民被迫違法加蓋。
「這裡95%的房子都是違建。」社子島居民陳文煌說,房子老舊會漏水,就要重建,他自己家就是棟大違建,加蓋到5層樓,是當地最高的地標。
陳家原本是2層樓公寓,5兄弟各自成家立業後,逐年往上加蓋,現在1到5樓各住1戶人家,每戶都三代同堂,平均每層住了近10個人,礙於違建無法申請水電錶,只好共用。陳文煌說,「水費是累計的,很貴,我們負擔特別重。」
富洲里長李賜福說,這裡多數人經濟能力較差,只有能力加蓋到2、3樓,主要以鐵皮屋加蓋,而且房子都很爛,所以租金便宜,3、5千就可以租一層公寓。
社子島有三多:外配多、違建多、低收入戶多。「我們該繳的稅沒少繳,卻什麼福利都沒有。」福安里長謝加福憤慨地說。由於沒有企業進駐,也缺乏就業機會,開發議題幾乎成了每位市長候選人必備的支票。國民黨台北市長候選人連勝文曾表示,要開發「台北西北方的小島(社子島)為自由貿易區」,謝加福說:「我們社子島哪裡是個島?沒來看過就不要黑白講。」
去年9月,象徵社子島聯外交通與開發的社子大橋通車,讓唱了44年的社子島悲歌出現一線曙光,然而,開發過程仍困難重重。
前國家災害防救科技中心主任陳亮全表示,「社子島若開發,滯洪功能就失去了,從整個大台北防洪計畫來看,是否要在關渡平原挖一個大水池來滯洪?」
銘傳大學都市規畫與防災學系主任吳杰穎也質疑,「不讓水流向社子島,那麼水會去哪裡?以後比較慘的會是鄰近的新北市五股和蘆洲。」
據台北市政府規畫,社子島未來要將土地墊高至8.15公尺,其中整地經費約新台幣30億元,耗時至少11年。陳亮全問,墊高後的土地安全性如何?台北市還是有地震,填高的土如果含水量很高,會產生液化,地震來了容易倒塌,「要做得很好,可能要花個幾百億,到底意義在哪裡?」
政府當初以防災為考量禁建,卻毫無配套,讓社子島居民苦了近半世紀,如今大力推動開發,卻存在極大的安全性疑慮。對社子島居民而言,一個安居樂業的未來,似乎仍遙遙無期。
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5法拍沒賺頭 Q3僅拍定172億
近6年Q1~Q3全國法拍市場拍定總金額
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全國法拍市場第三季拍定172.98億元,比第二季的133億元增加39億元,增幅29%,其中台中地方法院因以48億4911.9萬元拍出台中廣三SOGO大樓,使得該院第三季拍定金額高達60.26億元,為全國各法院之首,也創下該院法拍庭的歷年紀錄。
透明房訊指出,台中地院本季拍定金額60.26億元;而士林地院本季僅拍定8.59億元、台北地院拍定9.16億元、新北地院11.02億元,該3法院的加總拍定金額才28.77億元。台中地院本季的拍定金額,足足比北部這3大法院多出兩倍。台中地院第三季法拍庭創下歷年法拍金額紀錄,主要是在9月2日下午2時,拍賣台中廣三SOGO,即中市西區台灣大道二段459號B1、1至13樓,由兆豐資產管理先以債權標下產權,承買價48億4911.9萬元,使得該院本季拍定金額爆增為全國各法院之首。透明房訊統計指出,近5年來,全國各地方法院法拍市場交易每況愈下,以第一季到第三季的加總為例,民國99年時拍定金額達1,037.27億元,100年同期拍定金額掉到729.15億元、101年為564.51億元、102年為550.44億元,到今年只剩429.52億元,法拍庭的交易可說冷清到不行。
全國各地方法院的法拍庭交易低迷,與各債權銀行送案到法院拍賣的件數逐年下降有關。若以99年第一季到第三季的總案量13萬7,244件,與今出同期的8萬8,844件相較,減少4萬8,400件,減幅逾35%。
法院民事執行處司法事務官指出,法拍市易交易清淡,主要是因為房市的新屋與中古屋市場,近年來交易活絡,市價遠比法拍價格為高,債務人自然不願債權銀行將抵押物件送到法院拍賣。
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6台中公有土地多 推社會住宅林佳龍深具信心
NOWnews – 2014年10月13日 上午6:55
記者康仁俊、胡健森/台北報導
住宅問題成為此次選戰最夯的議題之一,推出要供應一萬戶社會住宅政策的民進黨台中市長參選人林佳龍表示,台中市的公有土地不少,只需要十公頃就足以供興建社會住宅之用,此外,台中更有數百公頃的學產地,市政府也可以與教育部合作,台中的土地絕對足夠,真正重點在政府有沒有心。
林佳龍在接受本報NOWnews今日新聞專訪表示,台中舊市區的空屋率高達三成,根據主計總處統計,台中是五都空屋率最高的,如能促成都市更新或租屋補助,鼓勵將長期閒置空屋轉化為社會住宅,單單這部分就能提供一定的社會住宅供給量。
