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房產新聞

  1. 都更利多無效 北市3區公寓跌回三字頭了

  2. 住宅自有率85% 七年次高

  3. 中路、經國重劃區售地 進帳23億

  4. 北市居住面積 六都最小

產業新聞

  1. 皇鼎處分汐止土地 合計賺18億

  2. 日勝生小金雞京站 即將公發

  3. 大洗牌!全台旅館增114家 88家喊要賣

  4. 台塑砸210億 寧波設丙烯廠

  5. 寶佳加碼華票 要搶經營權

 


1、都更利多無效 北市3區公寓跌回三字頭了

2017-10-03 10:01:19 經濟日報 記者游智文╱即時報導

政府雖釋出不少都更利多,實價資料顯示,北市各區公寓仍跌多漲少,中正區年跌21%最重,文山、北投及萬華區公寓均價都已跌回三字頭。

全國不動產企研室主任張瀞勻說,近一年中央、地方為加速推動都市更新,祭出容積獎勵、稅負減免等多項措施,但市場並不看好,投資人卻步,自住客也不買單,加上新建案讓利搶市,衝擊中古屋市場,公寓價格因此持續下修。

台北市公寓價格走勢。

全國不動產統計北市今年前七月公寓實價登錄均價,與去年同期相比,12個行政區有九個下跌、一個持平,僅有中山區、信義區上揚,但漲幅僅1%~2%。

跌最重的是中正區,去年公寓均價每坪67.8萬,今年53.3萬元,跌破6字頭,年跌幅達21%,且交易量萎縮4成5,今年前七月僅成交29件,全市最少。張瀞勻說,中正區房市目前呈現「有價就無量、無價才有量」,能成交的大多是距捷運較遠,房價相對便宜的房子。

內湖區公寓均價去年一坪43.8萬元,今年滑至40.4萬元,年跌7.8%,跌幅排名第二,文山區從41.1萬元跌至38.4萬元,跌幅6.6%,名列第三。

張瀞勻表示,內湖公寓雖然價格下跌,但因內科園區就業人口支撐,今年前七月公寓交易179件,交易量名列北市第一。

實價顯示,去年北市僅有萬華區公寓均價三字頭,但今年北投、文山也都跌破四字頭,加入三字頭行列。

張瀞勻分析,雖然政府持續釋出都更利多,但整合仍難如登天,甚至因為新利多,讓部分都更案必須重談,日前通過的危老條例,雖省略都更審議程序,且有獎勵容積、減稅等誘因,未來是否能在買賣交易上加溫,仍待觀察。

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2、住宅自有率85% 七年次高

2017-10-05 07:38:33 經濟日報 記者潘姿羽/台北報導

圖/經濟日報提供

主計總處最新調查,2016年住宅自有率為85.4%,是2010年以來次高。內政部次長花敬群表示,在預期房價不上漲、社宅推動等因素下,未來住宅自有率應會逐步下降。

主計總處按年公布的家庭收支調查中,涵蓋住宅自有率調查,反映國人持有住宅的情況。「自有」定義在2009年以前是指「現住房屋所有權屬戶內成員之任何一人或其直系親屬者」,2010年起修改為「戶內經常居住成員所擁有」,更貼近住宅自有率的意涵。

政大地政系教授張金鶚直指,經濟發展程度愈高的國家、住宅自有率愈低;部分歐洲國家因住宅制度完善、經濟穩定,住宅自有率只有四至五成。

家庭收支調查屬於抽樣性質,並非普查,主計總處官員表示,國人對於住宅的觀念比較傾向自有,一直都約八成的水準。

根據家庭收支調查,2010年以來的住宅自有率多維持約84%,2016年住宅自有率年增1.2個百分點至85.4%,僅次於2012年85.8%,是相對偏高的數值。

花敬群表示,我國住宅自有率目前是高峰但平緩的階段,民眾預期房價不會繼續上漲、購屋負擔能力偏弱,加上政府推出社會住宅、增加不同的居住選擇,未來住宅自有率應是逐步減少。

花敬群指明,社會住宅、都更、租屋市場產業化等施政方向,都是讓民眾有良好的居住環境品質,以及合適的居住選擇,房屋要不要自有,並非現在的政策重點。

張金鶚認為,當民眾、企業都認為房地產是投資標的,資源過度集中於房地產,將導致產業資源失衡,甚至削弱經濟成長的力道。

東森房屋董事長王應傑建議,政府透過青年住宅、青年優惠利率等措施,協助社會新鮮人初入職場後,在前幾年多存些錢,等工作穩定後再決定要不要買房,不須過度干預房地產市場。

 

