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建商出手購地 未來建案售價可能拉高 今年高雄房市買氣回溫,除了建物買賣移轉棟數增加,反映未來數年房市榮枯的土地交易,買氣也異常熱絡!統計今年1~7月主要交易熱區土地成交揭露行情,已有245億元約12.1萬坪土地成交,如以月均估算和去年相比成長達20.2%。
高市今年前9月建物買賣移轉棟數為2萬5548戶,較去年同期成長14.4%。然而相對建物買賣,土地買氣更顯熱絡。如高市政府地政局前3季土地標售已標脫34.5億元土地,提前達到全年標售總額目標。
245億資金流入
根據富住通商用不動產統計,高雄市今年前7月實價登錄揭露,交易熱區的土地已達245億元,面積約12.1萬坪土地。 4年以來高雄土地買氣最熱絡時期位於2014年,當年成交逾26.2萬坪約500億元,然而今年前7月實價登錄揭露已有245億元,佔去年全年350億元的7成。
大港段成交10億
從公家單位不動產標售與私人大型土地成交內容可看出,包括興富發、聯上、京城、寶佳、華友聯、潤隆、福懋等指標型建商均已出手購地。 根據實價登錄最新揭露,今年7月在三民區大港段有3筆土地成交紀錄,總金額10億4752萬元,基地面積1138.6坪,登記所有權人為邵姓自然人,與市場傳言已久御盟集團購入科工館旁九如一路、延吉街口不謀而合,該筆土地是今年私人地成交新高價紀錄。
建商避免零土地
高雄房屋市場調查協會理事長蘇永仁指出,今年土地買氣異常熱絡,幾乎1~2周都有大型土地成交,且成交金額都高於目前市價,估算購地與營建成本發現,未來推案價格勢必要高於目前售價,「現今高雄部分個案推出讓利價,多數屬建商早期購地較便宜,才能有利可讓,目前的土地取得價格高,未來建案售價勢必拉高。」
針對今年高雄建商積極購地,富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出,上市櫃建商購地態勢積極,主因高雄相對中北部仍屬低基期房價,市郊1字頭、市區2字頭房價多數建案如坪數控制得宜多屬順銷,即便購地價格偏高仍搶購,主因是如不積極購地,未來將會無庫存地可蓋。 華友聯集團董事長陸炤廷指出,以自家建案為例,高雄華鳳地區個案均已售9成,幾乎快沒房屋可賣,因此如有土地釋出,在價格合理範圍還是會踴躍購地。
永慶房仲網統計9月網路住宅委售物件,全台降價物件占比近兩成,雙北市都在25%上下,等於四間房子就有一間降價,永慶房產集團經理謝志傑表示,從降價物件占比來看,市場向下比價的壓力仍大。
大台北以新北土城區降價物件占比最高,待售物件有四成物件都已降價,謝志傑分析,土城區位於新北市蛋白邊緣,自2015年開始有大同莊園開出破盤價格,也是雙北新案降價的起點,目前價格如果不比板橋及中和低,民眾多半不會考慮。
新北市另一降價物件較多區域是新莊區,占比達三成。謝志傑分析,新莊雖有捷運加持,但在板橋在「江翠one」推出4字頭破盤價搶市後,新莊也連帶受影響,加上新莊副都心、頭前重劃區新案量體大,但周邊生活機能上尚未完備,降價效應持續發酵,中古屋也無法置身事外,讓新莊區降價物件占比高居不下。
台北市也以萬華區、北投兩個外圍蛋白區降價物件較多,其中萬華占比38%最高,主要是萬華物件大多屋齡較高,雖然房價比起周邊中正、大同區便宜,但缺少重大建設題材,若價格沒有優惠,難獲購屋人青睞。
北投區降價物件占35%,謝志傑分析,北投近年在奇岩重劃區拉抬下,墊高區域房價,但在價格修正後,重劃區賣壓重,可選擇的物件多,相對買方比價空間拉大,讓北投成為降價物件占比第二高的區域。
