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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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六都中除台中和高雄，台北、新北、桃園、台南都仍有市民住在列管海砂屋。北市祭出修法手段加速拆除重建，但新北等三地仍採容積獎勵等方式，鼓勵住戶配合更新。
「這幾年只能膽顫心驚過每一天」，在台南安平二期國宅住了20年的李姓住戶，道出海砂屋住戶心聲。他說，當時認為政府蓋的房子應該比較安全，結果竟是海砂屋，現在要賣也賣不出去，只能等待都更，但重建後又是一筆龐大支出，不知如何是好。
新北市府目前列管80件、3285戶海砂屋，市府採用鼓勵方式推動海砂屋重建，今年送議會審議的防災再生暫行自治條例，就以容積率、建蔽率、開挖率、高度獎勵等方式鼓勵更新。
新北城鄉局都市更新處主任秘書邱信智說，先前曾有海砂屋個案已走到強制拆除地步，但因拆除前有「公道伯」出面協調解決，沒有動用，「有些事未必要走到動用法令」。
桃園市政府建管單位表示，不知情購買海砂屋的屋主是善意第三者，不能苛責，市府以獎勵代替處罰，海砂屋重建可獲30%容積獎勵，加上都更獎勵最高達50%。
海砂屋社區重建速度取決於住戶是否有共識，桃園區一處160多戶的海砂屋社區，因住戶意見整合快，10年前完成重建，現已是全新社區。反觀前縣議員黃享欽居住的海砂屋社區，重建談了20年，至今沒有進展，黃說，社區有近200戶，因為有30多戶仍不同意，重建作業停擺。
台南市政府表示，目前列管安平二期國宅海砂屋226戶，雖有混凝土剝落等影響居住情況，但未危及結構安全，民眾仍可居住。行政院長賴清德擔任市長期間，曾北上替居民陳情；去年市府提報財務計畫，營建署今年3月同意給予部分補助，正在簽辦中。
安平二期國宅李姓住戶說，住進去第一年就發現頂樓漏水，重做2次防水也沒用，後來陸續出現天花板剝落、鋼筋裸露等情況，才知含氯離子偏高，是海砂屋。住戶若經濟不佳，想重建或搬離都難，每逢地震都怕屋子倒塌。
上個月(9月)底，新北市全新規劃的重劃區—央北重劃區，第一次展開7筆的土地標售案就順利標出6筆土地，脫標率達到85%以上，重現建商搶地的熱潮，可見房市景氣不是不熱絡，而是要看「地段」好不好。
新北市的央北重劃區第一次的土地標售，就造成建商搶購的熱潮。
央北重劃區全名為「中央新村北側重劃區」，位在新北市新店區的西側，東至中央路、西臨溪園路、北到央北三路、南至中央路176巷的中央新村，總面積約40公頃。不同於以往的重劃區總是給人「很邊緣、很遙遠、很荒涼」的印象，央北重劃區不論是學區、公園、交通等生活機能條件都一應俱全，所以不僅在這第一次的標地案創下極高的脫標率，7筆的土地標售也收到近一倍的標單，標售價格更是平均溢價了11%，央北重劃區受到房地產業界矚目的程度可見一斑。
▲央北重劃區的範圍（紅線）及生活環境。
近一步分析央北重劃區的發展遠景，主要還是「交通」優勢太迷人，因為央北重劃區的北側就是環狀捷運線的起點站—十四張站，預計此捷運線在明年底就能營運，到時候搭捷運就能一路直達板橋、新莊區等精華地帶；如果想要搭現成的捷運，央北重劃區的南側就是捷運小碧潭站，由此可連接捷運松山—新店線，不到半小時就能進入台北市中心。
西側、南側各有一個捷運站，讓央北重劃區也具有雙捷運站優勢。
央北重劃區的交通優勢還不只是上述的「雙捷運站」，在其西側就是環河快速道路直通台北市，或是經由中安大橋行駛新北環快道路，從中央路則可以直接連上國道三號的安坑交流道；此外，央北重劃區的對面就是優質的新店高中，環河快速道路堤岸外面則是數十公頃的河岸公園，這麼好的地段優勢已經吸引了包括長虹、宏普、大陽、昇陽等知名建商到此購地、插旗。
新店高中是區內知名學校，就在央北重劃區的對面。
「未來這裡的推案將上看50萬元／坪。」房地產業者表示，本次的土地得標平均價格大約是144萬元／坪，推估預售建案每坪的單價就是落在50萬元左右，已經比前幾年的預售建案價格低很多了，因此預計今年底到明年上半年央北重劃區的建案陸續推出之後，可望獲得不錯的銷售成績，並帶起新店區房市的熱潮。
房仲分析實價登錄近一年台北熱門購屋總價帶發現，2000萬以下的買盤比重達60.6%，交易量前5名行政區分別為中山、北投、內湖、文山與萬華區，合計已佔北市總價2000萬以下交易比重6成，中山區奪冠的主因為套房物件交易多，吸引低總價客群。
