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中央銀行26日公布8月全體房貸與建築貸款餘額,由於8月六都建物買賣移轉增加,五大銀行新承做房貸金額也上揚,預期8月全體房貸餘額續創新高機率高,建築貸款餘額則應持平。
根據中央銀行公布7月全體房貸餘額達6兆5,072億元、建築貸款餘額1兆6,718億元,雙雙續創歷史新高紀錄,其中代表房市下游的房貸餘額被視為房市買氣指標之一,7月房貸餘額增加241億元,不過年增率則從上月的4.57%降至4.44%。
房貸餘額年增率在今年1月突破4%整數大關後,2月再由原本的4.01%增至4.18%,3至7月則皆維持4.5%左右,央行官員表示,貸餘額年增率雖小幅滑落但仍維持4%以上水準,顯示房市擁自住客買盤支撐,推升房貸餘額續創新高。
在「青年安心成家方案」部分,7月底貸款餘額6,102億元,月增69億元,占全體房貸餘額比重提高為9.38%,同樣也顯示目前市場以自住需求為主。
代表房市上游的建築貸款,7月餘額為1兆6,718億元,月增30億元;年增率由6月的3.38%微降至3.08%,雖終止連三個月增加,但保持在3%水準,央行主管表示,主因在於去年基期較低,使建築貸款年增率增加幅度大,但從貸款餘額成長趨勢來看,建商確實沒像去年那麼看壞房市,且持續有推案與周轉金需求。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,8月建物買賣移轉棟數年、月增均走升,月增4.2%,年增達13.9%,一方面出於今年民俗月較往年晚,另一方面季節颱風也少,讓民眾看屋買房意願未受外在因素干擾,房市表現相對為佳。
9月逢民俗月,將讓房市出現小幅震盪,但國內政經局勢穩定,銀行房貸業務積極,有利房市築底緩增溫。
為加速推動都市更新,避免地方政府代拆時綁手綁腳,內政部本周將把《都市更新條例》修正案再放寬送行政院,研擬取消都更釘子戶經地方政府調處後,還能再以行政救濟程序阻止代拆的規範,讓地方政府更有彈性空間。至協議合建都更案,不動產業者建議免徵土增稅及契稅,內政部不予採納,只能維持減免40%。
內政部日前與六都商議《都市更新條例》修正案,其中第54條研擬,若地方政府要代拆都更不同意戶,須先以調處方式介入,接著釘子戶還能祭出行政救濟程序,等於在現行司法途徑上,再增加行政程序防火牆。
行政、司法雙管齊下的美意,原是為了精進都更爭議處理,但9月初行政院政委張景森召開《都市更新條例》修正案審查會議時,遭地方政府大力反彈,要求內政部再與六都商議。
官員表示,地方政府普遍希望能避免行政、司法雙重防火牆,以加速都更流程,省去一拖好幾年窘境,因此最終內政部以「協調」取代「調處」,用非行政處分的方式授與地方政府權責,避免實際執行困難。換言之,又回到現行《都更條例》規定,僅加入地方政府代拆前,需「協調」都更釘子戶與都更實施者,惟並不具行政處分之效力。
內政部高層強調,雖然都更釘子戶沒有行政救濟,可作為阻止代拆前手段,但日後若要申請行政救濟也可,這是人民既有的權益,若此方案順利通過,不會再強調釘子戶行政救濟的程序,轉而著重在實質都更推動。如此一來,第79條也將刪除,取消未經所有權人同意,即逕行拆除或遷移者,將處50萬至500萬元罰鍰之規定。
• 都更流程示意圖
都更最大關鍵在於誘因不足!產業界、學界、地方政府明確指出,中央「容積獎勵上限1.5倍」的天花板緊箍咒,在這前提下,地主不想出錢,又要「一坪換一坪」,建商又被要求「都更戶100%同意」,雙重限制下自然興趣缺缺;營建署長許文龍表示,他不敢斷言是否開放容積獎勵上限,仍須視行政院態度決定。
法令模糊 審議保守
內政部營建署於2015年提出「容積獎勵限縮方案」,都更區容積獎勵上限為1.5倍、非都更區為1.2倍,較以往容積獎勵動輒2倍大幅縮減。
總統蔡英文上台後提出「都更三法」希望三箭齊發、加速都更,但適用條件卻非常嚴苛。例如《危老條例》必須要達到「100%同意門檻」,才能拿到1.3倍法定容積獎勵(法案通過3年內申請可達1.4倍),或原建築容積的1.15倍,以及房屋稅金減免等優惠,誘因少、要求多,地主與房產業界興趣缺缺。
