歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:

黃宣慈主任(Mia #230)  王詠樂(Zora #212)  林莊婷(Tracy #235)

房產新聞

  1. 高市土地交易 年增2成

  2. 蛋白區賣壓重 雙北委售屋四間有一間降價

  3. 包租代管首年1萬戶 內政部送4個誘因

  4. 北市萬華青年公宅 明年完工招租

  5. 攜手民間 新北改建舊眷舍

產業新聞

  1. 台北車站商圈 飯店爭相搶進

  2. 以房養老 前三季核貸破百億 承作件數逾2,000件

  3. 史上頭一遭 銀行10兆資金放不出去

  4. 台塑海淡廠 可望Q4進環評

  5. 雙品牌助威 墨力兩岸拓店有成

 


1、 高市土地交易 年增2成

2017年10月11日 【葉家銘╱高雄報導】

建商出手購地 未來建案售價可能拉高 今年高雄房市買氣回溫,除了建物買賣移轉棟數增加,反映未來數年房市榮枯的土地交易,買氣也異常熱絡!統計今年1~7月主要交易熱區土地成交揭露行情,已有245億元約12.1萬坪土地成交,如以月均估算和去年相比成長達20.2%。

高市今年前9月建物買賣移轉棟數為2萬5548戶,較去年同期成長14.4%。然而相對建物買賣,土地買氣更顯熱絡。如高市政府地政局前3季土地標售已標脫34.5億元土地,提前達到全年標售總額目標。 

245億資金流入

根據富住通商用不動產統計,高雄市今年前7月實價登錄揭露,交易熱區的土地已達245億元,面積約12.1萬坪土地。 4年以來高雄土地買氣最熱絡時期位於2014年,當年成交逾26.2萬坪約500億元,然而今年前7月實價登錄揭露已有245億元,佔去年全年350億元的7成。

大港段成交10億

從公家單位不動產標售與私人大型土地成交內容可看出,包括興富發、聯上、京城、寶佳、華友聯、潤隆、福懋等指標型建商均已出手購地。 根據實價登錄最新揭露,今年7月在三民區大港段有3筆土地成交紀錄,總金額10億4752萬元,基地面積1138.6坪,登記所有權人為邵姓自然人,與市場傳言已久御盟集團購入科工館旁九如一路、延吉街口不謀而合,該筆土地是今年私人地成交新高價紀錄。 

建商避免零土地

高雄房屋市場調查協會理事長蘇永仁指出,今年土地買氣異常熱絡,幾乎1~2周都有大型土地成交,且成交金額都高於目前市價,估算購地與營建成本發現,未來推案價格勢必要高於目前售價,「現今高雄部分個案推出讓利價,多數屬建商早期購地較便宜,才能有利可讓,目前的土地取得價格高,未來建案售價勢必拉高。」

針對今年高雄建商積極購地,富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出,上市櫃建商購地態勢積極,主因高雄相對中北部仍屬低基期房價,市郊1字頭、市區2字頭房價多數建案如坪數控制得宜多屬順銷,即便購地價格偏高仍搶購,主因是如不積極購地,未來將會無庫存地可蓋。 華友聯集團董事長陸炤廷指出,以自家建案為例,高雄華鳳地區個案均已售9成,幾乎快沒房屋可賣,因此如有土地釋出,在價格合理範圍還是會踴躍購地。

TOP


2、蛋白區賣壓重 雙北委售屋四間有一間降價

2017-10-09 10:50:22 經濟日報 記者游智文╱即時報導

永慶房仲網統計9月網路住宅委售物件,全台降價物件占比近兩成,雙北市都在25%上下,等於四間房子就有一間降價,永慶房產集團經理謝志傑表示,從降價物件占比來看,市場向下比價的壓力仍大。

大台北以新北土城區降價物件占比最高,待售物件有四成物件都已降價,謝志傑分析,土城區位於新北市蛋白邊緣,自2015年開始有大同莊園開出破盤價格,也是雙北新案降價的起點,目前價格如果不比板橋及中和低,民眾多半不會考慮。

新北市另一降價物件較多區域是新莊區,占比達三成。謝志傑分析,新莊雖有捷運加持,但在板橋在「江翠one」推出4字頭破盤價搶市後,新莊也連帶受影響,加上新莊副都心、頭前重劃區新案量體大,但周邊生活機能上尚未完備,降價效應持續發酵,中古屋也無法置身事外,讓新莊區降價物件占比高居不下。

