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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
根據最新實價登錄資料顯示，近1年半以來，南部三大城市主要行政區漲跌幅表現，漲幅最大為台南市安平區年漲幅33%，居次的屏東市東港鎮上揚22.2%，第三名的高市鳳山區成長9.2%，但反觀跌幅最重的區域依序為台南市安南區跌19%、高雄市前金區及鹽埕區，跌幅都在1成上下，漲跌幅最高都在台南市。
全國不動產企研室觀察2016年及2017年1~6月房價變化，房價上漲幅度前五名分別為台南市安平區、屏東市東港鎮、高雄市鳳山區、台南市南區以及台南市永康區，漲幅從2.4%~33%。而跌幅最大的前五名分別為屏東縣屏東市、高雄市鼓山區、高雄市鹽埕區、高雄市前金區及台南市安南區，跌幅7~19%。
安平區年漲幅33%最多
安南區跌幅最深 其中漲幅最大的安平區從去年上半年均價每坪11.5萬元，到今年上半年房價上揚到每坪15.3萬元，每坪漲3.8萬，漲幅33%，全國不動產台南田宏加盟店長許辛田分析，主因在於安平區的五期重劃區為大台南市政中心，近年在興富發建設、聯上建設集團、欣巴巴、龍騰、泰嘉、富立和皇鼎建設相繼插旗推出大樓建案，交屋潮把房價推向高峰，周邊中古屋也隨著水漲船高，使得房價大漲。至於跌幅最重的台南市安南區從去年的13.2萬元，掉到只剩每坪10.7萬元，安南區去年受到新成屋交屋拉抬行情，導致基期墊高，排除交屋行情，價格平穩。
高市蛋黃區房價下跌
購屋趨勢往蛋白區走 高雄市則出現3個蛋黃區房價下修窘況，包括前金區、鹽埕區以及鼓山區，下修幅度8.7%~12.1%，全國不動產執行副總經理林泇廷指出，區域住客當道，蛋白區的1
聯聚建設今年喜迎交屋潮，包括「聯聚保和大廈」及「聯聚泰和大廈」雙豪宅案，總銷金額超過113億元，目前整體銷售達8成。根據9月最新實價登錄資料顯示，今年5月完工的「聯聚保和大廈」，37、38樓每坪單價分別為70.5萬、70.9萬，若扣除車位及不計價的雨遮坪數，毛胚屋每坪單價達72.8萬元、再創高價！
甫交屋的「聯聚保和大廈」，歷經4年興建，聯聚建設加碼把各項公共設施做到極致，更把一部1933年的「勞斯萊斯」骨董車送給社區，成為絕妙亮點。憑藉眼見為憑的實力，成屋後也帶動「保和大廈」及「瑞和大廈」預售案買氣，短短4個月售出9戶豪宅、締造逾10億元銷售佳績。
繼總銷68億的「保和大廈」完工後，總銷45億的「聯聚泰和大廈」預計第4季完工；而總銷高達120億、位於秋紅谷公園第一排的「瑞和大廈」，每坪開價最高達89.98萬元，有機會成為「聯聚信義大廈」之後，聯聚第2個單價站上「8」字頭的豪宅案。
聯聚建設總經理王于娟表示，實價登錄上路以來、消費者已習慣看登錄行情做為買價參考，但是個案標準不一，包括純毛胚、半配、全配甚至精裝修，加上法令修正規定雨遮不得計入買賣價金，而最新公布又規定2018年元旦後，新建住宅雨遮將採不登記、不計價，購屋更應謹慎因應與辨別。
王于娟強調，7期新市政中心擁有置產的優勢條件，包括使用分區明確、重大公共建設陸續到位，且街廓計畫完善，電線與電纜地下化，住商分離、都市景觀一致，交通也相當便利。因此，7期不僅是豪宅、辦公市場行情指標，國際精名品爭相插旗新光、大遠百商圈；五星級酒店、大型金控及企業總部陸續進駐，造就7期新市政中心無可取代的地位。
深耕7期的聯聚建設，從第一個引領別墅風潮至今的「聯聚和園」；首創Art Deco及新古典外觀的和平大廈、公園大廈、東方大廈；以「千萬買宅、億萬買鄰」理念規畫的「聯聚信義大廈」等，堪稱7期豪宅龍頭。而其一條龍式服務，讓頂級客戶從購屋開始接受聯聚的服務，也讓聯聚成為7期房市指名度最高的建商。
