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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
高雄市政府昨標售30筆房地，共標脫12標，標脫率4成。標脫的12標當中有6標都在岡山區，岡山區本次的標脫率達到67%，溢價率最高、最搶手的也在岡山區。
標脫的12標中有11標都是住宅區，1標是乙種工業區，商業區無人投標。昨共收到19封標單，最熱門的是岡山區大德段176地號，有4封標單競標，最後由水鑫開發以2004萬元得標，折算每坪約19.7萬，溢價率7.49%，也是溢價率最高的。
東森房屋岡山美美勵志新城國宅加盟店經理林峻旭分析，岡山區今年不動產市場也很熱絡，以國宅為例，幾乎是拿出來沒多久就賣掉。公寓行情也不會比市中心差太多，即使是5樓頂樓，屋況好的單價在20萬出頭，需要整理的大約20萬有找。
昨標售面積最大的是楠梓區惠民段土地1009坪，由襄揚國際以2.11億得標，得標總金額最高，每坪約19.83萬元，溢價率0.49%。
台北蛋黃區房價跌幅仍在擴大，根據實價登錄統計顯示，台北市房價最高的大安區中古大樓產品房價已從2014年最高的每坪94.8萬元，跌到今年平均每坪80.6萬元，三年來跌幅15%，大安區房價不僅面臨8字頭保衛戰，房價更跌落於信義區之後。
根據實價登錄統計台北屋齡3年以上的住宅大樓產品近年價格變化，台北市今年平均房價每坪62.4萬元，年跌約0.2%，值得注意的是，過去一直為全台房價最高的首善之區大安區，在房價經歷近二、三年的回檔修正後，今年房價以落在信義區之後，三年來大安區每坪下跌將近14萬元，等於百坪豪宅身價縮水1,400萬元，30坪一般住宅資產縮水420萬元。
近年打房政策鎖定以精華地段、高價產品、多屋族為主，大安區房價首當其衝，即使經過2015年至2016年房價從急跌轉為緩跌，今年以來大台北房價在屋主讓利和買盤信心回升下明顯回穩，不過大安區房價走勢仍疲弱。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，大安區房價高，買方殺價心態濃，高單價接受度降低，而大安區多數的屋主早年購屋成本低，因此在讓價仍有獲利的情況下，也願意降價換成交。
統計顯示，大安區近年房價普遍均高於居次的信義區5~10%，不過今年以來大安區的大樓房價每坪80.6萬元，已略低於信義區的每坪80.8萬元，房仲業者認為，信義計區豪宅聚落品發展成熟，而大安區由於整體房價水準高，不少交易多為房價較低區段、屋齡較舊房屋，也拉低其平均房價水位。
今年台北市以中正、文山及內湖房價回穩最明顯，張旭嵐表示，經過二年房價下修後，區域單價差異縮減，在同樣低總價預算中，首購族「棄蛋殼選蛋白」，進階選擇生活機能，條件較好的區域，因此讓蛋白區買氣回溫。
台北捷運環狀線第二階段計畫興建18站，南環段將行經台北市文山區、新北市新店區，北環段行經新北市新莊、五股、三重、蘆洲等區及台北市士林、中山區。（取自台北市捷運局網站）
台北市捷運局從98年就開始籌備捷運環狀線北環段及南環段，至今已接近10年。台北市議員林國成及陳政忠今天於交通部門質詢時詢問目前進度，捷運局長張澤雄表示，目前還需要經交通部、國發會審查，交由行政院核定後才能編列預算。張澤雄表示，若是審查一切順利，那麼最快可在明年底編列預算。
環狀線第2階段北環段及南環段全長約20.66公里，共設置18座地下車站及1座機廠。路線行經台北市文山、士林及中山區；新北市新莊、五股、三重、蘆洲及新店區，全線建設總經費約1378.1億元。張澤雄說，之前向中央提報可行性評估報告時，中央都表支持，但因為預算牽涉到1378億元，所以需要謹慎思考。
而當議員提問目前北環段遇到甚麼困難，張澤雄解釋，遇到延遲是因為用地協調出現困難，台北市與新北市目前都有共識，打算明年啟動都市計畫變更，而能夠用公有地就用公有地，如社正公園就會用公有地，靠近故宮博物院會用都市計畫變更。
至於新北市新莊產業園區廠商反對興建北環段捷運站，張澤雄說，這個問題會持續溝通。
全坤建設小檔案
被「永春都更案」卡關嚇到，上市建商全坤建總經理廖學新昨（24）日表示，「全坤已壯士斷腕10幾筆都更案！」永春案讓大家看清，即使拿到建照、興建中的都更案都可能被「翻案」，所以原本手中的10幾筆都更案現在「斷」到剩2筆。不過，全坤建已取得越南河內、美國西雅圖共3筆自地自建案，成為跨國投資的開發商。
