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房產新聞

  1. 滿手都更蚊子豪宅 國產署頭大

  2. 都更「小吃大」國有地將落日 改公辦主導

  3. 國發院土地單價過低 元利喊冤

  4. 台中區段徵收1戶1住宅單元 降配地門檻

  5. 彰化高鐵特定區彰基區域醫院 可望明年動工

  6. 非自願售共有房地 適用20%稅率

  7. 新店中央北側下月開標 底價每坪逾120萬

產業新聞

  1. 大魯閣、三越簽約 可望提前

  2. 宸鴻 處分大鴻廠房獲利

  3. 銀行南向柬埔寨 行員跟進置產

  4. 乾杯台灣/中國續展店;2020年店鋪總數達90店

 


1、滿手都更蚊子豪宅 國產署頭大

2017-08-29 〔記者徐義平/台北報導〕

近年來國產署標售的高總價住宅,不少是來自「小吃大」都更案,包括已標售七次的「千荷田」,還有信義區「國美商隱」、內湖區「碧湖君鄰」等,都是公有地被要求參與民間都更分回的「蚊子豪宅」,除無法有效利用外,還得編列預算支付管理費。

國產署可說是全台豪宅大戶之一,不但在北市擁有「明日博」、「東西匯」等三十餘戶逾億元豪宅,總計持有百餘戶都更宅,價值更高達七十億元;但因分回的多是大坪數,總價過高碰上房市景氣翻轉、標售不順,推估每年光繳管理費就破千萬元;據透露,國產署在雙北市還有一八五戶住宅尚待分回,若全數分回,負擔將更重。 房產業者指出,公有地參與都更案雖有帶動效果,但最終還是得從源頭控管,公有地應以一般住宅類型都更案為優先,例如二到三房住家,就算分回也能與社會住宅或出租住宅政策接軌。

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2、都更「小吃大」國有地將落日 改公辦主導

2017-08-29 〔記者徐義平/台北報導〕

前陣子永春都更案,北市府大挫敗,重創民辦都更案信心,預計週四行政院院會將討論的「都市更新條例修正草案」研擬刪除「小吃大」條款,未來五百平方公尺以上、公有地占比超過五成的都更案將全面改為公辦,引發許多都更業者反彈,質疑公部門效率與規劃不夠靈活,將讓都更更難以推動,等同是堵住民辦都更案的可行之路。 • 小吃大都更案實例 根據現行「都市更新條例」第二十七條規定,公有地與建物必須參與都更案,致部分民辦都更業者以小面積土地整合鄰近大面積的公有地,一併劃進都更單元,被批評是「小吃大」;且北市都更案多數規劃大坪數住宅,造成公部門分回多數高總價閒置住宅、又無法當作社會住宅,導致資源浪費。 新版「都更條例」修正草案將刪除原本二十七條公有地與建物必須參與都更案規定,改為五百平方公尺以上(約一五一.二五坪)、超過五成比率的都更單元將由政府主導;草案已送到行政院,拚第四季送進立法院審議。

不動產開發公會全聯會秘書長于俊明表示,實務上一定面積的公有地、且占有相當比率,本來就是政府主導,關鍵是在都更單元內若有私有土地,仍得克服整合,公部門往往能力有限,且小面積的公有畸零地就算出售,承購價常跟天價一樣貴。房地產業者抱怨,若公有地都更只能由政府主導,是效率低、又占著毛坑不拉屎,倒楣的還是私地主,只能消極等待;尤其是公有地上的違建戶、占有戶等,公部門長期放任根本無法處理,又要如何主導都更案? 業者批評,都更單元內最害怕碰上國營事業土地,例如台鐵及台銀,可說是公家版的最大釘子戶,因這些國營事業土地持有時間相當久,土地成本相當低、甚至是零成本,但權利變換往往條件相對嚴苛,造成建商卻步。 台北市不動產估價師公會理事長郭國任建議,若以土地持有比率大小的公平性而言,公有地占比高,理當由公部門主導,但執行上的效率難免會讓民間業者質疑;建議可彈性加註,在一定期限內公部門主導都更案若無進度,可開放私地主嘗試。

