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房產新聞

  1. 都更建築融資上限30% 鬆綁

  2. 政府都更政策釋善意 採納不動產業建議

  3. 機捷通車半年 沿線房價跌多漲少

  4. 國產署挺安養住宅 擬釋國有地

  5. 新竹客運翻轉大車站 房市看俏

產業新聞

  1. 中油資產活化 6大標的伺機推動

  2. 製鞋三雄擴產 強化雙印、東協

  3. 台新證、大眾證完成合併 未來證券併購要像「韓信點兵」

  4. 高雄百貨業南北雙雄 上半年業績亮眼


1、都更建築融資上限30% 鬆綁

2017年08月28日 04:10 呂雪彗、張語羚/台北報導

新版《都更條例》修正案增強都更信任機制,將由中央統一訂定都更建築容積獎勵項目、額度、計算方式;同時放寬銀行法對都更建築融資上限30%限制,且擴大賦稅誘因,都更後房屋未移轉可享房屋稅減半徵收最長10年。 這次新版都更修例修正案增強都更信任方面,將明確容積獎勵標準。

官員說,過去地方審查標準不一,平均獎勵只增加20~30%、鮮少達50%上限,目前危老建物3年內提出申請容獎都有40%,未來總獎勵為法定容積1.5倍沒有改變,由中央統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件,僅保留一定比例及項目給地方裁量,如此建商、住戶知道有多少獎勵,餅有多大可分配,避免猜忌。 這次比照《老屋重建條例》,只要都更後房屋未移轉,可享房屋稅減半徵收最長10年;另協議合建者,地主移轉給實施者部分土地產生的土地增值稅可減徵40%,擴大租稅優惠範圍以增加都更誘因。

另現行由實施者選任估價機構,容易引起紛爭,修法後改為實施者與地主共同選任估價師,確保鑑價公正性。 擴大金融參與部分,這次修正案將提高都更的財務可行性,新增可以都市更新基金提供實施經費信用保證機制,放寬銀行法對都更建築融資上限限制。另針對權利變換都更案,強制都更實施者及出資者,將所需資金以「信託方式」專款專用,以降低實施都更風險。 官員說,目前銀行法對建築融資有上限30%限制,但金融業者紛向金管會建議,銀行游資充沛,希望有更多資金參與都更,建議鬆綁用於都更建築融資不受30%上限限制,未來細節及條件授權金管會邀內政部會商訂定。

這次也簡化都更程序,都更已經全體同意,可簡化相關作業免辦聽證會;若經濟或社會弱勢戶因都更導致無屋可住,政府須提供社會住宅或租金補貼,避免產生「迫遷」情況,以保障民眾權益。 內政部統計,屋齡30年以上老屋有384萬戶,10年後將增至597萬戶,多數防災、抗震等能力不足,足見都更有龐大潛在需求。 (工商時報)

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2、政府都更政策釋善意 採納不動產業建議

2017-08-28 00:21經濟日報 記者潘姿羽、邱金蘭╱台北報導

行政院本周將審查都市更新條例修正案,政院審查前,不動產公會提出十多項建議,內政部研議後,擬研提對釘子戶更有效率的執行方案,及權利人分配價值減損才能撤簽等,以加速推動都更。 內政部營建署5月端出部版都更條例草案,聚焦增強都更信任、增進爭議處理等面向。

不過,不動產業者認為這樣恐讓都更沒效率,也讓業者卻步,因此透過公會提出諸多建議,政院高層請內政部協調後,重新調整部分草案內容,政院本周展開審查。 據了解,業界提出的建議多達十幾項,部分建議已被採納。包括第一,釘子戶的處理,將規劃更精緻方案。 內政部原草案增訂,對不同意戶,實施者可先協商,仍不同意時可申請調處,調處結果若一方不同意,可走行政救濟,等於搭配行政、司法二段式。但這種作法,業者認為相當沒效率。內政部認為釘子戶態樣不同,不能一視同仁,因此正研議一套更精緻化的處理方案,以提高處理效率。 第二,不動產開發公會秘書長于俊明表示,條例應維持程序安定性,不能修法後,一下子要求公開展覽、一下子又有人要撤同意書。

