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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
申請對象為7成青年、3成弱勢
桃園市政府昨天舉行八德一號社會住宅動工典禮，由內政部長葉俊榮、市長鄭文燦等人共同主持，八德一號基地規劃興建三棟地上十八層建築，可興建四百一十八戶社會住宅，預計二○二○年完工，未來申請對象將以「七成青年、三成弱勢」為原則，並採取混居，不會區分特定族群。
八德一號基地位於八德擴大都市計畫重劃區內，占地六千八百二十一平方公尺，規劃興建三棟地上十八層建築，建築設計以永續利用為目標，將取得綠建築、智慧建築、耐震、無障礙、通用空間等多項標章，並會引進商業設施空間增進生活機能，營造友善健康、住戶共享的社區環境。
葉俊榮表示，社會住宅是政府滿足年輕人「第一哩路」的基本需求，中央很樂見桃園市政府推動社會住宅政策所展現出的強勁執行力，桃園市多個社會住宅基地已陸續開工，且社宅設計兼具交通動線、生活機能、未來美感，可說是面面俱到；他說，桃園市推動的社會住宅，對青年的需求提供非常好的基礎，內政部會繼續與桃園市政府合作，更支持桃園市的社會住宅成為全國模範，也是各地模仿的基地。
承租3年為一期 最多9年
鄭文燦說，市府連續三年編列四十五．二億元住宅基金，展現興辦社會住宅決心，未來社宅的承租期限將以三年為一期，朝「3+3+3」方向規劃，也就是最長可續約至九年，最快二○一九年陸續完工後即可申請入住，租金是市價的八折。
桃園市社會住宅分布在桃園區中路、八德區、中壢區及蘆竹區等十處基地，共規劃興建四千零九十六戶，其中進度最快的桃園區中路二號基地，已進入結構體工程，預估後年可完工；另八德二號基地已經開工、中路四號基地也進入細部工程設計、蘆竹二號基地已完成招標程序，預計明年一月開工；中路一號、中路三號、八德三號、中壢一號、蘆竹一號等五個基地，目前也進行招標中。
總金額達2.2億元 溢價率達159.2%誰說景氣不好？國產署北區分署昨標售中山區「東西匯」、另委託台灣金服標售台北市精華區房地，總計標脫10件，標脫總金額達2.2億元，其中林森北路案吸引11封標單，溢價率159.2%，相當熱門。
國產署北區分署委託台灣金服務標售40戶台北市精華區房地，共收到42封標單，標脫7筆，熱門物件包括萬華區鄰近華西街與貴陽街的舊公寓，有12人投標，得標金額200萬元，溢價率82%。 _
華陰街案降2成
中山區林森北路大樓也吸引11封標單，由力興公司以1185萬元得標，溢價率為159.2%。力興公司表示，熱門物件通常以市價搶標較具競爭力，房子經整理後會再平價出售。
此外，中正區鄰近台北車站特區的華陰街物件，標售底價240萬元，雖然只吸引3封標單，但得標金額為299萬元，溢價率達24.6%，表現亦不俗。
住商不動產北市區經理錢思明指出，貴陽街二段生活機能方便，雖然生活圈較為紛亂，可是低總價造成搶購。華陰街物件價格比周邊市價便宜1~2成，是票房保證，至於林森北路個案，由於低於市價近2成，仍有利可圖。
國產署北區分署昨也標售「東西匯」剩餘9戶，皆屬高樓層80~90坪的大坪數，且含雙車位，標售底價5929~6908萬元，開標結果收到3封標單，分別是14樓2戶和16樓1戶，得標人保守出價，幾乎貼近底價得標，溢價率為0.00~0.61%，3筆得標金額約1.9億元。
「東西匯」俗1成
