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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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台北市蘭州、斯文里「公辦都更」受注目，其中，北市府自作「都更意向調查書」，認定斯文里第三期的同意比例高達70％，上月24日正式開始為期30天的選配作業。今天（22日）選配結束，截至晚間8點30分，北市都更處指出，自主選配完成率超過9成，預計26日進行公開抽籤。
位於大同區的蘭州國宅、斯文里整宅，環境窳陋，台北市長柯文哲上任後，決定政府跳下擔任實施者，推動「公辦都更」；由於國宅、整宅改建不易，成了國內長期問題，讓全案成功與否在都更圈中備受關注。 根據都更處資料，該區劃分為4塊都更基地，包括斯文里整宅一至三期、蘭州國宅，去年北市府發放「都更意向調查書」，其中，斯文里第三期同意都更比例高達70%，獲選為優先協助進入事業暨權利變換計畫。 都更處表示，針對選配「重疊」、未自主選配的情況，26日將於大同區公所進行公開抽籤，後續的事業、權利變換計畫書，預計於9月報核。
今年上半年買賣移轉件數明顯回升，許多建商表示景氣好轉，春燕已現，不過根據內政部資料，今年上半年建案開工戶數僅約3.2萬戶，較去年不增反減12%，並創下近七年來新低。 建商認為景氣轉好，卻不積極開工，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，除因餘屋多，對房價不樂觀也是主因。 他說，建商推案要獲利，時機是關鍵，市場向來有「時機好，爛地段，爛房子，賣好價格」，「時機歹，好地段，好房子，賣爛價格」的說法，雖然買氣回升，但房價不好，沒賺還可能賠，不如繼續等待，因此開工量持續下滑。
房市去年寫下24.5萬棟歷史新低後，今年上半年明顯回升。以新北市來說，上半年交易2.5萬棟，較去年同期大增逾4成，台北市、台中市、台南市、高雄市年增幅也都在二成以上。全國上半年達12.9萬棟，也較去年大增約2萬棟。 許多建商對房市看法都從悲觀轉為趨樂觀，認為最壞時間已過，今年就會落底，價格會逐漸回穩，買氣會持續回升。 陳炳辰表示，建商既然看好房市景氣將回升，應該加速開工，以迎接回流的買氣，然而，統計內政部資料，今年上半年全台建案開工戶數共3.22萬戶，較去年同期減少約一成，比2014年上半年5.67萬戶少了四成。
以六都來看，台北市開工數量最少，上半年僅有1553戶，比去年同期減少1100多戶，減幅逾四成，換算平均一個月開工僅約290戶。 陳炳辰分析，台北建案開工量少，除了都更困難，土地取得不易外，價格也是關鍵因素。不少建商認為，台北市新供給有限，房價再下跌空間有限，目前回流買氣以殺低為主，不如觀望，等待房價回漲明朗之後再開工。 陳炳辰表示，從住宅建照核發戶數觀察，今年上半年全台3.8萬戶，較去年同期增加約5%；其中台北市、新北市年增分別約六成、三成，申請建照轉熱、但申報開工冷，更可看出建商等待好行情的心態。
實價登錄資料顯示，近5年六都平均交易屋齡增加最多的是台北市，從17.1年增為21.6年，業者認為北市首購族可能會選擇屋齡較高的物件入手，負擔較輕，而都市更新也為老屋增添買氣。「老化」速度排第2的是台中市，屋齡從11.9年增為16.3，增加4.4年；房市交易最大量的新北市，則是增加了3.2年，從12.4年增為15.6年。至於台南市、桃園市，以及高雄市近5年平均屋齡變化不大，約增加1.1~1.6年左右。
太平洋房屋副總經理章克勤認為，桃園市因為近年有大量的新建案完工交屋，拉低了平均屋齡，台北市平均交易屋齡為21.6年「最老」，主要原因為台北市房價居高不下，首購族可能會選擇屋齡較高的物件入手，負擔較輕。 他建議，大台北地區首購族若想買新屋，可以從重劃區著手，像江翠北側、土城暫緩區等，在建商釋出讓利優惠下，可能有機會買到屋齡較新的房子。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，最近幾年來，桃園地區新建案房價下修幅度高達10~15%，與中古屋價差甚小，使得購屋族多買新成屋居多。 且新建案量非常龐大，光是桃園捷運A7合宜宅就多達4千戶，位於楊梅的「X系列案」也釋出1368戶，還有桃園市經國重劃區的「竹城表參道」提供400餘戶，新建案戶數多便拉低平均交易屋齡。
