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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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「大台中房市交易動態資訊平台」發布8月分大台中房市分析月報，顯示出房市交易量下跌。 在買賣移轉登記數量部分，7月分登記棟數為3,143棟，相較於6月減少8.1%，相較去年同期增加11.2%。建照、使照量部分，106年前半年之建照、使照量，較105年同期分別增加28.2%、40.2%。 依據106年5月分實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為48.2%與25.7%，而成交金額比例分別為53.3%與29.3%。 屋齡2年內之大樓新成屋交易主要集中在北屯區，其次為南區及南屯區，北屯區的購買主力帶價格為20.2∼26.9萬元/坪，南區的購買主力帶價格為22.8∼25.8萬元/坪，南屯區的購買主力帶價格為20.3∼27.4萬元/坪。 其中本月在南區有過半交易屬總太東方威尼斯建案，影響此區整體價格與上月相比大幅上升不少。 透天厝方面，屋齡逾2年之舊屋總價帶以500∼1,000萬元占比較高(占42.5%)，屋齡為2年內之新成屋總價帶則以1,000∼1,500萬元為主(占36.4%)，原台中市區的平均總價以西屯區、南屯區以及北屯區較高，此部分與上月相同。 另外，霧峰區有近半交易為2年內新屋(住寅囍悅、振祥街…等)，致該區之高價區明顯較高。
本月透天厝新屋交易集中於沙鹿區，其次為后里區及霧峰區，沙鹿區總價帶相對集中，約莫1430萬元上下。 正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔表示，本月建照量從高點直落下，現階段六都的交易量亦呈現衰退現象，再加上新屋拋售的比例也漸漸明顯。 他說，反思諾貝爾經濟學獎得主羅勃•席勒對台提出的三高問題：高房價、高自有住宅比率及高空屋率，再再顯示出房市的隱憂，交易市場勢必要做出一番改變，才能扭轉冷熱不明的房市景象。 他認為，近期的缺電、限電危機，雖對房市無直接影響，但對台灣整體的經濟市場影響層面仍會有預期心理，亦會間接冷化市場交易，對於未來房市，建議保持平穩並做長期備戰準備。
為搶房貸戶，近期不少銀行推出5年寬限期、40年房貸專案，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，40年房貸雖然可讓人輕鬆購屋，但其累計下來的利息要比20年房貸多出一倍以上，十分驚人，不一定划算。 台北富邦銀行這兩年趁房市低迷，各銀行房貸放款保守，逆勢操作，大舉進軍整批房貸，日前擠下華南銀行，成為前五大房貸銀行後，掀起新一波公民營銀行搶房貸戶大戰，推出5年寬限期、40年房貸專案。
徐佳馨表示，40年房貸由於拉長還款年限，可大幅降低每月房貸負擔，買屋的確更容易。以借1000萬、固定利息2%計算，如果20年本利攤還，每月要給銀行5萬0588元，但用40年房貸每月僅需3萬0283元。 不過，天下沒有白吃的午餐，借1000萬元，20年房貸總利息約214萬元，40年總利息則將達453萬元，將多繳給銀行239萬元。 徐佳馨指出，40年房貸在房價上漲的波段中，對短時間內換屋的民眾，因為每月負擔少，若房子能順利轉手，由於持有成本比較低，確實有利。但在目前房地產價格向下修正的過程中，40年房貸除了利息成本外，房價修正成本可能更為驚人，購屋者不可不注意。 瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，目前房貸市場的確有利率超低、成數高、寬限期長、貸款年數長等四大特殊環境，買方會有先進場再說，反正住不了多久就賣掉，不會有太多利息負擔的心態。但如果房價不漲、利率不跌，屋主很可能掉進賣屋賠錢還加利息的窘境，而且本利攤提的繳法，前面15年的月付金有超過三分之一是在繳息，其實不如想像的輕鬆。