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3、國發院土地單價過低 元利喊冤

2017年08月29日 04:10 袁延壽/台北報導

元利建設計算國發院土地實際取得成本

黨產會日前公布國發院調查報告,而國民黨於民國94年,當時行情每坪為40萬時,以低於市價、每坪約不到27萬元的價格,出售國發院約1.4萬餘坪土地給元利建設。對此,元利昨(28)日提出說明指出,黨產會顯有誤解。 元利建設指出,此案依當時市場行情交易,含土地增值稅額寄存金額5.2億元,總取得成本約47.7億元,換算單價33萬餘元。 元利建設副總經理吳麗謹表示,元利投標國發發院土地之前,有參考與本案距離100公尺同地區、同時間台銀公開標售成交個案(由鄉林建設得標),其得標價格為每坪33.16萬,所以元利以此為依據,作為交易價格的參考,最後與國民黨以總價42.5億成交。 但是,元利指出,本案的實際取得價格,因其中涉及土地稅法第39條第二項規定,而有記存的土地增值稅預估9.4億,國民黨負擔其中4.2億,元利吸收5.2億,所以本筆土地以投標當時計算取得總成本約47.7億,換算每坪單價約33萬,與當時市場價格相當,並非黨產會所稱的26.5萬、有顯不相當代價情事。

黨產會計算的基準及認定顯然有誤。 除此之外,吳麗謹指出,此案在都市計畫審議過程,除原公展內容應回饋項目外,又額外增加包括學校用地私有地徵收補償費、北側道路開闢費、捐贈公益性設施、及15年無償提供北市政府使用保護區內土地等額外支出,加上實際土地增值稅寄存費用增加,最後元利實際取得該土地總成本約67億,每坪單價為46萬。 吳麗謹強調,元利願負擔如此成本,都是為了成就公益,並非純以業務拓展為動機。 吳麗謹指出,此案黨產會尚未完成聽證會程序,在聽證會以及相關調查程序完成前,黨產會對於本件交易價格是否不相當,應該是列為本案爭點、而非斷然認定。因此,元利已經配合黨產會來文準備相關資料,將會在8月30號聽證會中詳加說明。

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4、台中區段徵收1戶1住宅單元 降配地門檻

2017-08-29 〔記者黃鐘山/台中報導〕

市府化解區段徵收爭議,全國首創一戶一住宅單元,並將抵價地比例提高至五成,有效化解地主反對聲浪,水湳智慧城、北屯捷運場站特區案滿意度超過九成七,市長林佳龍昨天說,土地正義由政府做起,把餅做大,兼顧地主與公眾權益。 地政局長張治祥在市政會議表示,市府正進行水湳智慧城、北屯捷運場站特區、太平新光地區、台糖湖濱生態園區等四大區段徵收案,推動抵價比例提高到五成、一戶一住宅單元安置計畫、導入ICT資訊全公開、公會及銀行夥伴機制等多項創新。 她指出,水湳及北捷抽籤配地作業期間進行五次滿意度調查,地主滿意度高達九成七至九成九;九德區段徵收經不斷努力溝通,由七成反對翻轉成超過五成五地主支持;前竹區段徵收召開三場公聽會,超過七成地主支持開發。 地政局區段徵收科長何憲棋表示,全國首創「一戶一住宅單元」,是針對區徵持分較少的小地主,將配地條件最小建築面積由五百平方公尺降到一百四十平方公尺,降低小地主參加抽籤分配抵價地的門檻,同時也讓小地主合併分配更容易達成。這樣的機制設計,讓大、小地主皆能順利配到一單元,避免抽籤順序造成的不公平,落實土地公平正義。

林佳龍說,市府以創新作法兼顧地主與社會大眾利益,把餅做大,讓土地產生更高的「價值」,而非只是「價格」,再藉由公園綠地、學校、社會住宅等公共建設,讓土地價值永續,讓下一代有更好的生存環境。 林市長又說,懸宕數十年未解決的大里「公一」用地,將首創公共設施跨區市地重劃,正式命名為「第十五期市地重劃案」,已獲內政部通過;捷運藍線將利用都市計畫跨區重劃,進行沿線場站開發,公設保留地二百多公頃將還地於民。 市府秘書長黃景茂強調,九德區段徵收案攸關社會住宅、大慶到新烏日站台鐵高架化等重大建設,具有很大的公益性,未來市府將持續爭取中央協助,也持續努力與土地所有權人溝通,爭取地主同意區段徵收,促進都市發展。

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5、彰化高鐵特定區彰基區域醫院 可望明年動工

2017年08月29日 04:10 劉朱松/彰化報導

彰化基督教(簡稱彰基)醫院共投資6.2億元,在彰化高鐵特定區購得1.95公頃土地,計劃建置1處區域醫院。彰化縣長魏明谷昨(28)日偕同彰基醫院董事長陳信良等人赴現場會。基醫院副院長詹天民表示,新增的區域醫院先期規劃要設置200床,盡量趕在明年動工。 魏明谷表示,縣府期望透過彰基的投資,吸引相關產業前來開發,將田中與高鐵彰化站周圍設定為醫療專區,及設置養生村,期望未來可有效帶動高鐵特定區開發契機,及提升彰南地區醫療環境。 魏明谷指出,縣府要打造田中成為一個交通大鎮,很多民眾關心的田中往員林的田中高鐵聯外道路,預定今年底將通車;而高鐵站區內的道路,將於10月底全數通車,縣府並向中央爭取道路南延,目前已爭取8億元經費,將開闢通往二水,及雲林斗六的道路,可銜接國道三號,未來當地交通將會很便利。