內政部高層表示,這部分考慮參採業界建議,擬對「權利人分配的價值有減損時」,才可撤簽。 第三,業界也建議獎勵要明確。原草案明訂,獎勵辦法由中央統一訂定,業者建議,給地方政府因地制宜空間,如協助開發公設可獲獎勵等,內政部考慮增訂因地制宜等機制。

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3、機捷通車半年 沿線房價跌多漲少

2017-08-25 14:12:40 聯合晚報 記者游智文/台北報導

機場捷運通車半年,根據實價資料,機捷沿線周邊中古屋漲跌互見,中壢車站的新屋跌幅20%最多。 有巢氏房屋/提供 機場捷運通車營運半年,根據實價資料,機捷沿線周邊中古屋漲跌互見,現階段末端站環北站下跌13%最多。新屋普遍下跌,尚在興建的中壢車站跌幅20%最多,位於青埔地區的領航站,跌幅也超過一成。 有巢氏房屋執行副總莊志成表示,中壢車站新屋行情下修達二成,主要是當地去年有不少高價建案交屋,墊高去年基期。另外,當地建商今年大多延續讓利促銷策略,降幅達一成到兩成,加上不少投資客交屋後認賠拋售,新屋價格出現較大跌幅。

機場捷運今年3月通車,8月滿半年,目前通車到A21環北站,預計明年延伸至中壢車站,近數月來機捷旅運量持續上升,桃園市政府預估8月底累積運量可突破1000萬人次。 有巢氏房屋統計機捷沿線房價變化,和去年相比,三重站、新莊副都心站中古屋都上漲,三重站漲8%最多,新莊副都心也小漲1.3%,林口大致持平,環北站今年均價每坪20.3萬元,較去年同期23.3萬元,下跌12.9%最多。 台慶不動產中壢環北捷運店東許玉樹表示,環北站周邊今年陸續有新案讓利,每坪降價1萬至2萬元,使中古屋主感受到壓力,也跟著修正價格。 機捷沿線五年內新屋普遍走跌,交易量較大的九站,有六站的成交均價下滑,中壢車站去年均價一坪28.5萬,今年下滑至22.8萬元,跌幅20%最多,青埔地區的領航站,跌幅也超過一成。 莊志成表示,機捷沿線多數屋主發現今年新屋價格逐漸逼近區域中古屋行情,買氣也多轉往新屋市場後,認清只有讓利才可能成交,市場明顯感受到屋主的讓利意願,讓幅多在一成以內。

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4、國產署挺安養住宅 擬釋國有地

2017-08-28 01:32經濟日報 記者陳怡慈/台北報導

信託公會積極催生可按個人需求量身訂做的安養住宅,可能面臨土地取得不易的問題。財政部國有財產署署長曾國基聞訊後指出,認同信託公會的用心,願意親自拜訪信託公會理事長蔡慶年,商討如何搭配國有房地釋出,一起為建構高齡化社會的良好安養環境而努力。

曾國基指出,國產署每個月都有國有房地要標售,主要方式有二。面積大、500坪(含)以上的案件,採用招標設定地上權,大部分的案子,得標者的使用年限可達70年;另外一種稱為標租,包括基地標租與房舍標租,適用面積小、不到500坪的案件,租約一般是20年。 他並表示,最近在宜蘭縣三星鄉,就有丙種建築用地要標售,得標人不具農民身分也可以蓋住宅。如果不想過田野生活,國產署也有比較都會區的案件要招標。 例如,財政部今天會公告,位於台北市北投區的華僑會館,下個月要招標,60幾個房間,每間都有溫泉。 明年還有一個受矚目的案子,位於南投市的中興新村,有將近1,000戶的房子要標租,以前是省府員工宿舍,現在是空屋,修房費用可抵租金。 曾國基說,中興新村曾經是我國第一個按都市機能規劃的地區,生活機能齊備,適合退休養老。