網路普及，「Airbnb」等旅宿媒合平台興起，許多人透過媒合平台，將家中閒置空房出租獲利。國稅局官員表示，個人出租自有建物或將承租房屋轉租他人，應辦稅籍登記並繳稅。 近年「共享經濟」大行其道，成為一種風潮，但也衍生許多爭議。旅宿媒合平台Airbnb出現後，許多人透過該平台，以自有或二房東型態，將閒置空房出租獲利，但多數透過Airbnb出租房間的人，未申請辦理民宿業者登記，因此屬於非法民宿。 為打擊非法日租套房、旅館，交通部日前修正發展觀光條例，如果非法業者在網路或是電子、平面媒體刊登廣告攬客，將開罰新台幣3萬元到30萬元。
此外，非法提供住宿服務，其所得亦要繳稅。國稅局官員表示，個人出租自有建物，或承租他人建物再出租予第三人，若客房數在5間以上，且客房總樓地板面積超過150平方公尺，即須辦理稅籍登記並繳納營業稅。 官員指出，日租套房興起，但也衍生許多問題，日前曾查獲有民眾向地方政府申辦民宿登記，但實際卻經營不動產租賃業務，與申請項目不符合。國稅局會將這些資料蒐集並轉給地方政府，輔導辦理登記並要求如實繳稅。
內政部統計，今年上半年建案開工數約3.2萬戶，低於去年同期3.6萬戶；房仲表示，雖然建商減少推案，以銷售餘屋為主，但由於明年雨遮不能登記，今年難免出現小波搶請建照潮。 內政部去年12月底部務會議通過「地籍測量實施規則」部分條文修正案。從明年起針對僅有功能性卻無實坪用途的「屋簷」、「雨遮」將全面取消登記，實施前已申請建造執照的建物，得依舊規定辦理。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從上半年開工數量發現，北部開發商進入景氣盤整的調整期，不過緊接而來2018年雨遮將不能登記，預料今年可能還是會出現一小波搶照潮，對於房市的影響仍有待觀察。
曾敬德指出，從上半年各都開工數來看，台中市成為開工數量最大的區域，達6341件，已經超越房市交易量最大新北市的6158件。 若從2009年到2016年開工的數量分布來看，前幾年幾乎都是新北市大幅領先，由於新北市的市場交易活絡，加上過去幾年房價持續走升，開發商也樂於買地推案，不過2014年房市從高檔反轉以來，建案動工數量一路下滑，反觀房價所得比相對較低的中南部，建物開工數量表現相對穩定。 至於房價最高的台北市，上半年開工數量居六都最低，僅有1553戶，平均一個月開工約290戶，平均每個行政區每月新增數量僅約22戶，新增供給量有限，主要仍是缺乏大型可開發的基地，加上都更推動緩慢影響。
法拍業者統計，今年上半年五年內新屋法拍件數激增，和去年同期相比，增加近一倍，比前年則大增3.6倍，數據顯示近年建商為去化餘屋大打破盤戰，已衝擊到財力較差的投資客，新屋斷頭情況正在升高。 寬頻房訊發言人徐華辰表示，雖然新屋法拍量激增，但上半年全台不到百件，僅80件，對正常市場尚不致造成影響，不過，由於美國已啟動升息循環，未來我國央行若跟進，新屋法拍案有可能大幅升高。