台北市也以萬華區、北投兩個外圍蛋白區降價物件較多,其中萬華占比38%最高,主要是萬華物件大多屋齡較高,雖然房價比起周邊中正、大同區便宜,但缺少重大建設題材,若價格沒有優惠,難獲購屋人青睞。

北投區降價物件占35%,謝志傑分析,北投近年在奇岩重劃區拉抬下,墊高區域房價,但在價格修正後,重劃區賣壓重,可選擇的物件多,相對買方比價空間拉大,讓北投成為降價物件占比第二高的區域。

TOP


3、包租代管首年1萬戶 內政部送4個誘因

2017/10/10 11:25文/記者馮牧群

內政部推動包租代管,鼓勵房東釋出空餘屋轉為社會住宅,實施第一年將補助6都辦理1萬戶,預計開辦時間台北市為本月底,新北市、台中市為11月下旬,桃園市、台南市、高雄市為12月下旬。內政部提出包含保證收租、稅賦減免、修繕與保險費用補助、免營業稅等誘因,對有居住需求的弱勢民眾提供租金補助,提高房客、房東、租屋業者參與意願。

內政部表示,包租是由政府委託租屋服務業者向民間承租住宅,再轉租給符合資格的民眾並管理,代管是由業者媒合承租雙方並代為管理。今年度將先補助6都試辦,未來採取滾動式檢討、適時調整計劃內容,藉由提供房東保證收租、賦稅減免、修繕與居家安全保險費用補助,及業者免營業稅等誘因,鼓勵房東及業者響應,使租屋族有更安穩的居住環境。

今年初公布施行的住宅法修正案中,新增以包租代管方式推動社會住宅,修正房屋稅、地價稅、綜合所得稅的優惠規定,例如每屋每月租金收入1萬元以下可免繳綜所稅,租金收入超過1萬元部分,房屋必要損耗所支出費用可再減除60%;中央亦鼓勵6都提供比照自用住宅的房屋稅及地價稅優惠稅率,另提供每年1萬元修繕補助及針對包租方案每年最高3,500元的居家安全險補助。

營建署說明,目前台北市已完成上網公告徵求業者,正辦理廠商評選作業中。台北市、新北市分別預計辦理包租1,100戶、代管1,100戶;桃園市、高雄市分別辦理包租600戶、代管200戶;台中市預計包租、代管各800戶;台南市預計包租、代管各600戶。有意參與投標的業者,可儘速向各直轄市主管機關申請認定為租屋服務事業,以符合資格。

內政部指出,將以論件計酬方式,提供獲選業者服務費用補助,也就是按照實際推動情形給予補助,把經費花在刀口上。業者服務內容包括:租賃房屋的屋況與設備點交、收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理等,透過業者專業管理,讓承租雙方權益得到更好保障。包租代管民間空屋的方式未來將擴大到其他縣市,除能增加社會住宅供給,也協助房東管理房屋、房客順利租屋,並與研擬中的「住宅租賃市場發展條例」草案銜接,提升住宅租賃服務品質及專業水準。

TOP


4、北市萬華青年公宅 明年完工招租

2017/10/10 14:22文/記者馮牧群

台北市及新北市已選定5處土地作為社會住宅興建用地,萬華區青年公共住宅即為其中1處,該案近日完成上梁,預計明年8月底完工,11月進行招租,2019年2月入住。

台北市都發局表示,此案工程由九典聯合建築師事務所設計及監造,施工團隊為國記營造、新記機電,總經費7億120萬元,基地面積約1,232.6坪,規劃興建地下2層、地上14至18層建築,完工後可提供273戶公宅,房型分為1房型8.5坪170戶、2房型14坪73戶、3房型24坪30戶。

為符合智慧化公宅,此案納入智慧水表、電表及瓦斯表,並將取得黃金級綠建築標章、銀級智慧建築標章,此外耐震用途係數可耐6級地震,較一般住宅強度更高。一樓規劃有「區民活動中心」及「托嬰中心」等公共服務空間,滿足社區公共設施需求,為落實田園城市政策,屋頂層開放空間還設置社區農園及休憩空間,促進社區居民農作耕種、融居交流的機會。

台北市副市長林欽榮指出,公共住宅為市府重大公共工程,施工階段秉持三級品管,加強督導管控,以提供優質的出租住宅居住環境,滿足市民的居住需求,繼續朝4年2萬戶的目標邁進。

TOP


5、攜手民間 新北改建舊眷舍

2017年10月11日 01:21 陳俊雄/新北報導 (中國時報)

