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房產新聞
產業新聞
冠德建設敦北都更案，北基地逾1500坪較大，將保留4層樓作企業總部。
冠德建設在台北市敦化北路、民生東路口的都市更新案進度明確，發言人林俊堯說：「北市府針對有更新急迫性，如海砂、災損屋，及同意比例達100%的都更案，其核定效率的確較以往提升，也讓實施者恢復部分信心。」
該案分南、北2大基地，總面積1800餘坪，「北基地逾1500坪較大，未來規劃興建地上17樓商辦大樓，冠德將保留4樓層作為總部，其餘傾向出租。南基地的11層樓商辦，則不排除整棟出租或出售方式處理。」估計此案11月中旬取得建築執照，2020年底完工。該案為地上權案。
但也有建商認為，未來將實施的雨遮不登記、不計價制度，恐扼殺業者對都更制度燃起的一線希望。
亞昕國際開發董事長姚連地分析：「若原本都更條件談妥地主可『1坪換1坪』，若新案未來產權登記不包括雨遮，等同民眾權益將縮水，都更條件更要重新議約，建議政府應給予完善配套措施再上路。」
近年房市下修，國產署出售都更分回的住宅屢傳滯銷、流標，但近期居然一口氣賣出兩建案共十一戶、每戶總價約在六千萬至八千萬的高價宅，為國庫進帳六點三八億元。
為何國產署在房市低迷時，比房仲還會賣？國產署署長曾國基分析，除了開價符行情外，「都靠住戶幫忙！」但講起前因後果，可以用「不打不相識」來形容。
曾國基表示，國產署參與北市中正區都更案後，換回卅二戶「千荷田」高價宅，卻慘套五年，眼看每年閒置光繳管理費不是辦法，於是考慮撥幾戶給某敏感單位做辦公室，引發住戶抗議。
曾國基理解住戶的顧慮而收回成命，也因此認識了千荷田住戶，知道住戶水準整齊。一位住戶還告訴曾國基，國產署待銷戶積了厚厚的灰塵，賣相不佳，如果政府真的有困難，他們可以幫忙打掃一下。
聽到住戶這樣說，反讓曾國基感到不好意思，趕忙請同仁找人清理。國產署沒人又沒錢，同仁最後只能捲起褲管衣袖，提著水桶刷子自己刷洗，但國產署認真賣屋的表現也感動到住戶。
管委會提出，願意免費向來看屋的潛在買家簡報社區住戶組成、各項公設與管委會的運作，還有熱心住戶願意讓潛在買家參觀自己裝潢後的住家，以提高購買意願，並很努力地介紹親朋好友來購買。
因此，國產署本月初能在沒降價的情況下，一口氣賣出八戶千荷田，創出史上最佳銷售狀況。曾國基笑說，真的是「千金買屋、萬金買鄰」。
內政部昨（16）日公布我國住宅概況，今年6月我國住宅屋齡中位數為27.9年，若觀察六都，台北市平均屋齡最高，為33.1年，桃園市24.5年，不只是六都最低，也是全台屋齡最年輕。
內政部昨發布統計通報，揭露我國住宅概況，截至今年6月底，我國房屋稅籍住宅數量為854萬宅，屋齡中位數27.9年、平均屋齡29.6年。 若進一步觀察六都住宅屋齡，台北市平均屋齡33.1年，是六都最高；細看台北市的住宅屋齡分布，以30~40年的住宅占比三成七最高，40~50年的住宅占二成三居次，換句話說，台北市屋齡30年以上房屋比重超過六成，相當驚人。
桃園市平均屋齡24.5年，是全台屋齡最年輕的縣市；內政部分析，主因新成屋比率較高，桃園市新成屋比率為9.4%，比全國新成屋5.8%高了逾3個百分點。
內政部也分析了六都屋齡分布，桃園市及台中市屋齡30年以下建物比率較高，均超過六成。
經濟部明（19）日將向新閣揆報告因應產業五缺問題解決方案，包括工業區容積率可提高到350%，及研擬強制買回閒置土地等措施，目標在二年增加600公頃、六年增加上千公頃產業用地。
行政院長賴清德上周在行政院會指示，有關5+2產業創新、五缺、重大投資會報等拚經濟議題，他都要親自召開會議，明天就排定由經濟部提報五缺解決方案，賴內閣展現高效率。
缺水、缺電、缺工、缺地、缺人才等「五缺」，被企業視為投資障礙，工總今年發表的2017年政策白皮書，更指「五缺」有惡化趨勢。經濟部最近密集開會研商解決方案，準備向賴揆報告，這也是蔡政府上台後，首度針對五缺提出解決方案。