盼放寬容積獎勵上限
建築開發公會全聯會祕書長于俊明認為,中央訂定都更獎勵上限為1.5倍,許多老公寓根本無法拿回原面積,加上法令模糊,地方審議偏保守,連1.5倍容積也難達到。政府應針對策略都更地區表列獎勵條件,打開1.5倍天花板,一切透明化,減少爭議。
大陸工程董事長張良吉也認為,政府積極推動都更三法,但業界普遍憂心忡忡,擔心現制已不利都更推動,新制上路,新增的多道關卡,將大幅拉升都更阻力,更將會重挫建商投入的意願。
「都更是要成本的!」新北都更處長張溫德說,民眾長期有「一坪換一坪」的迷思,但天下沒有白吃午餐,想要有高獎勵誘因,就得要付出更多,如果住戶不出錢,建商也沒有容積獎勵誘因,都更自然難上加難。
許文龍回應,地方政府目前僅針對容積獎勵的計算方式,希望中央有因地制宜的措施,他不敢斷言是否上調1.5倍容積上限,須視修法時各方討論結果以及行政院態度。
高鐵通車10年,當年區段徵收後取得的可建地面積超過300公頃,由政府及引進民間資金開發,2019年底將財務結算,包括桃園、新竹、台中、嘉義及台南5縣市,共可獲分配4成利益。
高鐵站區開發目前由高速鐵路工程局辦理,高鐵局副局長楊正君今天告訴中央社記者,高鐵車站特定區的開發計畫時程是到2019年底,屆時財務要先結算分配後,再由高鐵局、內政部及地方政府各自依需求開發。
根據高鐵局當年訂的開發計畫,2019年底時的財務分配比率,交通部及內政部可獲分配利益各占3成,包括桃園、新竹、台中、台南及高雄等5個高鐵車站所在地的地方政府,共可獲分配4成包括盈餘或土地折抵的利益。
楊正君說,目前桃園、新竹及台中站區的開發都不錯,嘉義及台南雖較不理想,但近幾年土地也都有增值,財務結算時,車站附屬事業用地及產業專用區仍由政府主導開發,地方政府可獲分配的土地主要是住宅區及商業區。
政府當年興建高鐵,曾盼帶動沿線新市鎮開發,以車站為核心吸引人口及產業進駐,打造國土發展新走廊。
根據高鐵局提供的資料,5個高鐵車站特定區的總規劃面積達1507.53公頃,扣除道路、公園、學校公共設施用地後,政府取得的剩餘可建地為304.92公頃,陸續經由標售、讓售、出租及設定地上方式開發,到今年8月底,剩餘可建地面積還有129.56公頃。
5個高鐵車站特定區開發以新竹站區開發最理想,67.38公頃土地,還未開發只剩6.9公頃;其次是桃園站區,65.73公頃土地剩餘未開發為18.13公頃,近22公頃產業專用區土地也已全部以設定地上權交由民間開發。
台中站區65.31公頃土地,也已開發了約三分之二,待開發面積為22.95公頃。
嘉義站18.37公頃土地,還有10.53公頃待開發;台南站88.15公頃,待開發面積71.03公頃。
位於台北市大直精華地段的培英公共住宅預定地,緊鄰永安國小與明水公園,環境清幽,正規劃興建一棟地上十七層,可容納一九八戶的公宅。但昨於永安國小召開的公宅說明會上,從治安、交通、擋陽光到該區生活水準高,不適合年輕人居住,在地居民集體反對,一名林姓民眾高呼:「沒有好處為什麼要讓他蓋」,引起在場一百多人共鳴,反對公宅立場表露無遺。
隱身北安路巷弄內的培英公宅預定地,目前是一塊停車場用地,按照都市發展局規劃,未來將開發為一棟地下一層、地上十七層的大型建築物,同時附設區民活動中心及身障、長照、托育、社區保母等社會福利設施 。
柯市府為實現四年一萬兩千戶公宅的承諾,本月在培英公宅預定地進行鑽探工程後,已造成在地民眾惶恐。昨舉行公宅說明會上,雖然沒發生如六張犁陸保廠、廣慈公宅說明會類似暴動情況,但居民憂心公宅突擊式開工,爭先恐後發言,不斷表達對公宅的不安與不滿。
一名張姓民眾擔心,一旦十七樓的高樓出現,明水公園與永安國小都會曬不到太陽,環境就直接毀了,而且以後永安國小學生上下學怎麼辦,治安、交通都會有問題。葉姓民眾說,如果公宅真的蓋了,基地旁邊都是住宅,施工等同讓居民每天都要受災,比地震、水災還嚴重。
林姓民眾則抗議,要蓋游泳池、健身房社區才會有好處,現在蓋公宅有什麼好處,「沒有好處,開公聽會要聽你的,還聽我的?」
面對居民集體反對,都發局總工程司羅世譽表示,公宅開發案在台北市議會有但書,得由市府召開說明會,統整地方意見送議會工務委員會報告後,才能動支工程費預算,因此不用擔心說蓋就蓋,將把居民聲音呈報都市設計審議委員會,做為討論時參考意見。