林佳龍說,他所提出的一萬戶社會住宅,是仔細衡量過的結果,一般年輕人在創業及成家初期,實在買不起房子,但要他們住在老舊、偏遠地區恐怕意願也不高,因此他要找出區位好、建物新,機能豐富,具有托幼、托老等社區功能,且租金是一般市價的七成或者更低,讓年輕人覺得暫時不需要買房,先以十年的時間全力打拼,而能讓年輕人覺得在十年後可以自己買得起房子,大概只有台中擁有這樣的條件。
林佳龍指出,台北市、新北市在吵社會住宅時,面臨很大的一個問題是無法找出合適地點,但這些年來台中市辦理土地重劃有許多的抵費地,胡志強說過去十三年來台中的財政不錯,但除了缺少建設,最大的詬病就是賣掉了許多公有土地,市政府掌握了一、二百多公頃的抵費地,如果不隨便賣掉,可以一面養地一面向銀行辦理融資貸款,做為興建社會住宅及公共設施之用。
林佳龍說,胡志強沒有一套政策來規劃這些土地的使用,現在剩下的抵費地大約剩下二十公頃,未來預期可以透過重劃取得的抵費地可能還有好幾十公頃,但只需要十公頃,就足以供給興建上萬戶社會住宅,此外,台中還有一項優勢條件,就是擁有好幾百公頃的學產地,其中不少以很便宜的價錢租給企業界使用,市政府也可以與教育部合作。
林佳龍強調,要興建社會住宅,台中市的土地供給絕對足夠,重點是政府有沒有心,胡志強這十三年來蓋不出一戶社會住宅,如今卻跟著加碼說要提供一萬五千戶,但社會大眾也會看,你所講出來的,是不是真的能做得到?
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1八大行庫放款陸企 將踩剎車
財金兩大部會鎖定大陸企業,要求行庫清查其放款,根據行庫清查結果,合計純陸企,以及台商在當地轉投資的陸企子公司兩大部位,台銀、兆豐銀、一銀、華銀對陸企曝險金額約在200億至250億之間;土銀、合庫、彰銀約在150億至200億之間;台企銀約在100億元以內,合計8大公股行庫對大陸企業的曝險總金額達1,500億元。
先前金管會已按月統計國銀的大陸曝險部位,如今,隨著陸企倒帳事件頻傳,金管會、財政部要求八大行庫,針對陸企放款的部分從總體的大陸曝險部位抽離出來進行個別統計;根據八大行庫提報的統計結果顯示,目前對陸企的放款,占整個大陸曝險部位的比重,大多數行庫占比介於10%至20%之間。
其中,兆豐銀雖然大陸曝險總金額為1,591億元,為全體國銀最高,但兆豐銀指出,其中約有70%是作為資金拆款,亦即只有30%是用於授信部分,因此,陸企授信占整個曝險部位的比重,尚不到10%;至於整體大陸曝險,兆豐銀也表示,占淨值比重已降至85%,另外先前旭光聯貸案已100%全部提存,由於今年銀行獲利年增率將近40%,因此決策高層已指示加碼提存,目前兆豐銀在完成相關提存之後,備抵呆帳覆蓋率仍超過800%。
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2無形資產鑑價 經部設法源
【經濟日報╱記者林安妮/台北報導】
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2014.10.13 02:41 am
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行政院近日可望核定經濟部提報「產業升級轉型行動方案」,本周將啟動近年最大一波產業扶植計畫。在初步「火力」到手後,經濟部將持續推動產創條例第二波修法,為無形資產鑑價、人才鑑定制度與工業區強制買回土地,提供法源。
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圖/經濟日報提供
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官員解釋,在無形資產鑑價方面,經濟部將與金管會攜手,協助國內銀行在現有「認識文創」的基礎上,再多了解企業智慧財產權等無形資產,好讓更多新興產業打破籌資瓶頸與鼓勵創業。
為了縮減產學落差,經濟部也將與跨部會一同推動人力鑑定制度,盼在基金運作下,協助企業員工可補足競爭力,由此也可催生培訓產業。
經濟部研議多時的產業升級轉型方案,強調在多重政策工具揮鞭下,協助我傳統產業、面板石化工具機等主力產業,及包括服務業在內等新興產業,能夠升級轉型,誕生更多中堅企業。連月來,在政院積極介入協調下,經濟部已到手新工具包括,國發基金貸款、直接投資與稅制合理化,已可整軍出發。經濟部官員表示,過去我國在升級轉型路上,腳步較為遲緩,廠商做得也不夠,在產業升級方案上路後,我國需要急起直追。
相較政府在不同時期推出的產業扶植計畫,新方案強調運用多重政策工具,協助企業升級轉型。包括,政院已送入立院的產創條例修正案,將實施員工分紅、技術入股五年緩課稅、研發投抵二擇一等;另外國發基金也同意匡列1,500億元政策性貸款,及成立100億元投資策略性製造業專案。