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3、中路、經國重劃區售地 進帳23億

2017-10-05 〔記者謝武雄/桃園報導〕

市府地政局標售中路、經國重劃區抵費地結果出爐,經國重劃區內的十五個標案僅水汴頭一三○號地標出,脫標率六.七%,而中路重劃區的十個標案有六個標出,脫標率達六十%;成交金額最高的是中路三段一九二號土地,成交金額五.八六億元,每坪單價六十二.七萬元,溢價十五%,總計此次標售市府可進帳廿三.○七億元。

經國重劃區僅住宅區一案標出

經國重劃區內商業區有五個標案,每坪底價從八十五萬元到九十六.五萬元不等,面積最小的水汴頭五號地,面積二八四坪、底價二.四二億元,最大的是水汴頭卅二、卅七號地,面積達一三二三坪、底價十二.七億元,由於單價過高,買氣趨於保守,五個標案全部流標。

經國重劃區住宅區標案,雖然每坪單價介於四十九.六萬元到五十一.三萬元間,與中路差不多,但因面積過小,標案面積最大的只有一一○坪,最小的僅卅八坪,結果只有面積最大的水汴頭一三○號地以總價五七八○萬元,換算每坪單價五十二.五萬元標出。總計經國重劃區的十五個標案,僅一個標出,脫標率六.七%。

中路重劃區面積較大六案標出

反觀中路重劃區方面,由於平均面積較大,十個標案有六個標出,脫標率達六十%,成交金額最高的是中路三段一九二號地,總面積九三四.二坪、成交金額五.八六億元,每坪單價六十二.七萬元,溢價十五%;其次是中路三段二百號地,成交金額五.六八億元,每坪單價五十八.一萬元,溢價六.五%。

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4、北市居住面積 六都最小

2017-10-05 02:49經濟日報 記者潘姿羽/台北報導

主計總處2016年家庭收支調查顯示,六都平均每戶居住面積,以台北市31.5坪最小,居住坪數最大是桃園市、達50.2坪;換言之,台北市的生活空間,只有桃園市的六折。

主計總處最新發布的2016年家庭收支調查顯示,2016年平均每戶居住坪數44.3坪,較前一年微增0.3坪,但就長期趨勢來看,呈現持平狀態。

進一步觀察六都平均每戶居住面積,房價高貴的台北市、新北市是居住面積最小與次小的都市,分別為31.5坪與32.4坪,居住空間幾乎是桃園市的六折。

從平均每人居住坪數來看,新北市平均戶內人數略高於台北市,新北市人均居住坪數為10.4坪、全台最低,較全國平均值少了4坪。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,近年中南部房價上揚,在地自用民眾在同樣購屋預算下,只有縮小坪數應對;桃園市有雙北客轉進,加上房價下跌,買方有更多選擇;此外,在目前公設都占逾三成下,想要有三房規格,確實也需要較大坪數。

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1、皇鼎處分汐止土地 合計賺18億

2017年10月05日 04:10 蔡惠芳/台北報導 (工商時報)

上市建商皇鼎建設(5533)為降低長期開發風險,提前掌握現金,下半年以來密集處分新北汐止3筆土地,並成功換到現金18億元在手,法人估計,處分售地獲利可望在年底前貢獻EPS 0.2元左右;再加上,轉投資飯店到年底將衝向850房,全台5據點建置完成,本業、業外兩得意。

皇鼎早年即大力著墨的科技廠辦大樓,近兩年來又再加碼汐止購地,打算進行保安段的下一個造鎮開發計畫;不過,考量到全區佔地規模達到2萬多坪,整體開發時程可能要拉到20年,為了加速開發科技園區的腳步,近期陸續處份汐止保安段土地。

皇鼎建設表示,下半年迄今已陸續處分汐止保安段土地3筆總計約7千坪,包括:6月底時以5億元出售2,001坪給匯豐汽車,7月底時以9.44億元出售3,774.3坪土地給坤昌物業,又以3.82億元處分1,528坪土地給裕賀食品。估計處分利益,約總價的3.6%,本季可陸續認列。

另外在轉投資事業方面,皇鼎建設最重要的是綜合持股比率達100%的富信大飯店,目前已開幕營運包括台北1、2館、台中、台南總共4個館,以及台南富華大飯店,全台已完成5個館的布局。

根據皇鼎財報資料顯示,富信大飯店2017年上半年財報全台5館都獲利,其中獲利,以台北二館最高,上半年稅前淨利約1,087萬元,至於富信台南北區和富華2個據點,也分別獲利3百多萬元。總計5館上半年營收約2.7897億元,稅前淨利約2,359萬元。

富信台南館將在第4季完成擴建,並開幕營運,年底前富信大飯店連鎖的客房數,將達850間。

皇鼎上半年累計營收10億4,920萬元,合併稅後盈餘6,463萬元,EPS為0.23元。法人估計,汐止售地獲利可望挹注EPS約0.2元,年底前可能認列入帳;若加計餘屋銷售,下半年獲利將有機會超越上半年。