16樓戶得標者李小姐以6022萬元得標，溢價率0.61%。陪同的家人表示，因住在附近，經朋友推薦前來投標自住。台灣房屋中山民生加盟店店長蕭佑寯認為，以今年「東西匯」成交價來看，此次的標脫價格便宜約5~10%。
東森房屋研究中心副理于靜芳表示，從今年實價揭露來看，「東西匯」9樓以上中高樓層交易，單價89.8~93.1萬元，若以5月交易的16樓戶拆算車位，換算每坪成交價為89.8萬元，可見這次得標價顯然略低於市場行情。
國產署北區分署副分署長沈志欽表示，剩餘的6戶今年底以前若來不及標售，將待明年再推出，屆時標售底價會再根據當時的市場行情重新查估。
高雄環狀輕軌第一階段已於9月26日全面完工通車，連接原有捷運紅橘線形成高雄第一個捷運網絡，可望帶來全新的運輸效能與市區發展契機。高市府捷運局順勢將於月底推出橘線O4站2號出入口，公開招標一筆約1058坪市有土地設定地上權案，權利金底價達4.12億元，成為高市首宗捷運站出入口地上權招標案，10月中旬吸引約20家建商參與招商說明會，有機會出現搶標熱況。
高市府捷運局長吳義隆表示，本案基地位於中正四路與自強二路辦公商圈，基地包含捷運O4站出入口，面積約1058坪，係高雄捷運通車以來結合捷運出入口公開招標設定地上權開發首例；隨著高雄地區捷運路網逐步成形，未來岡山路竹延伸線、環狀輕軌二階及捷運黃線陸續通車營運之後，以捷運站周邊為生活核心的發展型態，將為高雄帶來新的城市翻轉契機，開發榮景可期，值得預先投資佈局。
本基地為第五種商業區，形狀方整，建蔽率70％、容積率840％，得作為辦公室、零售商業、餐飲、娛樂及旅館等使用。設定地上權存續期間長達70年，權利金底價約4.12億元，每坪底價約39萬元，僅約市價商五土地行情140至150萬元左右的3成水準，地租則按當期土地申報地價3％計收；為減少投資風險增加投資誘因，並規定年息1%部分按土地當期申報地價年息1﹪計收，年息逾1%至3%部分按消費者物價指數上漲幅度調整。
本案於10月13日舉辦招商說明會，共計吸引建設公司與投資公司等約20人參加，並定於10月26日開標，基地位於中正四路與自強二路交叉路口旁，緊鄰捷運橘線O4市議會站出口與海寶餐廳，並鄰近愛河賞景區，兼具地段與環境優勢。
北市公有土地都更分回戶過去多採標售處理，不過房市不景氣，大坪數租金高也難做公共住宅。北市財政局因此採創新作法，以逸仙段都更分回戶為首例，委託民間物業管理公司改做飯店式公寓出租，鎖定國際商務人士，10月底截止投標，現已有5、6家廠商領標。
該標的位於忠孝東路與基隆路交叉口，原是老舊警察眷舍，都更後改建為地上14層、地下5層的集合住宅大樓，市府分回2到8樓共37戶、48個停車位，各戶坪數介在22坪到48坪間。由於該棟鄰近市府捷運站，屬於信義商圈精華地段，周邊商業和辦公活動頻繁，區位極佳。
財政局長陳志銘表示，現在景氣不好，不動產價格處於低點，若照慣例將都更分回戶售出，首先價格就不好，也不一定賣得出去；另外該處位在精華地段，又是大坪數房型，換算每月租金要5萬元，不適合做公共住宅出租。
他強調，信義計畫區有很多金融業者，常派國外技術人員、高階主管來台，一待就是半年以上，若住飯店成本很高，財政局看準市場有需求，規劃將都更分回戶由售轉租，委託民間物業管理公司經營，打造飯店式公寓，未來租金、租期都由業者自訂，但租期要超過1個月，因住宅大樓不能做日租服務。
該案已在月初招標，每年租金底價2436萬，租期為5年一約，可續約一次，政府會負擔房屋稅、地價稅，得標者僅需支付租金。陳志銘說，10月底截止投標，現已有5、6家廠商領標，多是不動產租賃業者和物業管理公司，對於脫標有信心。
