|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
• 高雄環狀輕軌第一階段的最後路段C12駁二大義站至C14哈瑪星站路段，已由高雄市在日前完成初勘，要力拚9月底之前通車。
圖／顏瑞田
高雄輕軌站近3年房價變動摘要 即將全線通車的高雄環狀輕軌海岸線，站體周遭的房價3年來跌多漲少，已通車的12個站體只有4個站房價上漲，1個持平，7個下跌，其中，旅運中心站房價下跌幅度竟高達25％，引發房地產市場熱議，到底是輕軌捷運宅已經利多出盡？還是景氣差，房價還在築底中？正反雙方有不同看法。 根據住商不動產的統計資料顯示，高雄環狀輕軌海岸線2015年10月16日開始試營運之後，直到2017年6月30日，階段通車到C12駁二大義站，這3年來的高雄輕軌捷運宅，房價跌多漲少。 C2凱旋瑞田站、C10光榮碼頭站、C11真愛碼頭站、以及C12駁二大義站等4個站體，房價上漲幅度介於2％到8％之間，C4凱旋中華站房價持平之外，其餘已經通車的7個站周遭大樓住宅，價格都已淪陷。 其中，位於三多路與成功路口附近的旅運中心站，房價下跌幅度最高，平均每坪房價從18萬元，下跌到13.5萬元，跌幅高達25％，C8高雄展覽館站周遭房價跌幅居次，從平均每坪18.1萬元，下跌至13.9萬元，跌了23.20％，C5夢時代站的房價則是下滑20.98％。 由於下跌幅度超過20％的3個站體都位於亞洲新灣區內，因此，特別格外引起房地產市場的關注。
住商不動產企研室主任徐佳馨認為，高雄輕軌3年來沿線跌多漲少，和利多提前發酵、以及大環境不景氣，脫不了關係，加上輕軌效應沒有想像的大，也是房價沒有因此而水漲船高的原因，至於未來即將通車的2個站體，周邊效應是否有慶祝行情，在目前沒有明顯利多的加持下，效果還需要觀察。 高雄代銷公會前理事長戴嘉聖則指出，高雄房地產市場從2011年到2014年是漲幅最多，也最快速的期間，因此，從2015年之後，高雄房價開始走下坡，包括輕軌捷運宅在內，都是政策打房以及景氣欠佳的結果。 他表示，由於今年以來，高雄建商積極買進土地，加上房價修正至此，2015年底到2017年應是盤整期，「房價不會比現在更低了，至少不會再下跌」。 另有一派房地產市場人土說，輕軌跟捷運不同，捷運是在地下運轉，對房價有持續加分的效果，而輕軌則是地上行車，反而會對市區交通造成衝擊，特別是第二階段輕軌未來通車之後，恐怕會造成更多的交通問題，對房價出現扣分現象，因此，輕軌站房價上揚之後，本夢比破滅，隨著交通問題的浮現，自然會明顯下滑。 (工商時報)
新北市的板橋、土城、新店三大重劃區出現破盤價新案，房產專家認為，接下來，土城、新店房市，後續在低價案釋出搶市後，市場將進入一段推案觀望期。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，根據以往經驗，若區域房市有新案以破盤價搶市，多數建商保持觀望心態，主因各家業者土地成本取得不一，不是每家建商都有本錢跟進，加上破盤價是否能大幅刺激買氣，也是開發商觀察重點。
何世昌還說，品牌力強的開發商，像國泰建設、富邦建設等，長期以來都以口碑取勝，擁有許多粉絲愛戴，較不受區域價格戰的干擾；不過，整體來說，只要有破盤價出現，區域市場推案就會受到干擾。
為加速鳳山地區發展，市府財政局釋出位在捷運鳳山國中站旁的稅務新村公有老舊眷舍地，盼透過都市更新提升都市機能，這也是高雄市首宗公辦都更案。最大誘因是投資者可爭取法定容積80%增額容積。 財政局辦理「高雄捷運鳳山國中站周邊地區公辦都市更新案」，公告招商徵求都更商，基地屬原稅務新村公有老舊眷舍基地，預估更新後不動產價值達22億元。 財政局長簡振澄表示，基地緊鄰高雄捷運鳳山國中站2號出口，面積達2393坪，其中國有土地38%、市有土地62%，屬第三之一種住宅區，因位於捷運站400公尺範圍內，最多有50%更新容積獎勵及接受30%容積移入，共80%的增額容積。
