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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
土地市場愈來愈旺，隨台北市議會舊址50年地上權終於標脫，市場信心大振，多筆大型土地案將密集在下周9月下旬到第4季陸續登場。
新北市府新店中央新村北側附近區段徵收7筆土地，將在下周25日公開標售，總底價達53億元，可謂新北市土地市場溫度計。高鐵局將在10月12日公開標售桃竹中南4站17筆土地，總底價更高達77億元，堪稱第4季規模最大的標售案。
另外，新莊新北產業園區商二973坪土地、中國電器台北市忠孝東路二段持分土地等，近期也將陸續標售。顯示鬼門關之後，建商推案熱鬧滾滾，土地標售市場也進入年度高潮。
今年房市成交量略為放大，建商恢復信心，重返土地市場購地，前9月土地市場累計約成交超過550億元，且一季比一季旺。連慘遭流標5次的台北市議會舊址50年地上權土地，在9月1日終於以28.8880億元標脫，由豪昱營造組成的合作聯盟得標，預計10月初正式與市府簽約，激勵市場信心，土地公開標售案將紛紛趁勝追擊，接棒標售。 接下來，新店中央新村北側附近區段徵收7筆土地，高鐵局桃竹中南4站17筆土地，新莊新北產業園區商二973坪土地，中電忠孝東路二段持分土地等，也將自9月25日起至11月中旬，陸續登場。
其中新店中央新村北側7筆土地，標售總底價達53.6621億元，全部是住宅區土地，每筆土地底價自1.29億元至14.48億元不等。
中國電器的忠孝東路二段持分土地則是委託第一太平戴維斯代理標售，底價15.8億元，預計9月26日正式開標，是忠孝東路華山園區罕見的不動產標售；據悉中電多年前即持有，一直想參與都更整合。
至於新莊新北產業園區商二，則是由德天國際地產接受富麗國際開發公司的委託，預計在11月16日公開標售，占地面積973坪，底價為19.9888億元。
德天國際地產總經理田揚名表示，這塊地鄰近機場捷運A3新北產業園區站，距離約450公尺。根據內政部實價登錄揭露資訊，新莊副都心商業區土地成交行情，最高價紀錄是2013年麗寶建設向遠雄建設以每坪280萬元買進；與其隔壁街廓相鄰的這塊地，相比副都心最高單價打了73折。
桃園市政府表示，中壢1號是全台單一基地規模最大、戶數最多社會住宅案，採專案管理含監造搭配統包工程模式，發包預算約46億元，土地2.4萬平方公尺將興建至少1,000戶。
桃市府住宅發展處處長曾榮英表示，中壢一號社會住宅招標案秉持市府一貫公開透明原則，採最有利標方式，透過客觀評選出最適合的優良團隊，評選委員也在招標文件內全數公開，誠摯邀請優良團隊攜手打造節能與智慧社宅，提升桃園居住品質。
曾榮英指出，中壢1號社宅是中興工程顧問股份有限公司規劃，打造兼具創意美學建築造型及綠能低碳之創新綠建築實驗宅，直指全台最具代標性社會住宅，基地內將大面積原有生態作為開放性「社區公園」，藉綠地與周圍社區融合是本基地獨有特色。 市府住宅發展處說明，目前正在進行的社宅有桃園區中路、八德區、中壢區及蘆竹區等10處，一共4,000戶。
桃園航空城計畫今年逐漸明朗，土地交易卻價量雙跌，根據航空城官方最新統計，今年前七月土地交易僅44件，還不到去年同期90件的一半，預估全年約百件，相較高峰時的2,000多件，大減逾95%。 土地成交今年平均單價僅6.9萬元，和高點8.4萬元相比，跌幅達18%。
