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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
多家商仲業者日前調查顯示，房地合一稅實施後，全台土地市場交投仍低迷，特別是建築業者在台北市土地買盤降溫不少。據高力國際調查，今年上半年全台大型土地交易量僅411億元，雖然高於去年同期282億元，不過相較房地合一實施前，2010年至2015年六年間同期，平圴有超過800億元交易量能相較，明顯仍偏低。 高力國際調查顯示，第2季全台土地市場因各級政府釋出土地標售量大，近半的土地交易來自於公部門土地標售，土地成交熱區包括新北、台中及高雄等，台北市的土地交易量稀有，甚至落在雲林縣之後。戴德梁行調查指出，第2季全台土地市場交易偏清淡，主要原因在於建商手中土地庫存仍多，投資信心略顯不足，以第2季大台北規模較大「新莊北側知識產業園區區段徵收區」標售案來看，在限制開發期程的情況下，僅吸引自用型買家進場，大部位資金的投資較為保守。
台北市精華區土地稀有，蛋白、蛋黃區需求兩樣情。時值近二年房市下修，開發業者觀察，由建商釋出的待售土地中，蛋白區較乏人問津，譬如大同、萬華、北投，反觀市中心的蛋黃區土地就很搶手，大多一釋出就被買走。 特別的是，這些台北市蛋黃區土地地段，建商地主賣地原因，主要為「資金需求」、「測試身價」、「第二代不想做」與「整合者賺取加工利潤」四類。 不具名建商表示，建商賣土地的主因，不乏是由於資金壓力，不少投機建商因過去幾年對景氣走勢誤判，近年房價下跌，也包括股東間認知不同，以致在資金壓力下不得不出售。
另外，不少「帶照」土地更因為設計未必符合目前市場主流需求、開價過高，以致買家意願低弱，而這類賣家多以投機心態較濃的的「類建商」居多。 還有一種情形則是，建商資金實力雄厚，釋出土地是為了「測試身價」，也有些因加計時間成本和風險因素，賣地利潤未必比推案差，而選擇出售，例如在大安森林公園旁、中山北路二段有多筆百餘坪精華土地待價而沽均屬此類。此外，也有土地高價釋出，是屬整合者賺取加工利潤，例如育達商職旁500坪土地釋出，建商完成都更整合、容積移轉等程序，開價自然高出行情。
台北市房市蛋黃區可獨立開發的百餘坪小型土地，由於小型土地風險值較低，儼然成為大小建商鎖定搶進標的，不少國有地標售、法拍及市場交易案件中，住三土地（第三種住宅區）成交價在每坪250萬至300萬元，搶標者不乏大型建商，未來推案價格估每坪120萬元起跳。 近一個月來，國防部標售三筆市區精華地，恒茂、東騰、誠蓉建設分別取得四平街、新生南路一段、杭州南路各一筆約百坪規模的住三土地，得標單價約在每坪235萬至264萬元，值得注意的是，搶標者包括將捷、龍邦、達麗、甲桂林、三豐、旺州等大型建商，具有指標意義。 台北市第三種住宅區為最普遍的住宅區土地，容積率225%。業者表示，東騰標得的新生南路案有地上物占用，但仍吸引九家建商搶標，若無占用問題，搶標組數可能比同日標售、地段稍不如的四平街案的16家建商搶標數還要多。
台北市四平街及上周標售的杭州南路案處理地上建物成本，土地成本每坪至少再提高10萬至20萬元，住三土地價格上看每坪280萬元。 另值得注意的是，法拍市場釋出的台北市敦化南路巷內百坪土地，佳元建設擊敗原地主安駐與上市建商宏普拍得，住三土地拍定價每坪也逾270萬元。 佳元建設董事長蔡錫全分析，大台北具開發規模的土地供給稀有，加上建商投入都更整合時漫長，蛋黃區百餘坪土地由於規模小、產品多為精品小宅，資金和銷售風險低，成為無論大小型建商在購地開發上的主要選項。 開發業者分析，過去景氣熱絡時，台北市蛋黃區可獨立開發住三土地成交價，不乏上看每坪300萬到400萬元，近年在公開市場上，有成交價區間約在250萬至300萬元間，以購地成本推估，等於未來推案房價需站穩每坪120萬元。此外，台北市土地供給稀有，甚至去年底有建商加價5%，接下前一手建商標得的大安區四維路70坪帶照土地「李煥故居」，顯見目前建商對台北市小型精華地的需求仍相當殷切。