由於國人偏好新屋，只要價格壓低，就能順利找到買家，根據寬頻房訊統計，過去幾年五年內新屋法拍屋數量極少，以2014年來說，上半年僅15件，下半年14件，合計全年僅29件。 2015年新屋法拍有增加趨勢，上半年上升至22件，去年再增加，上半年達45件，件數仍不多。但今年就明顯跳增，上半年達80件，已超過2015年全年件數。 以六都來看，新北新屋法拍增加最多，去年上半年僅五件，今年達21件，其次為台中，也從五件增加到17件，桃園從五件增加到14件，增量排名第三。高雄持平，台北市則呈減少。 徐華辰表示，新屋在正常市場上很好脫手，只要不堅持價格，往往很容易找到接手，會流入法拍，除了債務抵押外，房價跌破房貸餘額，屋主認賠斷頭也是主要因素。整體來看，近二年房價雖下修，但各地跌幅多在一成五以內，尚未到斷頭程度，不過有些社區建商在交完屋後，立刻開出破盤價出清餘屋，由於跌幅逾二成，投資客來不及脫手便可能放棄，停繳房貸把房子丟給銀行。 徐華辰分析，目前推案市場破盤戰仍在持續，預料新屋法拍件數還會增加，想買便宜新屋，近期可多注意法拍市場。
• 18家廠商籌組「中港加工出口區面板光電關聯產業聯盟」，昨日舉辦聯盟成立大會。圖／中港分處 為深化產業群聚，經濟部加工區中港分處積極輔導園區內18家廠商籌組「中港加工出口區面板光電關聯產業聯盟」，昨（10）日舉辦聯盟成立大會，在經濟部加工出口區管理處長黃文谷、中港廠協會理事長王錦峰及逢甲大學校長李秉乾共同見證下，宣告中港園區將積極推動面板光電關聯產業，致力於產業升級及群聚發展。 黃文谷表示，中港加工出口區面板光電關聯產業進駐廠商已達23家，占園區產值約7成、投資額約5成，產業群聚儼然成形，今年適逢中港分處建成20周年，成立「中港加工出口區面板光電關聯產業聯盟」別具意義。隨著全球景氣復甦，智慧行動裝置新品接續上市，物聯網、車用電子、高效能大數據運算等新興應用持續擴展，將促進半導體、面板、光學元件及機械等產業動能，對園區面板光電關聯產業將帶來無限商機。
「中港加工出口區面板光電關聯產業聯盟」由中港加工出口區廠商協進會副理事長西古龍二擔任召集人，園區成員包括台灣昵帕、今國、元成、台灣大和化成、台灣特格、台灣神鋼科研、台灣野村、台灣電氣硝子、台灣愛思開、巨菱、安可、技迪、亞東、理盛、達興、菱生、台灣樂金、慧盛等18家廠商組成。 西古龍二表示，中港園區廠商與鄰近的中科園區、台中精密機械園區及台中工業區的廠商，具有上下游的供應鏈關係，形成中部面板光電產業鏈，未來聯盟將與中港分處密切合作，促進成員相互合作及創新研發，進而帶動面板光電產業發展新契機。 中港分處表示，未來聯盟成立後，將主動結合逢甲大學、工業局顯示器產業推動辦公室、金屬中心、工研院及台灣顯示器產業聯合總會等相關單位，透過產官學研多元合作平台，協助聯盟成員即時掌握產業趨勢及媒合商機，共同推動人才培訓及技術提升，並建立供應鏈的產業環境，發揮聚集經濟的加乘效益，進而帶動中港園區產業持續創新發展、產值大幅成長。 (工商時報)
• 6大壽險公司7月及上半年獲利
台股現金股利真的「很補」，國泰人壽、富邦人壽、新光人壽、南山人壽、中國人壽及台灣人壽7月稅後獲利合計382.61億元，超過6家壽險公司上半年稅後獲利共計347.87億元的水準，等於7月單月的獲利就賺贏整個上半年。 第3季是台股發放現金股利的高峰，6大壽險公司預估今年國內外股息收入共達700億元，大部分是來自台股的現金股利，6、7月已領了480多億元，且主要集中在7月，因此讓單月獲利爆衝，8月、9月估計還有200多億元要進帳。 中國人壽10日公告7月稅後獲利達34.1億元，超過上半年稅後賺的23.4億元，主要也是由於現金股利入帳，單月就有30多億元，而今年預期現金股利應有40～50億元，中壽7月在匯率方面應算平穩，提存近5,000萬元的外匯價格準備金。 南山人壽同樣也公告7月稅後獲利53.68億元，累計前7月達90.49億元，南山人壽近年積極布建股票部位，7月現金股利也有42億元，全年預估可以有130億元，同時南山人壽7月也趁資本市場表現不錯，實現27～28億元的資本利得。