不少老舊眷舍,隨著人事全非而人去樓空,在缺乏管理維護下淪為治安死角,新北市為活化老舊眷舍,自2012年迄今,將永和、瑞芳等處警察眷舍,改建為社會住宅、醫院用地,三重眷舍除計畫改建為慈福派出所新廳舍,也打算與民間共同開發。

新北市眷屬宿舍多建於1960、1970年代,供警察及眷屬居住,1997年行政院頒布行政命令,1983年前設置的警察宿舍改稱眷屬宿舍,其餘稱作職務宿舍,供現職警察居住。

眷舍原住戶僅限本人、配偶及未成年子女續住,資格喪失就得遷出,由地方分局收回改作職務宿舍。新北市警察局表示,基於尊重立場,除非政府推動開發計畫,否則不會強制收回,待原住戶因死亡、成年,資格不符,才會收回。

以三峽分局警察眷舍為例,由於原住戶現仍健在,分局表示將會讓這些早年奉獻地方治安的前輩,繼續頤養天年,並無改建利用計畫。

興建於1970年,共6棟、15戶的三重舊眷舍,於2012年閒置後由三重警分局收回,但無人使用、維護,最後626平方公尺土地,交由新北市財政局,除規畫興建慈福派出所外,並與民間合作開發;新莊28戶、板橋3戶都更計畫也正進行中。

新莊國小眷舍目前由城鄉局以參與式計畫方式,推動開發案。

財政局表示,不少眷舍土地都牽涉到軍方等單位產權問題,開發利用並非地方政府單一方面可為,因此新北市近年來較無大面積、多戶數的眷舍開發案。

TOP


1、台北車站商圈 飯店爭相搶進

2017年10月11日 04:10 蔡惠芳/台北報導 (工商時報)

台北車站商圈 未來將開發的飯店

被視為飯店一級戰區的台北西區站前商圈,未來3~5年將戰火噴出。基泰建設興建中的「基泰忠孝」商用大樓預計2019年上半年加入戰局,加上10月將正式簽約的台北市「市議會舊址」豪昱營造地上權案、皇翔建設攜手萬豪集團旗下的「萬麗酒店」(RENAISSANCE)、2018年將招標的「雙子星C1D1」和「北門郵局都更案」,至少5大飯店開發案將同台較勁。

房市景氣循環已經從高峰走向低潮,除了加工出售的住宅案之外,可提供長期穩定現金流的商用不動產,躍居為建商下波開發的首選。基泰建設副總經理張玉貞表示,未來基泰的願景就是採住宅、經營、商用地產,三足鼎立,並深耕雙北;其中商用地產方面,基泰重頭戲就是「忠孝基泰」,現在結構體已完成,預計2019年上半年可完工並取得使用執照。

張玉貞表示,「基泰忠孝」是37層樓的大樓,位於「國門」地段的忠孝西路台北車站大樓對面、重慶南路,預計1~4樓引進購物商場,樓上則為國際品牌的觀光飯店,正在物色、溝通中。將來營運之後,基泰並沒有零售計畫,而會在未來將視市場狀況、整棟價值,再決定全棟出售。

張玉貞表示,基泰目前看待下修中房市的因應策略,是「去住存商」,逐漸降低住宅開發案的比重,相對也會提高商業地產的開發比重。過去以依賴住宅零售為主的經營策略,也會改為採「整化全棟出售」為主的經營模式。

綜觀台北西區商圈,也是飯店旅館重兵布局的一級熱門戰區,除了基泰建設「基泰忠孝」可望簽下國際品牌飯店之外,預計10月由台北市政府與豪昱營造工程正式簽訂50年地上權契約的台北市「市議會舊址」,未來也不排除會作飯店使用。

皇翔建設將在京站對面的台汽北站興建約300間房的萬豪集團旗下的「萬麗酒店」(RENAISSANCE),則預估2019年第3季開幕。

預計2018年重新啟動招標的台北「雙子星C1D1」大樓聯合開發案,及規畫2018年招商的中華郵政「北門郵局都更案」,加起來西區商圈就可能出現4棟新飯店大樓,熱鬧滾滾。

TOP


2、以房養老 前三季核貸破百億 承作件數逾2,000件

2017年10月11日 04:10 魏喬怡/台北報導 (工商時報)

以房養老業務狀況 年金改革退休金愈來愈少、養兒防老不可靠,金管會力推以房養老。金管會銀行局最新公布國銀前三季推動以房養老業務的成果,截至106年9月底,國銀承作件數計2,007件、核貸額度約108億元。目前為止,已有11家國銀開辦以房養老業務,包括:合庫、土銀、臺企銀、一銀、華銀、高雄銀行、台銀、中信銀、台新銀、上海商業儲蓄銀行及兆豐銀等。