魏明谷強調,在鐵道運輸部分,縣府目前爭取18億元,從田中火車站建置田中支線連接到高鐵彰化站,集集支線也爭取23億元,將舊有鐵路設備提升。 彰基醫院106年3月標得1.95公頃土地,位於高鐵特定區東南側的高鐵五路,為第2種產專用地。衛服部今年7月同意彰基建置區域醫院,日前已將標得款項繳納至彰化縣政府,完成整個土地標購案。 高鐵彰化站啟用後,其聯外交通路網亦將於今年底建置完成;另高鐵彰化車站特定區區段徵收的可建築土地標售作業,預訂於106年10月及11月再次標售。 (工商時報)

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6、非自願售共有房地 適用20%稅率

2017年08月29日 04:10 劉懿慧/台北報導

依房地合一稅制規定,出售房地是以持有時間決定課徵稅率,但若與他人「共有」房地,恐因持有時間點不同,導致非自願出售者適用較高稅率,有失公平。因此,財政部近日預告核釋,若發生上述情況等非自願交易,房地持有未滿2年,也可適用較低稅率20%。 現行非自願因素共有五大類型,分別為在工作地點購買房屋,卻因調職或非自願離職情事等,須離開原工作地而出售該房屋、土地者;出售取得土地前,遭他人越界建築房屋部分的土地與房屋所有權人者;無力清償債務,導致持有的房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者;因親友罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害,須出售房屋、土地負擔醫藥費者;以及因避免家暴而出售房地者。

官員表示,因土地法34條之1規定,若共有土地或建物,只要半數的共有人同意,或是其持有的部分合計過半數,就可以進行處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,因此若是非自願出售者,持有時間又較他人短,可能會被課徵較高稅率。 因此財政部核釋,若個人與他人共有房屋或土地,因共有人依土地法第24條之1規定,未經其同意而交易該共有房屋或土地,導致須交易其應有部分者,可視為非自願因素出售房地,仍適用20%稅率。但經稅捐稽徵機關查明,有藉法律形式規避或減少納稅義務的安排或情事者,則不適用。 (工商時報)

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7、新店中央北側下月開標 底價每坪逾120萬

2017/08/28 11:53文/記者馮牧群

新北市地政局近日公告「新店中央新村北側附近地區區段徵收」第1批標售,7筆住宅區土地面積介於約103坪至1,120坪,每筆底價介於約1.29億元至14.4億元,每坪在120萬元以上,預計9月25日開標。專家預估,由於底價不算低,已經布局的建商應不會加碼購地,尚未布局的建商才可能投標。 地政局表示,新店中央新村北側附近地區鄰近安坑交流道、環河快速道路及中安大橋路網,區內同時新建多條道路聯通環河路、溪園路、中央路及湯泉社區,加上捷運新店線小碧潭站及興建中的環狀線,道路系統完善;另外區內打造1座中央公園及鄰里公園兼兒童遊樂場,其中中央公園面積2.56公頃,將近兩個半足球場大小,結合周邊中央新村、新店高中、陽光運動公園,建構新興水岸休閒廊帶與宜居樂活空間。這次第1批開放7筆土地受理投標,建蔽率為50%、容積率為240%。

《住展雜誌》企研室經理何世昌分析,這個底價有點尷尬,落在雞肋的位置,不買怕失去、買了開發利潤也不多。以土地成本及營造成本加起來,每坪可能要賣到55至60萬元左右才行,但現在新店房價在修正,央北地區成交價能不能坐五望六仍是未定之天,畢竟第一案要今年第4季才推出,屆時業者才會知道市場接受度高低,預期原已在此布局的建商,應會觀望不再加碼購地,還沒在此布局的建商才可能考慮投標。 同樣在9月25日開標的還有「新莊北側知識產業園區區段徵收」10筆配餘土地,為第二種住宅區4筆及產業專用區6筆,土地面積介於約37坪至907坪,每筆底價介於約3,400萬元至7,230萬元,其中產專區有限期3年開工、未建築完成前不得移轉的限制。何世昌指出,目前新莊北側還未有開發案,但受到副都心價格下修影響,土地價格也回不去了。