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5、新竹客運翻轉大車站 房市看俏

2017年08月28日 04:10 龍益雲/新竹報導 

新竹市政府新竹火車站「大車站」計畫概況 新竹市長林智堅力推新竹火車站「大車站計畫」,新竹客運率先表態將和新竹市政府合作,未來將位在火車站旁調度站規畫3,500坪商業設施,預計創造300個就業機會、4億元產值。 新竹客運副總經理黃文義表示,竹客在新竹火車站前設有2個公車調度站,有17條公路客運路線及4條市區公車路線,每天約發車280至300班次,每天搭載5,800至6,200人次,部分空間目前雖提供超商、機車保管,土地效益仍受限公車調度站。 新竹市政府都市發展處指出,竹客調度站位在新竹火車站南側不到公尺、約900多坪土地,未來透過都市計畫變更,規畫商業設施可帶動火車站周邊商圈發展。 台灣房屋智庫經理江怡慧也認為,新竹大車站計畫直接消弭前、後站的差距,活化前後站的發展,一旦加上3,500坪商業設施,不僅有助商家進駐,也可以想見創造經濟力道,當地房市勢將受益,尤其是後站。 新竹市政府繼啟用新竹轉運站解決前站交通壅塞,剛宣布以大車站計畫為藍圖,將結合行人優先、視覺穿透廣場等理念改造站前景觀與空間,將斥資3,200萬元打造容納1,500人寬廣步行廣場,預計9月動工、年底完工以落實人、車分流。

新竹火車站1913年啟用,是全台現存最古老火車站,新竹市政府統計,每天平均仍逾4萬人次使用,但卻也造成前、後站發展失衡,新竹市長林智堅上任後就積極平衡,例如重新規畫新竹轉運站,每天5,000至8,000人次乘車,還改造50年未整修的前、後站地下道,如今成為打卡、婚紗拍攝景點。 林智堅表示,大車站計畫將在鐵軌上方建設「跨站平台」,縫合前後站並引進商業、休閒、藝文等產業,同時整合大眾運輸提供民眾無縫轉乘。 林智堅為此在今年4月率領新竹市府團隊參訪前往日本岡山車站汲取成功經驗,29日論壇也邀請岡山市副市長佐佐木正士郎,分享打造東、西口立體連通系統,改善城市發展隔閡的成功經驗。 林智堅認為,在參考日本岡山、大阪、品川等車站經驗後,發現跨站平台經費少、工期短、交通影響小,也無須徵收土地,對均衡前後站發展具高度參考價值。 他強調,未來將以大車站為核心,透過都市計畫促進周邊土地活化利用向車站兩側延伸,串聯形成「新竹之翼」帶領新竹市脫胎換骨、迎風起飛。 (工商時報)

 

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1、中油資產活化 6大標的伺機推動

2017年08月28日 04:10 彭暄貽/台北報導

中油資產活化效益發揮,102年至今地上權權利金貢獻達35億元,整體年租金收益貢獻也近2億元;目前規畫擬定關渡、館前都更、中崙加油站旁及高雄等六大土地標的伺機推動。 中油近年積極活化閒置資產,像台北市龍江路、承德路,新北市板橋前成品倉庫等,以設定地上權或閒置辦公室招租等方式,提升土地運用效能。 102年積極推動資產活化,至今地上權權利金貢獻達35億元,還有地上權每年7,900萬元租金收益貢獻。另,中油信義總部的商辦出租計畫也推展順利,目前一年租金收益也達億元水準。