先前已公告獲利的國泰人壽今年實現資本利得與現金股利並重，在7月領了90億元台股現金股利及約10億元國外股利後，估計8月還有30～40億元的現金股利可領；富邦人壽也是7月領了台股約100億元的現金股利，主要是布局電信股，今年股利豐沛，之後預計還有60多億股利入帳。 台灣人壽未合併前是中型壽險，因此股票布局比重不高，今年預估現金股利40億元，仍有19億元尚未入帳；新光人壽則預估全年會有100億元的股利，8月至少有10億元以上。 (工商時報)
慶富公司「獵雷艦」標案爆發造船商利用不實文件向銀行詐貸案，金管會昨（10）日表示，有九家銀行辦理205億元聯貸，目前已動撥150億元，目前檢調已經介入調查，銀行在徵授信上若有問題，會將再行處理或開罰。 聯貸主辦行第一銀行發言人段渺芬昨日表示，已在第一時間停止動撥未動用的額度，待案情釐清後再做後續決定。 高雄地檢署收到檢舉，慶富集團旗下慶富造船公司在2014年10月23日標得海軍六艘「獵雷艦」標案，預算金額352多億元，以「國艦國造」方式完成。2014年起慶富公司利用建造獵雷艦名義，利用假採購合約文件向銀行詐貸，每筆都高達百萬、千萬美元，但用途皆非造艦。 根據金管會掌握的資料，慶富這筆貸款為八年期，共有九家國銀參貸，第一銀行擔任主辦行。值得注意的是，這九家銀行皆為公股銀。 金管會銀行局副局長莊琇媛表示，辦理獵雷艦聯貸案的有九家銀行，核貸金額為205億元，目前已動撥150億元。
其中一銀是最大債權銀行，金額58億元。其他債權銀行還有合庫、華南、台企銀、台灣、土地、彰化、農業金庫及中國輸銀。 莊琇媛表示，銀行撥貸都是按照當初慶富提供的文件撥貸，已動撥的150億元中，有多少金額涉及詐貸，檢調正在調查中。貸款目前仍正常履約、繳息正常，銀行所取得的擔保品多為存單。 慶富當初以高雄造船廠房、廠內造船設備與現金存款作為擔保品，向一銀等行庫辦理聯貸，惟銀行團成員私下透露，慶富提供的擔保率不高，為保障債權，希望能要求慶富追加擔保品。
代工大廠仁寶因一次性認列樂視後續損失29億元，影響單季每股純益0.65元，致使第2季每股純益僅0.06元，創13個季度以來新低。 仁寶昨（10）日召開法說會，總經理陳瑞聰指出，由於近期樂視財務危機持續擴大，因此公司採納會計師建議，選擇一次性認列相關損失，藉此設下「停損點」，避免後續樂視問題拖累公司未來財報以及士氣。 他指出，往後的財報將不再受樂視呆帳影響，若樂視後續還款進度維持正常，則有望陸續回沖相關損失，而目前公司已與律師洽談中，不排除向樂視提告，以維護股東權益。
據悉，仁寶這次「快刀斬亂麻」，一次性認列中包含存貨損失4.02億元、呆帳損失24.98億元，總計第2季認列29億元，影響每股純益0.65元；若再加總去年第4季、今年第1季的認列損失，總計來自樂視的所有呆帳損失約42.83億元，衝擊仁寶每股純益0.97元。 仁寶第2季營收2,137.8億元，季增14%、年增24%；稅後純益2.54億元，季減75%、年減85%，第2季衰退主因來自認列樂視29億元損失；若扣除樂視損失，仁寶上季獲利則優於市場預期。 展望未來，陳瑞聰認為，第3季筆電出貨量約季增5至10%，穩定向上，而智慧裝置出貨量則增長逾一成；目前非筆電業務營收占比約31%，預計明年可衝上35%，後年朝四成大關邁進。 此外，陳瑞聰指出，受到樂視事件影響，未來公司將保守看待智慧手機出貨量，但穿戴式裝置、平板等非筆電業務，今年客戶下單比重提升，出貨仍會持續放大，下半年營運審慎樂觀。
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