他表示，明年內湖科學園區也有一案，可採相同模式處理，未來都更分回戶原則上不走標售，針對坪數小、租金低的房型，可考慮做公宅使用，至於大坪數、租金高的可轉做商業使用，避免資產閒置。
料今年創歷史新低 鼓山、楠梓、左營賣壓重
建案賣壓重，建商減少開工數拼去化成屋。根據高雄市不動產開發商業同業公會統計，今年前3季會員申報開工，1~9月僅3669戶，若以月均計算，今年申報量較去年減少9.5%，預估將創歷史新低！開工戶型以2~3房小宅為主，賣壓重的4房與豪宅僅336戶申報，其中精華地段鼓山區大樓更僅有71戶，建商將以去化成屋為優先考量。
估1年半去化餘屋
今年高雄房市買氣回溫，前3季建物買賣移轉棟數較去年同期成長15%，但因市場仍有上萬戶待售戶，建商推案保守。高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義指出，過去幾年高雄推案量過大，不少為中北部建商大舉至高雄推案，因此公會近2年一直呼籲要減量供給，目前已見成效，若持續減量，預估1年半內即可去化目前市場餘屋。
三民區開工量最多
從各區申報開工狀況來看，今年以三民區開工量最多，有8件大樓約1377戶，左營與苓雅區則均有超過550戶，有農16與美術館特區等精華地段的鼓山區，僅2件大樓71戶申報開工。高雄房屋市場調查協會理事長蘇永仁分析，今年申報開工以市區小宅為主，缺乏指標大坪數住家，主因是市場仍有許多大4房住家待售。
龍悅廣告協理吳季濃指出，目前全市預售供給量約8888戶，成屋則有6065戶，總存量1萬4953戶，與年初相比已有明顯下滑，過去3個月每周去化新成屋158戶，成屋賣壓較重區段分別為鼓山、楠梓與左營區，今年申報開工較多的三民區屬市區但房價相對平實地段，未來規劃以小2房小3房為主，購屋總價帶在500~800萬元。
為瞭解預售屋管理新制實施以來的情況，台北市地政局昨公布928檔期預售屋聯合稽查結果，發現預售屋定型化契約的違規部分，以違約處罰佔81%最多，遠雄、耕薪建設也各遭開罰4、6萬元。
台北市地政局今年3月開始實施預售屋管理新制，地政局長李得全表示，為進一步瞭解實施情形，聯合法務局、建築管理工程處進行為期3日稽查。
遠雄耕薪遭開罰
發現68件預售案中，預售屋定型化契約的違規項目，以違約處罰佔81%最多，房地標示及停車位規格、房地出售面積及認定標準、通知交屋期限佔71~72%，開工及取得使用執照期限佔68%。
耕薪建設的「耕云」因使用與內政部預售屋定型化契約規定不符的契約書，已開罰4萬元並限期改正。遠雄房地產也因未在廣告中註明經紀業名稱而開罰6萬元，另如三一行銷和樸新廣告因未辦理人員和營業處所的備查，限期7日內改正。
遠雄發言人楊舜欽表示，遠雄對契約書部分一向要求比法規更嚴謹，可能是廣告量較大而有所疏漏，會再仔細審視。李得全則呼籲，契約都有審閱期，消費者要好好看清楚，「心動千萬不要馬上行動」。
今年以來規模較大的土建融案概況
竹北房市被看好，銀行團熱捧土建融新聯貸大案。據了解，在竹北地區知名建商豐邑建設位於竹北高鐵站對面重劃區的住商大樓土建融案，即將完成聯貸籌組，該聯貸案約70億元，在今年以來的土建融案規模可說名列前茅，由於建商具有一定的品牌知名度，因此也引來銀行爭相參貸，已吸引至少超過4成的超額認購，預計12月簽約。