銀行局指出,106年上半年以房養老承作件數達1,751件、核貸額度約93.09億元,其中,北北基地區以房養老的金額、件數都居全台之冠,且北北基老人平均可貸金額達741萬元,遠超過全省老人平均貸款金額531萬元。

銀行局指出,以房養老貸款業務,自104年11月陸續開辦迄今,各銀行已積極推出不同貸款方案。首家銀行推出的是合作金庫商業銀行,至今各家已積極推出不同貸款方案,包括貸款本金撥付方式,有按月定額撥付者,或有結合信託及年金保險商品等方式為給付,借款人於申貸時可考量年齡、財務情況、身體健康狀況及生活安養所需費用等因素,向銀行洽詢,以選擇符合實際需求之貸款方案。

金管會指出,除了鼓勵銀行進一步思考如何結合其他商品或服務,以提供更符合年長者需求的產品或服務,也將持續關注銀行於推展該項業務時,對於消費者權益之保護及相關風險管理機制。

銀行業者表示,以房養老商品是為提供年長者有房但無現金,或想提升退休品質的 不動產擁有者,向銀行申請以房養老貸款,取得更多的養老金,同時能在自己的房子安享晚年。

銀行業者分析,近年房市行情低迷,客戶回歸自住的剛性需求,加上目前出售不動產換現金不划算,有些客戶還有遺產稅、贈與稅及房地合一稅的影響,因此適合用以房養老的方式,讓資產可更靈活運用。

TOP


3、史上頭一遭 銀行10兆資金放不出去

2017-10-03 17:51經濟日報 記者韓化宇╱即時報導

金管會今(3)日公布統計,截至今年8月底,全體本國銀行存款餘額36.82兆元、放款餘額26.79兆元,存、放款差額超過10兆元,史上頭一遭,顯示銀行「濫頭寸」問題日益加劇。

對此,金管會銀行局副局長莊琇媛表示,主因銀行存款增加速度遠高於放款,導致差距不斷擴大。她也呼籲銀行,不得因為存款過多而拒絕民眾存款;若碰到銀行拒收存款情形,可向金管會投訴。

據金管會數據,銀行存、放款差額自2015年突破9兆元,隔年再上升至9.53兆元。今年存款依舊快速增加,到8月底攀升至10.03兆元,史上頭一次突破10兆元。 至於銀行「存放比」(放款占存款比重)截至8月底為72.7%,亦較去年底73.7%下滑。銀行業者表示,這些數據反映市場的借款需求有限,銀行資金卻過於浮濫,導致市場利率長期偏低,也使國內利差難以擴大,影響銀行競爭力。

存、放款差額高達逾10兆元,代表銀行體系中,有10兆元資金「放款放出不去」,這些在銀行體系中氾濫的資金,被市場俗稱「濫頭寸」。

莊琇媛強調,10兆元濫頭寸並非都閒置在銀行金庫裡,而是找不到放款對象,銀行可以將這些資金投資債券、股票或央行定期存單(NCD),做放款以外的運用。

莊琇媛說,銀行在資金管理上,必須設法提高資金運用效率,也可配置更多的人力資源,在財務投資的部門上,逐步增加放款以外的獲利來源。

莊琇媛提醒,銀行運用資金投資金融商品時,必須考量資金用運的期限,比如民眾要提款時,銀行手頭必須有足夠的流動性,供民眾隨時提領。

金管會今天也公布截至8月底本國銀行放款餘額26.79兆元,較上月底增加2,135億元,8月放款金額為今年單月新高。莊琇媛指出,自去年下半年起,大部分單月放款金額都有增加,反映國內景氣回溫。

TOP

 


4、台塑海淡廠 可望Q4進環評

2017-10-11 00:16聯合報 記者潘羿菁/台北報導

全台最大海水淡化廠,台塑集團海水淡化廠即將進入環評審查,經濟部八月底審查通過台塑申請海淡廠投資計畫書,據悉,目前環保署已正式受理並成案,環評審查委員擬規畫今天赴麥寮六輕現勘,按照行政流程推算,今年第四季將有機會排入環保署專案小組審查,預料屆時將再度成為外界關注焦點。台塑化對此表示,全案將依據計畫流程進行。

台塑的海淡廠將選址於六輕廠區內,並緊鄰麥寮汽電,主要是海淡廠的水源取自麥寮汽電海水冷卻水,雖然不是直接從大海抽取,不過從麥寮汽電的海水冷卻水回收再利用,也符合海水淡化廠定義。海淡廠使用面積約三公頃,設計每日平均處理海水冷卻水約廿九萬噸,每日產出十萬噸再生水,若以六輕目前日均消耗水量約卅萬噸,等於是供應六輕的三分之一。