宜蘭縣蘇澳鎮公所計畫在武荖坑風景區旁新建殯葬設施，地方人士成立反武荖坑設置殯葬設施行動聯盟，昨到縣議會向蘇澳鎮選出的副議長林棋山陳情，林同意送交議會討論，督促縣府辦理地目變更。 武荖坑風景區由宜蘭縣政府經營管理，為國內知名露營區，曾是宜蘭綠色博覽會活動場地，蘇澳鎮公所規劃的殯葬設施，相中與武荖坑一水之隔的九股段，招致反彈聲浪。 據了解，鎮公所原規劃開發面積二．二五公頃，最後修正為○．九八公頃，標榜無火葬設施，僅設置禮儀廳、停柩室及塔位，評估案期末報告預計月底出爐，反武荖坑設置殯葬設施行動聯盟成員吳錦惠說，縣府已表達反對立場，鎮公所仍執意推動，非選九股段不可。 吳錦惠說，蘇澳鎮公所最早採用「殯葬一元化」，修正後稱為殯葬設施，為何政策大轉彎？疑似「糖衣包裹毒藥」，他們並非反對設殯儀館，只是設置地點要再審慎評估。
宜蘭縣議員邱嘉進認為，站在觀光、環保角度，縣府要籌組審查小組依法嚴審，另一名議員薛呈懿主張縣府不應貿然通過有爭議的規劃案。 縣府表示，鎮公所把開發面積縮減至○．九八公頃，明顯規避殯葬設施占地一公頃以上必須環評規定，若在武荖坑旁建殯葬設施，要用整體土地面積二．二五公頃接受環評，至於縣府是否透過變更地目手段，否決這項開發案，一切依法行政。
蘇澳鎮長陳金麟回應，蘇澳鎮欠缺現代化殯葬設施，鎮公所依照鎮代會決議選址，雀屏中選的九股段是鎮有土地，地目又是殯葬用地，再適合不過，有些人不分青紅皂白，為反對而反對。 外界質疑殯葬設施除了禮儀廳、納骨塔、停柩室，還有火葬場，擔心污染水源、空氣，陳金麟強調，沒有規劃火葬場，預定地距水源地有上百公尺，無污染之虞，鎮公所會傾聽各方意見，盼公共議題回歸理性討論，不要泛政治化。
房市買氣遲緩，多數建商選擇優先去化餘屋為主，甚至針對不同住宅規格，提供多個優惠選項。以上市建商興富發建設為例，目前手中推估有300億元成屋待售，為加速餘屋銷售，針對旗下所有建案提供「等值換屋」選項外，對於高總價、大坪數住宅提供價格優惠，至於、平價或者小坪數住宅則提供優惠付款方式，以及附裝潢的方案，希望針對價格外提供實質的優惠。 興富發建設開發部副總廖昭雄表示，今年因部分大案工程來不及，多數會延後到明年才完工，因此，今年以加速去化餘屋為目標，今年餘屋待售金額將近300億元，目前推估銷售金額可望超過150億元，因此，針對旗下待售餘屋提供不少優惠方案。 其中針對高總價部分，則主要給予價格上的優惠為主，平價或者是小坪數部分，則以實質的裝潢回饋以及優惠付款方式，提供更多，甚至不論是高價或是平價，也提供等值換屋選項，之前便有大坪數住宅的買家，選擇更換多戶「台北晶麒」的小坪數住宅，然後出租，維持穩定的租金收益率。 廖昭雄進一步指出，「等值換屋」的選項是全台的推案都可以換，也就是北市可以換多戶中南部的住宅，或者北市大坪數住宅可換多戶北市小坪數住宅。
至於，優惠付款方式，就是給予總價10至15%的24期，2年的無息分期付款，倘若買家符合首購，房貸最高可達8成，相當於自備款5至10%便能買房，目前簽約的買家，10個便有1至2個會選擇優惠付款方式。 他表示，該優惠付款方式其實對於建商來說暫緩款項的時間拉長，實質上並不需要拿出一筆錢，至於，房貸部份，買家可以跟銀行申請寬限期，前3年先還利息，因此，若再加上每一期的款項，其實多數買家都認為可以負擔。 至於，今年原本要完工入帳，案量約170億元的「雙湖匯」、案量約25.1億元的「雙美館」等多個大案，會遞延到明年初才完工，因此，今年業績恐無大案挹注，董事會可能考慮將前幾年累積的公積考慮在去年配給股東，維持相對穩定的股利策略。
截至7月份富時不動產指數先跌後漲，上半月下跌反應Fed升息預期及9月縮表預期，下半月受地緣政治風險升溫，美債殖利率不漲反跌，REITs因而呈現價值性買盤回補。就區域/國家表現觀察，成熟國家REITs相對弱勢，加拿大、歐洲及澳洲REITs皆下跌；反觀亞洲區域無論是建商或REITs相對強勢，其中香港建商及REITs漲幅逾6%居冠，新加坡建商上漲5.72%次之；美國REITs次產業表現分化，已跌深而出現價值型買盤的購物中心，與原處上升趨勢的資料中心表現最佳，漲幅分別高達7.35%及5.03%。