中油目前規畫啟動的台北資產活化標的包括,關渡自強路1.65公頃土地的合建計畫將依市況伺機推動招標;中油持有部分產權的台北市館前大樓也有都更計畫;館前大樓總坪數600坪,中油持有占地200坪。 中油位於台北市區的中崙加油站旁還有占地1,200坪土地,因鄰近停車場、住宅、球場,也是條件頗佳、適合推動資產活化開發標的。 其次,中油在新竹中華路的閒置3樓商辦大樓,合計坪數達130坪,也成功透過出租方式,活化資產。嘉義占地1公頃的閒置土地,也規畫出租利用。

中油表示,規畫釋出5,000坪關渡捷運站邊土地,使用分區屬住宅區、道路,擬與建商合建2.5萬建坪的河景住宅,中油可分回上百戶數,將以低於市價開放民眾競標。北市八德路中崙加油站旁的千坪土地,先以商業開發為主,經評估若不適宜,才會與建商合建。 此外,中油在高雄成功、苓雅廠區各有5.71公頃及3.7公頃目前正處土地整治階段,預計108~109年完成,高雄煉油廠也正處整治;待完成後,均可望配合高雄都市計畫,推動開發、活化。其中,高雄成功廠區也因列亞洲新灣經貿開發區域,配合高雄市府新灣區公辦都更計畫,資產增值潛力受關注。 (工商時報)

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2、 製鞋三雄擴產 強化雙印、東協

2017年08月28日 04:10 劉朱松/台中報導

重兵部署海外廠的製鞋三雄寶成工業(9904)、豐泰企業(9910),及鈺齊-KY(9802),下半年不約而同都忙著擴產。且因應客戶訂單需求,今年仍持續將擴產主力放在非大陸地區。其中,寶成旗下主要製鞋基地去年度製鞋產量比重,分別為越南44%、印尼34%、大陸20%,及其他地區(含柬埔寨、孟加拉,及緬甸等多個地區)2%。 經集團續與國際品牌客戶聯袂進一步提高各生產廠房的生產效率,及主要區域的供應鏈效率,加上擴產效益發酵後,包括越南及印尼今年上半年製鞋產量占比,分別提高至46%及35%;反觀,大陸占比則降至17%,其他地區占比仍維持2%。

寶成表示,集團今年下半年仍會配合品牌客戶的需求,持續提高東南亞等地的產能配置。因營運擴產規畫,寶成本月24日也宣布旗下子公司Full Impact Limited增資Pou Chen柬埔寨(Cambodia)公司2,225萬美元,讓柬埔寨公司股本增至7,100萬美元,將增產所羅門(Salomon)鞋等品牌戶外鞋。 至於豐泰旗下越南、印度、大陸,及印尼廠成品鞋產量占比,分別為52%、23%、13%,及12%,但在加強「雙印投資計畫」後,預估各製鞋基地今年第3季成品鞋產量,分別越南廠達1,340萬雙、年增9%,印度廠620萬雙、年增8%,印尼廠320萬雙、年增30%,但大陸廠300萬雙、年減4%。 豐泰透露,上半年資本支出達13.48億元,接近去年全年度27.46億元的一半,新增旗下印度Tamil Nadu省Bargur地區興建的第二工業區,預定今年第4季投產Nike鞋,一旦產量放大之後,印度廠製鞋產量占比,未來還有持續提升機會。 此外,鈺齊-KY旗下柬埔寨齊鼎鞋業,今年上半年生產線已增至9條,第3季擬再新增2條,完成後,可達11條,希望至明年第2季止,柬埔寨生產線總數,可增至15條,有機會超過越南廠,成為集團最大製鞋生產基地。 鈺齊-KY在2015年在越南海陽省成立鈺興鞋業,去年底已完成第1期3條生產線建置案,從今年開始建置第2期計畫,擬再增設3條生產線,希望於2018年第4季完成,加上越南河內鈺齊廠8條生產線,使越南地區製鞋生產線合計達14條。 鈺齊-KY說,大陸與非大陸地區(含越南與柬埔寨)去年度產能占比,分別為50.2%及49.8%,預估今年度非大陸地區產能占比,可望提高至55%,首度超過大陸產能占比45%。 (工商時報)

