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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
為提供更完整透明的不動產市場資訊，台北市地政局分析最近一期的實價登錄量價動態及住宅價格指數，今年8月建物買賣登記件數及交易總金額，皆比前一個月及去年同期上揚。最近一期的實價登錄也顯示，量價都上漲，標準住宅總價1354萬元，單價每坪49.79萬元，呈現大樓止跌公寓續漲。 北市地政局統計，今年8月建物買賣登記件數1318件，較7月增加20件，增幅1.54%，較去年同期增加74件，增幅5.95%。不動產經紀業執業中家數為999家，較去年同期1020家減少21家，減幅2.06%。
另統計最新一期的5月實價登錄量價動態，全市交易量共1001件，較4月增加42件，增幅4.38%，較去年同期減少9.25%。交易總金額246.63億元，較4月增加28.29億元，增幅12.96%，較去年同期也增加1.19億。住宅價格指數108.2，較4月上漲1.25%，較去年同期下跌0.96%。
全市住宅價格呈現止跌帶動微升，但短中長期趨勢仍膠著。觀察大樓與公寓價格表現，大樓月線止跌回升，但季線及半年線仍小幅下跌，短中長期價格動能仍疲弱。公寓月線、季線持續上揚，半年線回升，整體趨勢相對較強。
北市12行政區建物買賣登記棟數，8月份中山區位居第一名，松山區、大同區、南港區居於交易案量後段。8月份各行政區建物買賣登記棟數與上月相比，除大安區衰退，士林區持平，其餘皆呈現成長現象。
各行政區交易案件型態部分，各行政區均以住宅大樓為主流，其中中山區以102件位居第一。公寓由北投區40件奪冠，套房則由中山區以36件續居第一。商廠辦以內湖區10件居首；店面由大同區及文山區同以3件並列首位。
豪宅跌勢未止，實價登錄顯示，都更豪宅「尚華仁愛」11樓戶別以每坪161萬元成交，比起同戶2013年底成交價每坪192萬元，下跌約16%。該戶已是實價上路以來第三次交易，為豪宅市場五年來罕見三次易手的案例。
「尚華仁愛」位於仁愛路四段，為921地震後危樓改建的都更豪宅，據最新實價登錄顯示，今年6月11樓戶別以總價1.2億元、單價每坪161萬元成交，謄本資料顯示，買方為英屬維京群島商冠美環球有限公司。
引發外界關注的是，該戶別已是實價登錄上路五年來，極少見已累積有同戶三次易手實價資訊的億元豪宅。2013年5月該戶曾以1.09億元、每坪約151萬元由田姓自然人購入，同年底以1.45億元、每坪192萬元出售給許姓自然人，時值房市景氣熱絡，當年一買一賣即有33,00萬元的利潤。反觀近來許姓屋主持有四年多才出售，卻損失2,200多萬元。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，「尚華仁愛」擁有仁愛路黃金門牌、具國父紀念館綠地景觀、絕佳生活機能，近年社區交易不多，平均行情約每坪170萬元，但豪宅市場同一戶在五年內三次轉手並不多見。
陳炳辰表示，同戶交易三次，但價格落差懸殊，前二次的每坪151萬元、192萬元，分別為該社區歷年的最低價、最高價，首次偏低行情可能因沒有車位，後續買主則另增購車位，這次交易價格僅勉強守住每坪160萬元關卡，跌回四年前水準。
世大運落幕，位於新北市林口區的選手村將全數轉作「只租不售」的社會住宅，內政部營建署與新北市政府一度為接管問題產生爭議，日前雙方開會定調，選手村由未來成立的國家住宅及都市更新中心營運管理，三千戶社會住宅擬保留五％、約一百五十戶供林口居民申請，最快明年中公告承租資格，辦理出租作業。
內政部指出，世大運選手村將是全台最大的社會住宅基地，總戶數三四○八戶，目前規劃其中四百戶為青創基地，公益空間包含非營利幼兒園、身心障礙者庇護工場、婦幼中途之家等新北市社會福利設施，實際出租約三千戶。
改建工程一年內完工