內政部推動包租代管,鼓勵房東釋出空餘屋轉為社會住宅,實施第一年將補助6都辦理1萬戶,預計開辦時間台北市為本月底,新北市、台中市為11月下旬,桃園市、台南市、高雄市為12月下旬。內政部提出包含保證收租、稅賦減免、修繕與保險費用補助、免營業稅等誘因,對有居住需求的弱勢民眾提供租金補助,提高房客、房東、租屋業者參與意願。
內政部表示,包租是由政府委託租屋服務業者向民間承租住宅,再轉租給符合資格的民眾並管理,代管是由業者媒合承租雙方並代為管理。今年度將先補助6都試辦,未來採取滾動式檢討、適時調整計劃內容,藉由提供房東保證收租、賦稅減免、修繕與居家安全保險費用補助,及業者免營業稅等誘因,鼓勵房東及業者響應,使租屋族有更安穩的居住環境。
今年初公布施行的住宅法修正案中,新增以包租代管方式推動社會住宅,修正房屋稅、地價稅、綜合所得稅的優惠規定,例如每屋每月租金收入1萬元以下可免繳綜所稅,租金收入超過1萬元部分,房屋必要損耗所支出費用可再減除60%;中央亦鼓勵6都提供比照自用住宅的房屋稅及地價稅優惠稅率,另提供每年1萬元修繕補助及針對包租方案每年最高3,500元的居家安全險補助。
營建署說明,目前台北市已完成上網公告徵求業者,正辦理廠商評選作業中。台北市、新北市分別預計辦理包租1,100戶、代管1,100戶;桃園市、高雄市分別辦理包租600戶、代管200戶;台中市預計包租、代管各800戶;台南市預計包租、代管各600戶。有意參與投標的業者,可儘速向各直轄市主管機關申請認定為租屋服務事業,以符合資格。
內政部指出,將以論件計酬方式,提供獲選業者服務費用補助,也就是按照實際推動情形給予補助,把經費花在刀口上。業者服務內容包括:租賃房屋的屋況與設備點交、收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理等,透過業者專業管理,讓承租雙方權益得到更好保障。包租代管民間空屋的方式未來將擴大到其他縣市,除能增加社會住宅供給,也協助房東管理房屋、房客順利租屋,並與研擬中的「住宅租賃市場發展條例」草案銜接,提升住宅租賃服務品質及專業水準。
台北市及新北市已選定5處土地作為社會住宅興建用地,萬華區青年公共住宅即為其中1處,該案近日完成上梁,預計明年8月底完工,11月進行招租,2019年2月入住。
台北市都發局表示,此案工程由九典聯合建築師事務所設計及監造,施工團隊為國記營造、新記機電,總經費7億120萬元,基地面積約1,232.6坪,規劃興建地下2層、地上14至18層建築,完工後可提供273戶公宅,房型分為1房型8.5坪170戶、2房型14坪73戶、3房型24坪30戶。
為符合智慧化公宅,此案納入智慧水表、電表及瓦斯表,並將取得黃金級綠建築標章、銀級智慧建築標章,此外耐震用途係數可耐6級地震,較一般住宅強度更高。一樓規劃有「區民活動中心」及「托嬰中心」等公共服務空間,滿足社區公共設施需求,為落實田園城市政策,屋頂層開放空間還設置社區農園及休憩空間,促進社區居民農作耕種、融居交流的機會。
台北市副市長林欽榮指出,公共住宅為市府重大公共工程,施工階段秉持三級品管,加強督導管控,以提供優質的出租住宅居住環境,滿足市民的居住需求,繼續朝4年2萬戶的目標邁進。
不少老舊眷舍,隨著人事全非而人去樓空,在缺乏管理維護下淪為治安死角,新北市為活化老舊眷舍,自2012年迄今,將永和、瑞芳等處警察眷舍,改建為社會住宅、醫院用地,三重眷舍除計畫改建為慈福派出所新廳舍,也打算與民間共同開發。