待政院本周拍板後,經濟部將再向國發會爭取鼓勵產業併購的200億元產業再造基金、科專預算加碼,及推動產創條例第二波修法等。官員說,近期醞釀中的第二波產創修法,對準無形資產鑑價、人才鑑定制度與工業區土地買回。
【2014/10/13 經濟日報】@ http://udn.com/
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3高鐵私募200億 富邦有意參與
經濟日報╱記者楊文琪/台北報導】
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2014.10.13 02:41 am
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台灣高鐵公司財務改善方案中,第一階段計畫私募200億元,交通部希望由公股及泛公股企業、銀行、壽險業來認股,但高鐵五大原始股東也可以參加,據了解,高鐵五大原始股東中,富邦集團已表達增資意願。
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圖/經濟日報提供
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對此,富邦集團低調不願意證實。富邦相關人士表示,是不是要增資高鐵,要看投資回報率高不高。要成為投資標的,一是要有資本利得,二是要有穩定的股息,高鐵若能符合,就會去投資。
高鐵10月下旬董事會將討論財務改善方案,屆時五大股東、泛公股誰會參與增資,應可大致底定。
交通部與高鐵財務重組團隊共同討論下,擬出減資普通股390億元、增資300億元、延長特許期40年的財改方案。交通部對高鐵五大原始股東釋出善意,同意在第一階段增資時,五大原始股東都可參與認股,但第二階段的100億元公開認股作業時五大股東不可參加。
據了解,交通部規劃高鐵財改方案時,除找官方熟悉的財務人士外,也邀請富邦集團參加。此一規劃方案,交通部長葉匡時、台灣高鐵公司董事長范志強,先後拜訪過五大股東的總裁或董事長,據了解,在各股東中,目前僅富邦表達意願,長榮、東元表示要由公司財務、法務部門研究,太電、大陸工程明確表示不會參加。
據指出,葉匡時曾於9月下旬拜訪長榮集團總裁張榮發,說明交通部規劃的高鐵財改方案,葉匡時還表示,「財改方案有富邦蔡董幫忙,不會讓五大股東吃虧太多的」,張榮發當場回應會研究看看。
范志強在拜訪五大股東時,也表示他們可以參加第一階段的私募作業,希望大股東支持這個財務改善方案,讓高鐵可以永續經營。對此,交通部官員不願回應,台灣高鐵公司則說,財改方案相當複雜,會邀請很多財務專家研究,富邦長期參與高鐵計畫,的確有找他們一起參與討論。
【2014/10/13 經濟日報】@ http://udn.com/
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4鄉林砸120億 青島「涵碧樓」開幕
聯合報╱記者江碩涵/青島報導】
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2014.10.13 02:41 am
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鄉林集團位於中國大陸青島的「涵碧樓」文創酒店昨天開幕試營運,並舉行「2014世界企業領袖高峰會」。
鄉林集團董事長賴正鎰表示,共砸4億美元(約新台幣120億元)興建青島「涵碧樓」以及海景villa(別墅),別墅完工後,1戶開價至少台幣3億元起跳,成為鄉林集團揮軍大陸市場的第一座旗艦酒店。
台灣南投日月潭的「涵碧樓」由鄉林建設2002年規劃設計、重新開幕,引起話題,鄉林建設將「涵碧樓」概念搬到中國大陸。鄉林集團表示,青島「涵碧樓」酒店和住宅占地共4萬坪,興建面積約5萬多坪,共規劃160間客房,加計面海別墅共330間客房。
除了酒店外,鄉林集團也興建71戶海景獨棟別墅、複層別墅,每棟坪數約200坪,鄉林建設廣邀全球企業主看屋,住宅部分總銷售金額逾200億元。
鄉林集團昨天也在青島「涵碧樓」首次舉辦企業領袖高峰會。賴正鎰表示,未來將積極參與區域經濟與企業交流與合作,希望能循「博鰲論壇」或「達沃斯財富論壇」的模式發展,每年都將舉辦,成為東亞重要高峰會。
賴正鎰昨天主持青島涵碧樓文創酒店開幕典禮,全球約300位企業大老、貴賓到場,包含海峽兩岸經貿文化交流協會最高顧問高孔廉、中國國民黨榮譽副主席詹春柏、東元集團董事長黃茂雄、天仁集團董事局主席李瑞河、東裕電器董事長王任生等。
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