行庫主管指出，不動產景氣已漸看到從谷底往上的契機，繼雙北市之後，其他都會區的新建案也陸續出籠，其中，竹北由於竹科的產業聚落效應，加上高鐵等基礎設施已非常完整，移入竹北的科技新貴愈來愈多、在銀行眼中可說是具有高度經濟發展潛力的地區。
例如，土銀今年6月解禁全國部分地區的土建融禁令，竹北重劃區即為其中一個被解禁的重要地區。
也因此，豐邑建設此次推出的竹北土建融大案，就引來行庫熱捧；據知情人士指出，該案的借款期間5年，是由龍頭銀行台銀出任管理銀行，其他參貸行包括土銀、合庫、農業金庫，可說土建融放款市佔率前三大銀行均加入該聯貸案，若加上所有相關費用，總利率水準大約介於2.3～2.4％間。
金融圈人士表示，近幾年來的土地開發案，清一色都走中小規模路線，百億元以上的大案可說相當少見，即使是台北市的正義國宅，聯貸規模也大約在120億元左右，而豐邑建設這項土建融案，聯貸規模70億元，不僅不遜於台北市的多項土建融開發案，在竹北地區更是具高度指標性的大案。
竹北地區的喜來登大酒店即是由豐邑建設打造，據了解，該案的地基，就位於喜來登旁的自強北路，即竹北高鐵站對面的重劃區，整個地坪面積多達4,000坪，建案預定打造樓高超過30層的住商混合大樓，包括店面、辦公室、住家等多功能用途。
對於豐邑建設，行庫主管指出，是竹北一帶相當有名氣的建商，近來最知名的就是在竹北地區以一系列「琉璃」為名的建案，也因此不僅資金快速募集到位，還有超過4成的超額認購率。 飯店轉售潮方興未艾 台北戀館 55.8億賣給外資
飯店轉售潮方興未艾！根據昨（18）日最新揭露的內政部實價登錄資訊顯示，台北大直知名地標「台北戀館」，7月間被外資法人「英屬維京群島商史賓特有限公司」以55.8億元收購，改寫今（2017）年來飯店成交金額的新高紀錄。
「台北戀館」位於樂群三路123號，為地上8層的大樓，佔地面積1,618.08坪、建物面積約7,316.14坪，2016年曾在市場開價70億元求售；直到今年7月終於拍板成交，換算每坪實價約76.27萬元。
經查證地籍資料和謄本，買家登記在「英屬維京群島商史賓特有限公司」，公司登記在台北市重慶南路一段。這也是今年以來，外資法人在台出手買樓的第一例，不過據傳幕後出資是台資友人。
至於賣方和禧建設，大股東都赫赫有名，包括欣翰建設董事長邱麟、股市聞人賈文中；監察人則是財力雄厚的祥正電機董事陳麗雲。
據瞭解，「台北戀館」土地最早是林家祭祀公業持有，並以40年租約交由欣翰建設興建大樓，之後和成欣業二代的邱俊傑於2004年簽下20年租約，開幕營運「台北戀館」，當時坊間還傳出，和成欣業小開邱士楷和名模林志玲未來的婚宴地點，將選在「台北戀館」。
不過，2007年欣翰建設董事長邱麟以1億元買回「台北戀館」經營權；之後更持續整合土地產權，並在2013年以25億買下土地，宣告取得建物、土地完整產權。
欣翰建設也是大有來頭，登記為僑外資，但其在房地產市場上的知名度遠高於和禧建設。最為人津津樂道的代表作，是位於內湖3棟「亞太經貿廣場」大樓，曾在2006年9月以70億元賣給里昂證券集團，創下當時最大手筆的商用不動產交易紀錄。
早先欣翰建設也打造知名豪宅「敦藏」，另士林官邸旁的「欣翰士林官邸」，也獲裕隆汽車集團董事長嚴凱泰青睞。至於欣翰的關係企業欣漢實業，也曾被傳出透過擔任欣翰「董事長特助」的前中國小姐-國民黨黨營事業大掌櫃劉泰英「乾女兒」胡翡翠的人脈，取得「帛琉大飯店」的裝潢工程。
在香港掛牌的台泥國際私有化計畫，在審核股東交付的選擇以現金或換股表格後，台泥指出，約有7成的台泥國際股東選擇轉換在台灣上市的台泥股票，因此，台泥擬發行普通股554,333,141股給計畫股東，以受讓台泥國際普通股。