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，台北市平均房價全台最高，能買到實惠的房產是多數買方期待，而區域房價行情有所不同，以電梯住宅、公寓與套房統計觀察，各區熱門的建築形態交易有所差異，例如中山區最多的是套房，占41%，北投、內湖與文山區則是公寓占44%至51%居多。前5名行政區交易的平均房價，中山區每坪為58.9萬元，其他4區均價則是每坪約43.9至49.3萬元。
謝志傑分析，交易量最多的中山區，主要受惠林森北路周邊多是商業用地，不僅商業服務活動繁榮，促進老舊房屋改建成小坪數的社區大樓，成為低總價客群購屋的首選熱區之一，區內住宅產品多樣且總價高低皆有，因此成為台北市交易量的常勝軍。北投、內湖、文山區以公寓交易相對多，公寓可使用坪數較實在，房型規劃以3房為主，符合一般家庭居住需求，房價普遍也較大樓便宜1成以上，同樣室內使用坪數的總價可能比大樓多出4成左右價差。公寓屋齡雖較老舊，需要爬樓梯，但對低總價預算的一般家庭而言，反而是最適合的類型。
謝志傑認為，當前低利環境加上買方市場，又以首購或換屋需求當道，買得起的房價成為購屋關鍵，中低總價的房產仍是未來交易主力。房價修正已歷經3年，跌勢由急跌轉向緩跌，買賣雙方對房價的認知差距逐步縮小，加上實價揭露資料量日益累積，有豐富的成交行情可參考，因此，房產銷售價格若能貼近成交行情，剛性需求的購屋意願與信心仍在，若能保有適度讓利空間，交易量可望穩健回溫。
上月新北市重劃區標售成績不俗，新北市地政局標售甫標出1筆鄰近新莊知識產業園區土地，而即將於11月16日開標的新莊副都心、機場捷運A3站旁千坪商二用地，業主價格打73折的題材發酵，代為處分的德天國際地產總經理田揚名說，目前為止已有8組買方詢問、售出3份標單，標售結果備受關注。
田揚名指出，這次標售物件的條件、地點十分理想，依照實價登錄2013年行情，與隔壁街廓、麗寶建設向遠雄建設購入272坪商二用地，每坪280萬元的最高價相比，這次底價19億9,888萬元，換算每坪單價205萬元，僅為73折。
依據副都心土地使用管制規定，商用面積須占總樓地板面積50%以上，以此案為例，商用面積至少要在2,500坪以上。田揚名分析，建商如想讓產品更好去化，可將商用不動產定位為銀行業、辦公室、飯店業、做月子中心及健檢中心等進駐副都心，雖然受到景氣影響，副都心發展稍微放緩，但人口持續進住，預期再過2年，待環狀線及機場捷運運量穩定成長，產業輪廓會更鮮明完整。
副都心商業用地早被大型建商插旗，大面積土地難求；上月新北市地政局標售鄰近的新莊知識產業園區，以接近底價標出1筆41地號土地，約6.58億元，溢價率0.04%，得標者為醫療器材製造商貝斯美德。在地房仲表示，知識產業園區因為產專區，從去年至今的標售狀況發現，多數得標人為自用需求，從先鋒去年得標近500坪土地到今年荔茂、夏姿、貝斯美德，多是看準附近發展，預計作為自家總部、商辦用途，所以投標大多不追價，標售地得在3年內申請建照開工，未來快速發展可期。
上市櫃營建類股不爭氣，累計前3季營收，僅有興富發、遠雄2公司擠進百億俱樂部之列，對比去年4家建商入列，顯然失色。不過華固、國建仍被看好具有百億營收潛力。
華固國建仍具潛力
興富發表示，今年主要入帳個案，有淡水區「豐悅城」、台中市「赫里翁傳奇」、「文華匯」等，包括總銷約170億元的內湖區「双湖匯」等，因完工期近年底，將遞延至明年入帳。照今年累計前3季營收數字來看，較去年同期衰退近5成。遠雄前3季同樣落後去年，遠雄建設執行副總經理黃志鴻表示，去年受惠於「遠雄文青」過戶交屋墊高基期，致使營收年減顯著。
交屋中的「華固新天地」，促使華固連續8、9月營收表現不俗，包辦今年以來營收最高、次高紀錄，法人預估，在新天地持續交屋、天母豪宅案「天鑄」銷售貢獻下，應可輕易躋身百億俱樂部。國建下半年有包括土城區「國泰金城」、台南市「文海硯」2案交屋，法人估有機會達成百億營收。
美國地產業景氣擴張期間REITs指數表現
根據富時（FTSE）研究指出，美國地產業從2007年1月高峰以來，經歷過2008年谷底，及金融風暴後至2012年復甦期，隨景氣及勞動市場復甦，目前正處於擴張階段，連帶美國REITs表現亮眼，總經持續改善有利美地產業續擴張，法人指出，房價、租金將走揚，看好美國地產後市，可布局美國地產ETF，掌握這波投資契機。
群益道瓊美國地產ETF基金經理人張菁惠表示，研究顯示，過去40年以來美國地產業共歷經2次完整景氣循環，分別是1972年9月至1989年8月，及1989年8月至2007年1月，各歷時155個月及190個月，現階段是第3次循環，自2007年1月以來共61個月，從循環期間來看，美國地產業景氣擴張仍可延續。