經濟日報提供
政府打房，房市急凍，房屋成交量銳減，導致店頭一家家關門倒閉，據不動產仲介公會全聯會統計，在買賣移轉量由高峰的32.6萬棟降至去年的24.5萬棟下，全國房仲家數也從6500家，大減至今年6月的5496家，3年來全台房仲家數銳減逾千家，猶如「蕉價房仲版」。公會期待政府改善稅制救市，但也有業者認為健全產業發展也非常重要。 房仲公會理事長林正雄指出，在政府近幾年打房下， 全年買賣移轉量從100年的36萬棟，減至103年的32.6棟，並進一步下滑至去年的24.5萬棟，案量少了，全台房仲家數跟著大減，從6500餘家大減至5400餘家。 林正雄認為，房地產面臨崩盤危機，政府卻無感，為此，仲介公會近期將積極拜訪內政部等相關部會，及立法委員，爭取政府啟動兩重稅（房地合一稅、持有稅）稅改。未來更將集結整體房產力量，成立中華民國不動產聯盟總會，躋身第八大工商團體，向政府發聲。
財政部則回應房地合一稅初上路，實施不到2年不會檢討，但持有稅稅基確實有在評估進一步改善的可能性。但內政部則指出，現今只是希望比照國外利用大數據，精準評估房價地價，這項計畫需時5年，未來是否用於持有稅稅基修正上還未定。 不過有業者指出，房仲家數銳減，不應全怪在政府打房，首先大型房仲為求發揮經濟規模，不斷擴點，形成大者恆大效應，小型仲介在房市暢旺時，還能跟著賺；但當景氣反轉，沒有網路、電視等整合行銷能力的小房仲自然首當其衝。
台中被定位為「智慧機械之都」，地方與中央政府開始總動員！台中市長林佳龍上周五表示，政府擬砸下4億元，先在台中精密機械園區，建置智慧製造試煉場域等兩大計畫。無獨有偶，精密機械研究發展中心總經理兼智慧機械推動辦公室主任賴永祥也透露，該辦公室編列5千萬元，將執行智慧機械產業推動計畫。 工研院去年8月成立智慧機械科技中心，政府為推動智慧製造，先投資3.4億元，委由工研院在台中精密機械園區精科東路2號，租用1棟廠房，面積800坪，建置智慧製造試煉場域，並購置國產智慧工具機等軟硬體設施，提供航太零組件、金屬運具、水五金、手工具，及3C等8大產業智慧製造練兵機會。 此外，台中市政府擬爭取由政府斥資6千萬元，同樣位於該園區精科東路2號的另1棟廠房，建置包括虛擬實境（VR）、擴增實境（AR），及機器人等建置案，以利相關產業實地練兵。
台中市政府還計畫在水湳經貿園區，成立全球智慧機械發展中心，做為整合型場域，藉以吸引包括公協會、學校、企業，及法人進駐，並選定神岡豐洲園區第二期，做為智慧機械園區。 對於智慧機械之都，不僅台中市政府招商引資的動作頻仍，連今年2月7日成立的智慧機械推動辦公室，也著手推動智慧製造。因該辦公室執行長，是由經濟部政務次長沈榮津兼任；辦公室主任，則由精密機械研究發展中心（PMC）總經理賴永祥兼任，可兼顧中央的政策面執行與產業界的實務面落實。 賴永祥表示，推動辦公室將投資5千萬元，執行智慧機械產業推動計畫。其中，委由PMC負責智機產業化，經費2千萬元；委由工研院產業智機組，推動產業智機化，經費2千萬元；至於國際連結經費1千萬元，也由工研院相關單位負責。 賴永祥指出，執行智慧機械產業推動計畫的智慧製造，共分三個步驟，第一步驟是生產管理導入數位化；第二階段，將建立「公版聯網服務平台」（PaaS）；第三階段，將發展各產業應用服務模組（SaaS）。 該推動辦公室預估年平均輔導50家國內業者，導入產線智慧化系統，協助後，可直接提升整體產值15億元，促進投資20億元，並帶動150人次的就業機會。 該推動辦公室設在PMC的2樓，並結合1樓工廠空間，已建置友嘉，及上銀等智慧機械示範產線，可促使買主親自體驗與採購。
• 土銀重劃區及特定區土建融業務鬆綁概況