財政局表示，原稅務新村建物老舊，希望透過公辦都更方式，帶動地方繁榮，基地附近有大東文化藝術中心、鳳山火車站等，市府與國有財產署共同徵求都更商，都更商最多可分回更新後6成房地面積，希望開發產品以通勤住宅為主。 高雄房產業界指出，近年鳳山人口及房價節節攀升，土地日漸稀少，該案已引起建商關注，但後續能否成功，還得看合建分配條件等因素。由於這是高雄市首件公辦都更案，正值房市緩步回溫之際，能否獲建商或開發商青睞，成為市場觀察指標。
台北市議會舊址地上權案歷經5次流標，北市財政局5月第6度招標，首創地租調整機制、權利金分期繳納，對投資人釋盡利多，上周終於順利標出，由豪昱營造組成的合作聯盟以28億8880萬元權利金得標，取得50年地上權，未來除無償提供市府做城市博物館，其餘空間預計興建商務旅館和辦公大樓。 市議會舊址位於中山南路和忠孝西路口，土地面積約2025坪，土地使用分區為文化觀光專區和第四種商業區，郝市府任內曾2度流標；柯文哲上任後將60億權利金砍半，規範得標者無償提供文化觀光專用區20％樓地板面積做博物館使用，卻依舊乏人問津，接連3次流標。 今年重啟招標，財政局祭出2項新創作法，將原本5％地租拆分，其中3％依公告地價浮動調整，每年調幅以6％為上限，剩下2％採固定繳付，收入將作為城市博物館營運基金，相當每年1500萬元，此舉不僅減少投資人風險，也確保博物館日後營運發展。
另外，權利金首創分期繳納制，得標者簽約僅需支付10％，取得建照、使照分別再繳15％，其餘以4年為1期繳交15％，降低投資人負擔。換言之，柯市府任內只會收到7億權利金，其餘21億將分期在未來16年收取。財政局長陳志銘說，北市府過去2年招商成績低迷，不過今年下半年起，已成功推出4件招商案。他認為，近年房屋稅暴增、地租大幅上漲，為投資人卻步的主因，這次招商將地租拆分、權利金分期，財務條件調整後，自然能提升投資者信心。 至於未來規畫，陳志銘表示，目前投資者預計做商務旅館和辦公大樓，至於無償提供市府自營的城市博物館，將重現考棚行署紀念碑，也考慮與市議會合作，規畫「市議會歷史展示廳」，呈現地方自治精神。 (中國時報)
• 知名廠商在彰濱工業區鹿港西一區購地一覽
彰濱工業區鹿港西一區土地出售案，國內20多家廠商卡位購地，其中，包括窗簾上市公司的慶豐富、民營企業的鮮點子、冠羿，及昱陽等4家廠商承購大面積設廠土地設廠，就連國營事業的台電，也參一腳購地，將掀起彰濱工業區新一波投資設廠熱潮。 彰濱工業區服務中心表示，此次申購廠商，預計10月完成繳款作業，工業局預定11月交地，提供企業進行建廠。 甲聖與關係企業鮮點子，共承購11個坵塊，土地總面積5.11萬平方公尺，躍居此次購地面積最大的廠商。其中又以鮮點子的購地面積占多數。甲聖工業的工廠，位於南投南崗工業區，從事鑄鐵蓋，及軌道鑄造等相關產品，未來由鮮點子及甲聖在彰濱設廠投資，進而擴大集團的營運與投資布局。 國內窗簾製造大廠慶豐富，共承購3個坵塊土地，共計2.1萬平方公尺，做為公司擴廠的準備。據了解，慶豐富此次購地經費逾2億元。
台電承購1筆土地面積7,014平方公尺，將做為風力發電的風車維修、儲放及備品的空間使用。 冠羿驗證公司承購7個坵塊土地，總面積約4.9萬平方公尺，成為此次購地案的第二大廠商，將做車輛檢測驗證之用，目前公司已提出提早交地的請求，以利設廠。 昱陽工業從事生產農業溫室設施、採光罩，這次申購土地總面積約1.77萬平方公尺，做為擴產用地。 彰濱鹿港西一區土地總面積為52.98公頃，可售面積32.91公頃，目前已售面積27.98公頃，目前該區公共設施方面，台電的電力供應，已進行配管工程；道路工程，則進行鋪設瀝青混凝土道路（俗稱柏油路），目前公設工程進度，已完成60％，預定11月交地。 彰濱鹿港西一區土地，是由工業局委託義力營造，目前申購廠商已繳納按總承購價額20％的土地價款，預定10月再繳納另80％的價款。 同時，廠商也要繳交產業園區開發管理基金，按總承購價額（含開發成本利息）1％計算，及繳交完成使用保證金，按總承購價額（含開發成本利息）的10％計算，若廠商依規定完成使用，經申請後，可無息退還上述的完成使用保證金。 義力營造強調，購地業者在完成土地產權移轉後的2年內，依規定要取得使用執照，並按核定計畫完成使用，且完成使用面積。 (工商時報)