觀察過去擴張階段美國REITs累積報酬率，各有911.3％和1,022.1％，年化報酬率18.7％與15.8％，至於目前僅160.3％、年化報酬率9.7％。
日盛目標收益組合基金經理人李家豪指出，近期全球REITs大多反彈，據CBRE報告，今明年全球不動產股利率將分別成長8.47％及7.8％，以美國表現最佳，其中先前較弱的商場及購物中心REITs止跌反彈，商辦REITs也持穩，預期近期將在高檔震盪。
台新全球不動產入息基金經理人李文孝強調，近期REITs資金動能好轉，從以往的淨流出，近月開始轉為淨流入，加上目前全球利率風險不高，提供REITs良好的發展空間。預期未來股市一旦面臨高檔修正，資金可望回流防禦性佳的REITs類股，REITs年底前有機會展開一波補漲行情，其中基本面良好的美國特殊型地產股相對看好。
法人認為，現階段景氣持續擴張、勞動市場復甦，及電子商務、雲端網路等產業盛行，可望持續帶動地產需求，美國REITs後市仍看漲，適度布局美國地產ETF，同時坐擁租金收益，及參與景氣好轉股價資本利得。
台化(1326)公告10月6~11日處分南亞科普通股5139張，平均每股轉讓價格86.407元，預計獲利3.16億元。截至目前為止，台化累積持有南亞科股票359,685張，持股比13.07％。
繼台塑、福懋科處分南亞科股票後，台化日前也申報轉讓3萬張南亞科股票，預計10月6日至11月5日轉讓；若3萬張全數出脫，台化對南亞科持股張數將從36.4萬張降至33.4萬張，持股比例從13.26％下滑至12.17％。
台化因第二季大型機組ARO-3、SM-3廠等定檢，加上第三季油價上揚，拉大原料與成品間價差，第三季營業利益105.6億元，季增率達120％，稅後盈餘180.76億元，EPS3.1元，為近5年單季獲利最高；前三季稅後盈餘382.27億元，EPS6.55元。
台化副董洪福源指出，大陸SM(苯乙烯)華東地區庫存降到3.8萬噸歷史新低水位，回補庫存買盤出籠，帶動報價漲到1450美元，ABS、SM等報價都處相對高水位。以SM為例，先前漲到1450美元，大陸內外銷價順掛150美元，回跌到1250美元，順掛空間縮水到80美元，接下來要看大陸十一長假過後，回補庫存力道，對於第四季看法抱持審慎樂觀。
分析師認為，大陸出口配額下降，第四季石油產品預計出口量有限，整體市場將持續有利於供給方，加上第四季中國大陸適逢冬季減產，有利於石化產品報價表現，其中看好PX(對二甲苯)和甲醇，台塑四寶第四季營運可望維持強勁盈利趨勢。
三菱 UFJ 金融集團 (8306-JP) 的貸款部門正尋求在亞洲和美國約 1000 億日元（8.9 億美元）的收購案，以鞏固其全球業務。
東京三菱 UFJ 公司銀行將在明年 4 月更名為 MUFG 銀行，除了美國之外，還將考慮在印尼印度等國家的銀行收購多數股份，CEO Kanetsugu Mike 在接受採訪時表示。
雖然這家日本最大銀行曾經表示有興趣在這些國家收購銀行，但這是首度該集團高層透露可能花費的金額。 60 歲的 Mike 表示，任何決定將以適當的戰略、價格和盈利能力為考量基礎，他同時指出，目前美國的目標「很貴」。
日本大型銀行正在海外擴張，彌補國內貸款利潤下滑和人口萎縮。在美國，MUFG 在加州擁有一家業務極大的銀行，並且是摩根士丹利最大的股東。近年來，它在菲律賓、泰國和越南的銀行買下了不少持股。
「海外業務仍然是銀行和集團成長的推動力。」Mike 在該行東京總部告訴記者。
「非常昂貴」
Mike 表示，該公司需要提高其在美國的規模，其 MUFG 聯盟銀行只排在存款金額第 21 名，且由於美股大漲，增加潛在的收購目標可能會更為昂貴。
他說，「從競爭的角度來看，我們需要變得更大一點。」Mike 在 6 月接掌 CEO 之前是美國控股公司的執行董事長。「但是隨著道瓊指數的升高，你看到的一切都是非常昂貴的。」
MUFG 於 2012 年擔任 VietinBank 的借貸方，並於 2013 年以超過 50 億美元收購泰國的 Ayudhya Pcl 銀行。去年，它收購了菲律賓 Security Bank Corp. 20% 的股權，並計劃在 2020 年前將分行部門加倍至 500 個。
與此同時，這家日本銀行一直在檢視其少數股權投資，今年出售其在馬來西亞 CIMB 集團控股約 6.1 億美元的持股，以提高資本效率。
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