原本有「都更大戶」封號的全坤建，總經理廖學新昨在法說會中透露，永春都更案爆發北市府被判敗訴後，大家都怕到了，現在沒人敢做都更，因為建照拿了也動工了竟可以被推翻，所以全坤決定「壯士斷腕」，現在已經了斷10幾筆，目前持剩2案。
廖學新表示，全坤正整合貴陽街二期、重慶南路的2筆都更案，分別取得86.97％、97.59％同意比例。另外，新竹寶山近1.2萬坪、金山5500餘坪等2筆土地計畫開發為銀髮族社區，正在尋找合作夥伴；而新北市八里區中庄段820坪土地已開工，會伺機推案，八里台北港段土地則在請照中。
廖學新表示，上半年EPS為-0.09元，不過下半年很多客戶感覺房價讓利讓得差不多了，不少人趁年底想買房子，預期年底前餘屋可持續去化，全年會虧轉盈。他表示，目前全坤建在手餘屋不多，只有21.5億元，包括萬華「全坤雲峰」18.5億元，洲子洋「全坤尊峰」世紀館、微風館及公園館三館約3億元。
在未來獲利來源方面，廖學新表示，明年將有總銷45億、已售78％的「全坤威峰」完工交屋入帳，明年底有美國西雅圖「Green Villa」住宅和商場大樓，預計採只租不售，全棟租金收入將會貢獻在2019年；2～3年後則有八里2筆合建案推出，還有貴陽和重慶南路2筆都更案會推出，營收和獲利無虞。
西雅圖「Green Villa Project」為全坤揮軍美國第一筆開發案，規劃地上12層，132戶住宅和商場大樓，2018年第4季完工，將只租不售待全棟滿租後再伺機出售；另西雅圖「5V Project」整合正鄰地中。
內政部營建署將自今（25）日開始在台南、彰化、花蓮、台北等地，分區舉辦5場全國國土計畫草案公聽會。國土計畫草案中，將原本11種國土分區，改為國土保育、海洋資源、農業發展、城鄉發展等4大類，並有諸多重大變動，受到各界關注。內政部預計於明年1月陳報行政院審核，依法在5月1日前公告實施。
其中最大的變動，就是未來國土功能畫分，將從過去的工業區、鄉村區、森林區等11種類別，依據土地資源特性，畫分為國土保育地區、海洋資源地區、農業發展地區及城鄉發展地區等4大類。
為因應未來發展需求，營建署盤點出民國125年各項土地使用需求與規畫目標。在人口及住宅方面，人口屆時將為2,309萬人，15到64歲的人口減少329萬人，65歲以上老年人口增加325萬人。目前住宅供給量為1,271萬戶，到民國125年住宅需求量為1,128萬戶，顯示既有都市計畫和非都市土地的住宅存量，仍可滿足計畫目標年的住宅需求。
產業發展用地方面，民國101年到109年需增加2,211公頃，考量到總體經濟發展、產業結構優化與轉型、水電資源的限制，民國110年到125年仍須新增1,005公頃的產業用地。
能源需求上，地面型的太陽能發電則需要2.25萬公頃土地，專區優先使用鹽業用地、嚴重地層下陷不利耕作農地。
風力發電要在民國109年完成3座離岸示範風場，地熱發電約需140.8公頃用地。
龍巖不動產資產及兩岸殯葬事業布局
龍巖（5530）手中可處分不動產資產價值高達200億元，開始啟動不動產處分計畫，潛在利益EPS貢獻度約23元，今年底前有望出現交易；此外，龍巖擴大大陸殯葬業布局，將攜手遠洋地產目標拿下10個案子，合資公司「龍洋生命」未來也計畫大陸或香港掛牌，加上國內也有4座新寶塔將陸續興建，三箭齊發成為公司重要成長引擎。
龍巖持有的敦北大樓、台北金融中心、大亞大樓等租賃物業帳面價值約65億元，土地帳面價值約46億元，包括持有成本很低、最具價值的南港車站1,727坪土地及信義犁和段2,490坪土地，合計可處分不動產資產帳面價值高達111億元，資產重估後預估價值超過200億元，潛在利益對龍巖EPS貢獻度約23元。
龍巖今年開始啟動不動產處分計畫，公司表示，南港土地已有對外開出價格，雖持有成本低，但不會賤賣，台中西屯區土地也委託房仲出售中，今年處分不動產將以不具增值效益標的為主，年底前有機會見到不動產出售。
此外，龍巖擴大大陸殯葬業布局，今年8月與香港上市公司遠洋集團旗下遠洋地產簽訂合作框架協議，雙方持股各半合資成立公司，目前已暫定為「龍洋生命」，但公司設立地點尚未定案，未來將朝大陸或香港掛牌方向規劃。
龍巖表示，除「溫州案」之外，已與遠洋地產鎖定大陸其他各省分土地，目標未來2～3年要拿下大陸10個案子，積極在大陸建立殯葬事業灘頭堡，而以「溫州案」取得土地成本台幣9～10億元計算，未來10個案子龍巖資本支出可能要達台幣50億元。