• 國內房貸餘額前10大銀行
2017世界大學運動會風光閉幕，退役的選手村將轉作社會住宅出租使用，加上中央、地方政府陸續推出只租不售住宅政策，銀行評估，今年下半年到明年將是房貸的重要洗牌期，各銀行將極力爭取客戶，希望維持一定的授信水位，不讓房貸額客源流失。 銀行主管指出，政府在實現「居住正義」的民意要求下，預計中央及各地方政府將推動「公共住宅」、「公辦都更」等具公益性的住宅政策，房市回歸自用住宅需求，投機需求消退，房貸業務的推展將更具挑戰性。 房貸龍頭銀行土地銀行截至6月底止，房貸餘額約為7,800億元，較去年底的7,700億元小幅成長，主要是土建融建案陸續興建完工交屋撥款，面對當前房市氛圍並考量業務成長性及授信品質，預計今年房屋貸款平均餘額約7,850億元，目標較去年約略成長1.5％。 華南銀行積極強化房貸，推出「團結挺房貸2.0」，希望維持房貸成長動能，盼能重回國銀房貸餘額第五名，目前房貸的成數不變，但在利率方面，則針對特定職業、特定來源，可談到利率1.58％，最低甚至可比照公教員工的築巢優利貸利率1.56％。 華銀主管指出，醫師、律師、會計師、建築師等職業都是利率可以洽談的族群，而信義房屋、永慶房屋等優質仲介的案件，也是利率可以降低的重點。
展望今年下半年房市，土銀主管認為，仍難具大幅反轉向上動能，然因經濟好轉、利率持續維持低檔、業者減量降價經營、買賣雙方價格認知差距縮小，以及相關稅制適時檢討改進等因素，皆有機會帶動未來房市景氣回溫。 土銀主要推展優質房貸客源，深耕以自用住宅為主的房貸對象，並配合政策性貸款業務，如財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」及內政部整合住宅政策貸款，以固守房貸市占率及穩定獲利來源。臺灣企銀則是提供自住型房貸戶優惠專案。 第一銀行指出，因既有客群龐大，如存款戶、信託理財戶等，將透過大數據分析，針對不同客群推薦適合商品。另外，就是善用線上行銷平台「第e數速貸」，以增加數位通路的使用量及進件量為目標，提高客戶申請貸款的方便性。 (工商時報)
寶佳機構旗下寶佳資產管理，在永豐金歷經司法調查、大股東高層遭起訴風暴之際，一路大買永豐金股票迄今，持股比已達5%以上，持股逾50萬張，永豐金即將在18日除權息交易，寶佳資產除可進帳約2億元現金股息，由於永豐金股價仍低於票面，繼續中長線持股機率大增，不排除參與下屆董事改選可能性。 這是寶佳資產買進的金控股中，第二檔達到5%門檻的公司。之前寶佳資產大買台新金已至約6%，由於金控公司持股5%依規須報備，10%則要通過股東適格性審查，因此寶佳資產相關投資也均依規報備完成。
據透露，寶佳資產大買永豐金，一開始是出於寶佳機構董事長林陳海應永豐金前董座何壽川之邀，共襄盛舉鞏固今年改選選情，6月14日永豐金股東會改選前，就積極買進1%~2%。 由於林陳海與其子林家宏均相當尊重專業經理人，因此雖開始買股時有人情因素，但改選後是否繼續加碼永豐金，就交由專業團隊評估。 永豐金由三寶建設涉超貸案開始的連串事件，並在改選後，陸續發生何壽川遭解職、羈押，直到8月起訴，這段期間永豐金股價也受衝擊，何壽川遭聲押後於6月19日盤中出現最低點8.87元，並爆出8萬多張的波段大量，7、8月隨著事件進展，不時爆出三、四萬張大量，在外資法人大賣永豐金、持股跌破三成後，法人分析，永豐金大股東何家的回補買盤在股東會後縮手，外資賣多於買，顯示應有特定買盤危機入市，使永豐金量能不墜。 據指出，寶佳資產投資金融股，主要都是以股價低估、特定多空事件、中長線股息殖利率等標準篩選，因此在永豐金持續因司法事件而股價不振、低於票面之際加碼買進，與其風格相符。