前景漸明朗，交易卻更冷清，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，主要是主管機關為減少爭議，加速開發，決定縮小航空城範圍，減少區段徵收，但減少的範圍尚未最後定案，投資人認為進場風險偏高，交易因此比以往更冷。 根據桃園航空城土地（房地）交易透明化平台統計，桃園航空城在2012年行政院拍板定案後，掀起一波以農地為主的土地投資熱，2012年航空城土地交易逾1,200件，2013年更一舉突破2,000件，平均每天成交5.5件。
2014年六都選舉，投資人擔心政策生變，縮手觀望，交易量銳減至約700件，價格續漲；但桃園市長鄭文燦宣示「航空城計畫全面重新檢討」後，業界流傳航空城可能延後或不做，買氣一夕崩解，2015、2016年土地交易都僅剩100多件。
今年桃園市政府動作積極，已舉辦30場聽證會，完成都市計畫公開展覽，預定半年內完成計畫審定，二年後展開區段徵收。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，雖然桃園市政府一再強調全力推動航空城，但都市計畫審定未定案，反對團體持續抗爭，一切仍有變數，尤其是究竟哪些區域保留，哪些排除，目前仍不明朗，對投資人來說，現在進場風險實在太高。
今年5月內政部將都市更新條例修正草案送行政院審查，營建署提出8大重點，強調規劃與溝通並進，要求業者加強管理與自律機制，避免不肖業者危害民眾的信任感；不過，新版草案中，尚未解決地主撤銷同意書標準、協議合建稅賦減免、政府代拆規定等棘手問題，營建署指出，目前正依政院前次審查結果與地方政府執行困難的條文協商中，凝聚共識後將儘速在下會期送立法院審議。
營建署指出，現行都更條例已明訂都更案地主在公開展覽期滿前撤銷同意書的方式，但對於撤銷同意書沒有明確標準，因此這次修法明定地主須有權利價值受損或分配減損的情形才能撤簽，目的是保障同意書雙方權益，至於是否再次公展仍有檢討空間，將再與地方政府研商確認。
有關都更協議合建的稅賦減免，營建署表示，台北市府與不動產開發公會確實多次表達擴大比照權利變換的意見，但考量權利變換必須負擔公共設施開闢的義務，且非更新地區的協議合建不在稅賦減免範圍內，可能有公平性問題，故未全部採納建議。
營建署指出，政府代為拆除建物的修正方向，原送交政院審議版本是必須完成行政救濟程序後才拆除，以提升都更可執行性，符合正當行政程序要求，但因外界屢有不同意見，經與地方政府再次協商，也參考具有執行經驗的台北市、新北市建議，已重提修正版本，透過現行機制補強政府協調功能、授權訂定相關處理規定，將在下次政院審查時提出。
北市今年都更速度 已追過去年表現 此外，觀察最具指標的台北市都更速度，根據北市都更處統計，今年截至9月初共核定通過32件都更案，量體已超越去年全年的26案，其中都更面積以松山區累計最大，像是松山區的延壽國宅都更已有中華工程「中工常翠」完工完銷，全台已核定實施的最大面積案件亦在其中。
明年1月1日雨遮不登記不計價政策將正式上路，被質疑只能給鳥站、人無法站立的雨遮、屋簷等灌水「虛坪」，將全面取消登記，讓投機者無法以虛坪計入實際使用坪數、灌水炒作房價，但有建商嗆對打房毫無幫助，揚言房價至少漲一成。
去年底通過的「地籍測量實施規則」部分條文修正案。除針對僅有功能性卻無實坪用途的「屋簷」、「雨遮」將全面取消登記外，地下室連續壁登記從過去全部牆壁厚度改為牆壁中心點開始登記，明年1月1日政策將正式上路，許多學者與民眾大多贊同此項修正，將不合理恢復到合理狀態。
政大地政系特聘教授張金鶚指出，國際間登記房屋面積只登記實際可使用面積，雨遮及屋簷本來就不該登記，如同是買「螃蟹」連「草繩」重量也要計價，一點都不合理，甚至有建案連沒有窗戶的地方也有雨遮，雨遮環繞整棟大樓就像是「土星環」一樣。