據了解，經濟部針對缺地研提短中長期計畫，設定目標2022年前，能增加上千公頃的產業用地。
具體作法共有七項措施，包括提高工業區容積率，為鼓勵加速投資，未來三到六年內投資，且符合綠色生產（製程節能減碳、循環使用）、智慧管理（利用過程運用IOT等技術升級）條件者，容積率可提高。其中，三年內投資者可提高到350%、三到六年內投資者可提高到270%。
官員表示，目前工業區容積率平均是210%，最高有240%，未來新開發工業區或既有工業區都適用。
目前依都市計畫可提高到315%，條件是空間回饋、景觀改造等，經濟部希望新增綠色生產、智慧管理兩項，且最高可提高到350%。經濟部已洽內政部意見，內政部主要擔心若對工業區放寬，能否擋住住宅、商業要求比照等公平性問題，可能待政院協商。
此外，為避免工業區土地遭囤積炒作，並解決土地供需失衡問題，研擬「強制買回」的政策工具。
圖／經濟日報提供
今(2017)年預估經濟成長率為2.11％，雖較2015年0.72％與2016年1.48％呈逐年增加趨勢，並且每人GDP預計也可提高至2萬4120美元，惟房地產市場景氣依舊瀰漫著一股低迷氣壓，尤其自從去年推案量驟減，銷售率始終徘徊於三成，市場銷售大致還是圍繞在降價、讓利與贈送裝潢、家電或停車位的老套。
另外，亦有從低公設比或低自備款促銷著手，惟實際效果遠不如預期，此可由電視與報紙廣告、DM數量銳減，並且鮮見行人密集的十字路口舉牌或遞送宣傳資料見其一斑，由此不難了解代銷公司依舊不包銷，部分房仲從業人員必須靠兼差維持生計之主要緣由。
每年329檔期都是觀察房市景氣的重要指標，惟實際銷售依舊不見起色，在一片跌價聲中，雖然大家還在評估928檔期的推案量與銷售率，不過如就2001年以來全台買賣移轉棟數加以逐年檢討，2001年買賣移轉棟數約26萬棟，期間最高點為2006年45萬棟，2008年全球金融海嘯當年約38萬棟，其後在錢多、利率低之背景下，2010年再度攀升至40.6萬棟新高峰，及至2014年台北市實施囤房稅，交易數量隨即驟降至32萬棟，2015年與2016年則再下降至29.25萬棟與24.53萬棟，分別創下15年與25年新低，今年一至七月累計15.1萬棟，在沒有新利多與利空變數下，預估全年約僅26萬棟，與2001年之交易量相當，惟如與2016年相較，則是價跌量微增走勢。
房市觀察 莊孟翰
另外，如再就2014年1月至今年7月各月之買賣移轉棟數加以檢視，最高為2015年12月4萬7883棟，主要係受2016年1月1日開始實施房地合一稅之避稅規劃影響，最低為2016年2月9875棟，今年5月12日遺產及贈與稅邊際稅率調漲至20％，然交易數量亦僅2.3萬棟，即使是贈與棟數，也沒有太大變化，由此不難了解當前房市觀望態度依舊相當濃厚。
此外，如再就今年八月內政部營建署所公布之低度使用住宅與新建餘屋數量雙雙呈現逐漸累增情況，未來在預售屋與新成屋競價求售情勢下，建築開發業仍將以去化餘屋為主，至於新建案則須視景氣動向而定。 由以上分析，2017年即將邁入第四季，今後在缺乏利多因素情況下，勢將延續價跌量微增的盤整格局，緩步邁向2018年。
都市更新案今年累計至9月7日止，台北市共有32案核定通過，量體超越去年全年的26案，其中以大安區共4案最多；若就整體都更面積來看，則是松山區勝出，3案實施者包括中華工程、國防部政戰局與冠德建設、加上日觀實業，總基地面積超過6500坪。
松山區有包括中華工程延壽國宅J區、國防部與冠德建設敦北民生地上權案，及背景為「新店地王」江陵建設的日觀實業復北案，總都更面積達6500坪以上。
其中，延壽國宅都更案共分I、J、K、M區，M區為去年完工銷售的「中工常翠」，預計10月21日舉辦開工典禮的K區，基地面積約900坪，11月公開銷售，可售戶34戶。而甫核定通過的I區，基地面積達3050坪，號稱全台已核定實施的最大面積都更案。