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3、台新證、大眾證完成合併 未來證券併購要像「韓信點兵」

鉅亨網記者陳慧菱 台北 2017年8月28日 上午10:25

台新金 (2887-TW) 旗下台新證券與大眾證券今 (28) 日正式完成合併,原大眾證券各分公司均趕在今日開業前完成換掛台新證券的招牌;合併後,台新證券營業據點從原有的 3 處增加為 17 處,公司淨值及總資產規模也分別超過 70 億元及 200 億元以上。台新證券董事長林維俊表示,未來會持續併購,就像「韓信點兵」一樣,併購多多益善。 林維俊表示,大眾證券併入後,台新證券的經紀業務市占率將可超越 1.3%,承銷及金融交易相關業務的營業規模也會因公司資本規模增加而大幅擴增,成為一家具發展潛力及競爭力的中型券商。

台新證上半年稅後純益 1.2 億元,承銷業務已居業界領導地位,上半年共承銷 11 件、市場排名第 2;至於台新證經紀業務市占為 0.61%,大眾證就是以經紀業務為主力,占營收近 8 成,市占率 0.68%,因此合併後的經紀業務市占將可達 1.3%。 目前台新證券「承銷」業務已名列前矛,併購大眾證後,經紀業務也有所提升。林維俊日前法說會上曾表示,台新對證券的併購腳步不會停歇,併購目標是要把經紀業務做到理想規模,就像「韓信點兵」一樣,併購多多益善。 對於合併的相關作業可以如期順利完成,林維俊對雙方同仁在過程中展現的合作與積極態度表達肯定與感謝,同時,對主管機關在合併審核的程序中提供的指導也特別表示感激。 林維俊強調,未來台新證券會積極推動業務發展,持續結合台新銀行各地分行通路提供客戶優質的金融服務,努力促成員工、客戶及股東共榮的局面。

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4、高雄百貨業南北雙雄 上半年業績亮眼

2017年08月28日 04:10 林憲祥/高雄報導

高雄百貨業南北雙雄的夢時代購物中心和漢神巨蛋,今年前七個月的業績出爐,其中夢時代的業績表現,較去年同期成長約2.7%,且漢神巨蛋購物廣場更較去年成長6.6%,絲毫不受「一例一休」影響,預期下半年在週年慶活動等熱門檔期帶動下,不僅很有機會順利達標,而且仍可望成為站穩百貨業的百億營收俱樂部。 去年營收突破120億元的漢神巨蛋購物廣場,今年1至7月業績,較105年成長6.6%。漢神巨蛋表示,該百貨成長的主要原因,是今年度4月份B1F家用區改裝開幕,以及全館行銷活動奏效,導致業績成長。

其中,1至7月份明顯成長業種的前三名,依序為餐飲食品類、化妝品類及家庭用品類等。 展望下半年,漢神巨蛋表示,重頭戲是10月份左右的週年慶活動,再加上陸續舉辦的10週年慶相關活動,可望推升買氣,增加營運動能,再創佳績。 去年營收逾百億元的夢時代購物中心也表示,今年1月至7月的業績表現,成長2.7%,且來客數成長1.2%,其中以餐飲成長11.6%居首,主要因老乾杯、這一鍋、大阪王將等強勢美食品牌進駐,推升餐飲業績成長的主因之一。 夢時代購物中心對下半年也樂觀期待,夢時代表示,因整體的經濟指標均正向發展,且10月開始到年底陸續有週年慶、愛.Sharing(統一集團大型耶誕活動)、大氣球遊行、跨年派對等強勢活動加持,預期對下半年的業績,將會有更強勁的推力。 (工商時報)

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