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2、日勝生小金雞京站 即將公發

2017年10月05日 04:10 李麗滿/台北報導 (工商時報)

在房地產市場仍谷底徘徊下,上市建商包括冠德(2520)、日勝生(2547)等積極開發零售小金雞,以維持穩定現金流。其中冠德環球購物中心已確定中和大洋塑膠廠都更將於3年後登場,屆時有望再貢獻另一個年營業額50億元規模的購物中心,而日勝生的京站實業則於3日董事會決議近期辦理股票公開發行,預計明年上半年申請上櫃,屆時也可望拿回美河市商場經營權。

冠德環球購物中心截至9月底前自結前三季營收增長4.2%,主要是北市南港店、機捷A8與機捷A9站等三個商場新增挹注,而據法人指出,目前A8累計機捷定期卡就有3,000張,而A9站則在試營運三個月後也累積800張。環球強調,隨著新火鍋餐廳到位,並透過下周周年慶全台促銷,有助業績倍數增。

環球購物中心目前全台有7家店,其中除了中和購物中心與屏東店等兩家為購物中心,其中餘包括板橋站、南港站、新左營站為台鐵高鐵軌道商場,而捷運軌道商場目前有機捷A8、A9站等,未來還有機捷A19站。此外中和環狀線Y12橋和站的住商混和購物中心,預計有望三年後能登場,但該案為大洋塑膠廠舊廠都更,商場規模約1.6萬坪,與環球中和店面積相當。目前中和店一年業績貢獻有50億元,今年改裝與機捷站商場加入,周年慶全檔有望添15%成長。

日勝生旗下零售金雞母京站時尚廣場(京站實業)開幕8年來,業績年年成長,今年營收上看69億、淨利目標3.3億元;今年除進行大幅度改裝引進30個新櫃外,「美河市」商場也可望投標取回經營權。為加速擴展海內外商場據點與品牌知名度,京站實業3日董事會決議進行公開發行,明年適當時機申請上櫃。

京站前8月稅前淨利已達2.7億元,在大改裝與周年慶挹注下,全年目標可望達陣。11月接下來有日本niko and進駐京站2、3樓專區開出全台百貨首號店,另地下二樓則引進日本潮店SENSE OF PLACE,人氣火鍋店「海底撈」也將在年底登場,估計新改裝效益將帶動15%業績增長。多次招標流標的新店美河市,則估計年底前順利重新得標後有望重啟美河市商場規畫,明年底前可望開幕。

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3、大洗牌!全台旅館增114家 88家喊要賣

2017-10-05 04:17經濟日報 記者黃冠穎/台北報導

交通部觀光局調查,統計今年前九月,全台有3,818家旅館、16.8萬間房,較去年同期分別淨增加114家、8,477房,總量體供給增加5.2%。但網路比價平台屋比房屋調查發現,旅館產業也正出現拋售潮,目前全台有88家旅館在網路上求售。

屋比調查,求售旅社大都是特色不夠、傳統家庭式管理,在住房率下滑等壓力下,積極尋求拋售。

新任旅館公會全聯會理事長張榮南表示,由於新旅店激增、老旅社喊賣,台灣旅館產業正陷入激烈的新舊交替潮。

他分析,新型設計旅店崛起,導致供過於求,擠壓到特色不夠的旅館,傳統家庭式管理的旅社正面臨拋售壓力。

以求售家數26家最多的高雄市而言,今年有洲際飯店英迪格酒店、晶華集團晶英會館、京城集團水京棧等業者進入市場;淨增加34家最多的台北市,約有近半數屬於青年旅館和設計旅店,有八家旅館求售中。

張榮南指出,會造成這種原因有二,首先,現在增加大多是三、四年前投資規劃,土地取得不開工,屯著也是成本,新飯店出現,自然就擠壓到特色不夠的旅館,尤其是缺乏資訊概念的家庭式管理業者。

再者,面臨市場變動,有些業者已入不敷出,抱著「現在不賣、以後更慘」的想法,出現大量求售。

他認為,現在連鎖體系為打平租金、留住人才,房間養蚊子不如降價爭取客源,對一般旅館造成的壓力愈來愈大。 張榮南說,團體客變少,旅館營運就會出現空窗期,投資不合成本,因此業者考慮獲利了結,將房地產改做其他用途。

張榮南分析,現在由企業集團投資的文創、特色旅館都在四、五十間房,鎖定商業密集區,住房率自然高;政府推動新南向政策,加上陸客流失,國內遊覽車使用人數變少,愈來愈多改用小巴士,很多風景區或「庄頭」(村鎮入口)的旅館業者營運陷入困境。

