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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
全國與六都不動產仲介業營收統計 房市落底又一訊號出現，根據財政部統計資料顯示，今年上半年全國不動產仲介業總營收回升至201.4億，年增21％，但與2013年高峰同期相比仍有3成落差，房市雖然已有落底回穩跡象，但距交易熱絡還有段差距。
根據財政部統計，2013上半年全國不動產仲介業總營收為293.7億元，來到最高峰，2016上半年僅剩166.8億元，3年來營收減少逾4成。而今年上半年201.4億相較去年同期回溫21％，一方面受景氣影響，一方面也是去年低基期效應，成長幅度相對顯著，但仍較2013年減少31％。
進一步觀察六都表現，營收金額最高的台北市，今年上半年為61.2億元，較去年同期增加約16％，但相較於2013年上半年的百億營收仍少了近4成左右；新北市則是從2016年上半年的29.1億回溫到今年的34.4億元，但仍較2013年同期減少約4成。
值得注意的是，這波房市修正中南部地區相對有支撐，以新北市、台中市的營收規模來看，2013上半年新北市營收59.2億、較台中多出21億元，但到今年兩者差距已縮減至不到5億元。 台中市今年上半年營收29.7億元、年增43％，成長幅度居六都之冠，且台中市房仲公會目前會員數1170家，已躍升成為全台第一大房仲公會，台中房市表現相對北部地區更為穩定。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，從建物的買賣移轉棟數、實價揭露的件數到不動產仲介業的營收統計，許多指標都顯示房市已經擺脫去年的交易量谷底，出現一波觸底小反彈。
曾敬德指出，房市從高檔修正來，已轉為以自住買盤為主的交易結構，房市交易價量表現已經有觸底回穩跡象，不過普遍買方並不認為短期房價有上漲空間，投資買盤也未見蹤跡，因此交易量與房價表現應該還是呈現落底後的反彈整理。
松山區擁6500坪最大「恢復部分信心」都更加快腳步，今年累計至9月7日止，台北市共有32案核定通過，量體超越去年全年的26案，其中以大安區共4案最多；若就整體都更面積來看，則是松山區勝出，3案實施者包括中華工程、國防部政戰局與冠德建設、加上日觀實業，總基地面積超過6500坪。
台北市延壽國宅分區都更，甫通過的Ｉ區，面積逾３千坪，是全台已核定實施的最大面積都更案。范厚民攝 統計台北市都更處的揭露，今年都更進程逐步加快，就各行政區核定都更案來看，大安區共計5件最多，而大同、中山、萬華區各有4件居次。
延壽國宅11月開賣
以核定基地面積總和評比，則是松山區居冠，包括中華工程延壽國宅J區、國防部與冠德建設敦北民生地上權案，及背景為「新店地王」江陵建設的日觀實業復北案，總都更面積達6500坪以上。 其中，延壽國宅都更案共分I、J、K、M區，M區為去年完工銷售的「中工常翠」，預計10月21日舉辦開工典禮的K區，基地面積約900坪，11月公開銷售，可售戶34戶。而甫核定通過的I區，基地面積達3050坪，號稱全台已核定實施的最大面積都更案。
中華工程建設事業群協理林俊堯指出，J區有效率於4年內，整合420位原地主，計劃核定後，接下來將進行選戶，「另外，I區已完成權利分配，最快明年搬遷動工。若順利，整個延壽國宅5年後，可望重現新風貌。」 而冠德敦北民生案，於8月底核定通過，冠德建設發言人張勝安表示，全案分南、北2大基地，總面積1800餘坪，「北基地逾1500坪較大，未來規劃興建地上17樓商辦大樓，冠德將保留4樓層作為總部，其餘傾向出租。南基地的11層樓商辦案，則不排除以整棟出租或出售方式處理。」估計此案11月中旬取得建築執照，2020年底完工。
「完善配套再上路」
林俊堯說：「北市府針對有更新急迫性，如海砂、災損屋，及同意比例達100％的都更案，其核定效率的確較以往提升，也讓實施者恢復部分信心。」但也有建商認為，未來將實施的雨遮不登記、不計價制度，恐扼殺業者對都更制度燃起的一線希望。
亞昕國際開發董事長姚連地分析：「若原本都更條件談妥地主可『1坪換1坪』，若新案未來產權登記不包括雨遮，等同民眾權益將縮水，都更條件更要重新議約，建議政府應給予完善配套措施再上路。」
聯合晚報提供