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1、大魯閣、三越簽約 可望提前

2017年08月29日 04:10 李麗滿/台北報導

 大魯閣(1432)分割高雄草衙道商場案修改程序,昨(28)日子公司大魯閣開發董事會通過,先成立大魯閣商場新公司再進行分割減資,使得營運中的台中新時代購物中心開立發票不中斷,並可望將讓售草衙道60%股權給新光三越百貨案提早1個月簽約。 大魯閣是在7月10日宣布與新光三越簽訂合作意向書,透過分割旗下大魯閣開發所經營的高雄草衙道購物中心,其中60%股權轉讓予新光三越,新光三越以11.7億入主高雄草衙道購物中心,預計第4季接手。 本(8)月18日大魯閣首次股東臨時會通過,大魯閣開發公司將分割為「大魯閣開發」、「大魯閣商場」兩家公司,大魯閣開發以高雄草衙道營運為主體,新分割成立的大魯閣商場則為以台中大魯閣新時代、新竹大魯閣湳雅(預計明年開幕)的商場營運業務為主。

大魯閣副總經理許俊麒指出,原本是先分割再成立新公司,但因事涉台中購物中心是經營中的賣場,恐因分割期1個月而無法開發票,因此昨天大魯閣開發董事會決議修改程序,先成立大魯閣商場再進行分割減資等,讓現有台中店無縫接軌。 大魯閣也公告將於9月13日召開第二次股臨會,表決分割程序。許俊麒強調,程序修正後,對高雄草衙道購物中心與新光三越集團的策略合作並不受影響,反而在二次股臨會後雙方即可進行合作簽約,而分割基準日則往後延1個月,但對現行台中營運並不影響。 (工商時報)

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2、 宸鴻 處分大鴻廠房獲利

2017年08月29日 04:10 袁顥庭/台北報導

TPK-KY(3673)宸鴻昨(28)日公告處分子公司大鴻先進科技位於台中后里的廠房和廠務設施,賣給台灣美光記憶體公司交易總金額約新台幣5億元,考量已提列之累計減損損失,本季將認列回沖利益約新台幣2371.6萬元。 近年來許多經營不善的觸控面板廠陸續退場,宸鴻轉投資的達鴻先進科技,於 2015年11月向台中地方法院聲請重整及緊急處分,之後由於母公司宸鴻不願為其銀行貸款背書的結果,使得達鴻於2016年7月向法院撤回重整聲請,並且向台中地方法院聲請宣告破產。 申請破產之後的達鴻,在債權人包括台灣銀行、第一銀行等銀行團取得執行名義後,向台中地方法院聲請強制執行,拍賣達鴻位於中科后里園區的廠房及機器設備,以清償債務。2017年2月將達鴻的廠房、機器設備等分別標價,合併拍賣,拍賣底價為新台幣27.48億元,拍賣結果由台灣美光記憶體股份有限公司以27.52億元得標。

大鴻先進科技是宸鴻與達鴻合資的保護玻璃廠,當初風光宣布動土,不過隨後卻因為觸控面板產業陷入殺價競爭,大鴻也隨著達鴻而落幕。 宸鴻昨宣布出售大鴻在台中后里的廠房和廠務設施,建物為17925.47平方公尺,折合5422.45坪及廠務設施一批,交易總金額為5億元,預計帳面資產處分損失為1.75億元,考量非控制權益應承擔之損失份額及宸鴻針對此資產已提列之累計減損損失,對於公司損益實際影響數約為利益2371.6萬元。 (工商時報)

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3、銀行南向柬埔寨 行員跟進置產

2017年08月29日 04:10 朱漢崙/台北報導

• 不動產投資客在柬埔寨的置產概況

柬埔寨不僅是金融業競相擴點的熱門地,金融業從業人員更進而在當地置產投資。金融圈人士指出,不少金融業從業人員在作過功課研究柬埔寨市場後,因為著眼於後續的人口紅利商機,因此已加入投資不動產的陣容,這在其他東協國家而言可說相當少見。 此外,當地買房可直接用美元進行投資,不用再換匯,免於承受新興國家的匯損風險,也是銀行員紛紛進場「淘金」最重要的原因:「而且利率只要1.8%」。 比起數年前日圓屢創新低,國內投資者進軍日本置產的熱潮,大型行庫主管直接點出,兩種融資模式,因應當地市場的利率環境,可說大不相同:「在金邊是用國內不動產抵押借款,在東京則是用房貸」,原因是柬埔寨的房貸利率「高達12%」,讓投資人只好「繞道」而行。 這位行庫主管分析,日本的低利環境跟台灣不相上下,因此投資者直接在東京分行用房貸方式,分20年期繳付房貸來進行,但柬埔寨的房貸利率比起台灣整整多出至少10%以上,因此投資人改用其他借款方式,最常見的就是以在台灣的住宅作為抵押,向銀行以抵押借款、周轉金名目設定額度,然後去投資柬埔寨不動產。