城鄉發展局住宅發展科科長鄭健志表示，內政部和新北市政府達成共識，希望北市府改建工程盡快進行，一年內完工，營建署與新北市政府將共同討論承租辦法，最快明年中公告資格，目標明年底或一○八年初入住，中央同意參考新北市社會住宅承租條件和租金訂定標準，並保留一定比率給在地居民，原則上保障五％給林口區民眾申請，未來視需求研議是否放寬資格。
議員建議放寬申請資格
市議員蔡淑君說，選手村興建期間造成居民困擾，她在議會質詢時，要求市府保留「不得低於五％」的社宅回饋地方，現在僅爭取到最低標準，若能再提高比率，對民眾是一項福利，她建議除了以設籍為標準外，應放寬申請資格，造福在林口就學或就業的青年。
另外，日前台北市長柯文哲拋出選手村做街友安置中心的構想。市長朱立倫表示，選手村將移交內政部營建署，全數轉作社會住宅，目前沒有街友收容中心的規劃，當地也不適合，街友真正的問題，不是安置中心，新北市境內有三處安置中心，最大問題是街友不願接受安置。
鄭健志說明，會議沒有觸及街友安置中心議題，但社會住宅承租對象其中三十％為經濟弱勢優先戶，包含街友在內，符合資格者可提出申請。
中央「都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱危老條例）」今年五月公告實施，但國民黨市議員戴錫欽發現，北市府迄今未將自治條例送至市議會審查，民眾不僅無法源可進行都市更新，市府研擬中的草案還設諸多限制，其容積獎勵最多為法定廿％，也低於中央版的法定容積四十％，質疑柯文哲只是嘴巴重視都更。
林洲民：都發局要視都計為有物
對此，都發局長林洲民回應，中央公告危老條例後，學界評論該政策「視都市計畫為無物」，但都發局要視都市計畫為有物，因此要花時間研議草案，預計九月中至十二月送至議會。
都發局說明，目前限制基地為五百平方公尺（一五一．二五坪）的住宅區、適用住宅區容積率的其他土地使用分區，且至少臨一條八公尺寬道路、或基地退縮補足道路至八公尺寬。考量有些房屋位於住一、住二等山坡邊，受山坡區高度限制，因此研究放寬建蔽率、改建為矮胖房屋，至於住三、住四區基地則是放寬高度降低建蔽率、蓋瘦高房屋。
中央版
5月已實施 誘因較北市多
但戴錫欽指出，中央危老條例並未限制都更基地最小面積、土地使用分區、鄰接道路，且於三年內提出重建申請，容積獎勵最高可達法定容積四十％，或原建築容積十五％加法定容積十％獎勵；市府版草案則限制五百至一千平方公尺（三○二．五坪）基地容積獎勵為法定容積十五％、一千平方公尺以上基地法定容積廿％。 此外，中央版基地內五年後申請改建，可減免地價稅、房屋稅，但市府版草案將此刪除。
戴錫欽認為，市府提供的都更條件誘因不足，中央版較划得來；更甚者，中央早已預告訂定法令，市府卻未掌握立法進度，導致民眾無法源可申請容積獎勵。他質疑柯說「都更一定要做」只是嘴巴講講，市府行政懈怠，需要究責。
對於容積獎勵縮水，都發局強調，針對不同基地條件，市府應考慮環境容受力，不能造成地方負擔衝擊。另外，市府已從「台北市土地使用分區自治條例」著手，增訂第十條之一草案，盼解決缺乏停車空間、無障礙設施、擁擠及耐震係數不佳的危險老舊建物，不過，都更基地需達百分之百同意權。
積極進軍商用不動產的興富發建設（2542）明年北、高兩大商場有機會開幕，分別是高雄舊的大統百貨，及淡水「海洋都心一期」店面，將成公司未來長期穩定收益。另外，飯店部分也鎖定金山、高雄華人桂冠」其中一棟大樓做為經營據點，接下來商用不動產領域比重將放大。
興富發表示，目前集團積極朝商用不動產領域發展，商場方面，位於高雄舊的大統百貨目前正招商中，預計明年首季開幕。
另外集團先前以6.78億元拿下淡水「海洋都心一期」56個店面、面積達2,322坪，預計明年下半年有機會開幕。
飯店部分，按照興富發規劃，集團已鎖定新北市金山5,000至6,000坪土地，以及高雄「華人桂冠」其中一棟大樓做為飯店經營據點。