新北市眷屬宿舍多建於1960、1970年代,供警察及眷屬居住,1997年行政院頒布行政命令,1983年前設置的警察宿舍改稱眷屬宿舍,其餘稱作職務宿舍,供現職警察居住。
眷舍原住戶僅限本人、配偶及未成年子女續住,資格喪失就得遷出,由地方分局收回改作職務宿舍。新北市警察局表示,基於尊重立場,除非政府推動開發計畫,否則不會強制收回,待原住戶因死亡、成年,資格不符,才會收回。
以三峽分局警察眷舍為例,由於原住戶現仍健在,分局表示將會讓這些早年奉獻地方治安的前輩,繼續頤養天年,並無改建利用計畫。
興建於1970年,共6棟、15戶的三重舊眷舍,於2012年閒置後由三重警分局收回,但無人使用、維護,最後626平方公尺土地,交由新北市財政局,除規畫興建慈福派出所外,並與民間合作開發;新莊28戶、板橋3戶都更計畫也正進行中。
新莊國小眷舍目前由城鄉局以參與式計畫方式,推動開發案。
財政局表示,不少眷舍土地都牽涉到軍方等單位產權問題,開發利用並非地方政府單一方面可為,因此新北市近年來較無大面積、多戶數的眷舍開發案。
台北車站商圈 未來將開發的飯店
被視為飯店一級戰區的台北西區站前商圈,未來3~5年將戰火噴出。基泰建設興建中的「基泰忠孝」商用大樓預計2019年上半年加入戰局,加上10月將正式簽約的台北市「市議會舊址」豪昱營造地上權案、皇翔建設攜手萬豪集團旗下的「萬麗酒店」(RENAISSANCE)、2018年將招標的「雙子星C1D1」和「北門郵局都更案」,至少5大飯店開發案將同台較勁。
房市景氣循環已經從高峰走向低潮,除了加工出售的住宅案之外,可提供長期穩定現金流的商用不動產,躍居為建商下波開發的首選。基泰建設副總經理張玉貞表示,未來基泰的願景就是採住宅、經營、商用地產,三足鼎立,並深耕雙北;其中商用地產方面,基泰重頭戲就是「忠孝基泰」,現在結構體已完成,預計2019年上半年可完工並取得使用執照。
張玉貞表示,「基泰忠孝」是37層樓的大樓,位於「國門」地段的忠孝西路台北車站大樓對面、重慶南路,預計1~4樓引進購物商場,樓上則為國際品牌的觀光飯店,正在物色、溝通中。將來營運之後,基泰並沒有零售計畫,而會在未來將視市場狀況、整棟價值,再決定全棟出售。
張玉貞表示,基泰目前看待下修中房市的因應策略,是「去住存商」,逐漸降低住宅開發案的比重,相對也會提高商業地產的開發比重。過去以依賴住宅零售為主的經營策略,也會改為採「整化全棟出售」為主的經營模式。
綜觀台北西區商圈,也是飯店旅館重兵布局的一級熱門戰區,除了基泰建設「基泰忠孝」可望簽下國際品牌飯店之外,預計10月由台北市政府與豪昱營造工程正式簽訂50年地上權契約的台北市「市議會舊址」,未來也不排除會作飯店使用。
皇翔建設將在京站對面的台汽北站興建約300間房的萬豪集團旗下的「萬麗酒店」(RENAISSANCE),則預估2019年第3季開幕。
預計2018年重新啟動招標的台北「雙子星C1D1」大樓聯合開發案,及規畫2018年招商的中華郵政「北門郵局都更案」,加起來西區商圈就可能出現4棟新飯店大樓,熱鬧滾滾。
以房養老業務狀況 年金改革退休金愈來愈少、養兒防老不可靠,金管會力推以房養老。金管會銀行局最新公布國銀前三季推動以房養老業務的成果,截至106年9月底,國銀承作件數計2,007件、核貸額度約108億元。目前為止,已有11家國銀開辦以房養老業務,包括:合庫、土銀、臺企銀、一銀、華銀、高雄銀行、台銀、中信銀、台新銀、上海商業儲蓄銀行及兆豐銀等。