他說,陸客來台常是規劃八天七夜的行程,每個地方都住到,現在乍看觀光人數差不多,但每個旅客平均只停留三至四天,「業者的感受當然完全不一樣」。

圖/經濟日報提供

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4、台塑砸210億 寧波設丙烯廠

2017年10月05日 04:10 彭暄貽/台北報導 (工商時報)

台塑、台化大陸寧波石化基地升級

繼近年成功耕耘大陸石化內需版圖,考量台塑、台化目前寧波生產基地一年丙烯需求量高達50~60萬噸,台塑公司規劃100%獨資,在寧波興建丙烷脫氫(PDH)廠、年產丙烯60萬噸,投資金額7億美元(約合新台幣210億元),此投資案待第四季提報董事會後啟動,預計2020年完工投產。

該廠完工後,台化寧波丙烯原料將由台塑PDH廠在地直接供應,對台化、台塑寧波石化基地的生產效益與一貫成本競爭優勢,發揮雙效加持。

台塑集團大陸寧波石化廠區的最大原料即為丙烯,但丙烯運送需要低溫高壓,有其運輸上的危險,運送成本相對較高。

台塑集團總裁王文淵曾透露,集團只能思考三種方式解決,包括在大陸當地購買、興建輕油裂解廠、或是透過煤、丙烷原料,以丙烷脫氫方式取得丙烯等,來建置丙烯原料供應機制,以求寧波石化園區原料能自給自足。

乙烯因不須高壓低溫方式輸送,運費較便宜且安全,台塑寧波乙烯原料多採麥寮運輸支應。

尤其,近年美國發生頁岩氣革命後,乙烷進料的輕裂廠每噸乙烯成本比石油腦進料便宜200~300美元;以EG為例,美國EG每噸比亞洲EG多出150~180美元成本競爭優勢,亦即扣除60美元運輸費用,美國貨源轉銷亞洲仍「有利可圖」。

反倒是大陸煤化工石化擴產因環保空污負擔,調控趨緊,大陸對丙烯下游產業佈局多朝自給自足模式發展,台塑寧波基地一貫佈局強化愈顯重要,也因此台塑公司開始思索評估興建以丙烷進料的輕油裂解廠。

台塑主管透露,丙烷脫氫裝置(Propane Dehydrogenation,PDH)係透過液化石油氣產生的丙烷來製造丙烯,不用傳統輕油裂解方式,除可降低生產成本外,又可增加丙烯供應量,提升營運靈活性。

此外,以丙烯供料的聚丙烯(PP)產品來看,亞洲仍是主要消費區。

台塑PP產品差異化比重約達50~60%水準;隱形眼鏡的PP模具專用料屬醫療級產品已正式量產。

台塑今年寧波石化基地PP產線將啟動去瓶頸工程,年產規模從45萬噸推升至52萬噸,加上去年台灣PP小幅擴增能量;屆時,兩岸PP年產規模可望能突破95萬噸,增幅12%,增添營運推進力道。

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5、寶佳加碼華票 要搶經營權

2017-10-05 04:17經濟日報 記者夏淑賢/台北報導

 消息人士透露,寶佳機構已決定要拿下王道商銀的子公司華票的經營權,王道銀對是否要「死守」華票,態度也出現轉變,只要價格有利,不排除把華票賣給寶佳。

據了解,王道銀開出的價格約每股30元,考慮出脫持有華票的28%股權。若雙方條件談攏,寶佳順利拿下華票,將正式躋身為金融新貴,因此市場高度關注寶佳與王道銀的互動。

華票股價3日以14.9元做收,股價淨值比還不到一倍。消息來源指出,寶佳資產經營團隊內部評估,王道銀對華票的開價水準,相當於國際上大型金融機構的併購水準。但票券業不是銀行,經營亟待轉型,即使溢價讓出主導權,也沒有到股價淨值比兩倍,對方應有降價空間。

據了解,寶佳機構除少東林家宏主導的「和築投資」居華票十大股東,董事長林陳海砸下200億元設立寶佳資產,今年一路大買,持股突破一成後,寶佳資產與王道銀雙方高層即展開互動。

市場傳出寶佳向王道銀主動提及,在金融科技(FinTech)發展下,寶佳願意與王道銀學習,王道銀從工銀轉型商銀後,合併華票必要性大減,可考慮把近三成的持股賣給寶佳。

王道銀方面開出接近華票股價淨值比兩倍、約30元左右的價碼,表示只要價格滿意,願意賣出持股;但寶佳方面未接受王道銀開價,且繼續加碼華票,至今寶佳持有華票已達16%。

圖/經濟日報提供

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