中華工程建設事業群協理林俊堯指出，J區有效率於4年內，整合420位原地主，計劃核定後，接下來將進行選戶，「另外，I區已完成權利分配，最快明年搬遷動工。若順利，整個延壽國宅5年後，可望重現新風貌。」
澳洲放款218億 金額增最多
根據統計，我國金控集團今年上半年對海外放款，在各國當中，以中國較去年同期減少金額最多、達新台幣六二五億元；至於「新南向」國家，包括澳洲、新加坡、越南與印度等，放款金額較去年同期明顯增加，增加最多是澳洲的二一八億元。
我國金控集團共有十六家，旗下子公司包括銀行、保險、證券、投信及租賃等；金控從事海外放款的事業單位，以銀行為最大宗，其次為租賃公司。根據金管會統計，到今年六月底為止，金控集團對海外放款餘額達二兆七○五一億元，年增二四六億元；金控海外放款的前八大國家地區（不含開曼群島），依序為中國、香港、美國、新加坡、澳洲、越南、印度及印尼。
排名第一的中國，放款金額達六七六五億元，較去年同期減少達六二五億元，位居海外各國之冠。金管會官員分析，因金控集團對中國放款金額遠高於其它國家，增減金額會比較多；至於減少原因？主要是中國近期調整經濟結構、市場波動較大，使得銀行強化對中國授信審核。
國銀主管指出，新政府是在去年五二○上台，去年上半年絕大部分時間尚未政黨輪替，因此比較基期較高；銀行或租賃的放款對象以中國台商佔最大比重，當兩岸關係低迷，台商投資就會觀望縮手，向銀行融資借款需求，自然相對減少；另很多台商是透過香港轉投資中國，金控上半年海外放款居第二的香港，也較去年同期微減九億元。
排名第三是美國的三二五八億元，減少一九八億元；至於排名第四到第八名，都是政府力推的「新南向」國家，放款金額都較去年上半年增加；其中對澳洲放款增加最多，達二一八億元，越南與印尼也有明顯成長。越南去年排名第八，今年提升為第六名；印尼也由去年第九名、成長至今年第八名；原本第八名是日本，今年被擠到第九名。
新南向國家 仍有成長空間
國銀主管指出，新南向十六個國家當中，澳洲與新加坡是先進經濟體，金融制度與公司治理健全，我國金融機構從事放款比較能放心；至於其它東協國家，主要配合當地台商放款，由於基期仍低，未來還有很大成長空間，但也必須留意授信品質，以避免遭倒帳而損失。
交通建設未到位，房市大咖甲山林機構逾500億淡海土地封盤不賣了，等待價值浮現；甲山林機構董事長祝文宇表示，該集團在淡海新市鎮有超過10萬坪土地，不過這些土地現在全部封盤，接下來在輕軌捷運到位後，才會重新釋出。
雖然淡海新市鎮目前面臨龐大供給，不過，據實價登錄網最新資料顯示，去年底至今年4月新市鎮仍有九筆土地交易案，平均每坪土地成交單價45萬~65萬元，最高更上看70萬元，以此推估，甲山林機構逾10萬坪土地至少500億元以上市值。
祝文宇指出，目前集團在淡海地區請照中、尚未開發的素地超過10萬坪土地，這些還不算已拿到建照、興建中的新案。不過不管是已推出已銷售的個案，或未開發的案子，這些即將完工、部分未售完的成屋餘屋，像是「天藝」，以及待規劃的土地如總銷逾200億元的「海上皇宮」，都會等淡海輕軌完工，交通建設到位、區域價值浮顯後，才會推出。
第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，若明年底淡海輕軌首期工程完工，在交通建設有改善下，對區域房市有加分作用。不過以淡海新市鎮來看，區域買氣有沒有辦法解決「龐大的餘屋有無法消化」的問題，才是關鍵。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，若甲山林機構淡海土地延宕至兩年後再推新案，是「以時間換取空間」策略，對區域市場餘屋去化有幫助；至於兩年後淡水房市是否有轉機，還要看當時大環境的景氣而定。 據悉，淡海新市鎮去年底就步入交屋高峰期，光是海洋都心三期系列、宏盛建設三大案等總銷金額逾660億元的六大新案，總交屋戶數破7,000戶，區域完工成屋量快速增加。