桃園市政府為推動地方發展、提高土地使用效益，即日起公開標售桃園區經國市地重劃區7筆商業區、10筆住宅區土地，還有中路區段徵收開發區13筆住宅區土地，預定10月2日開標。
中路區段徵收開發區土地已是桃園市政府近兩年持續標售的重點，經國市地重劃區則是第三次標售，市府估計僅約首次底價的86折。
市府表示，經國市地重劃區鄰近中正藝文特區及商業聚集區域，也可快速銜接國道1號桃園交流道，區內道路、公園及親水步道等公共設施完善，提供優化休閒遊憩空間，是桃園市區的重要入口門戶。
中路區段徵收開發區則包含兼具生態休閒及防災功能的風禾公園，還有30米及60米園道，也擁有市府行政園區及司法園區「雙行政園區」優勢，具備優越居住環境及生活機能。
台灣房屋指出，無論經國重劃區、中路特區都毗鄰中正藝文特區，車程都不算遠，也都能享受藝文特區的生活機能。 桃園市政府說，這次共標售土地30筆，住宅區土地單筆最小面積37.86坪，最大面積1,155.34坪；經國重劃區更有數筆位置優越的商業區土地，標售單價介於每坪49萬至98萬元，住商發展榮景可期。
質疑哪天又從農地變工業用地
彰南產業園區開發案歷經了四任的縣長，基地地目從最早的農地，申請變更為工業用地，但目前縣府宣佈撤銷開發案，地目又需從工業用地再解編為農地。多位縣議員昨天在議會臨時會的分組審查會中質疑，不知道哪一天會不會又從農地申請變更為工業用地？地目這樣變來變去，簡直在浪費公帑。
縣議員劉惠娟說，此案在前縣長阮剛猛時代提出，歷經翁金珠、卓伯源到現任縣長魏明谷，逐年編列相關經費執行，從農地變更為工業用地，又再變回農地，地目每換一次就需編列規劃費，連帶開發內容因縣長更換，各有各的主張和想法，也需逐年編列相關執行預算，案子做十六、十七年，花掉公帑簡直難以估算。
縣府：500萬元規劃費 農委會補助
縣議員劉景滄則質疑縣府，此次撤案規劃，又要花掉多少公帑？縣府計畫處長陳坤佐回答，大約要五百萬元經費。不過，他強調整個案子尚未進入施作工程的階段，不是因為動工到一半而停工不做，是因為縣長兌現選舉承諾而撤案，有撤案就需進行土地解編，解編後需重新評估如何使用，才又有規劃費用的產生。
但縣議員李浩誠不認同此一說法，他表示，政策不變來變去就不需花錢再規劃，這就是重大政策「髮夾彎」後，全民共同承擔付出的代價。農業處則解釋彰南產業園區回歸農地使用，五百萬元的規劃費用是農委會補助。
撤案賠償上億 促政策別反覆無常
縣議員賴清美說，此案因已經歷四任縣長，當初若朝修正工業產業類別，捨棄「高污染工業」，轉型為輕工業或無污染產業，應該就不用因為解約而需再付一億多元的「賠償金」，連十多年陸續支出的費用都白花了。
議員們希望日後重大政策，絕對不要重演反覆無常的戲碼，並不一定要蕭規曹隨、照單全收，核心價值需把持住，以不變為宜，從修正細節調整，降低政策無法延續的損失和傷害。
計畫處長陳坤佐表示，解編程序可望於今年年底完成，而解編後回歸農地地目，擬朝高經濟作物的溫室栽培發展，由顧問公司規劃執行中。
彰南產業園區開發案基地坐落在彰化縣溪州鄉、占地九八．二八公頃，魏明谷上任後兌現對溪州鄉水尾村民的承諾撤銷開發，回歸種植蔬菜、水果的網室、溫室農業栽培，只是撤案後，縣府需支付開發廠商先行支出的投資開發成本，金額約一億三五三三萬元，形同解約「賠償金」，縣府已支付部分金額，尚有七四九九萬元待明年編列預算才能支付。
12月起開罰 每戶6萬元起跳
