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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
第3批招標設定地上權開標情形
國產署昨（11）日針對第3批設定地上權開標，11宗標的中共標出3宗，光台北市就佔了兩宗，分別位於中山區及內湖區，另一宗則位在高雄市鳳山區，三宗溢價率分別為0.35％、3％及0.01％，皆略高於底價，決標權利金總金額為3億2,257萬元，脫標率2成7。
國產署表示，此次招標土地位於台北市2宗，台中市、高雄市各3宗、新北市、台南市、澎湖縣各1宗，面積共2.4公頃，權利金底價12億7,892萬元，地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5％，其中地租隨申報地價調整的年息率均為1％，地租不隨申報地價調整的年息率為2.5％，地上權及地上建物得辦理一部讓與。
而本次標脫的三宗，分別為台北市中山區、內湖區，以及高雄市鳳山區。官員指出，台北市中山區中山區北安路及大直街124巷間，土地面積562平方公尺，約170坪，屬第三種住宅區，近實踐大學台北校區、美麗華百樂園等區域，由好宅資產管公司以權利金9,288.9萬元標脫，溢價率0.35％，年租金約182萬元。
另一宗位於內湖區民權東路六段180巷21弄，土地面積909.22平方公尺，約275坪，屬第二種住宅區，近三軍總醫院內湖院區，由陳姓自然人以權利金7,268.7萬元得標，溢價率3％，年租金約135.6萬元。第三宗則為高雄市鳳山區，位於福誠二街、三街、五街所圍街廓，土地面積4785.89平方公尺，約437.7坪，近五甲多功能民眾活動中心、五甲公園等，公共設施完善，由永信建設開發公司以1.57億元得標，溢價率0.01％，年租金約215.5萬元。
而上次開標時，僅台中市太平區土地標脫，國產署原希望可連兩次開出紅盤，但本次台中市列標3宗土地皆無人投標，全數流標。
據統計，今年所推出的地上權案共26宗，但僅有7宗標脫，整體標脫率僅27％，反映地上權案僅稍微脫離去年寒冬，成效似乎有限。 官員說，地上權跟房市息息相關，再加上之前因公告地價大漲，讓業者受到一定傷害，業者認風險太高，致乏人問津。國產署已逐步慢慢降低標案價格，所以業者們目前仍在觀望階段。 (工商時報)
加速都更案件的推動，內政部再釋善意，擬重提釘子戶處理條文，刪除原修正草案行政、司法二段式作法，只在現行條文中，增訂地方政府應做爭議協商機制，以縮短流程，加快執行。
行政院本周五將再度審查都更條例修正案，上次審查時，地方政府對於原修正草案中的釘子戶處理提出許多意見，加上不動產公會的建議，內政部上周找來地方政府等相關單位研商後，擬重提修正版本。
現行規定，都更計畫達一定比率住戶同意，且權利變換計畫經同意後，若有不同意戶，實施者可請求地方政府代為拆除，面對釘子戶，地方不願執行，都更案就耗著，少數實施者會走司法程序。
內政部原本提出的修正草案增訂，對不同意戶，實施者可先協商，仍不同意時可申請調處，調處結果，若一方不同意，可走行政救濟，等於現行司法程序下，又多了一道行政救濟程序二段式。
但這項修正草案，業者認為恐讓都更案拖更久，台北市等地方政府也建議，應回到現有機制，並加強協調。 內政部高層透露，上周與地方政府等單位討論後，會提修正版本，避免大家憂慮都更因此推不下去。據了解，修正版本主要是刪除原修正案二段式作法，改為在現行條文後面增訂，應做爭議協商處理機制。
換言之，未來對於未同意戶的處理，地方政府得代為拆除，但應做爭議協商機制，透過加強爭議協商處理過程，實質了解不同意的原因。
原本修正案是，要等到行政救濟程序走完才能拆，現在修正版本是不必，官員表示，業者也希望縮短流程，以利都更加快執行。
除此，原本修正案明訂，如未經所有權人同意實施者代為拆除，或建築物未全數拆除即辦理預售，處以50萬元以上500萬元以下罰鍰。高層表示，配合未同意戶處理條文的重新修正，這項罰鍰規定也將配合調整或刪除。