內政部最新統計顯示，今年上半年全國40年以上老屋大增19萬宅至179萬宅，占比一舉突破二成至21%，等於每五間房子就有一間屋齡在40年以上。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，這幾年都更進度緩慢，幾乎停擺，是老屋快速增加主要原因。由於六成以上老屋位於人口密集的六大都會區，且多在市區，對國人居住品質及安全形成極大威脅。
他說，房子愈老，問題愈多，預料會有愈來愈多屋主願意積極參與都更改建，社會氛圍改變，有利政府政策推動，都更整合速度可望加快，成為未來房市發展新動能。
內政部統計處近日公布我國住宅概況最新統計，至6月底，我國稅籍住宅數量共約854萬宅，平均屋齡達29.5年，較去年年底再增加0.7年，和2009年相比，又老了5年。
以六都來看，台北市平均屋齡33年最高，其次為台南31年，高雄、新北、台中也都在26年以上，僅桃園市因為5年內新成屋較多，平均屋齡24.4年，為六都屋齡最年輕。
進一步觀察40年以上老屋，過去半年呈現暴增，從去年底160萬宅，今年6月跳升至179萬，半年增加19萬宅，比去年全年增加14萬宅還多出5萬，占比也從去年底的19%，一舉跳過二成至21%。
陳炳辰表示，40年老屋今年暴增，反映1977年有一波完工交屋潮，歷經40年，不少房子亟需改建，但數據顯示，都更難行下，順利改建的並不多。
六都40年老屋以台北市占比最高，達29.4%，以數量來看，新北市26.7萬宅最多，台北市26.3萬宅第二，高雄21.5萬宅第三。
台灣位於板塊交界處，斷層多且地震發生頻繁，近年房屋構造都以抗震性較佳的鋼筋混凝土為主，但根據內政部統計，各地磚造住宅數量仍不少，雙北市磚木石以及加強磚造住宅占比都在一成以上，其他都會區更多在兩成以上。
以全國來說，加強磚造住宅近170萬宅，占比約二成，磚、木、石造住宅約69萬宅，占比也達8%。
農地蓋鐵皮屋被舉報違建後，新竹地檢署祭鐵腕要地主在6個月內拆除，有民眾不願主動拆除，除須到案說明，還得繳交刑事保證金，最多達50萬元，達到殺雞儆猴作用，近期不少違規者憂心「要趕快拆除，怕成為下一位被重罰者」。
消息昨天傳出，新竹縣議員邱振瑋趕緊在臉書和LINE群組呼籲「在農地蓋鐵皮屋或倉庫，一定要合法申請興建，交保金最高罰到50萬，還可能處6個月以下有期徒刑或拘役30天」。
邱振瑋說，竹檢目前採強勢查處違法行為，一個月來接受民眾陳情「接到手軟」，才知不少違規從105年被查，移送被列管，還得跑法院說明，交保金從12萬到50萬不等。有民眾租給別人，租用者卻違法，結果地主被罰，「下次要租給人，一定要弄清楚對方有否合法申請」。
竹檢主任檢察官林鳳師指出，交保金高達50萬的被告，違規情形為地主交由子女給第三人興建房舍對外出租，因租約未到期，地主不願主動拆除，檢方認為違法情事明確重大，限期改善期間6個月內仍未改善，才予以重罰。
新竹縣府地政處長魏嘉憲說，105年實施國土保育專案，查報違法農用後，除限期改善外，也依據區域計劃法裁罰6到30萬不等，若逾期未改善就移送地檢署。縣府今年截至上個月，違規案共56件，除農業處、鄉鎮公所查報外，也有不少民眾檢舉。
「以往是行政裁罰，現今司法介入後更有強制性！」地政副處長古瓊漢說，案件多為「未依規申請」，或不當鋪設水泥路面等問題。以往查到違法者只能罰款，效果不好，現竹檢列為他字案件，請違規者到案說明、繳交保證金，要求違規者得期限內改善，民眾改善情況變好了。
國產署北區分署首度標售內湖區都更分回戶「碧湖君鄰」14戶，多屬40~62坪，均含車位，標售底價約在3~4千多萬元，平均單價在60、70餘萬元，預計10月16日開標，房仲認為，單價有下修，「值得買。」
繼台北市都發局在8月陸續標售「碧湖君鄰」，標脫7戶，得標金額約在3千多萬元，國產署北區分署接力標售「碧湖君鄰」14筆，其中10筆屬62坪的大坪數，標售底價約在4100~4800萬元不等，其餘37~58坪，標售底價從3000~4200萬元左右。
中信明湖加盟店經理顏永杰表示，若比較內湖地區全新大樓平均單價約在75萬元，國產署北區分署這次標售約在67~69 萬元左右，且「碧湖君鄰」剛完工時，一度飆到單價90萬元，距離台北文湖線捷運站，僅需10分鐘，顯示房價下修，「值得買」。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，「碧湖君鄰」近碧湖公園，距離台北捷運文湖線內湖站、文德站，若以車位250萬元行情拆算，底標單價有9戶落在6字頭，相較實價行情，價格有競爭力，不過因總價多在4千萬左右，門檻較高，因此主要客層還是針對該區域有特定偏好的換屋族為主。