此外,倘若台資銀行有金邊分行的,也有類似「內保外貸」的模式,亦即,柬埔寨當地的不動產設定給金邊分行,讓台灣的投資者在台灣借款時,能有更好的利率條件,目前的借款利率,普遍在1.8%左右。 包括一銀、合庫、兆豐、玉山、國泰世華銀等國銀,先後在柬埔寨透過分行、子行方式擴點,是東協國家裡金融業重要的兵家必爭之地,現在則連帶不動產的投資都非常熱門,建商與散戶集體朝柬埔寨移動。 有參與當地不動產市場的業者指出,近兩年來不僅台商前進柬埔寨投資不動產者眾,連不少銀行員都跟著前進金邊投資小住宅,尤其以20坪的小型住宅投資出租最為普遍,通常1年的租金投資報酬率大約在5~6%,3年下來,投資報酬率約有近18%的水準。 (工商時報)

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4、乾杯台灣/中國續展店;2020年店鋪總數達90店

MoneyDJ新聞 2017-08-28 19:03:12 記者 張以忠 報導

乾杯(1269)今(28)日舉行業績發表會,乾杯指出,將持續拓展台灣及中國兩大市場,中國部分,9月旗下燒肉品牌老乾杯中國第二站「深圳平安店」即將亮相,同時上海老乾杯外灘二館也計劃在10月開幕,至於台灣市場方面,旗下品牌乾杯以及宮武讚岐烏龍麵都將在9月進駐桃園大江國際購物中心,而黑毛屋第5間分店則於11月在新光三越台南新天地開幕。乾杯並表示,未來中國市場將成為集團展店主力,預估至2020年底,集團店鋪總數將站上90間大關。 乾杯目前旗下有8個餐飲品牌,包括燒肉品牌乾杯(客單價750~900元)以及老乾杯(客單價1800~2000元)、拉麵品牌一風堂(客單價250~300元)、串燒品牌八兵衛(客單價1000~1200元)、鍋物專賣店黑毛屋(客單價800~1000元)、鐵板懷石料理季月(客單價1800~2000元)、宮武讚岐烏龍麵(客單價150~200元)以及KUA`AINA漢堡(客單價250~300元)。 目前乾杯共17間分店(台灣16間、中國1間),老乾杯9間(台灣8間、中國1間),黑毛屋4間,八兵衛2間,季月1間,一風堂9間,宮武讚岐烏龍麵5間,KUA`AINA漢堡1間。 乾杯2017年上半年展5間店,包括老乾杯高雄夢時代店、黑毛屋大直店,以及宮武讚歧烏龍麵分別於台北車站、大直美麗華與高雄夢時代購物中心展店,在展店效益下,帶動公司上半年營收達11.09億元、年增24.11%,創歷年同期新高,稅後淨利4003.7萬元,EPS為2.31元,亦創歷年同期新高。

乾杯表示,將持續拓展台灣及中國兩大市場,中國部分,9月老乾杯中國第二站「深圳平安店」即將亮相,同時上海老乾杯外灘二館也計劃在10月開幕,台灣市場方面,乾杯以及宮武讚岐烏龍麵都將在9月進駐桃園大江國際購物中心,而黑毛屋第5間分店則於11月在新光三越台南新天地開幕。 乾杯表示,2015年集團首度跨出台灣,於上海外灘五號樓開設老乾杯,2016年即榮獲上海米其林指南一星肯定,大大提升老乾杯在中國市場的知名度,同年第4季乾杯燒肉居酒屋也在上海新天地展店,提供不一樣的燒肉選擇。 乾杯指出,2017年上半年,上海兩家分店營業額佔合併營收約11%,已成為推升營收表現的生力軍,更促使乾杯加速海外展店腳步,目前在中國市場,除了持續深化上海、深圳等一線城市的餐飲事業,另外包括重慶、廣州等多個城市的商場也積極向乾杯招手。海外佈局除了中國,也計劃進軍歐美,持續朝海外拓點。 乾杯集團目前海內外共48間直營分店。乾杯表示,未來中國市場將成為集團展店主力,預估至2020年底,集團店鋪總數將站上90店大關。

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