北市府首度以稅籍資料查大直明水路、敬業一路一帶「大彎北段」商業宅，一次查到一千六百七十五戶違規使用，要求限期改善否則開罰。北市府統計，目前還剩下約一千六百戶，都發局研擬「台北市中山區大彎北段商業區、娛樂區作住宅裁處作業原則」，今年十二月將陸續裁罰六萬元至卅萬元罰鍰，都發局估計，若以最低裁罰六萬元計算，開罰總金額最低也有九千六百萬元，為北市有史以來針對使用分區違規最大規模的罰責。
都發局官員說明，每一戶的商業宅，將會因為不同面積大小決定開罰金額，但範圍就是在六萬到卅萬元，詳細開罰基準會在十月中公布；對於是否真的至少開罰九千六百萬元，都發局說，目前確實至少會罰九千六百萬元，但預料十二月底前會有更多戶改善。
依繳自用住宅稅 認定居住
北市長期存有商業區、工業區違規當住宅使用問題，但因居住事實難以認定，因此經查難以開罰。市長室三月九日晨會下令稅捐處提供稅籍資料給都發局，藉由住戶是否繳納自用住宅稅去認定居住事實。
再不改善 將斷水電或強拆
依據「都市計畫法」七十九條，違反都市計畫使用分區之使用人，可處六萬元以上卅萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。
不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除。
至於商業宅要如何改善，北市府表示，居民可改為商業使用，經過稅捐處認定之後課徵商業用稅；另外，也可以直接空置，經稅捐處認定後課徵「非住宅、非商業」用稅。
住戶：改善不易 成待宰羔羊
但大彎北段住戶陳女士表示，居民都覺得很無辜、無助，去問稅捐處解決方法，都是要他們把家搬空，不能有床跟家具，才能登記成營業場所，還要被列管三年，期間稅捐處可以隨時稽查。她說，市府都認為改善非常簡單，不改就要罰錢，「如果我們不繳錢呢，難道就要斷我們水電嗎？」認為根本是被當成待宰羔羊。
史上最長 房貸利率連14個月跌破1.7％
根據5大銀行新承做放款統計資料顯示，國內的房貸利率水準仍維持在歷史的低檔水準，已經連續14個月的新承做房貸利率水準跌破1.7％，但這一波的利率向下修正，房市的價量並未受到刺激，反而價量逆向修正，顯見即使是低利的環境下，現階段民眾更在乎的還是房價。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然低利環境對於房市基本面仍是偏向正面，但國內房市早就已經反應低利的條件，現在的低利對於價量仍有支撐，但再刺激價量的空間有限，因此從統計資料發現，即使利率連續的下滑，包括布8月五大銀行新承做房貸利率下滑至1.638％，創87個月新低，房貸利率連續14個月跌破1.7％，低利條件對自住客有利，但並未帶動新的購屋需求。
2017年前8月累計5大銀行的新承做放款金額達2870億元，與2016年同期的2838億元相似，不過前7月的建物買賣移轉棟數卻年增14％，聯徵中心的購置住宅貸款統計資訊也顯示，房屋貸款件數上半年較2016年同期增加了13％，推估除了5大銀放貸表現穩定外，一般民間銀行應吸納了不少的房貸案件。
房貸利率續下探低檔，最近一年以來銀行業也相當積極爭取房貸業務，甚至推出類似8年寬限期的房貸方案，農會體系的金融機構也積極爭取房貸業務。曾敬德表示，現在銀行房貸提供的利率相當有競爭力，拉長時間來看，並不輸一般的政策性優惠房貸，個人條件正常也常見申貸到1.7％以下的房貸利率，對於自住客來說現在貸款條件仍相對寬鬆。
海外資產匯券回台4要點
全球洗錢防制查核升溫，國際金融業帳戶管理成本墊高，國內證券業者陸續聽聞有客戶被要求辦理關戶，尤其針對資產規模偏小或未經常動用帳戶，光怪離奇事件一堆，因此愈來愈多人詢問除變現之外，如何將境外資產搬回台灣。