相隔4年，引發爭議的小碧潭站捷運聯開案「美河市」，又出現上億商辦交易案。根據內政部實價網，今年6月，該社區商辦大樓的18樓以2.51億元成交，每坪實價約49.79萬元，若以4年前唯一一筆過億商辦實價相較，4年漲幅超過35%。
根據內政部實價網，實價政策上路5年，「美河市」僅出現2筆過億的實價紀錄，第一筆是2013年11月6樓以總價近6.85億元成交，面積約1873.10坪、每坪約36.56萬元。
實價上路5年 僅2筆過億紀錄
相隔4年，第二筆過億實價落在今年6月，對照地籍資料，鷹谷投資控股公司砸下2.51億元買下18樓，約504.99坪（包括6車位，約46.26坪），每坪約49.79萬元，賣方為黃姓自然人。據悉，該公司主要為全球光學防偽廠商，並擁有幾項專利。
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，美河市基地面積達2.8萬坪，在新店溪旁興建成16棟建築群，其中A棟全做為商業使用，B棟為當初全案銷售的第二期，1到5樓的低樓層規劃為商場，6到24樓中樓層規劃為一般事務所，25到29樓則為住宅，其餘14棟為住宅使用。
目前市場行情，面河、高樓層每坪成交均價約60萬元，一般樓層每坪約50萬元。至於B棟一般事務所，每坪成交單價42~48萬元。
純辦區租金低 改做住宅恐違法
以目前區域商用市場供需條件分析，新店辦公市場多集中在民權工業區、大坪林站、七張站周邊廠辦、辦公大樓，區域頂級純辦租金每坪不過1000元，廠辦則更低至每坪5、600元，無論價格、功能性，都與本案的一般事務所大不同，未來需要靠不同的產業或個人工作室來支持；若改做住宅，則有適法性、貸款條件等問題，消費者應該特別注意。
此外，該社區歷經北市捷運工程局多次標售，400戶僅累積標出不到10戶，即使轉為出租住宅，因為租金太高，出租率也不高，反而是閒置的空屋較多。
台灣地狹人稠，產業缺地問題難解，經濟部提出短中長期措施，透過土地媒合、新增平價園區和改善既有園區公設等措施，目標明年先釋出604公頃，至2022年釋出1,442公頃工業用地，惟原擬提升都會型工業區容積率和強制買回土地仍未達成共識，待行政院下次開會裁示。
行政院長賴清德昨（19）日抵達經濟部聽取「產業五缺的情形及因應對策」報告，除經長外，國發會主委陳美伶、農委會主委林聰賢、交通部長賀陳旦、內政部次長花敬群等部會正副首長及政委皆出席。
對產業界關注的缺地問題，沈榮津表示，短期先透過媒合園區土地、設置平價園區和強化既有公設等措施，預計至明年先增加604公頃土地；中長期繼續盤點、開發土地，再釋出838公頃。
值得注意的是，2019年至2022年經濟部將再輔導地方增設13處園區，經濟部表示，中期先增設二林精密機械、七股科技和埔里地方特色園區，提供用地324.5公頃。
長期部分，2021年後會再增加10處，分別位於苗栗、桃園、雲林、台南和高雄，提供用地66.2公頃。 不過，經濟部原擬將都會型工業區容積率提升至300％，產創條例修法閒置2年工業用地強制買回，仍須跨部會協商。沈榮津表示，下次開會經濟部將再次向賴清德專案報告，目前開會時程還未確定。
產創條例正在修法階段，因涉及財產權問題，經濟委員會立委不同意納入「閒置工業區強制買回機制」，經濟部原爭取再次納入，副局長游振偉表示，產創條例修法希望加速新創產業鬆綁，不希望強制收買制度影響修法進度，所以還要再討論。
至於容積率提升部分，工業局原希望以「個案變更」方式進行，內政部方向上支持，但究竟是要修改都市計畫法、施行細則還是用個案方式認定，內政部希望執行面、操作面兩部會再進一步討論。
力麒（5512）今年下半年僅剩餘屋銷售，但因上半年處分土地收益貢獻下，全年EPS有機會上看1.2元，仍優於去年；此外，力麒股本高達74億元，居上櫃營建之冠，公司已有減資考慮，明年將推出三筆大案，總銷金額將超過百億元。
力麒今年首季處分松江路土地獲利7.03億元貢獻下，上半年稅後淨利6.66億元、EPS為0.9元，較去年同期的0.09元成長。力麒下半年僅剩2筆餘屋銷售可入帳，加上轉投資山林水獲利挹注，法人估，全年EPS上看1.2元。