據屋比超省房屋比價平台資料，淡海新市鎮網路住宅待售戶數逾3,000戶、占整體淡水區逾五成，其中賣壓最大的前三社區為台北灣194戶、宏盛新世界一、二期121戶，及微笑莊園49戶。
麗嬰房將於第四季將內湖總部大樓「售後回租」，以留住現金改善財務結構，林柏蒼強調，估今年麗嬰房在資產處分利益挹注下，有望終結虧損轉為獲利，最重要的是有流動資金做轉型，在「輕資產」策略與本業重整下，他的目標是2018年本業獲利。
林柏蒼表示，走入零售業才驚覺零售業營運只看營業額，事實上就投資者角度，在意的是營運成本、淨利，零售業營業額高但不一定有淨利，買貨借錢都有利息，所以當務之急就是減輕負債，加強現金流，以及改變營業模式，在最短時間降低營運成本；現在每個事業體包括轉投資都是利潤制，過去老零售經驗都在「吃大鍋飯」，現在一定要改變。
林柏蒼說，通路優化要啟動零售3.0模式，以上海麗嬰房體驗館為model，強化加盟體系建置與擴大，所以做出輕資產決定，並強化轉投資供應鏈這一塊。麗嬰房自有資產在大陸仍有上海總部與物流中心，而台灣除總部即將處分，但仍有物流中心與觀光工廠等，這些都是麗嬰房46年累積的基石。
林柏蒼指出，中國「二胎化」的商機很大，從2016年達1,700萬新生兒、今年上看2,000萬人次，可預期母嬰童市場在中國是風起雲湧，而之所以在今年未噴發，主要還是在於消費能力未到，麗嬰房結合供應鏈做好母嬰所需要的提案，就是迎來機會。
他說，台灣與日本在生活習慣與教育很相似，日本人口老化嚴重，台灣亦是不是，但台灣較開放的是外配新移民，也許是另一個契機，麗嬰房台灣首家體驗館即將開幕，他認為在童裝市場一直萎縮下，體驗是零售轉型另一必要出口，以上海體驗館運用柔術等賽事提供親子同樂，帶動人潮與業績是其次，重新尋回認同感，穩住市場龍頭地位才是重點。
北基國際開發實業南台灣房地產市場布局 泰嘉開發公司成功進軍台南市房地產市場之後，與北基國際公司合資「北基國際開發實業公司」，因看好台積電南科5奈米廠未來將聘任數千位工程師的住宅需求利多，雙方聯手的首個建案，決定將台南列為第一目標，預定明年第一季預售。 「北基國際開發實業公司」進軍房地產市場的操盤手，由泰嘉總經理呂金發負責，出任董事長，呂金發說，籌畫近1年之後，「北基國際開發實業公司」買進的土地、以及合建的案子，規畫的總銷金額已達86.8億元的規模。
就一個邁入新領域的公司而言，「短短不到1年的時間，總銷金額即可從零到86億元，是相當不易的」，呂金發說，北基國際開發實業目前已砸7.1億元，分別在台南和高雄買進3筆、合計3000坪建地，如果再加上已經談妥的3筆合建分售案，建築用地已達7600坪左右。
雖然高雄和台南都有建築基地，不過，基於市場考量，「北基國際開發實業公司」的營運將採「台南優先、高雄次之」的策略，呂金發說，主要的原因之一是，台南已成熟悉的市場，可以將過去銷售「水舞紀」等大樓建案的成功經驗，複製到「北基國際開發實業公司」，打響第一炮。
另一個非常重要的因素是，總投資金額超過2000億元的台積電5奈米新廠，即將在南科動土，未來將帶來數千位工程師，他表示，這些白領階級絕對是台南市房地產市場的一大助力，加上台南市的市場近來就已勝過高雄房地產市場，因此，足以透過預售模式，順利銷售。
呂金發指出，4筆台南的建地，都位於安南區，其中，占地1532.27坪的土地，已規畫232戶大樓住宅，總銷約16億元，預定明(2018)年第一季開始進場預售，同樣位於安南區的1257.27坪基地，則規畫268戶的住宅，總銷約20億元，將與另一預定明年完工的個案，同步在明年9月開賣。
至於位在高雄市楠梓區的高雄大學2筆建地，分別為621.55坪和933.29坪，將陸續在今年11月和明年第二季動工，搶攻首購市場，不過，呂金發說，高雄大學的2個建案，基於市場考量，將等到完工之後再銷售。
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