市調指出，由於大台北房市進入價格大混戰時代，新房子與中古屋價格差距縮小，愈來愈多地區出現房價倒掛，許多預算有限的人改變購屋觀念，開始買新不買舊。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，民眾買房大多偏好新房子，但正常情況下，新房子價格比中古屋高出三成左右，因此預算有限的人，大多會選擇房價較便宜的中古屋，買舊不買新。
這種情況今年出現變化，市調發現，以往民眾大多是看過新建案，覺得房價太貴，改看中古屋，現在卻有不少人看了中古屋之後，反而選擇新房子。大台北許多地區也都出現中古屋帶看冷清，乏人問津，新建案一周來客卻有三、四十組以上。
何世昌說，會出現如此不同以往現象，主要是建商和中古屋主目前心態明顯不同。 他說，過去房市多頭時，中古屋主，建商態度一致，多認為房價會繼續漲，房子不怕賣不出去，就怕賣太低，賺太少。
房市由多轉空後，由於買氣遲無起色，建商面對手上餘屋快速累積，心態開始變化，去年土城、板橋相繼掀破盤大戰後，建商更已普遍認知有讓利才有買氣，有的直接調降底價，有的加大議價空間，或是以送裝潢等方式變相降價。
但中古屋主卻不同，由於房貸利率低，資金壓力小，屋主普遍不願降價，寧可慢慢賣，各地新建案價格明顯和中古屋拉近，部分地區甚至出現新建案比中古屋還便宜的情況，也就是所謂的房價倒掛。 何世昌表示，目前大台北出現房價倒掛現象的地區不少，包括台北市中山、內湖、北投、文山、信義，以及新北市淡水、新莊、汐止、板橋、五股等地，都能找到比中古屋便宜的新建案。
以內湖來說，目前捷運站附近中古電梯大樓一坪多要賣到六、七十以上，但有新建案也只賣六字頭，文山區捷運沿線也相同，中古屋要價一坪五六十萬元相當平常，但新建案有開到五字頭，甚至成交殺到四字頭。 文山區政大二期也很明顯，現在新建案和中古屋幾乎都同樣以四字頭在搶客，新北市汐止區目前屋齡稍新一點的中古屋，屋主要價仍多四字頭，然而新建案多已回到三，四字頭，甚至殺到二字頭。
何世昌說，不少地區雖然新建案房價仍高於中古屋，但買中古屋往往得花一筆錢重新拉管線，裝潢，不少成屋建案則是直接送家具，送裝潢，比較起來，新建案還比較划算，不少購屋人也買新不買舊。
明年1月1日雨遮不登記不計價政策將正式上路，原本預期今年會出現一波搶建潮，不過，今年前七月住宅建照核發戶數為4萬5312戶，略低於去年同期，似乎尚未出現搶建潮的跡象，因此，預期第四季建商可能會加緊腳步，把握最後雨遮可登記的機會趕緊掛照。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，因目前房市處於盤整階段，買氣已不如過往熱絡，多數建商保守推案，也不積極買地，甚至以去化餘屋為主，因此在庫存土地有限的情況下，預期即便搶掛照，也不至於太多，最多讓持續縮減的住宅建照戶數止跌回穩。
不過，明年1月1日以後取得建照的建案因無法登記雨遮，對於單價高的區域衝擊最大，同樣1坪雨遮，在桃園重劃區頂多2字頭，可是若在北市則要價百萬，對於建商所創造的價值效益落差便相當明顯。
此外，該政策上路後，預期影響較大的族群還包括台北市的都更案，若未整合到一定程度並改在新制前送件取得建照，未來計算開發規模與可分回面積時，可能就無法納入雨遮的登記面積。
今年年底前應會有開發商搶先送件保有登記雨遮的彈性空間，但送件到核准約略還有兩個月的時間，從年底到明年的第一季可觀察建照數量是否有明顯增加。
看好共享經濟，新加坡飯店集團來台設點，相中北市松山區民生東路三段上新建商辦，以每月260萬元承租整棟，計畫開設共享空間「Kafnu」旗艦店。該棟樓的屋主大有來頭，是之前鬧出豪門爭產風波的松山區大地主陳沼濤家族大兒子陳世鎮所擁有。
根據內政部實價網最新揭露資訊，7月北市松山區民生東路三段上，有一筆商辦租金揭露，月租金260萬元，為實價登錄政策上路超過五年來，松山區單宗月租金最高紀錄。