此次台泥國際下市案，台泥國際是採現金和股權交換並行的「協議計畫（Sheme of Arrangement）」收購在外股權。
依台泥與台泥國際私有化協議，台泥國際股東可以以1股港幣3.6元領取現金，或1股台泥國際換0.42股台泥股權。
依台泥國際私有化時程，今年的11月20日確定在香港聯交所下市、11月27日，台泥國際將發放現金或換發台泥股票給股東。
台泥指出，新發行的普通股約占現有股權的13％；預期發行作業會在11月底完成。在完成發行新股後，台泥的資本額將由現在的369.22億，提升到424.65億元。
過去在鋼市低迷時才會出售台積電持股的中鋼公司，昨（18）日再度公告處分台積電股票，引起外界的高度關注。中鋼公告近一周來處分台積電股票，共賣出1,500張，每股平均交易價格為238.4元，交易總金額為3.57億元，在高點出手賣得漂亮，獲得的處分利益為3.35億元，每股貢獻度0.02元。
對此，中鋼財務副總經理吳明憲表示，主要是鑑於台積電股價創新高，因此決定適當調節，落袋為安。但此舉與鋼鐵現況，以及中鋼的營運無關。中鋼出脫1500張台積電股票後，手中還剩下1,970張股票，持股比例佔有0.01％。
中鋼昨日公告，處分台積電股票的交易日期為10/13～10/18，交易數量為1,500,000股，平均每股價格為238.40元，交易總金額為3.57餘億元，處分利益為3.35餘億元。迄目前為止，累積持有該交易證券數量為1,970,572股，估計金額4.68餘億元，持股比例0.01％。
對於處分台積電股票，吳明憲說，中鋼第4季鋼價調漲，包括營收方面都沒有問題，處分台積電股票，全是考量台積電股價創新高，做適當的調節而已。這項處分可望挹注在10月業績上。
中鋼累計前8個月合併稅前盈餘為139.13億元，每股稅前盈餘約0.88元。
聚酯大廠力麗正積極興建籌備集團海外第一個生產據點─印尼萬隆織染廠房。力麗表示，11月到12月將安裝新織布機及染整整備，預計明年首季開始投產，生產服飾和家用布料。
力麗集團主要生產據點以彰化芳苑和桃園楊梅為主，但因為空間有限，不得已向海外找尋生產據點。去年初力麗集團與印尼大魯閣簽訂意向書，買下大魯閣在印尼萬隆的廠房，並留下少量大魯閣當時從事紡織時的機台，其他95%以上均採購新織布機、染缸、定型機及相關設備。
力麗指出，印尼萬隆廠範圍廣達50公頃，力麗正改建廠房，同時新機台將於11月到12月間陸續進廠裝置，預計年底可陸續完成建廠和裝置工作，明年第1季開始投產，初期所產製的布料以服飾用布占70%，家飾布占30%為主，內外銷各占一半。
力麗說，印尼人口多達2.5億，光是首都雅加達大都會區人口就有2000多萬人，當地市場對紡織的需求非常大，而且印尼是東協成員之一，產品亦可免關稅行銷東協各國，具更大商機。
至於在台灣的生產基地，力麗仍以生產環保再生聚酯纖維RePET、高牢度環保原液染色纖維Ecoya，及環保阻燃紗等各式先進的機能性纖維為主。
加拿大金融機構主管機關宣布將引進更嚴格的房貸規定，預計自明年1月1日起生效，經濟學家和房地產專家均表示，新的打房政策恐讓房貸和房市大幅降溫。
由於大多倫多地區和南安大略周邊社區的房價快速攀升，加拿大7月即提議推出新的打房措施。加拿大央行自7月以來已升息2次，央行總裁波洛斯（Stephen Poloz）當時表示，對金融穩定感到憂慮是升息的原因之一。