元大銀行與大眾銀行將於明年1月1日合併,元大銀也獲得大眾銀在香港的分行。據了解,元大銀除可透過香港分行,掌握大中華市場授信商機,亦可提供元大證券(香港)客戶金流服務。
元大證券(香港)早於1994年成立,是一家定位為資產管理中心的綜合券商,主要以股票接單、財務融資、保險基金商品銷售為主。
元大金資深副總經理、發言人陳修偉昨(24)日表示,元大證券(香港)的客戶,除了台商外,也有來自香港當地及大陸市場。明年擁有香港分行後,便能提供客戶金流上的服務。
據悉,大眾銀香港分行主要業務是金融交易,較少有存匯或授信等業務,因此客戶量較少。與元大銀行合併後,未來元大證券(香港)的客戶若有授信需求,便能直接導入香港分行,增加客戶數;銀行客戶有資產管理需求,也可由元大證券(香港)提供服務。兩家機構客戶互相流通,形成互補。
陳修偉指出,未來香港分行的存匯及授信的業務量一定會提升,也在研議將香港分行及元大證券(香港)配置在同一棟大樓內,以進一步提升營業綜效。
元大金上周宣布,元大銀與大眾銀明年元月起合併,元大銀獲得期盼已久的香港分行,踏出跨入大中華市場的第一步。
永豐金身陷公司治理紛擾,加上何家的政治關係始終引來不斷聯想,據悉,民進黨黨政系統月前已討論過永豐金問題,甚至有評估過用金融整併或是由其他大股東入主等方式,讓永豐金「易主」,使得永豐金經營權「變天」的可能性已升高,甚至不排除可能在3年後的永豐金改選前就先「風雲變色」。
其中,據了解,寶佳集團已買進永豐金近8%,近期就會決定是否向金管會進行「大股東適格性」申報,再繼續往上買到10%。金管會官員則表示,迄今寶佳尚未向金管會提出包括台新金、永豐金等所謂的10%大股東適格性申請。
政金圈人士指出,以往對於10%的大股東適格性問題,金管會基於維持金融業經營的「安定性」,通常不放行機率高,但如今何家不斷發生公司治理紛擾,此時若有其他人馬想入主永豐金,取代何家最大股東的地位,提出大股東適格性的申請時,金管會放行的可能性也因而較先前大增,將是永豐金經營權「變天」的第一步。因此,金融圈看好一旦寶佳提出大股東適格性的申請,被放行的機率應不低。
至於近1年來永豐金的外資倒貨潮,接近寶佳的人士指出,寶佳目前加碼的永豐金均是從市場上直接分散買進,並未接手任何特定賣盤,也因此,除了寶佳之外,永豐金是否還有來自其他的「特定買盤」接手,將成為左右後續永豐金經營權會否「變盤」的重要變數。
永豐金董事長日前由前中華郵政董事長翁文祺接任,原本外界一致解讀翁文祺是蔡政府屬意的人選,但不具名的知情人士指出,由於永豐金仍以何家、連家最有影響力,翁文祺的人事案:「其實是何家與連家共同決定,政府基於對方在股權上的影響力,仍必須埋單」。
台達電併購晶睿股權相關細節
台達電(2308)以每股98元,收購安控大廠晶睿(3454)55%股權,預計收購4,499萬股,上周五正式跨過最低收購門檻2,863萬股,達28,776,206股,併購案正式拍板,較原訂的收購期間8月9日到9月26日提前了5天達陣,惟因晶睿上周五收盤價97.1元,已貼近收購價98元。
晶睿近二年銳意改革,靠持續推出新產品,成功穩住安控獲利王寶座,但考量到產業競爭愈來愈嚴峻,必須靠「打群架」才有機會勝出,遂於8月8日收到台達電公開收購通知後,經召開審議委員會審議通過,宣布同意此公開收購案。
受此利多帶動,晶睿8月9日跳空上漲,惟因先前曾發生併購失敗的案例,當日投資人追價心態保守,收盤價落在94.3元,與收購價98元,仍存在3.7元的利差空間,約當3.92%的漲幅空間。惟隨著時間接近,利差逐漸縮小,以上周五收盤價97.1元,價差僅餘0.9元,雖然台達電已對外公告,本次公開收購行動將會延續到9月26日下午3點30分止,在截止期前,晶睿股東仍可以持證券存摺與留存印鑑至原開戶證券商處,辦理應賣手續,不過,因價差不大,法人推估,投資人大費周章前去券商參與應賣的機率不大。
雖然台達電收購晶睿股權在即,但由於併購後,晶睿仍將保有既有的品牌,以及維持獨立運作,不會下市,19日晶睿董事長陳文昌還特別抽空前去智慧製造與監控辨識展,到對手奇偶的展區參觀新技術,拚經濟的動能絲毫不減。