力麒表示，「力麒賦御」成屋案總銷12億元，規劃92坪一層一戶，共計10戶，目前已賣出3戶，其中2戶已入帳，另1戶9月賣出，預計9～10月入帳。此外，總銷56億元的「力麒麒御」，共計48戶，目前僅剩3戶餘屋。
另外，總銷33億元（力麒占65％）的「力麒御品」，預計今年底完工取得使照，該案銷售率約5成，將成為公司明年業績主要來源。總銷39億元的「力麒PARK」目前銷售率近4成，預計2019年完工。
展望明年，力麒有三大案將登場，總銷超過百億元，其中，「天母西路案」總銷50億元（力麒占88％），規劃92平雙併，計43戶，預計今年11月取得建照，明年第三季動工，將採先建後售或邊建邊售。
「松江路A案」總銷67億元（力麒占84％），規劃39～77坪，共計91戶，預計明年第二季公開；「北投幽雅案」總銷9億元，規劃30坪、一層8戶，共計32戶，預計明年第三季公開
大同（2371）昨宣佈將增資6億投注大同永旭能源長期發電業務，董事會同時決議成立新公司專營太陽能發電售電業務。大同參與全台及離島多起公有房舍屋頂建置太陽光電發電系統標案，也將觸角延伸至海外，今年國內外發電收入預估從去年2.6億元攀升至5億元以上，發電業務擴大，加上發電售電業務新公司成立，太陽能業務有望成最大成長動能。
大同並計畫與國際大廠合作，參與台電首波20萬戶低壓智慧電表統包案標案投標。
儘管金管會擬重啟調查大同陸資炒股疑雲，讓大同盤勢失守，收盤下跌4.51％，外資狂倒3萬多張，法人分析，大同新投資的太陽能發電售電業務，有機會讓成長動能加碼，揮別炒股疑雲。
凱勝綠能昨（19）日公告嘉義馬稠後設廠的得標廠商，分別為德昌營造及中源機電顧問，其中，德昌承標金額逾5.1億元，中源承包金額逾9,858萬元，總計得標金額6.09億元。
另凱勝昨經董事會通過11月7日將召開股東臨時會，除將通過承認公司變更106年募集資金運用計畫外，也將補選獨立董事。
被視為凱勝綠能未來營運成長動能的嘉義縣馬稠後產業園區電動車生產基地，土地約萬坪，嘉義縣政府今年8月3日核發建照，昨公布得標廠商後，將進入建廠階段。凱勝表示，新廠完工後1年電動車產量840輛，成為國內最大電動車生產基地。
目前嘉義廠區規畫包括主廠房、研發廠房、員工宿舍與餐廳，及大小客車充電停車場等多項設施，建築面積1萬0,470坪，是公司現行生產場地的4倍大。
凱勝表示，因開工延期1～2月，預計11月起須陸續支付相關營建工程款項，調整後，部分資金用於充實營運資金，可加強資金運用靈活性，避免資金閒置並加速公司業務發展，其資金主要用途為購置純電動車的相關料件及帳款等，產生現金流入可用於擴廠支出，對於未來建廠進度不致產生影響，此次計畫變更為充實營運資金後，每年可節省利息逾366萬元。
營建業公開收購案再添一樁！繼皇普建設後，寶徠建設昨（19）日公告接獲翠緻投資、蘇聰儒、李青及蕭家福等人的公開收購書，今日起至10月11日期間公開收購公司股票。
對此，寶徠建設表示，收購案會不會成，還要看公司大股東態度，「不一定外部人要買，公司就會賣。」 據了解，此次預定收購32829張股票，以每股10元公開收購，占公司已發行股權40.9%，收購達27%即算成功。相較寶徠昨日收盤價為12.75元，折價約21%。
值得注意的是，此次主導公開收購者翠緻投資鍾喜吉，就是寶徠建設副董事長，卻聯手常接公司建案設計的建築師蕭家福，以及出身律師、以併購起家的華億傳媒集團董事長蘇聰儒共同合作，出現一場「內部人聯合公司外部人」公開收購公司的奇特情況。
由家美機構創辦人蔡竹雄主導的寶徠建設，董事長為李左軍、總經理為蔡竹雄之子蔡宏建，資本額8.02億元。其中蔡宏建持股達20.85%、掌握最大股權，其次為年美投資5.14%、陳建宏4.98%、善律國際4.96%及謝建國3.48%。 據家美建設機構高層透露，此次翠緻投資鍾喜吉、蘇聰儒、李青及蕭家福等人進行公開收購，公司內部人毫無所悉，不過以股權來看，目前蔡家可掌握寶徠建設持股僅約三成多，「其餘六成多在外部人手中，接下來不排除與外部人共治」。
該高層指出，家美建設機構目前營運重心在100%投資的吉美建設上，對於持股僅三成多的寶徠建設，因不能完全掌握公司，「集團專注經營的心力少了點」。
圖／經濟日報提供
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