銀行局指出,106年上半年以房養老承作件數達1,751件、核貸額度約93.09億元,其中,北北基地區以房養老的金額、件數都居全台之冠,且北北基老人平均可貸金額達741萬元,遠超過全省老人平均貸款金額531萬元。
銀行局指出,以房養老貸款業務,自104年11月陸續開辦迄今,各銀行已積極推出不同貸款方案。首家銀行推出的是合作金庫商業銀行,至今各家已積極推出不同貸款方案,包括貸款本金撥付方式,有按月定額撥付者,或有結合信託及年金保險商品等方式為給付,借款人於申貸時可考量年齡、財務情況、身體健康狀況及生活安養所需費用等因素,向銀行洽詢,以選擇符合實際需求之貸款方案。
金管會指出,除了鼓勵銀行進一步思考如何結合其他商品或服務,以提供更符合年長者需求的產品或服務,也將持續關注銀行於推展該項業務時,對於消費者權益之保護及相關風險管理機制。
銀行業者表示,以房養老商品是為提供年長者有房但無現金,或想提升退休品質的 不動產擁有者,向銀行申請以房養老貸款,取得更多的養老金,同時能在自己的房子安享晚年。
銀行業者分析,近年房市行情低迷,客戶回歸自住的剛性需求,加上目前出售不動產換現金不划算,有些客戶還有遺產稅、贈與稅及房地合一稅的影響,因此適合用以房養老的方式,讓資產可更靈活運用。
金管會今(3)日公布統計,截至今年8月底,全體本國銀行存款餘額36.82兆元、放款餘額26.79兆元,存、放款差額超過10兆元,史上頭一遭,顯示銀行「濫頭寸」問題日益加劇。
對此,金管會銀行局副局長莊琇媛表示,主因銀行存款增加速度遠高於放款,導致差距不斷擴大。她也呼籲銀行,不得因為存款過多而拒絕民眾存款;若碰到銀行拒收存款情形,可向金管會投訴。
據金管會數據,銀行存、放款差額自2015年突破9兆元,隔年再上升至9.53兆元。今年存款依舊快速增加,到8月底攀升至10.03兆元,史上頭一次突破10兆元。 至於銀行「存放比」(放款占存款比重)截至8月底為72.7%,亦較去年底73.7%下滑。銀行業者表示,這些數據反映市場的借款需求有限,銀行資金卻過於浮濫,導致市場利率長期偏低,也使國內利差難以擴大,影響銀行競爭力。
存、放款差額高達逾10兆元,代表銀行體系中,有10兆元資金「放款放出不去」,這些在銀行體系中氾濫的資金,被市場俗稱「濫頭寸」。
莊琇媛強調,10兆元濫頭寸並非都閒置在銀行金庫裡,而是找不到放款對象,銀行可以將這些資金投資債券、股票或央行定期存單(NCD),做放款以外的運用。
莊琇媛說,銀行在資金管理上,必須設法提高資金運用效率,也可配置更多的人力資源,在財務投資的部門上,逐步增加放款以外的獲利來源。
莊琇媛提醒,銀行運用資金投資金融商品時,必須考量資金用運的期限,比如民眾要提款時,銀行手頭必須有足夠的流動性,供民眾隨時提領。
金管會今天也公布截至8月底本國銀行放款餘額26.79兆元,較上月底增加2,135億元,8月放款金額為今年單月新高。莊琇媛指出,自去年下半年起,大部分單月放款金額都有增加,反映國內景氣回溫。
全台最大海水淡化廠,台塑集團海水淡化廠即將進入環評審查,經濟部八月底審查通過台塑申請海淡廠投資計畫書,據悉,目前環保署已正式受理並成案,環評審查委員擬規畫今天赴麥寮六輕現勘,按照行政流程推算,今年第四季將有機會排入環保署專案小組審查,預料屆時將再度成為外界關注焦點。台塑化對此表示,全案將依據計畫流程進行。