據查，承租戶為新加坡飯店集團Next Story Group來台成立「Kafnu」的旗艦店，租賃坪數約1409.14坪，每月每坪租金單價約1845元，一年租金則超過3000萬元，為今年以來單宗月租金第二高的揭露紀錄，僅次於星宇航空創設人張國煒砸下月租金近530萬元、將總部設在大內科的「T．CBD台北企業總部園區」。
創今年單宗第二高租金
商仲業者表示，該區段為北市主要辦公商圈，尤其是民生東路因靠近松山機場，吸引相當多航空公司或者外商公司在附近設點。
目前該路段A級辦公大樓租金行情每月每坪2000~2600元，該大樓是該區段少數全新完工的大樓，受限基地小，單層樓地板面積偏小，若分層出租可能導致招租期拉長，因此最終採取整棟租給外商，雖然租金單價因整棟出租而相較低於行情，但也有助於簡化後續的管理成本。
根據北市建管處使照查詢系統，該新建商辦大樓規劃地上12層、地下4層，並於去年12月興建完成，持有者是已故松山區大地主陳沼濤的大兒子陳世鎮，該商辦也是其自建的大樓。
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出，該新建商辦基地面積約163坪，土地使用分區為住三之二，容積率高達400%，坐落北市復興北路、民生東路三段的三角窗位置。
不過，受限基地小，單層可使用面積也有限，但若能在工作場所嵌入更多生活服務及資訊交流的功能，的確能抓住許多青創族的胃口，推測是星商看中該棟樓的原因。
據悉，已故的陳沼濤為北市松山區大地主，生前身價數十億元，不料，過世後卻傳出家族爭產風波，甚至多次出現兄弟對簿公堂的場面；據了解，地處大直的沐蘭精品汽車旅館陳家也有出資興建，是其中一位所有權人，該汽車旅館相當有名，作家兼導演九把刀與政治人物都曾被拍到出入該處。
未來雙子星大樓將與機場捷運台北站共構（圖左）；遠方紅色建築為台北車站；圖右下則是北門。（本報資料照片）
台北捷運公司為拓展附屬事業收入，參考日本、香港軌道公司成功案例，預計明年編列1.25億元，成立一間資本額5億元的「北捷物業開發及管理股份有限公司」，經營商用不動產，更鎖定明年3月台北市雙子星大樓開發案招標，要創造最大獲利，挹注交通本業增加盈餘。
拉高附屬事業收入 台北市長柯文哲赴日本大阪取經回來後，檢討北捷失敗地方，他認為捷運共構應該是商場而非豪宅，人潮就是錢潮，至今市府沒做到讓捷運站成為商業集中地。 北捷事業處副處長黃清信說，目前北捷附屬事業收入包括站體廣告、商業空間出租、停車場等，但面對成本不斷提升，票價無法調整，且運量沒有大幅成長的情況下，必須創造更多元獲利，才能永續經營，於是參考日本東京、香港等地軌道公司開發車站的成功例子，規畫成立子公司專營商用不動產。
借鏡日、港軌道公司 知情人士透露，由於雙子星大樓地下為機場捷運，經營機捷的桃園捷運公司有意投資雙子星，北捷為了不錯失這塊大餅，加緊腳步成立新公司，更把雙子星案當成首要任務。對此，黃清信未否認，僅說只要符合條件都會考慮投標。
財政局長陳志銘表示，北捷有閒置資金，與其放著生利息，不如拿來轉做投資，創造更多收益，他很認同也支持這個做法，預算書列的5億資本額只是預想，若未來有其他投資者合夥，資本額可以擴增，前提是要經議會同意，北捷才有籌碼找人合資。 市府、民間企業合資 他認為，新公司應不會是市府獨資，否則會變成「球員兼裁判」，無法承接市府案子，只能做外面的生意，所以持股不會超過50％，就像悠遊卡公司為民間公司，接案彈性較大。
至於是否瞄準雙子星案，陳志銘語帶保留說，無論參與哪個標案，都要經北捷董事會同意，據他了解，目前未鎖定特定標的物。 北捷指出，目前成立子公司案經董事會核議通過，並報府核定投資計畫，預算完成編列已送市議會，後續將爭取議員支持，通過後就能成立公司。
10大捷運聯開案權益分配爭議陸續出爐，繼「美河市」後，辛亥站的「敦南捷境」、台北橋站的「美麗台北」相繼完成仲裁和協商後，潤泰創新旗下「潤泰京采」（交11）昨（11）日也完成北市府權益分配，潤泰拿回33.51億元權配值，為第四個權配爭議解套個案。
潤泰新董事長簡滄圳指出，該案已完成與北市府的權配，潤泰新取得權值33.51億元。另外，因公司權值不足取得二樓商場，潤泰新決議再支付4.71億元取得二樓整層商場，總計公司拿下該案C棟、A棟八至十樓，以及二樓商場。