加拿大金融機構監管辦公室（OSFI）周二證實將採行其提議的打房措施。房地產觀察家表示，OSFI的新規定比原先規畫的版本更嚴格。
新政策最令人注意的規定是要求所有潛在買家必須先進行壓力測試。現行的規定是頭款比重不到20％的買家，才須接受壓力測試。
壓力測試將決定潛在房屋買家適用的房貸利率，以協商利率或是加拿大央行的5年基準利率再加2個百分點，以高者為準。目前加國央行的5年基準利率為4.89％。
OSFI主管魯丁（Jeremy Rudin）表示：「新版規定將為加拿大的住宅抵押貸款市場，帶來強健和審慎的法規制度。」
然而房貸利率比較網站RateSpy.com創辦人麥克利斯特（Robert McLister）指出，新規範鎖定房貸市場成長迅速的無擔保抵押貸款這個部分，每6名潛在房屋買家可能就有1人會受到影響。加拿大要求頭款低於兩成的買家必須購買抵押貸款保險。
經濟學家則表示，較嚴格的貸款規定將進一步衝擊加國已顯露疲態的房市。據加拿大房地產協會（CREA）數據顯示，加國9月房屋銷售年減11％，房價也大幅下滑，特別是多倫多地區，主要因為安大略省政府對外國房屋買家課重稅所致。
TD銀行的專家預估，新的房貸規定上路後，恐讓房屋需求減少5％至10％。
2017-10-19 04:37經濟日報 編譯湯淑君／綜合外電
美國財政部17日公布匯率報告，將台灣從操縱匯率的觀察名單剔除，且未將任一國列為匯率操縱國，甚至讚許中國大陸採取行動避免人民幣「失序」貶值，今年又讓人民幣對美元升值。
美財政部以匯率干預規模減少為由，把台灣從觀察名單中移除，但表示會繼續敦促台灣提高關於外匯市場干預與外匯存底的資訊透明度。報告提到，台灣是亞洲主要新興市場經濟體當中，唯一未依照國際貨幣基金（IMF）「國際儲備與外匯流動性數據模板」指南，公布國際儲備全部細節的經濟體。
報告說，依據美國財政部定義匯率操縱國的三項指標，台灣和上一份報告一樣，仍只符合其中一項，即經常帳順差過高。但從今年4月的報告出爐以來，台灣已持續降低外匯干預規模，估計今年上半年台灣外匯購買淨值約30億美元，約是去年同期水準的一半。
彭博資訊指出，這顯示美國在台灣央行總裁彭淮南明年將退休前「送上賀禮，讓彭淮南的『退休成績單』刪去一項紅字」。
不過，美國匯率報告仍把中國、南韓、日本、德國和瑞士列入觀察名單，理由是認定這五個經濟體對美國貿易順差可觀、經常帳順差龐大，或是干預外匯市場。美國財政部維持對匯率操縱的三項標準不變：對美國貿易順差超過200億美元；經常帳占國內生產毛額（GDP）比重高於3%；持續單方向干預匯市，外匯持續淨買入金額高於GDP的2%。
報告批評中國在縮小對美龐大貿易順差方面「缺乏進展」，但讚許「人民幣最近的走向有助於矯正中國與美國的雙邊貿易失衡」。隨著美中設法合作因應北韓威脅，美國總統川普對中國貿易行為及美中貿易逆差的態度已軟化。川普預定下月拜會中國國家主席習近平。
【編譯葉亭均／綜合外電】
美國財政部17日未將中國列為匯率操縱國，甚至稱讚中國今年允許人民幣升值有助修正美、中雙邊貿易失衡。這凸顯在美國總統川普下月訪華前夕以及中共召開19大期間，美國政府軟化對中國外匯政策的批評。
美國財政部的半年度匯率報告指出，中國只滿足一項標準，也就是對美國有顯著的雙邊貿易順差，但中國仍被列入觀察名單，「財政部關切在縮減雙邊貿易順差欠缺進展...中國持續動用廣泛政策限制進口貨物與服務的市場準入」。
圖／經濟日報提供
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