展望未來一季，因美國房市量價同步回升，且庫存已降至正常區間，受惠基本面持續好轉之下，建商將提高建案供給意願，儘管下半年有Fed升息或縮表干擾，但研判對美國房市負向衝擊有限；歐洲REITs短期亦偏多，受惠PMI續處50之上，加上政治不確定因素淡化，故調高歐洲REITs配置；次產業看好區域公寓出租、工業、出租電塔續強。 展望未來一季，市場預期12月Fed再升息機率已低於四成，未來QE政策將以漸進的方式進行縮表，故研判對REITs影響將有限，獲利動能仍是影響股價的關鍵。區域上看好亞洲建商及REITs；次產業看好購物中心與資料中心有反彈的契機；另外，飯店產業中的度假休閒中心，與搶占銀髮族商機的醫療健護，未來趨勢仍看好。
玉山銀行中國子行總部及營業部已正式進駐卓越前海壹號大樓，為玉山在中國布局寫下新頁，該大樓27～31樓為玉山子行自購，同時也是前海第一棟興建完成的商辦大樓，極具指標意義，玉山中國子行已於8月17日舉行總部落成慶祝儀式。玉山中國是前海第一家外資法人银行，2015年决定進駐前海，1、2樓營業部陳列了達利、阿曼、朱铭等國際大师的作品，儼然是一座藝術博物馆。
玉山金總經理黃男州說，玉山中國總部的地址是前海特區卓越1號，約1萬平方平米，3000坪。「深耕台灣、布局亞洲」是玉山第3個10年的重要策略，玉山已在海外8個國家地區设有24個據點，玉山中國積極布局珠三角地區，目前已有東莞分行、東莞長安支行支行、深圳分行和總行營業部，並结合在台灣138家分行及香港、新加坡、越南、柬埔寨、緬甸、澳洲及美國的各地據點。（林巧雁／台北報導）
台灣老牌食品廠泰山，在6月被以機能性飲料「蠻牛」聞名的保力達吃下約2成股權，成為泰山僅次於詹家家族的第二大股東。週刊報導，7月初又有特定買盤持續買進泰山，背後買家就是旺旺集團董事長蔡衍明，他聯手保力達吃下泰山近3成持股。 據《鏡週刊》報導，7月初泰山連續9個交易日開紅盤，期間股價幾乎每天暴漲，21日甚至上漲到24.25元，創下泰山股價19年新高。
市場盛傳這次神秘買盤的背後金主就是蔡衍明，聯手保力達集團共拿下近3成股權。 報導提到，旺旺與保力達合作不讓人感到意外，保力達過去就曾投資旺旺集團旗下的中視，成為中視第2大股東，顯見2家公司淵源深厚。這次買進泰山的券商中，保力達主要透過鑫豐證券、凱基永和、國票證券等券商增加持股，而國票證券的背後大股東就是蔡衍明。 泰山董事長詹逸洪回應，謝謝股東們的肯定，但對於誰在買股毫無所悉。
台版肥咖法案（CRS）準備上路，誰會受到最大衝擊？答案是台商和高資產人士，他們的海外資產配置、收益或海外投資理財帳戶資訊將全部曝光。 過去個人、公司的稅務資訊只有納稅義務人自己和居民國的稅務機關知道，但跨國的稅務資訊則不透明，形成多重不課稅的問題。為了杜絕跨國避稅，經濟合作暨發展組織（OECD）在2014年公告了共同申報準則（CRS），由簽署國透過稅務用途金融帳戶資訊自動交換（AEOI），讓非本國稅務居民的海外資產更透明。全球目前已經有101個國家或地區承諾實施CRS。
安永聯合會計師事務所會計師林志翔表示，CRS規定的應申報帳戶對象是非本國稅務居民，也就是未來與我國簽訂資訊交換條約的其他國家或地區的稅務居民，但是，一旦台灣和其他締約國開始執行資訊交換後，國人的海外帳戶資訊將被交換回台灣的財政部國稅局。海外所得、海外贈與或海外資產等，都會因資訊交換而透明。 財政部預定後年實施CRS，並在大後年第一次與其它國家或地區進行資訊交換。 資誠聯合會計師事務所會計師陳麗媛進一步指出，金融帳戶資訊自動交換機制對於個人和企業都會有影響，個人方面，包括個人的海外帳戶將曝光，尤其是海外投資理財帳戶，如高資產人士以自身或投資公司名義在海外開立的投資帳戶。 其次，跨國職務多地領薪人士的薪資也將全都露。 至於公司方面，跨國企業的海外資產配置、收益等，將無所遁形。 而且未來也將實施的法人及個人「受控外國公司（CFC）」、「實際管理處所（PEM）」，也要透過CRS落實。CFC、PEM主要是避免企業將過多的利潤留在境外的控股公司。 CRS要交換的資訊內容包含姓名、地址、居住國家或地區（不限一個）、稅籍編號、生日、帳號、帳戶餘額、獲配的給付總額。 有關獲配的給付總額，陳麗媛強調，包括一年中因處分金融資產的收益、資本利得、股利、利息收入等。
圖／經濟日報提供
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