簡滄圳表示，該案當初投標時，按合約公司須給市府最低32%分配比率。潤泰新2008年拿下捷運聯合開發案內湖站交11案，因面臨2009年房市景氣不佳，加上過程中公司須支付共構案興建成本，因此全案權益分配改採以「權值」分配，不以「比率」計算。簡滄圳表示，雖然與當初投標時有落差，但「可認同、可接受此權益協商結果」，全案「不會虧錢、小賺就好」。目前潤泰新還與市府合作三重捷六捷運聯合開發案。
「潤泰京采」規劃為事務所和商場，今年6月底開始銷售無產權爭議的35%，目前銷售率超過四成。
美律(2439)昨(11)日宣布，與合作夥伴大陸連接器業者立訊精密在東莞合資設立新廠，美律將投資約人民幣9,800萬元，取得新廠49%之股權，新廠預計於明年第二季完成全數建置、上半年即導入投產，屆時美律的電聲元件產品產能可望倍增。
美律指出，因耳機等新產品需求持續成長，現有深圳廠、惠州廠產能幾乎已經滿載，能擴充的產能亦有限，因此決定與立訊合資在東莞建立新廠，合資公司名稱暫定為東莞立訊美律；新廠房占地約12萬平方公尺，明年首季東莞立訊美律可使用的廠房即達到5萬平方公尺，較深圳廠的4萬平方公尺更大。惟本案仍須經投審會審核通過，美律也將盡速送件。
美律昨日宣布與立訊簽訂合營企業合同，雙方將合資設立東莞立訊美律有限公司，預計新公司資本額為人民幣2億元，美律將出資人民幣9,800萬元，取得約49%股權，新公司預計將設置三席董事與一席監事，美律將取得一席董事和一席監事。
永信建設(5508)在高雄推出「R5新世界」地上權住宅，成功銷售之後，今(11)日再向國有財產署標得1447.73坪地上權土地，得標金額約1.57億元，換算每坪得標價格約10.84萬元。
永信建設副總經理發言人顧岳軍說，「R5新世界」大樓住宅約400戶，今(2017)年1月完工開賣，目前已銷售近80％，呈現出高房價的時代，在市區的精華地段，購屋者已可以接受低總價的地上權住宅。
他表示，永信建設成立超過30年，完工戶數已達13000戶，具有雄厚的工程實力與完善的售後服務制度，更擁有經驗豐富的專業團隊。地上權住宅目前仍有其難度，但，永信建設願意再度突破困境，更希望政府能夠健全配套措施，使地上權住宅成為低總價而優質的住宅，讓不想為房價所苦的購屋者，能達成「住者適其屋」的願望。
顧岳軍指出，此次得標的地上權土地，基地位於鳳山區福誠里福誠三街，就在「R5新世界」斜對面，而且，正面就是占地約4.7公頃的五甲公園，條件相當優越。
他說，面積大約1447.73坪的土地，預定興建地上15層、地下2層的大樓住宅，規劃以2到4房為主力，戶數約200戶，預計民國109年完工，然後再銷售。
安控廠勝品電通（6556）公告，董事會通過擬處分轉投資事業Asteria Inc 100%股權及其大陸轉投資事業昆山宏訊，預計交易金額（未含相關稅匯費）不低於人民幣2,603萬元（約新台幣1.2億元），如果交易順利，最快可望於本季認列，為業外進補。
客戶拉貨點火，勝品8月營收回溫、達9,985萬元，月增32%，是五個月來高點，隨著7月、8月營收回升，加上業外挹注，勝品第3季將力拚轉盈。
勝品不回應市場預估財測數字，針對處分轉投資及昆山廠訊息指出，目前尚未簽約，將待交易順利完成後再公布結果。
勝品今年歷經客戶調節庫存，營收連五個月下滑，第2季營收以2.13億元寫下歷史新低後，7月初見反彈力道，營收回溫至7,543萬元，月增35%；8月營收再成長三成，連續兩個月營收月增率均逾三成，顯示出客戶訂單回溫，拉貨轉趨積極。
勝品第2季稅後淨損675.6萬元，每股淨損0.32元，為成立以來首見，主因前一季面臨客戶調節庫存，單季營收創新低，累計上半年稅後純益351萬元，每股純益0.17元。本季隨著營收回溫，外界看好，有機會轉虧為盈。
勝品為專業ODM大廠，目前登錄興櫃市場。
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