至於溫州「人文公園」開發案，初步規劃5萬個雙穴戶外墓園，目前土地尾款繳交後即可取得土地使用權，一期設計同步啟動，預計2018年中開工，目標2019年正式開賣。
在國內部分，龍巖指出，未來5年全台將陸續興建4座新寶塔，包括三芝光之殿堂、桃園、台中及高雄各一座，預計投資金額將逾60億元，預估2019年起資本支出將開始增加，此部分將以處分不動產或自有資金因應。
龍巖今年前3季EPS約3元，已超越去年全年獲利水準，第4季本業營運與上季相當，法人估全年EPS約落在4～4.5元間，營運重回成長軌道。另外，龍巖申請上櫃轉上市審查中，力拚今年底轉上市。
特力(2908)集團宣布處分位於中國深圳之不動產，處分後預計稅前利益為人民幣6000萬元，約貢獻每股稅前盈餘0.53元，將於第四季認列，可望增加全年獲利。
為調整集團資產配置，特力子公司特力(中國)商貿公告處分不動產，標的物為深圳市福田區濱河大道信託花園1棟裙樓1-2層，交易總金額人民幣9600萬元，預計處分稅前利益約為人民幣6000萬元。
特力今年第二季在貿易事業成長以及中國轉投資虧損收斂，單季獲利年增12.9%，EPS 0.26元。上半年營收約190億元、稅後淨利4.4億元，分別年增約3.2%、3.9%，基本每股盈餘0.86元。
特力上半年營收189.95億元，年增率為3.2%，毛利率29.5%，營業淨利6.02億元，稅後盈餘4.4億元，年增率3.9%，EPS為0.86元。原本預計今年全年EPS可望達1.4元將優於去年的1.33元，在此業外處分不動產獲利挹注下，今年整體營運更樂觀。
上海商銀今（16）日重訊公告，子公司香港上海商銀董事會通過自公開市場取得大陸上海銀行股份，依目前市價推估，交易總金額約11.79億元。
上海商銀透過轉投資第三地區現有公司再投資大陸公司，交易單位數量為1,349萬3,376股，以目前每股約人民幣19元，折合新台幣約87.4元計算，交易總金額為人民幣2億5,637萬元，約合新台幣11億7,932萬元。
上海商銀表示，子公司香港上海商銀原持有大陸上海銀行3%持股，去年大陸上海銀行上市後，持股被稀釋至2.7%，本次取得大陸上海銀行股份後，持股回升至3%，目前已通過董事會通過，將報請主管機關審核。
上海商銀指出，大陸上海銀行整體獲利表現亮眼，且若明年有配股配息，也會有獲利。
台中躍升全台第二大城，帶動民間企業投資意願。繼三井台中港Outlet Park動工後，中信金控台中洲際棒球場購物商場暨星級飯店投資計畫，以及台糖湖濱生態城，也將在明年陸續啟動開發。
這三大民間投資案，分別位於台中海線、屯區及市中心區，形成黃金三角；是縣市合併後，近年最大規模的商場投資計畫，初估可帶動近千億元的投資商機，讓台中做為中台灣的消費重鎮，更具吸引力。
經濟日報提供
業界不諱言，台中市人口超越高雄，躍升為全台第二大城後，在「人口紅利」的誘因帶動下，台中整體投資環境前景看漲，成為近期吸引民間企業投資台中的關鍵。
日本三井集團投資25億元規劃的「三井Outlet Park台中港」，已於8月中動土。三井標榜這是第一座結合旅遊、休閒的大型海港購物中心，預計明年底開幕營運，年營收可超過百億元。
基地面積達5.4萬坪的「三井Outlet Park台中港」，將引進160家國際知名品牌、日系品牌、餐飲美食名店，及海景餐廳、摩天輪，營運規模超越林口三井Outlet，將成為帶動台中海線地區觀光與發展的領頭羊。
看好中台灣百貨商場與飯店市場前景，中信金控決投資160億元，加碼在台中洲際棒球場規劃興建複合式購物商場及星級飯店，董事會本月底將開會討論通過此案，預計明年中動工，2020年底營運。
據中信金規劃，這座購物中心將結合影城、Shopping Mall及1座20層的五星級飯店。
目前已知，包括秀泰及威秀影城，都有意爭取商場的經營權。
台中市中心近年來最大的投資開發計畫「台糖湖濱生態城」也訂明年初正式公告招商，全案將引進百貨、購物中心、商辦大樓、餐飲及旅宿等業種，預估可帶動500億至800億元的民間投資。
台糖湖濱生態城基地位於台中市火車站後方，此次辦理招商的土地計有7.7公頃、共五個區塊。未來將採設定地上權方式公開徵求投資開發商，設定地上權期間累計最長為50年。
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