賣了兩年仍未成功賣出的長春金融大樓，再度敲鑼打鼓找買家。三商美邦人壽13日公告，要處分長春金融大樓，已有潛在買家表達承購意願，但三商美邦盼望有更多買主前來議價，以期能賣到理想價格。
位於台北市長春路上的長春金融大樓，是三商美邦人壽在2007～2009年間陸續買入，但部分樓層，如其中一門號的三樓即不在三商美邦人壽手中，整棟樓大部分是日商Sony承租，「大部分都出租出去」，三商美邦人壽發言人陳宏昇表示，主要是活化資產，因此決定將這棟大樓出售。
2015年5月時，三商美邦人壽就公告要出售長春金融大樓，當時開價50億元，若能成功賣出，估計能認列約19億元的利益，但與買方間一直無法達成共識，即無法賣到三商美邦人壽的理想價格，因此大樓一直沒有賣出去。
這次再度公告出售長春金融大樓，同樣也是採議價方式，但陳宏昇表示，希望有更多買家洽談，達到董事會訂定的底價。
三商美邦人壽這次出售的是長春路143號的1～7樓，及145號1、2樓、4～8樓，再加上182個地下停車位，樓地板面積共5,630多坪，土地持分則是732坪；而上一次三商美邦人壽成功處份不動產約是2013年10月，這次希望能成功賣出大樓。
上半年稅後獲利24.29億元的三商美邦人壽，資本適足率約226％，但7月完成10億元左右的增資，且第3季現金股利至少有20～30億元進帳，陳宏昇表示，處分大樓並不是為提高資本適足率，主要就是不動產有買有賣，有持續投資新的不動產，但對已有獲利的標的也考慮獲利了結。
明日博實價揭露資訊
北市大安區豪宅「明日博」成屋身價滑落超過1成，最新實價，23樓頂樓1戶二手交易以總價1.44億售出，拆算車位後成交單價139.05萬，與今年3月同為23樓的一手交屋成交單價157.55萬相比，1坪就差了18.5萬。據悉，該案目前有不少釋出戶，降價換成交意味濃厚。
「明日博」為北市市民大道三段上大坪數豪宅，鄰近忠孝復興商圈，去年初完工，忠泰建設在1樓還規劃忠泰美術館，打造出文藝氣息。該案去年交屋後陸續揭露交易價格，20樓以上單價在145萬以上，10～19樓約在130～145萬元間。
最新實價揭露資料顯示，該案23樓頂樓1戶，今年7月二手交易以總價1.44億售出，拆算車位成交單價為139.05萬，與今年3月同為23樓的一手交屋成交單價157.55萬相比，1坪就差了18.5萬，同層樓預售價與二手交易總價差了約1,700萬元，跌幅超過1成。據了解，該戶買方應為某民營小型水力發電廠負責人。
住商不動產企研室主任徐佳馨分析，「明日博」規劃1層4戶，又緊鄰高架橋，各樓層與面向價差較大，該案預售時期開價每坪120～180萬，目前實價登錄上最高單價是20樓的157.94萬，最低價則是位於5樓的92.94萬，高低樓層價差大。
此次23樓的交易單價，跟同樓層今年3月成交案例相差將近20萬，推估除座向外，市場正在盤整也強化了降價力道。東森房屋副理于靜芳則表示，「明日博」過去5年前預售高點開價每坪150～160萬元，多為中小企業主置產，實價揭露38筆交易，該案雖有101景觀優勢，但隨著豪宅下修10～15％的幅度，目前「明日博」有超過20間以上釋出戶，有降價出清的意味。
大魯閣（1432）旗下大魯閣開發昨日進行二次股東臨時會，會中通過修正分割大魯閣開發台北管理本部及商場事業部（包括台中新時代購物中心及新竹湳雅廣場）相關之營業、資產、負債、組織人力與相關合約的權利義務案，大魯閣強調，先分割再與新光三越月底簽定合作案，按時程下月交割、11月可望開新公司董事會。
草衙道購物中心8月業績近3億元，也使股價在月餘小漲逾1％，昨日收盤來到14.5元。
大魯閣昨日股東會除了確認對大魯閣開發台北管理部與商場事業部進行分割，並通過減資1.8億元。稍早大魯閣預期透過分割大魯閣開發為兩家公司，續存大魯閣開發繼續經營草衙道購物中心，其中60％股權轉讓新光三越程序預計可望在下月進行。
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