經濟部官員透露,台塑在六月底送達投資計畫書。據了解,經濟部對於海淡廠投資內容並無異議,而環保署也在九月受理成案,順利的話,第四季有望排進環保署專案小組審查。

不過,外界對於台塑興建海淡廠意見分歧,一種說法是,海淡廠需要發電過濾水中雜質,讓二氧化碳排放量增加,不符合環保節能,因此持保留態度;另一說法是台塑必須處理海淡廠排放出來的鹵水,不能衝擊到周圍海洋保育環境,但受限於現行技術,鹵水無法進一步回收處理,若外界對此有疑慮,也可能讓審查陷入停滯。

TOP


5、雙品牌助威 墨力兩岸拓店有成

2017年10月11日 04:10 曾麗芳/台中報導 (工商時報)

墨力國際餐飲集團小檔案 ↑柯梓凱表示,墨力未來將以多元品牌加上創意,朝「文創餐飲」發展。圖/曾麗芳

前2年累計慘賠近2億元的墨力國際餐飲集團,2017年靠著自創水果茶品牌「一芳」與轉投資茶飲品牌「鹿谷製茶」,在海峽兩岸拓展連鎖加盟體系有成加持,上半年獲利已逾億元。墨力也在「一芳」與「鹿谷製茶」雙品牌助威下,前7月合併營收達6億元、超越2016年全年度營收,業績表現亮眼!

一芳水果茶繼成功布局大陸市場後,第4季起將進軍歐洲、東南亞展店,全球即將遍地開花;台灣預計年底前,將於台北新創茶飲品牌,主攻烏龍茶與清茶,走高單價路線;線上平價麵包「美麥」、平價小籠包店也將上線與開店,「佳佳」木瓜牛奶開放加盟體系。在4個輕餐飲品牌加入下,墨力今年營收有機會衝破10億元大關。

墨力國際餐飲集團創辦人兼執行長柯梓凱表示,一芳水果茶目前在兩岸已逾300家連鎖加盟店,單一品牌目前佔集團營收比重已逾5成,今年總店數預估可達到500家;由於一芳的顧客群來自世界各地,吸引華人加盟熱潮,包括倫敦、溫哥華、香港加盟店,10月起陸續展店。

此外,馬尼拉、多倫多、巴黎、澳門也都有拓展一芳加盟店的計畫。柯梓凱表示,海外的一芳水果茶會採用當地新鮮水果,但關鍵原料、尤其是茶葉,還是由台灣供應,「墨力在台灣擁有140公頃的契作茶園,契作面積應該是全台灣最大的餐飲集團!」

柯梓凱進一步表示,在研究國人飲食消費習慣後,台灣市場預計年底前推出線上麵包「美麥」,首推蔥花麵包與克林姆麵包,售價較門市便宜,微波加熱就能食用,鎖定忙碌的上班族、職業婦女等客群;而小籠包專賣店以小籠包、牛肉麵、煎餃等平民小吃為主,客單價在70至150元間,首家店計畫開在墨力發跡地-台中豐原,「墨力將以多元品牌加上創意,朝文創餐飲發展」。 

墨力旗下目前擁有8個自有品牌,包括台灣近百家連鎖加盟店的「喬治派克」冷飲店、「牧島」燒肉店、「樂昂」咖啡、「黃鶴洞」銅盤烤肉、「雞肉男」雞排、「zazzazu」輕食、「一芳」水果茶、「佳佳」木瓜牛奶,以及大陸2個合資品牌「鹿谷製茶」冷飲店與「餃子星語」餃子店。

其中,主攻大陸二、三線城市的「鹿谷製茶」,是墨力與杭州拓川商貿合資的新事業,墨力持股2成。創立至今不到1年,大陸已擁有500家連鎖加盟店,墨力主要供應台灣茶葉與文創設計,鹿谷製茶已成為墨力的金雞母之一;同樣採合資的「餃子星語」,目前在大陸已有2家分店,未來也將開放加盟體系。

柯梓凱表示,未來餐飲不能只靠一個品牌,以往一個餐飲品牌壽命長達15年,近幾年卻有日縮的跡象。因此,墨力計畫透過內部創業、併購等模式,加速催生新餐飲品牌,期望集團未來全球展店數可達1萬家。

TOP

 


 

 

 

【歐亞】臉書粉絲專頁

 

 

 

 

若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。

TOP