房市開始築底，不動產融資龍頭土地銀行瞄準全國多個重要重劃區，大舉鬆綁土建融業務，其中，包括林口新市鎮、竹北市及竹北重劃區、高鐵新竹站特定區等地區，土銀更全面解除管制措施，可說是近10年規模最大的一次土建融授信鬆綁；淡海新市鎮特定區，過去數年間土銀下令新案不予受理，鬆綁之後將可開始承作新案。 土銀高層證實，土銀的確已進行上述的鬆綁措施，包括已正式發文給140多家分行。 根據土銀的土建融授信新規定，此次鬆綁的地區涵蓋全國受矚目的多個特定地區，尤以重劃區為主，分別採取全面解除、有條件式解除等兩種作法。
土銀的土建融授信餘額先前不斷下滑，對此相關人士也透露，新辦法實施不到一個月，已看到「止穩」的效果。 其中，全面解禁的地區，包括林口新市鎮，及竹科科技新貴買房重鎮包括竹北的區段徵收重劃區、竹北市及高鐵新竹站特定區、新竹市的光埔、關長重劃區，乃至於高雄市的仁武區灣北自辦市地重劃區，均採取全面解除管制的措施。 這些地區先前土銀都有採取「總量管制」措施，亦即所承作的業務量，不得超過該區總面積的一定比例，多半以20％或25％為限，現在土銀則全面對這些地區，把總量管制的上限拿掉，由於土銀為國內不動產放款龍頭，這使其鬆綁措施對整個市場而言，更具有高度的指標作用。 至於淡海新市鎮、高鐵桃園站特定區兩大地區，土銀則採取「有條件式」鬆綁， 包括開始新受理土建融案等；不過另一方面，部分不動產供過於求問題短期內仍看不到改善的地區，土銀則仍未解禁，分行尚不能受理新案。 對於林口、竹北、新竹等特定區、重劃區的大幅解禁土建融管制，土銀高層指出，近幾年來當地的各項交通等公共設施開發案已經完成，當地經濟產業的發展也進入新階段，的確已到了可鬆綁土建融業務的時候，因此決定鬆綁。
土銀高層分析，土建融業務是房貸業務的重要源頭，尤其是分戶貸款更是房貸業務的大宗，因此土銀希望能從上游的土建融業務開始，永續經營後續的分戶貸款，免得「斷炊」；且土銀一個月的房貸還款金額就超過100億元，因此新增業務量很重要，身為房貸擴張重要動能的土建融業務顯重要性。 (工商時報)
土銀除了大舉提出土建融授信鬆綁的措施，也促建商去化餘屋，其中，土銀針對建商新蓋好的成屋抵押授信，即一般所稱的新成屋抵押貸款，已新增擔保品的規定，要求抵押擔保品從建商蓋好起，不能超過3年，該規定等於要求建商，必須在3年內儘可能賣出該成屋。金融圈人士指出，該規定可望發揮讓建商儘快去化新成屋的效果。 土建融鬆綁方面，土銀對部分地區採取有條件式的鬆綁，據了解，像是淡海新市鎮的特定區，土銀總行要求鬆綁的對象須符合3大條件，包括：1、近二年內已有和土銀進行土融或其他建融等授信；2、近半年的活期存款平均餘額超過1億元以上；3、近半年的活期存款累計平均餘額超過3成以上。 相關人士表示，這是由於土銀在鬆綁土建融措施的同時，也擬一併帶動資金成本降低，因此對於部分地區的有條件式解禁，採取上述連結措施。
土銀高層也表示，對於鬆綁對象希望以近2年和土銀往來的客戶為主，主要是希望分行能多爭取先前已和土銀有土融往來的客戶能「回鍋」到土銀承作後續的建融業務，接著和分戶房貸業務有完整銜接。 新成屋抵押貸款是最新竄起的不動產授信，倘若建商蓋好房子之後，想等到景氣更好的時候賣房，就可循該途徑爭取周轉金放款。 土銀主管指出，土銀透過擔保品本身的條件來要求該擔保品的「屋齡」不可超過3年，而非硬性要求3年內一定要還款，一方面可促建商去化新成屋，另一方面仍開放調度彈性給建商，看是賣到30％、或50％以上，不致一口氣得全數倒貨。 此次土銀的土建融鬆綁措施，也有與都更業務相關的「例外條款」，凡是都更的土建融案，自備款將不受必須先行取得3成，其他部位才能由銀行撥款的限制。 (工商時報)