富邦證券協理陳秋蘭指出，過去客戶將海外資產移回台灣，多數是先售出，等款項入帳後，再匯回台灣，但因為來回時間拉長，且在海外賣掉的錢，再回台灣投資，就會產生一賣一買的2次交易成本。
因此，建議客戶，其實透過證券商的複委託帳戶，可以直接辦理有價證券匯撥回台，也不用承擔換手時的價格波動風險。
由於國際間執行共同申報準則（CRS）與洗錢防制查核作業急遽升溫，許多金融業者帳戶管理成本提高，客戶在海外投資的境外帳戶被要求辦理關戶，或是因為繁複的審查，客戶開始感到不耐煩，主動想要關掉帳戶，乾脆回台灣。
陳秋蘭表示，遇到這種客戶，通常要看帳戶裡的產品內容是什麼，如果是賣掉比較簡單，那就建議直接賣掉再匯款回台，或是也可以「匯券」方式把資產搬回台灣，像是海外股票、債券、特別股或ETF等，只要是被核准的商品、同名帳戶、核對客戶身份後，就可匯回台灣，並記得出示原始取得成本相關證明文件，以利計算海外所得。
海外資產匯撥可留意四點，第一、必須是同名帳戶匯撥，客戶以自已名義開戶下的保管帳戶才能移轉，證券業的複委託帳戶可受理。二、商品類型以海外股票及債券為主，基金涉及代理區域、結構型商品涉及發行機構，往往無法辦理匯撥。三、匯入標的須符合被核准上架商品。四、匯入標的若限「專業投資人」才能投資，匯撥回台前，客戶應先申請並取得資格。
陳秋蘭表示，匯券回台放在證券商的複委託帳戶中，假設是債券，每年固定配息，或是之後處分、買回或到期，都算在海外所得，客戶要提供當初取得的成本，否則就要依「非中華民國來源所得及香港澳門來源所得計入個人基本所得額申報及查核要點」第16點的認定原則，將以最後實際成交價格的20％去算「所得」。
上市建商皇翔建設董娘廖林淑花昨（21）日以慶隆開發名義，斥資23.89億搶下和旺建設旗下淪為三拍的北市民權西路捷運站口的「爛尾」都更案；此價格相當打71折，讓競標對手兆豐資產鎩羽而歸。
台北士林地院昨執行股票下櫃建商和旺的「民權西路都更案」土地和舊建物拍賣，三拍底價21.45億比一拍底價33.51億打了64折，終於有3組人馬進場投標，結果由慶隆開發以23.89億元得標，打敗兆豐資產、某自然人2組競爭對手。
經查詢經濟部公司登記發現，慶隆開發背景大有來頭，董事長為陳天來，其它董事是皇翔董事長廖年吉的夫人廖林淑花及子女廖珮如、廖家賢等。
皇翔建設副總游玉華證實，確實是董娘廖林淑花出馬競標，至於會不會持續走都更事業申請？是否跟皇翔合作開發？游玉華表示由於這塊地剛買下，很多細節還要再討論，因此還不明朗，不過地上舊建物一定要再整理。
原屬於和旺建設的「爛尾」都更案，551.76坪土地及38筆舊建物共733.37坪已二度流標，昨執行三拍底價為21.45億，慶隆開發以23.89億得標，換算每坪土地約432.97萬元，相當於一拍每坪底價約607.33萬元的71折，出手甜蜜點已成熟。
據了解，和旺這筆都更案多年來一直被當作題材炒得很凶，甚至還主動找上大陸建設合作，並由大陸建設提出都更事業計畫申請，估計更新後每坪約75萬、總銷達55億元；但和旺出事後都更案無疾而終，和旺還曾四處在市場上兜售，但始終沒有建商敢出手去碰這筆都更案。而根據大陸建設原本提出的都更事業計畫內容，土地使用分區為住三及商三，容積率560％。
潤成投資入主南山人壽滿6年，除了升任首位女性總經理許妙靜，南山人壽21日也公告，將向金管會及櫃買中心申請要登錄興櫃，南山新任總經理許妙靜表示，主要是南山人壽規模越來越大，且因應業務發展需要，若能走入資本市場，籌資會更方便。