戶外家具廠基勝（8427）日前公告興建越南藤編新廠的工程預算已累計至5.11億，預估新廠完工期落在明年第2季，目前手上持有2018年度訂單可望衝出1,600～2,000萬美元，較2017年度成長逾2倍。 基勝集團總經理劉怡孝指出，越南藤編新廠總規模達12萬平方米，自2016年起算三年投資金額達10億新台幣，目前新廠建築工程持續累計至5.11億元新台幣，預計有五大棟建築物，包括塗裝廠、裝配廠、倉儲廠與鋼配廠等，目前完工有塗裝廠等。 2017年度（自2016年下半年至2017年上半年）接單800萬美元目標達成，接續新廠持續擴建，接單業務估計2018年度目標有望上看1,600至2,000萬美元。
基勝-KY上半年自結合併營收達29.66億元，較去年同期約增加6.07％，出貨目標符合預期，上半年淨利達1.62億元、EPS為1.55元。 戶外家具產業淡旺季明顯，基勝出貨在第2季進入淡季，單季營收為4.29億元，較第1季大幅度減少，單季淨損5,265萬元，每股虧0.5元。整體包括上海與越南等廠新季度訂單部份，可望較上一季度成長，其中越南新廠接單已達到預期目標。 基勝分析，越南新廠投產初期，藤編產品毛利率較預期水準仍有差距，主要原物料價格包括鋼價、紙價等以及上海工資的持續上調，都將對2017年度集團整體毛利率有影響，唯第二季透過產品組合的調整來減少衝擊，而使第2季虧損每股控制在0.5元，較預期好一點。 基勝有88％營收來源來自美國市場，美國房市緩步回溫也成了越南新廠三年後（2019年）整體產值上看1億美元的關鍵優勢。 法人指出，基勝產品系列包含大眾通路與中高端產品，其中，大眾通路占比高達93％，主要用於家庭庭院露臺、戶外花園等場所，越南藤編廠的新品設定中高端價位，有助毛利率提升。 (工商時報)
板橋凱撒大飯店與台北凱達大飯店
↑板橋凱撒飯店有專為日本自由行女性客人設計的3人房。 ←有400間客房的板橋凱撒大飯店，為新北市最大觀光飯店。圖／姚舜
宏國集團旗下凱撒飯店連鎖投資經營的「板橋凱撒大飯店」，以及位在北市萬華的「台北凱達大飯店」，確定在10月正式開幕，兩家全新飯店並已同步開始試營運，除使凱撒飯店連鎖旗下一口氣淨增1,145間客房，朝問鼎全台最大觀光飯店集團邁出一大步，更在供過於求的觀光飯店市場投下超級震撼彈，預料將使雙北觀光飯店市場的市占重新洗牌。 有400間客房的「板橋凱撒大飯店」為新北市第一家五星級觀光大飯店，亦為新北市量體規模最大的觀光飯店。而座落在台北市萬華區以地標之姿昂然聳立的「台北凱達大飯店」，除了是全台唯一與台鐵車站共構的觀光飯店，745間客房的量體更僅次於位在信義區的台北君悅酒店，為全台第二大的觀光大飯店。
面對高度市場競爭，宏國集團調兵遣將派凱撒飯店連鎖兩位副總裁武祥生與皮金營，分別兼任「板橋凱撒大飯店」與「台北凱達大飯店」總經理，期能借重兩人豐富經驗領航市場。 武祥生表示，「板橋凱撒大飯店」鎖定住房客源中，港澳星馬與日韓的旅客占50％，新北市板橋、新莊、五股、泰山與中永和的企業占25％，中南部北上旅遊洽商客人占15％。飯店正式開幕後首年平均房價目標訂在4,500元至5,000元，全年平均住房率則希望衝到60％。 皮金營則表示，「台北凱達大飯店」首年平均房目標訂在3,200元至3,500元間，年度平均住房率為50％，目標客源以港澳星馬日韓與自由行國人占80％，另外20％則為團體客。
除超大量體客房數外，凱撒飯店連鎖兩家新飯店亦各擁挑高7米的華麗宴會廳搶攻婚宴與企業尾牙春酒商機，其中「板橋凱撒飯店」可容250桌、婚宴起桌價22,800元，而「台北凱達大飯店」宴會廳可容55桌，起桌價18,800元。挾「新、高、大」之勢，也將使新北市與台北西區宴會市場競爭更激烈。 試營運期間板橋凱撒祭出官網訂房，住房+早餐4,830元起並加贈300元現金抵用券。而萬華凱達針對國際旅客的「24HR」住房計畫每房每晚3,300元起，另對國人推出的「艋舺漫漫玩」三天兩夜住宿專案每房5,940元起，提供館內餐飲消費券100元於中西餐廳皆可使用。 (工商時報)
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。