台塑的海淡廠將選址於六輕廠區內,並緊鄰麥寮汽電,主要是海淡廠的水源取自麥寮汽電海水冷卻水,雖然不是直接從大海抽取,不過從麥寮汽電的海水冷卻水回收再利用,也符合海水淡化廠定義。海淡廠使用面積約三公頃,設計每日平均處理海水冷卻水約廿九萬噸,每日產出十萬噸再生水,若以六輕目前日均消耗水量約卅萬噸,等於是供應六輕的三分之一。
經濟部官員透露,台塑在六月底送達投資計畫書。據了解,經濟部對於海淡廠投資內容並無異議,而環保署也在九月受理成案,順利的話,第四季有望排進環保署專案小組審查。
不過,外界對於台塑興建海淡廠意見分歧,一種說法是,海淡廠需要發電過濾水中雜質,讓二氧化碳排放量增加,不符合環保節能,因此持保留態度;另一說法是台塑必須處理海淡廠排放出來的鹵水,不能衝擊到周圍海洋保育環境,但受限於現行技術,鹵水無法進一步回收處理,若外界對此有疑慮,也可能讓審查陷入停滯。
墨力國際餐飲集團小檔案 ↑柯梓凱表示,墨力未來將以多元品牌加上創意,朝「文創餐飲」發展。圖/曾麗芳
前2年累計慘賠近2億元的墨力國際餐飲集團,2017年靠著自創水果茶品牌「一芳」與轉投資茶飲品牌「鹿谷製茶」,在海峽兩岸拓展連鎖加盟體系有成加持,上半年獲利已逾億元。墨力也在「一芳」與「鹿谷製茶」雙品牌助威下,前7月合併營收達6億元、超越2016年全年度營收,業績表現亮眼!
一芳水果茶繼成功布局大陸市場後,第4季起將進軍歐洲、東南亞展店,全球即將遍地開花;台灣預計年底前,將於台北新創茶飲品牌,主攻烏龍茶與清茶,走高單價路線;線上平價麵包「美麥」、平價小籠包店也將上線與開店,「佳佳」木瓜牛奶開放加盟體系。在4個輕餐飲品牌加入下,墨力今年營收有機會衝破10億元大關。
墨力國際餐飲集團創辦人兼執行長柯梓凱表示,一芳水果茶目前在兩岸已逾300家連鎖加盟店,單一品牌目前佔集團營收比重已逾5成,今年總店數預估可達到500家;由於一芳的顧客群來自世界各地,吸引華人加盟熱潮,包括倫敦、溫哥華、香港加盟店,10月起陸續展店。
此外,馬尼拉、多倫多、巴黎、澳門也都有拓展一芳加盟店的計畫。柯梓凱表示,海外的一芳水果茶會採用當地新鮮水果,但關鍵原料、尤其是茶葉,還是由台灣供應,「墨力在台灣擁有140公頃的契作茶園,契作面積應該是全台灣最大的餐飲集團!」
柯梓凱進一步表示,在研究國人飲食消費習慣後,台灣市場預計年底前推出線上麵包「美麥」,首推蔥花麵包與克林姆麵包,售價較門市便宜,微波加熱就能食用,鎖定忙碌的上班族、職業婦女等客群;而小籠包專賣店以小籠包、牛肉麵、煎餃等平民小吃為主,客單價在70至150元間,首家店計畫開在墨力發跡地-台中豐原,「墨力將以多元品牌加上創意,朝文創餐飲發展」。
墨力旗下目前擁有8個自有品牌,包括台灣近百家連鎖加盟店的「喬治派克」冷飲店、「牧島」燒肉店、「樂昂」咖啡、「黃鶴洞」銅盤烤肉、「雞肉男」雞排、「zazzazu」輕食、「一芳」水果茶、「佳佳」木瓜牛奶,以及大陸2個合資品牌「鹿谷製茶」冷飲店與「餃子星語」餃子店。
其中,主攻大陸二、三線城市的「鹿谷製茶」,是墨力與杭州拓川商貿合資的新事業,墨力持股2成。創立至今不到1年,大陸已擁有500家連鎖加盟店,墨力主要供應台灣茶葉與文創設計,鹿谷製茶已成為墨力的金雞母之一;同樣採合資的「餃子星語」,目前在大陸已有2家分店,未來也將開放加盟體系。
柯梓凱表示,未來餐飲不能只靠一個品牌,以往一個餐飲品牌壽命長達15年,近幾年卻有日縮的跡象。因此,墨力計畫透過內部創業、併購等模式,加速催生新餐飲品牌,期望集團未來全球展店數可達1萬家。
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