先前靠著不斷推出新品,穩住江山的晶睿,去年業績還持續往上,EPS以6.57元,戰勝前年的6.2元,在虧損連連的安控業蔚為奇譚,但今年受到ASP(平均銷售單價)下滑以及匯兌波動的雙重考驗,今年上半年業績也受累,毛利率一舉跌破4成的關卡,只剩下34.16%,相較於去年的41.41%,下滑逾6個百分點,連帶EPS也走跌,只剩下2.12元,相較於去年同期的3.12元呈大幅衰退。
法人指出,迎向物聯網時代,要單靠優異的安控技術單打獨鬥,難度愈來愈高,晶睿靠向台達電強強聯手後,應有機會在智慧建築和智慧家居市場再做突破,對晶睿本業確有加成效果。
蔡政府發展離岸風力發電,外商積極插旗。德商達德集團擬在桃園、雲林設置大型風機,預估投資2300億元,裝置容量達到1.2GW。
達德前身是英華威,對台灣風電市場經營由陸域轉進到離岸,積極插旗台灣離岸風電市場,今日與桃園市長鄭文燦簽署離岸風力發電合作備忘錄,達德集團也宣示將在桃園投資千億元。
達德在桃園離岸風電有兩件開發案,其中集團下麗威風電開發「桃園離岸風力發電廠興建計畫」,已在今年7月間通過環評大會審查,是經濟部能源局公布36處離岸風力潛力場址中,第一件獲環評通過的開發案。並於今年9月5日取得桃園市籌設許可,預訂明年10月取得經濟部籌設許可,總裝置容量為363MW,目標是2020年運轉、2022年完成建置,一年可供應10.4萬戶家庭用電。
因桃園沿岸有藻礁、許厝港國家濕地等,「桃園離岸風力發電廠興建計畫」受到環團的關注,最後達德允諾,依照環委要求退到25公尺水深外設置風機,才順利通過環評大會審查。達德董事長王雲怡表示,將會改設較大風機,因此仍維持原訂363MW裝置容量,預計會設置8、90支左右風機。
達德在桃園外海還有「桃新離岸風力發電設置計畫」,今日環保署將召開第一次專案小組會議審查,預計裝置容量為160MW。
此外,達德在雲林的離岸風電的開發計畫更具規模,王雲怡表示,達德在雲林外海設置風機,裝置容量高達700MW,投資金額達1300億元,該案亦在環評中。
王怡雲表示,「桃新離岸風力發電設置計畫」、以及「雲林離岸風力發電廠興建計畫」兩案環評希望在今年底完成,早日拿到參與下階段經濟部遴選的入門票。
2008年以來美國產地ETF規模
美國景氣復甦帶動房市表現,出租率維持高檔,房價穩定增長,資金入房地產,根據晨星統計,2008年以來美國地產ETF年年淨流入,規模持續增加,至今年8月底止,規模已達865億美元,成長超過10倍,顯示市場青睞有加,透過透過一籃子標的資產配置ETF,免除選股壓力蔚為趨勢。
群益道瓊美國地產ETF基金經理人張菁惠指出,相較過去透過美國營建類股間接參與美國地產景氣,須承擔投資標的過於集中風險,地產ETF將不同標的REITs納入指數,包括零售業、醫療、出租電塔等,內容多元,相較持有單一標的,投資地產ETF更具風險分散效果,投資門檻較低,成為更便利參與美國房市的工具。
日盛目標收益組合基金經理人李家豪表示,美國10年期公債回復至2.23%附近,REITs買盤回籠,8月ISM製造業PMI指數意外強勁,創6年新高,新訂單及生產主要分項維持60之上,就業市場改善且消費信心回升帶動,第2季度經濟成長動能可望延續至第3季,有利REITs整體評價上升。
台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝強調,美國REITs在低利率、產業利空出盡、籌碼面利軋空行情、技術面突破收斂格局等四利多訊號浮現下,醞釀反彈行情,未來兩年美國REITs獲利成長仍有穩健水準,看好特殊型REITs的數據中心、倉儲、工業型獲利成長幅度較大。
宏利投信認為,亞洲地產表現也亮眼,日本房產開發商業績表現不俗,新加坡住宅銷售暢旺使股價維持強勁表現,香港房產類股維持強勢,僅澳洲REITs因澳幣趨弱正報酬遭抵銷;基本上經濟增長強勁,房產股展望仍樂觀,包括大陸零售業、新加坡住宅都交出不錯數據,支持市場樂觀預期。
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