但由於金管會在2011年核准潤成投資入主南山人壽時，設下諸多但書及條件，包括潤成投資持有的南山人壽股份必須信託；潤泰集團總裁尹衍樑及寶成集團總裁蔡其瑞與潤成投資都必須承諾，10年股權及經營權不得移轉，當時金管會解釋，就算南山人壽要上市櫃，10年內必須用增發新股掛牌，且股本擴大後，潤成投資仍是要確保持有51％以上。
南山人壽董事長杜英宗近日才表示，8月南山人壽剛慶祝新南山團隊滿6年，即潤成投資入主南山人壽滿6年，對於上市櫃的規畫，一直與金管會溝通中，希望金管會能同意。
金管會昨日也表示，近年南山人壽有增資，即有超出當初潤成投資取得的舊股數，這些即可用來掛牌，但是否准許南山人壽逐步朝上市之路邁進，仍要等南山人壽正式遞出申請案，才能審理及表達意見。
南山人壽總資產即將邁入4兆元，但因近年業績成長快速，再加上資本市場波動，到6月底淨值約1,669億元，資本適足率272％，未來若業績再擴大，勢必還是要增資等動作，若不能上市，南山人壽只能靠私募股票或發債增資，但發債也有限額，籌資效果有限，因此希望向金管會申請先在興櫃掛牌。
許妙靜也表示，這次向金管會只會先申請登錄興櫃，還不會觸及之後的計畫。
金管會祭出「何壽川條款」，昨（21）日預告包括金控董事長及總經理等負責人，不可以擔任非金融業的董事長、總經理或職責相當的職位，全面落實「產金分離」等公司治理原則。
金管會官員強調，該法規預計12月上路，但會給金控緩衝期調整。
永豐金控發生旗下租貸公司貸款三寶建設案、以及中資透過永豐金證券繞道香港買大同股票，當時有立委取到金控內部人提供的資料顯示，永豐金董事長何壽川擔任永豐餘旗下YFY Global投資公司的董事，而那家公司只有他一位董事，最終決策也就只有何壽川，但此行為適用舊有法規，過去法令並未限制金控負責人兼任非金融機構的董事。
金管會檢視法規時發現，過去只規定金控董事長、總經理不能兼任非金融業董事長、總經理，並未強調不可擔任「職責相當」的職位，導致金控負責人有漏洞可鑽，發生永豐金控董事長何壽川任其他公司實質決策者的情形，因此金管會立即修正法規全面防堵。
金管會官員解釋，金控的董、總不能擔任其他公司負有實際職權及責任的職位，若只是單純擔任一般公司董事會成員裡的董事或監察人， 沒有參與實際經營業務及責任，可以排除，不受金控負責人不得兼職其他公司董事的行政法規影響。
金管會官員表示，修正行政法規必須要預告60天，預計12月該法規正式公告上路，如果董事長、總經理要辭任職務，金管會也會給予緩衝期，讓金控的負責人有時間完成遵法。
金管會也會全面調查金控負責人的兼任情形，不過目前看起來，還不需要對金控大動干戈。
台積電董事長張忠謀入選美國富比世（Forbes）雜誌全球百大現今最偉大商業思想家之一，並為唯一入選的半導體產業人士。
富比世慶祝創刊一百周年，發行特刊號，精選現今全球最具影響力企業領袖，發表他們的心得與想法。
張忠謀表示，他的核心價值是誠信正直、承諾、創新及來自客戶的信任。誠信正直代表誠實，一旦做出承諾，必不計代價，全力以赴。這個核心價值，是張忠謀創立台積電專攻晶圓代工全新的商機模式的最主要核心。
張忠謀說，承諾代表對於任務或組織的投入與忠誠；創新是做出改變；他強調，贏得客戶的信任是必要的，他是竭力用誠信正直與承諾來獲得。
除了張忠謀，股神巴菲特、微軟創辦人比爾蓋茲、亞馬遜創辦人貝佐斯與臉書執行長祖克柏等人也入選，張忠謀是半導體產業唯一入選的企業領袖；亞洲傑出人士也僅十二位入列。
張忠謀的成就，讓台積電多年穩居全球晶圓代工龍頭，全球市占率也逾五成，預估今年推升至百分之五十九。台積電去年營收繳出九四七九點四億元成績，稅後純益達到三三四二點四七億元，每股純益十二點八九元，都創新高。
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