但有建商不滿，認為無助於打房，反而使房價上漲一成，根據《ETNEWS房產雲》報導，亞昕開發董事長姚連地認為，要打房的方法很多，不一定要用雨遮不登記這方法，用此方式對房價毫無幫助，成本還是會加進去，最後反映在房價上，「只有擾民而已」。
愛山林建設總經理張境在稱，當初買房子計算100坪，賣的時候僅能算70坪，賣方一定用原來的單價反算上去，如此一來房價至少都會漲個一成。 姚連地呼籲，政府應該是要求所有開發商，把主建物、附屬建物、雨遮、陽台、車位幾坪、各賣多少錢都表列出來，讓價格公開透明，讓市場機制決定。
活化資產兼發揮綜效，元大金旗下大眾銀董事會通過，決定將位於台南市精華區的一筆不動產，賣給同為元大金控集團的龍頭券商元大證券，這也將是大眾銀行展開後續資產活化的第一步。
根據元大金昨日公告內容，這筆不動產位於台南市南區的健康路二段，屬市中心精華路段，土地面積93坪、建物面積88坪。
由於該不動產先前已閒置多時，正好元大證券鄰近該區的據點也有搬遷上的需求，因此最後元大金控決定，由元大證券買下大眾銀行的這筆不動產，一方面解決大眾銀的資產閒置問題，另一方面元大證券購入為據點之用，未來也不用再對外支付據點租金，一舉兩得，可說也發揮了金控旗下子公司協助的綜效。
至於後續大眾銀行的閒置資產處分策略，元大主管指出，先完成大眾銀與元大銀的二合一，接下來再進行閒置資產的整體檢討、及後續處理。
他說，昨日所以先售出其中一處閒置不動產給元大證券，是因為元大證券剛好有據點遷移上的需求，而以該不動產的現有坪數來看，又正好合用，所以才在合併前，先行處分。
金融圈人士指出，由於現在全國各都會區的地價稅大幅增加，因此銀行都加緊腳步處理旗下的閒置不動產，包括台中商銀在本月分，也對外公告將標售一塊位於台中市西區美村路的閒置舊行舍，一方面減省無謂的租稅負擔，另一方面也可收資產活化的功效。
元大金今年股東會時，元大金董事長王榮周對元大銀與大眾銀合併進度表示，將以今年底前完成兩家銀行二合一為目標。 據悉，合併後的新銀行，除了將由元大銀董事長范志強續任董事長，大眾銀行創辦人陳田錨將出任榮譽董事長、大眾銀行董事長陳建平則將出任副董事長。
經濟成長、政府推動加薪、台股站穩萬點，讓民眾愈來愈樂觀。國泰金控18日公布9月國民經濟信心調查，在經濟景氣感受、就業預期、加薪可能性、消費意願及錢進股市等5大指標，同時創至少2015年8月以來的25個月新高，代表內需信心回溫。
國泰金每月針對集團客戶發出問卷，調查民眾對各項經濟問題的觀感，俗稱「國泰庶民指標」；國泰金表示，8月下旬到9月初問卷調查期間，公布的出口、外銷訂單、採購經理人指標及台股行情都不錯，因此調查結果多偏向樂觀。
如9月有28.9％的受訪者認為經濟景氣較半年前改善，扣除悲觀者，經濟現況指數來到-3.2，預期未來半年的樂觀指數也上升到-5.7，都是2015年6月、即27個月來最樂觀的情況，若10月能持續好轉，經濟景氣指標即可能轉為「正樂觀」，結束長達27個月的負樂觀期。
在股市方面，有23.3％的受訪者認為未來半年台股仍會上漲，扣除悲觀者，樂觀指數升到-12.8，為近3個月新高；但因為台股站穩萬點，屢創紀錄，因此受訪者願意將現金轉入股市者拉高到20.9％，也是2015年6月以來的新高，指數來到-3.6，有機會轉為投資正意願。
另外如就業、加薪預期都是2015年8月以來最樂觀，帶動受訪者對耐久財及大額消費意願，雙雙創25個月來新高，尤其大額消費指數9月來到-0.1，幾近消費正意願。