上市營建股「股王」長虹建設（5534）今年下半年將邁向交屋高峰，重心都在衝刺內湖兩大案的入帳速度，其中內湖「長虹天璽」開始交屋認列，另外內湖「長虹新世紀」企業總部大樓已完工落成，全棟已有幾組法人洽購，目前開價約7、80億元。法人估計，依新案認列速度推算，長虹全年營收將可望首度挑戰百億大關。 法人估計，長虹光是「天璽」完工入帳，就可望貢獻約80億元營收，再加上去年Q3開始完工交屋的大案「明日博」，今年持續認列入帳；「長虹天薈」總銷19億元，銷售率90％，預期第2季開始交屋。 WTO十五期已銷售但未認列的15.5億元營收，預期將於今年認列完成，再加計其他新成屋銷售，全年力拼獲利將有機會超越2016年，首度挑戰百億營收，甚至再拼出一個股本。 長虹董事長李文造表示，創辦長虹42年以來的住宅代表作－內湖「長虹天璽」，是砸下重本、造價最高的一件住宅作品，目前最新完工，正開始交屋，「用品質、物超所值，取代讓利。」 據悉，鄰近內湖科技園區的「長虹天璽」總銷82.7億元，除建商保留1戶之外，預售時已全數完銷，16樓以上高樓層每坪賣到160萬元，可望改寫內湖「天價」。
長虹財務長陳茂慶表示，「長虹天璽」樓高28層，每層135坪～159坪雙併，2010年預售時每坪開價約120～150萬元，成交價依樓層不同，大致在100～130萬元，當時是金融海嘯結束沒多久，房市還在相對低檔時所推的價格，市場人氣也還未恢復，但在物超所值之下幾乎完銷。 另外，長虹在內湖還有「長虹新世紀」企業總部廠辦大樓案，預計滿租每年收租約近2億元，將打算全棟銷售，長虹目標以70億元求售；據悉，已有幾家金融保險業洽購中。 戴德梁行最新調查指出，內科園區於西湖段最近新完工落成的「長虹新世紀」大樓，辦公面積近8,000坪，為西湖段近6季以來首度有大型新供給，西湖段Q2空置率雖因新供給而上升至4.1％，但在需求強勁前提下，新供給空置面積可望1年內快速去化。 (工商時報)
商仲業者統計，蔡政府上任一年來，觀光旅館出現五跌，包括陸客住房人數、住房率、住用數、房價、總營收等都下跌，東部地區最慘，客房住用數減少12%，營收也大幅滑落約9%。 瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，觀光旅館客源大減，但過去一年，國內觀光旅館數量不減反增，國際觀光旅館新增一家，一般觀光旅館則新增兩家，全台一共多開出508間房，市場供需出現明顯失衡。 近期觀光業者大嘆經營艱困，墾丁旅館業者表示近一年遊客人數雪崩式下降，觀光協會近日舉行理監事會，也表示全台有600家大小旅館準備求售，觀光飯店產業已淪為「慘」業。 瑞普萊坊統計交通部觀光局今年前五個月全台觀光旅館相關數據，和蔡政府去年上任前（1到5月）同期相比，觀光旅館五大重要指標數據都下跌。 其中含住房、餐飲、其他收入在內的總營收，去年前五月為248.2億元，今年滑落到240.6億，衰退3%，這是金融海嘯、政府開放陸客來台以來首見衰退，將近8億的產值蒸發。 若單就住房收入分析，全台今年較去年短少5%，設備等級較低的一般觀光旅館衰退幅度較大，已達7%，東部、南部的一般觀光旅館重跌達12%、15%。
全台今年前五個月平均住房率為63%，較去年同期減少4個百分點，南部、東部均衰退7%。以客房住用數來看，南部減少8%，東部大減12%。黃舒衛表示，這跟陸客人數變少有極大關連，因為南部的觀光旅館陸客住房人數從23.8萬掉到12.4萬，東部更從9萬掉到3.4萬，分別減少48%、63%，遠高於全國平均減幅43%。 黃舒衛說，南部、東部觀光旅館的團客比都高達45%，較全國平均值38%來得高。如今大幅衰減，可見成也陸客、敗也陸客，來客的組合直接牽動業者生計。 房價方面，全國平均房價微降1%，主要是南部、東部並未因應陸客減少、住房率下修的需求萎縮而調整平均房價，甚至還上漲2%、4%。
但若新南向政策的新客源來不及補充或是根本鞭長莫及，預期平均房價將進一步下修。 黃舒衛說，唯一例外的是離島地區，由於無新增供給且陸客從231人大增至2,896人，成長11.5倍之後，不但平均房價不漲，還反跌近三成，結果帶動住用人數增加80%、總營收大增51%，值得其他區域借鏡。
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