由於北韓頻頻試射飛彈，且與美國屢屢言詞交鋒，造成區域政治風險升高，國泰金本月時事題即調查最受歡迎的避險資產，有75.4％的受訪者會選黃金作為避險資產，且有逾5成者認為黃金價格在年底前，仍會上漲逾5％。
除了75.4％的受訪者都選黃金，另外有10.1％選美國公債、6.8％選日圓，中立地區的瑞士法郎反而只有3.8％的受訪者選擇，顯示國人對黃金的信心仍相對較高，且有53.6％的受訪者認為年底前國際金價仍會再漲5％以上，只有4.9％的人預估金價會比現在跌5％以上。
瞄準大健康產業商機，整合益生菌上下游價值鏈，豐華（6553）昨（18）日宣布以1比0.4股合併得榮（4187），開啟晟德集團旗下公司的整併案。
豐華董事長郭仲偉表示，合併案經過資源盤點及共同研商未來策略經營方向後，以「資源整合」、「提升營業效益」 及「強化競爭力」三大目的為基礎。
兩家公司合併後，將以豐華為存續公司，因此豐華的實收資本額將擴大至7.22億元。該議案將在兩家公司於11月2日召開的股東臨時會通過，並經主管機關核准後確定，合併基準日暫訂為今年11月30日。
郭仲偉表示，大健康產業是晟德藥業集團的重點耕耘項目，過去豐華與得榮在上游功能性益生菌菌粉研發、量產及後端管理、行銷等專業上各有優勢，透過集團內部資源整合，將有效擴大益生菌粉原料生產規模經濟效益。
郭仲偉預計豐華與得榮合併後，將產生「1加1大於2」的戰略效益，加速搶攻大中華區與全球益生菌市場，為消費者帶來更優秀產品並為股東創造最大價值。
得榮董事長鄭萬來表示，該公司擁有核心的醱酵量產技術， 未來將與豐華攜手，透過組織管理與設備優化使產能持續提升，並在擴大量產、維護製造品質及成本控管上創造實質效益。
晟德集團表示，豐華與得榮合併的具體效益，包括擴大產能與經濟效益、降低成本，且得榮專精具有優異的大型醱酵量產、分析技術與豐富的國際法規經驗，結合豐華功能性 益生菌的開發成果，將可大幅縮短未來進軍國際大健康產業所需耗費的時間。
大陸房市持續降溫。中國國家統計局昨（18）日公布數據顯示，70個大中城市8月房價年增與月增幅繼續收窄，且分別創下逾1年及年內低點。其中，一線城市在多月嚴厲調控下價格出現鬆動，新房與二手房價格月增幅均下滑，三、四線漲勢亦放緩，但漲幅居前，市場分化明顯。
路透報導，新建住宅銷售價格指數部分，8月份70個大中城市年增8.3％，連漲23個月，但漲幅連續第9個月收窄，低於上月的9.7％，為去年7月以來新低。
以月增幅看，8月份新建住宅銷售價格指數月增0.2％，連漲28個月，但漲幅不及前月的0.4％，連續第2個月收窄。
中原地產首席分析師張大偉指出，從數據看，一線城市較上月出現房價下調，二三線城市的漲幅也明顯放緩。他認為，這是因為調控政策影響，從決定房價的短期因素看，信貸全國性收緊，抑制了投資需求的上升。
張大偉稱，調控政策帶來的一二線城市房價拐點出現，是最近3年來，15個熱點城市首次出現全面停漲，調控的效果有望繼續影響今年第3季的市場。
另據統計局城市司高級統計師劉建偉測算，一線城市新建商品及二手住宅價格年增幅均下降0.3％，連續11個月回落。重點城市中，北京及上海新建住宅價格指數較上月持平，廣東與深圳則分別年減0.7％、0.4％。
三、四線城市8月新建住宅價格漲勢亦放緩，但漲幅仍大於一、二線城市，前5名分別為桂林（1.1％）、呼和浩特（1％）、南昌（0.9％）、牡丹江（0.9％）及北海（0.9％）。
張大偉表示，房市分化持續，進入9到10月，在熱點的三、四線城市，房價仍有上漲的可能性，特別是庫存明顯減少的城市。
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